徐茵

摘 要 隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，個(gè)人住房貸款抵押受到越來(lái)越多的人的關(guān)注。本文以此為論點(diǎn)，闡述個(gè)人住房貸款抵押在我國(guó)的發(fā)展情況、產(chǎn)生的問(wèn)題，并提出解決措施，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)企業(yè)產(chǎn)生一定的參考作用。

關(guān)鍵詞 個(gè)人住房抵押貸款 商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn)

一、個(gè)人住房抵押貸款的含義

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款抵押就是指有購(gòu)房需求的個(gè)人，因資金短缺等情況而向商業(yè)銀行借款，以期獲得相應(yīng)購(gòu)房資金;但與此同時(shí)，商業(yè)銀行要以購(gòu)房者的房屋作為抵押品，作為銀行放貸的保障。這種業(yè)務(wù)分成兩大類(lèi)型，一種是使用個(gè)人住房公積金來(lái)繳款，另一種是個(gè)人商業(yè)貸款。前者作為個(gè)人的基本社會(huì)保障，其公積金一般需要企業(yè)每月為個(gè)人繳納一部分，從而降低人們?nèi)蘸蟮馁?gòu)房資金壓力;后者的商業(yè)貸款是純粹向銀行貸款，一般利率較高。無(wú)論是哪一種模式，都需要購(gòu)房者具有一定的資金存量，因?yàn)閷?duì)商品房的支出占據(jù)個(gè)人支出非常大的一部分，只有在資金較充足且考慮到未來(lái)有足夠償還能力的情況下，才能考慮個(gè)人住房貸款。

二、個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)貸款抵押在持續(xù)增長(zhǎng)，許多人通過(guò)抵押貸款購(gòu)入商品房。其發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）住房消費(fèi)快速增長(zhǎng)

由于生活水平的提高，人們的經(jīng)濟(jì)水平在不斷上升，住房消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大。目前，我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速在逐年提高。近三年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速雖低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，但增速在逐年提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：從2015年至2017年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速分別為10%、8.1%、7.2%，增速在下降;國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別為6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速提高源于我國(guó)住房消費(fèi)需求的擴(kuò)大，它會(huì)對(duì)上游的鋼鐵、建材需求產(chǎn)生較大影響，會(huì)增加上游產(chǎn)品價(jià)格上漲的需求動(dòng)力，甚至使相關(guān)的上游產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)上升。

（二）購(gòu)房貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)加大

由于購(gòu)房消費(fèi)的增長(zhǎng)，無(wú)論對(duì)于銀行還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是風(fēng)險(xiǎn)較大的舉措，市場(chǎng)要面臨利率波動(dòng)、資產(chǎn)流動(dòng)變化、信譽(yù)評(píng)估等各方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外，近幾年投資增長(zhǎng)速度明顯放緩，基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明“限購(gòu)令”等措施取得了一定成果。但其投入大、周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)建設(shè)復(fù)雜等特點(diǎn)，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱、空置房多、“有價(jià)無(wú)市”，這些無(wú)疑加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集，易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，政府采取了一系列引導(dǎo)政策，如“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅、“限購(gòu)令”還有房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

（三）購(gòu)房貸款信譽(yù)評(píng)估有待商榷

目前，銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房抵押貸款的放貸金額主要取決于購(gòu)房者的信用評(píng)估情況，但其評(píng)估方式的單一以及貸款本人的實(shí)際信用度仍有待考核。一方面，我國(guó)在購(gòu)房貸款的金融征信體系方面發(fā)展較晚，法律制定和法規(guī)落實(shí)方面存在操作性差等問(wèn)題，沒(méi)有形成多層次、多維度、多方面的信用監(jiān)管，更多是理論化。在實(shí)際操作上，有些現(xiàn)實(shí)中的操作行為處于“法律灰色地帶”，沒(méi)有進(jìn)行條文上的說(shuō)明，于是有些人便利用這個(gè)漏洞進(jìn)行違法行為。另一方面，在金融征信方面沒(méi)有形成一個(gè)良好的社會(huì)契合度，沒(méi)有統(tǒng)一的社會(huì)組織或者行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督，而單單靠法律監(jiān)督是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。以上的信用問(wèn)題加劇了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）貸款方風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)仍處于房地產(chǎn)發(fā)展的上升期，經(jīng)濟(jì)收益較高，但市場(chǎng)管理仍不完善。于是有些貸款人將自身信息加以修改，采用一定技術(shù)手段抹掉個(gè)人不良貸款記錄，或者通過(guò)虛增個(gè)人資產(chǎn)等手段來(lái)達(dá)到高額貸款的目的。他們得到資金后不是用于購(gòu)房，而是用來(lái)炒房或者作為詐騙資金。這種違法行為因缺乏追償機(jī)制，違法行為較為隱蔽，難以被發(fā)現(xiàn)。因此，要加大信用監(jiān)管力度，普及信用知識(shí)，嚴(yán)懲信用造假者，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

