倪武英

現(xiàn)階段高速發(fā)展的社會需求對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作提出了較高的要求，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，我們必須充分提高企業(yè)的經(jīng)營意識和管理水平，發(fā)揮項目工程管理經(jīng)驗，才能建造出更多更好的產(chǎn)品，以此滿足社會的需求。

1 目標(biāo)和意義

房地產(chǎn)項目工程管理目的：①建筑功能良好，外觀美觀，環(huán)境宜人；②結(jié)構(gòu)安全可靠，滿足國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；③在施工過程安全，無重大安全事故發(fā)生；四是在保證工程品質(zhì)的前提下，將工程造價降到合理的水平。

主要意義：①降低成本，成本決定項目的定價；②加快進(jìn)度，工程進(jìn)度快慢，影響項目資金成本，最終影響售價；③提高質(zhì)量，項目品質(zhì)的好壞直接影響業(yè)主的購買意愿，決定項目的去化速率，同時可以為企業(yè)帶來品牌效應(yīng)。

2 房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)項目工程管理內(nèi)容涉及從定位、規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收、交付到后期維修，管理范圍廣，幅度寬，難度大；專業(yè)上包括規(guī)劃管理、設(shè)計管理、施工管理及后期驗收備案等內(nèi)容；合作上涉及設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位；配合中涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、園林等眾多部門。

（1）在項目開工前全面工程規(guī)劃管理是必不可少的一步。在這個階段，通過制定切實可行的項目全景開發(fā)計劃，作為項目工程管理的行動綱領(lǐng)，指導(dǎo)行動，反檢計劃。

（2）項目定位及工程設(shè)計是項目工程管理的重要一環(huán)：①項目的定位準(zhǔn)確與否直接影響到項目銷售速度從而影響資金流速，同時設(shè)計定位決定著70%左右的工程成本；②一個好的產(chǎn)品設(shè)計不僅能提高業(yè)主購買欲望，同時也能產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（3）開發(fā)階段是項目工程管理的重要組成部分。工程品質(zhì)的好壞，工程進(jìn)度是否如期實現(xiàn)，是否能支持銷售的節(jié)奏均來自于該階段，開發(fā)階段也是房地產(chǎn)項目工程管理較為復(fù)雜，參與單位數(shù)量最多，需協(xié)調(diào)管理工作最重的一個階段。

3 房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀

（1）前期規(guī)劃工作不到位。前期規(guī)劃工作是保證整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵。優(yōu)秀的規(guī)劃方案不僅有助于工程的順利推進(jìn)和銷售的快速實現(xiàn)，還可以最大化利用資源，達(dá)成利潤最大化?，F(xiàn)階段一些房地產(chǎn)項目往往不重視前期規(guī)劃工作，工程管理為了盡快達(dá)成項目銷售節(jié)點，一味的壓縮項目方案規(guī)劃和評審時間，對周邊競品調(diào)查不仔細(xì)，對項目配置標(biāo)準(zhǔn)研究不深入，對規(guī)劃方案合理與否不充分論證，造成項目定位不準(zhǔn)，銷售滯壓。

（2）設(shè)計管理工作不重視。設(shè)計管理工作的好壞不僅影響著項目最終結(jié)果的呈現(xiàn)，而且影響著工程進(jìn)度和成本管理。較多的項目往往對設(shè)計管理不夠重視，更多的思想觀念是設(shè)計歸設(shè)計，工程管理按圖施工即可，較少能關(guān)注到好的設(shè)計產(chǎn)品不僅能有效縮短工期，保證產(chǎn)成品效果，降低工程成本，達(dá)到有效協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（3）建設(shè)開發(fā)過程中，由于參建的單位數(shù)量較多、涉及的部門較廣、需協(xié)調(diào)的事項雜，工程管理人員的精力分散，較難抓項目管理主線，胡子眉毛一把抓，項目管控很忙，實際效果微乎其微，也是目前房地產(chǎn)項目工程管理的一個主要缺陷。

（4）安全管理始終是項目工程管理的一個重點?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理過程中往往把安全管理更多的納入合作單位的職責(zé)范圍，認(rèn)為與合作單位簽訂了安全責(zé)任書，安全管理應(yīng)由合作單位自行負(fù)責(zé)，其實安全管理涉及房地產(chǎn)工程管理的方方面面，一個安全事故的發(fā)生，不僅僅影響著合作單位的信譽，同時也會給工程推進(jìn)、銷售、成本、品牌形象等帶來一系列的不利影響。

4 房地產(chǎn)工程管理的對策

4.1 合同管理

應(yīng)把合同管理作為工程管理合作雙方的權(quán)責(zé)依據(jù)，簽訂的合同時必須把工程管理的要求作為主要約束條款約定。方案規(guī)劃階段必須約定需多方案比選；工程設(shè)計階段必須把工程的限額標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)配置、外立面造型及基礎(chǔ)選型要求等重點指標(biāo)明確清楚；與各施工單位的合同中需明確安全及質(zhì)量管理范圍，并明確相應(yīng)的獎罰措施等等。

4.2 施工準(zhǔn)備

根據(jù)項目全景計劃，充分做好施工準(zhǔn)備工作。加強規(guī)劃設(shè)計的重視程度，對周邊競品、地塊周邊條件和業(yè)主潛在進(jìn)行仔細(xì)調(diào)研；認(rèn)真評審各項方案和設(shè)計圖紙，盡量采用自身已形成的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，減少評審時間和環(huán)節(jié)，提高設(shè)計圖紙質(zhì)量；及時完成現(xiàn)場的臨水、臨電、施工場布、地質(zhì)勘察等等，為及時開工做好準(zhǔn)備。

4.3 進(jìn)度管理

項目的進(jìn)度管理涉及工程設(shè)計進(jìn)度、施工證件辦理進(jìn)度、招標(biāo)進(jìn)度、施工推進(jìn)進(jìn)度，銷售進(jìn)度及資金回款進(jìn)度等。項目通過節(jié)點完成支撐銷售，而銷售通過資金回款反哺工程推進(jìn)。各項工程管理工作，我們要前期制定合理的管控計劃，并明確主線，管控過程中不斷反檢糾偏，確保各項計劃的有效實施。

4.4 質(zhì)量管理

品質(zhì)是房產(chǎn)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)項目工程管理要牢牢抓住品質(zhì)管控不放松，堅守工程進(jìn)度、工程品質(zhì)及工程成本三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一。品質(zhì)管理必須要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一意識，統(tǒng)一目標(biāo)，特別要與合作方明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可通過樣板先行、材料封樣等提高合作方質(zhì)量意識，制定合理的獎罰目標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行。

4.5 成本管理

成本管理不是盲目的降低成本，必須在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下進(jìn)行合理優(yōu)化。成本管理的重點是要向規(guī)劃和設(shè)計管理要效益，項目設(shè)計階段的管理好壞直接決定了70%的項目成本，應(yīng)做好合理的指標(biāo)管控，方案選型，材料替換等工作。同時開發(fā)建設(shè)過程中要加強設(shè)計變更管理，及時檢查記錄，減少無效返工，做好預(yù)算監(jiān)控和簽證審核工作。

5 結(jié)語

隨著市場需求的增長和房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個新的階段。建立完善管理體系，對各個階段進(jìn)行有效管理才能保證工程質(zhì)量和建設(shè)出更好的產(chǎn)品，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將更加顯著，中國房地產(chǎn)業(yè)將更加紅火。