潘榮升

引言

在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)GDP增長(zhǎng)的主要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也成為我國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中，其興衰成敗不僅能夠?qū)?guó)民生活產(chǎn)生直接影響，還會(huì)威脅到我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。但是近年來在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，逐漸出現(xiàn)了一系列的捂盤惜售、投機(jī)性炒房等現(xiàn)象，這些不良行為不僅嚴(yán)重侵蝕中低收入家庭及改善型家庭的住房購(gòu)買力，還對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展過程中的和諧性和穩(wěn)定性造成嚴(yán)重威脅，制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展。因此，面對(duì)這些現(xiàn)象，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了一系列有針對(duì)性的宏觀調(diào)控政策。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境具有一定的復(fù)雜性，所以在宏觀調(diào)控政策落實(shí)時(shí)，存在較大的困難。

1 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)在發(fā)展過程中的基礎(chǔ)性型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是支柱型產(chǎn)業(yè)。很多城市在現(xiàn)代規(guī)劃建設(shè)過程中，都會(huì)將房地產(chǎn)行業(yè)作為主要的收入來源，其整個(gè)預(yù)算外財(cái)政收入與預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入相比，要超出很多。與此同時(shí)，房地產(chǎn)本身具有非常高的關(guān)聯(lián)性，與其他一些產(chǎn)業(yè)之間具有密切聯(lián)系。這些產(chǎn)業(yè)相互之間可以實(shí)現(xiàn)有效的協(xié)調(diào)運(yùn)作，在保證房地產(chǎn)行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國(guó)每年的GDP增長(zhǎng)率當(dāng)中，由房地產(chǎn)直接或者間接帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)超過了2個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)現(xiàn)如今正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)時(shí)期，由于我國(guó)本身就是一個(gè)人口大國(guó)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然處于粗放型的狀態(tài)。在一定的時(shí)期內(nèi)，想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定并且快速增長(zhǎng)，就需要將其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的帶動(dòng)作用充分發(fā)揮出來[1]。

但是需要注意是，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中過于追求發(fā)展，從而導(dǎo)致整個(gè)發(fā)展相對(duì)比較盲目。這種情況下，很有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展造成一定威脅。①房?jī)r(jià)持續(xù)過快增長(zhǎng)將導(dǎo)致市場(chǎng)消費(fèi)能力越來越低，且還會(huì)在無形當(dāng)中促使商務(wù)成本的提升，這樣就會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)或者是城市本身的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力越來越低。②房地產(chǎn)價(jià)格在過快增長(zhǎng)后，大多數(shù)都會(huì)伴隨著持續(xù)低迷，進(jìn)而影響相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至金融市場(chǎng)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格幅度呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，那么相關(guān)聯(lián)產(chǎn)及金融市場(chǎng)也會(huì)受到影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象，那么很有可能導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)，甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在現(xiàn)階段，我國(guó)各城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，所以必須要對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)提升政策方案質(zhì)量、強(qiáng)化政策執(zhí)行力度、完善政策監(jiān)督考核機(jī)制，從而保證相關(guān)政策的有效落實(shí)，提升政府公信力。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施

2.1 貨幣政策

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)和資料信息的研究結(jié)果，在2016年年初的時(shí)候，一直到2017年上半年，央行已經(jīng)多次提高存款準(zhǔn)備金率，處于歷史高位。僅僅只是在2017年上半年，就已經(jīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)存貸款的基準(zhǔn)利率進(jìn)行了6次的調(diào)整，每一次調(diào)整時(shí)，其幅度在0.5%左右。提高基準(zhǔn)利率，其根本目的是為了能夠?qū)νㄘ浥蛎浀痊F(xiàn)象起到良好的控制效果。如果從客觀角度出發(fā)，能夠合理利用這種方式，對(duì)開發(fā)商的融資成本或者是購(gòu)房者本身的貸款支出而言，能提供一定的便利性條件。

2.2 土地政策

國(guó)外在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方案的制定和具體落實(shí)過程中，將重點(diǎn)放在了貨幣政策上，但是我國(guó)實(shí)行二元土地制度，故能夠廣泛利用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過程中，大多數(shù)會(huì)依賴調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)總量、供應(yīng)的結(jié)構(gòu)類型、供應(yīng)的具體方式以及政府部門提出的管理政策等四種渠道。供應(yīng)總量的出現(xiàn)，其實(shí)主要是通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品能夠產(chǎn)生影響的一些因素條件進(jìn)行綜合分析，這樣能夠?qū)?yīng)總量產(chǎn)生一定的影響，同時(shí)還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的作用。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)在制定以及具體落實(shí)過程中，其主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的結(jié)構(gòu)或者是區(qū)位能夠產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響[2]。根據(jù)這些指標(biāo)的具體變化情況，可以發(fā)現(xiàn)通過對(duì)土地市場(chǎng)科學(xué)合理的治理，其整個(gè)治理效果的有效性，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過熱、盲目的現(xiàn)象能夠起到良好的抑制效果。