（二）房地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，建造商品房最主要的目的就是能在購(gòu)房需求高的階段盡早銷(xiāo)售完，但這種銷(xiāo)售會(huì)受到利率波動(dòng)、社會(huì)總體發(fā)展情況以及購(gòu)房者個(gè)人情況的影響，因此具有較大的不確定因素。并且，房地產(chǎn)商還有自身的籌資能力問(wèn)題。主要表現(xiàn)在：第一，受?chē)?guó)家政策影響，籌資難度大。由于銀行貸款利率和銀行存款準(zhǔn)備金率在提高，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲得70%來(lái)源于銀行貸款，信貸規(guī)模的收縮導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的難度變大;加之國(guó)家鼓勵(lì)加快建設(shè)保障性住房，會(huì)對(duì)商品房產(chǎn)生替代作用，消費(fèi)者需求發(fā)生改變，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)。第二，籌資渠道單一，間接融資過(guò)多。我國(guó)房地產(chǎn)籌資渠道大部分來(lái)自銀行貸款，其他籌資渠道，如股權(quán)融資、資金信托等方式因?yàn)橹贫炔煌晟频雀鞣矫娴南拗贫^少運(yùn)用。

（三）償債風(fēng)險(xiǎn)

第一，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。2017年上半年，我國(guó)前十大房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高于70%，因?yàn)榉慨a(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中也要償還較高利息，而這需要企業(yè)有一定的資金積累才償還，若不重視資金積累，無(wú)法償債，資產(chǎn)負(fù)債率只會(huì)越來(lái)越高，最后資不抵債。第二，償還債務(wù)渠道單一，償債計(jì)劃不完善。償債計(jì)劃是一個(gè)完整的規(guī)劃，涉及償債渠道、償債方式搭配等。房產(chǎn)企業(yè)大多是靠經(jīng)營(yíng)所得和資金融通來(lái)償還債務(wù)，由于沒(méi)有合理的償債計(jì)劃，導(dǎo)致償債渠道單一、不能有效與市場(chǎng)對(duì)接，一旦資金鏈斷裂，則無(wú)法還債。

（四）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

許多商業(yè)銀行在審核貸款申請(qǐng)和征信報(bào)告時(shí)都是各自為政，征信數(shù)據(jù)只能在銀行內(nèi)部流動(dòng)，不允許其他銀行查詢(xún)。這樣一來(lái)，不但阻礙了其他部門(mén)對(duì)貸款方的查詢(xún)，也影響了銀行自身的查詢(xún)結(jié)果。如果征信系統(tǒng)封閉獨(dú)立，信息不能互相查閱，那么借款人若同時(shí)在多個(gè)平臺(tái)進(jìn)行借款的行為就有可能被遺漏，從而難以全面評(píng)估一個(gè)人的信用情況，加大貸款風(fēng)險(xiǎn)。這種操作會(huì)帶來(lái)很大的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（五）市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)

任何金融領(lǐng)域都會(huì)受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)亦是如此。市場(chǎng)的總體上下行變化、利率波動(dòng)、投資需求等方面的變化都會(huì)引發(fā)購(gòu)房需求的變化。而房地產(chǎn)作為目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，自然受到政府的關(guān)注，政府近幾年一直采取相關(guān)措施打壓房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，帶動(dòng)了基礎(chǔ)建設(shè)投資及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但其投入大、周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)建設(shè)復(fù)雜等特點(diǎn)，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱、空置房多、“有價(jià)無(wú)市”，這些無(wú)疑加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集，易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。盡管政府采取了一系列引導(dǎo)政策：從“國(guó)八條”到房產(chǎn)稅，從“限購(gòu)令”到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

