米子冬

我國不動產(chǎn)登記制度的建立，有利于維護在社會市場體制不健全、信用體系缺失情況下交易的安全；有利于明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)屬；有利于國家對不動產(chǎn)交易進行宏觀調(diào)控，如征收房地產(chǎn)稅等，并為法院處理與不動產(chǎn)有關(guān)的案件提供有力依據(jù)。我國土地管理制度的形成自周朝開始，1912年以后開始形成以公示為目的的登記制度，但自20世紀50年代后期開始，登記制度被荒廢，導致產(chǎn)籍混亂，效力不明，權(quán)屬不清，20世紀80年代改革開放后，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度才開始逐漸恢復，并且在2007年頒布實施的《物權(quán)法》明確了“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，2014年發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，2015年正式實行，可以看到我國的不動產(chǎn)登記制度正逐步完善。但由于處于初期階段，關(guān)于農(nóng)村不動產(chǎn)登記無針對性的法律文件，加之農(nóng)村又具有土地流通性差等與城市不同的特征，因此，針對農(nóng)村的不動產(chǎn)研究是非常必要的。本文從農(nóng)村的角度對我國現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記制度進行了探討，以及對一些問題進行了思考。

1 我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀

1.1 未能形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制 我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度多針對城鎮(zhèn)國有土地，給農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)使用帶來了不便，大部分農(nóng)村地區(qū)的不動產(chǎn)登記分散在國土資源、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門，登記部門以及登記責任的不統(tǒng)一給當事人的登記造成了困難，登記工作各自獨立，標準要求不統(tǒng)一，重復工作會造成人力、資源的浪費，尤其是對于大部分法律知識淡薄的農(nóng)民而言，不明確的登記制度，不利于交易當事人查閱登記，給處理農(nóng)村不動產(chǎn)的相關(guān)糾紛造成了極大地困難。另外，農(nóng)村還存在集體用地，其所有權(quán)主體模糊，權(quán)益主張復雜，種類繁多，導致用權(quán)流轉(zhuǎn)處于無序狀態(tài)[1]。

1.2 沒有針對農(nóng)村不動產(chǎn)的專業(yè)登記人員 由于登記制度的不健全，造成登記人員大多并不具備從事登記服務工作應有的專門登記知識，使登記工作的質(zhì)量和權(quán)威得不到可靠保證，農(nóng)村不動產(chǎn)登記人員在掌握登記知識的基礎(chǔ)上，還應掌握一些農(nóng)村特殊產(chǎn)權(quán)獨有的登記方法。需要注意的是，由于農(nóng)村法律制約相對松懈，登記人員良莠不齊，易發(fā)生登記不符合實情的現(xiàn)象。

1.3 不動產(chǎn)登記機關(guān)責任不明確 農(nóng)村不動產(chǎn)登記具有面積寬、劃分亂、較分散、問題復雜等特點，工作難度相較于城市大，有些登記機關(guān)因登記工作需要消耗大量的人力、財力、物力，以及解決一些歷史遺留問題等原因，存在拖延阻礙登記工作進程的現(xiàn)象。工作人員的嚴重過錯，以及登記機關(guān)的故意或重大過失造成的登記錯誤，都會給當事人造成重大損失，然而由于沒有明確的賠償責任制度，致使真正權(quán)利人和善意相對人得不到應有的賠償，也讓那些惡意不履行責任的人逃脫了法律的制裁。

1.4 大部分農(nóng)民缺乏相關(guān)政策知識的認知 由于我國大部分農(nóng)民農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小、投資少等特點，農(nóng)民們對不動產(chǎn)登記工作反應不積極，大部分村集體的負責人也缺乏對該項工作的了解，沒能有長遠的為集體著想的心，缺乏責任心，存在懈怠不重視的現(xiàn)象，致使農(nóng)民們對不動產(chǎn)登記政策的認知更加欠缺[2]。

2 針對不動產(chǎn)現(xiàn)狀的思考

2.1 加強不動產(chǎn)登記宣傳工作，提高相關(guān)人員素質(zhì) 我國應建立統(tǒng)一的登記官員選拔機制，設(shè)立有不動產(chǎn)登記官員的培訓機制，要求登記官員不單有過硬的相關(guān)知識，充分了解文獻和登記流程，還要有良好的職業(yè)道德，認真負責的做好本職工作。增強各村負責人的不動產(chǎn)登記的相關(guān)知識，讓其充分意識到不動產(chǎn)登記的重要性，國家還應出臺鼓勵政策，積極引進相關(guān)人才，提高管理者的整體素質(zhì)。在有較高素質(zhì)和覺悟的負責人的領(lǐng)導下，加大不動產(chǎn)登記宣傳教育，讓農(nóng)民們看到不動產(chǎn)登記所能帶來的好處，并能拿到切實的福利，從而積極地響應國家號召，使農(nóng)村不動產(chǎn)登記高質(zhì)量完成。

2.2 建立健全不動產(chǎn)登記體系，明確賠償責任 按照相關(guān)法律規(guī)定，明確統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記流程，有利于不動產(chǎn)登記工作的交接和信息流轉(zhuǎn)，人員調(diào)動，可有效預防腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。明確賠償責任，針對性地建立相關(guān)的法律法規(guī)，做到有法可依，切實保護當事人的合法權(quán)益，同時還可以制約相關(guān)登記人員的行為，有利于我國不動產(chǎn)登記的建設(shè)。

2.3 建立一個部門共享、安全可靠的信息網(wǎng) 信息網(wǎng)的建立可使國家政策中的建立統(tǒng)一機構(gòu)的目標更好更快達成，還有利于整合土地，從而順利推動各部門的各項工作，將多個部門聯(lián)系在一起，推進土地調(diào)查的進展，從而實現(xiàn)資源的合理利用，整體治理，提高中國環(huán)境質(zhì)量、食品質(zhì)量與安全。

3 結(jié)論

總之，農(nóng)村不動產(chǎn)登記還存在諸多問題，主要體現(xiàn)在不動產(chǎn)登記的法律體系、農(nóng)村相關(guān)人員的素質(zhì)和農(nóng)村相關(guān)知識的宣傳教育上。因此，我國應積極地推進不動產(chǎn)登記制度的完善，提高相關(guān)人員的專業(yè)知識和職業(yè)素質(zhì)，完善福利補償機制，調(diào)動農(nóng)民的積極性，確保農(nóng)村不動產(chǎn)登記又好又快地進行。