2.3 財(cái)政政策

房地產(chǎn)稅的征收在房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中，屬于非常重要的政策之一。房地產(chǎn)稅的有效落實(shí)，其實(shí)就表明投機(jī)者本身持有的房產(chǎn)，即使不實(shí)施買賣或者是交易，同樣也需要繳稅。這樣一來，投機(jī)性購(gòu)房者所持有的房產(chǎn)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)高額利潤(rùn)，反而會(huì)增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。目前房地產(chǎn)稅面臨著兩種不同類型的選擇，要么是象征性的收取低額稅費(fèi)，但是這種低額收取，很難與房地產(chǎn)升值之后帶來經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的抵消，從而效果不明顯。要么向房屋持有者征收高額稅稅費(fèi)，但是這樣的操作方式，很有可能會(huì)導(dǎo)致投機(jī)性購(gòu)房者瘋狂拋售等一系列嚴(yán)重后果。所以，確定合理的房地產(chǎn)稅稅率將是今后財(cái)政調(diào)控政策的工作重點(diǎn)之一。

2.4 行政政策

行政政策主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是限購(gòu)限貸政策，其二則是行政問責(zé)制度。首先，限購(gòu)限貸政策主要是指在一定的時(shí)期內(nèi)，已經(jīng)擁有限定套數(shù)房產(chǎn)的個(gè)人或者家庭，不能再次購(gòu)買房產(chǎn)，也就是通過一系列強(qiáng)制性的手段和措施，克制住一些投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的需求。其次，行政問責(zé)制度其實(shí)主要是針對(duì)地方一些行政長(zhǎng)官采取的有效措施。針對(duì)一些沒有落實(shí)到位或者是在具體國(guó)家政策執(zhí)行過程中，沒有執(zhí)行到位的地方負(fù)責(zé)人進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的行政問責(zé)，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)其進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的處罰。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施

3.1 明確宏觀調(diào)控目標(biāo)

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的具體落實(shí)過程中，要明確宏觀調(diào)控的目標(biāo)。所有一系列的政策或活動(dòng)在實(shí)施時(shí)，都需要按照宏觀調(diào)控的目標(biāo)進(jìn)行，這樣不僅能夠從根本上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還能夠保證宏觀調(diào)控政策在具體實(shí)施過程中的有效性。由于我國(guó)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，一線城市和二三線城市的房?jī)r(jià)影響因素差異較大，全國(guó)統(tǒng)一的調(diào)控政策很難滿足不同城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需求。就現(xiàn)階段而言，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是一線城市重在抑制投機(jī)性需求，二三線城市重在增加保障性住房供給[3]。

3.2 完善房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革當(dāng)中非常重要的一部分，也是針對(duì)投機(jī)者不良行為的有效控制手段。我國(guó)曾在上海以及重慶等一些地區(qū)實(shí)施房地產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作，通過實(shí)施效果可以看出，該政策的實(shí)施已經(jīng)初步取得了一定的成效。但是房地產(chǎn)調(diào)控政策以及相對(duì)應(yīng)的稅收制度，仍然存在很多問題，所以需要在實(shí)踐中，對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行不斷的完善和優(yōu)化。具體到稅率的多少、房屋等級(jí)的界定措施和方法等方面。同時(shí)，可以借鑒一些國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促使相對(duì)應(yīng)的減免措施也能夠得到有效落實(shí)[4]。

3.3 強(qiáng)化需求管理

為了保證房地產(chǎn)宏觀政策的有效落實(shí)，需要強(qiáng)化需求管理，促使中央政府與地方政府相互之間的利益關(guān)系，具有一定的統(tǒng)一性。這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)利益主體相互之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還能夠推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.4 調(diào)整并完善住房制度

為了促使地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的具體落實(shí)過程中，具有一定的積極性，必須要采取有針對(duì)性的措施，弱化地方政府對(duì)地方政策的依賴。這樣不僅能夠?qū)ξ覈?guó)當(dāng)前現(xiàn)有的住房制度起到良好的改善和優(yōu)化作用，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)調(diào)控政策實(shí)施效果的最大化。

4 結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策提出以及落實(shí)，已經(jīng)初步具有一定的成效，但是仍然有很多問題。在實(shí)踐中，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)這些問題進(jìn)行逐一分析，這樣才能夠保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效落實(shí)。