四、應(yīng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）做好信用評(píng)估，嚴(yán)懲虛假貸款

銀行貸款評(píng)估員要認(rèn)真審核，從多方面、多指標(biāo)上對(duì)房貸的申請(qǐng)人進(jìn)行核驗(yàn)，確保其信息真實(shí)可靠;要及時(shí)發(fā)現(xiàn)虛假偽造信息的個(gè)人，用法律手段制裁，必要時(shí)全網(wǎng)通報(bào)，再也不予貸款。作為銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范的管理者，要做好互聯(lián)網(wǎng)金融網(wǎng)絡(luò)的安全工作，要認(rèn)識(shí)到征信系統(tǒng)建設(shè)的重要作用，避免隨意貸款、虛假貸款。

（二）保證資金安全，提升籌資能力

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道單一的問(wèn)題，建議鼓勵(lì)多種籌資方式，針對(duì)自身情況制定籌資方案，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)，滿足不同企業(yè)的多樣需求。如建立專(zhuān)業(yè)的信貸機(jī)構(gòu)，加速企業(yè)資金籌集，做到規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合適的銷(xiāo)售策略，加速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。如適當(dāng)降低商品房?jī)r(jià)格，刺激購(gòu)房者需求，增加現(xiàn)金流。另外，我國(guó)地域差異明顯，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)調(diào)研，開(kāi)發(fā)針對(duì)不同地域、不同階層的適銷(xiāo)對(duì)路的房屋，防止房屋滯銷(xiāo)，增加資金。

（三）加強(qiáng)資金管理，提高償債能力

針對(duì)償債計(jì)劃不完善的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)借款金額、借款期限、可承受的利率等要素，結(jié)合自身企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，將各種舉債方式的利弊一一列出，選出最合適的償債方案。運(yùn)用多種方式償債，增強(qiáng)償債能力。如通過(guò)增資擴(kuò)股，將籌集到的資金用于償債;又如，與金融機(jī)構(gòu)舉債，利用企業(yè)自身的商業(yè)信用可以籌集到較高的金額和較低的利息。只有做到量入為出，才能有備無(wú)患。

（四）健全評(píng)估制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控

住房貸款評(píng)估涉及的內(nèi)容方方面面，并且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。所以，相關(guān)人員在制定時(shí)也要本著高效、細(xì)致的原則，對(duì)制度先進(jìn)性進(jìn)行分類(lèi)，再作明細(xì)規(guī)定。如制度規(guī)定在確認(rèn)放貸時(shí)，要有經(jīng)辦人員簽字和部門(mén)負(fù)責(zé)人審核并注明用途，否則是違反規(guī)定。另外，要通過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，使評(píng)估員不斷更新綜合知識(shí)水平和較強(qiáng)的綜合實(shí)踐能力，為征信信息系統(tǒng)提供動(dòng)力和支持，提升系統(tǒng)應(yīng)用效率，發(fā)揮信息系統(tǒng)最大的管理效用，讓信息系統(tǒng)成為評(píng)估決策的重要依據(jù)。

（五）完善平臺(tái)信息共享

我國(guó)銀行可以借助NFCS等技術(shù)，建立互聯(lián)網(wǎng)金融征信信息共享平臺(tái)，直接與央行的信息對(duì)接。增加信息庫(kù)資源，完善網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，對(duì)房屋貸款方的個(gè)人身份、名下資產(chǎn)、社會(huì)關(guān)系等各方面進(jìn)行全方面查詢(xún)。另外，要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，制定統(tǒng)一的監(jiān)管體制，對(duì)收集到的信息進(jìn)行最大化利用，防止虛假貸款行為的發(fā)生，加快內(nèi)部溝通的速度，使機(jī)構(gòu)中復(fù)雜的結(jié)構(gòu)逐漸消失，組織結(jié)構(gòu)管理。

五、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款既實(shí)現(xiàn)了居民的買(mǎi)房需求，又促進(jìn)了市場(chǎng)資本的流動(dòng)，但其在發(fā)展過(guò)程中也會(huì)遇到較多問(wèn)題，因此需要多方努力，加強(qiáng)信用監(jiān)管、加強(qiáng)人才建設(shè)、適應(yīng)市場(chǎng)變化。相信我國(guó)商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生更多正面影響。

（作者單位為廈門(mén)大學(xué)）

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