在執(zhí)行程序中的虛假租賃及法律應(yīng)對思考

劉麗楠

（?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院，海南?？?571127）

前言：當(dāng)前我國的執(zhí)行實(shí)踐難度大是執(zhí)行領(lǐng)域的常見問題，雖然各級地區(qū)法院不斷加強(qiáng)工作力度，但虛假租賃行為仍然頻繁出現(xiàn)在新聞媒體的報道上，由于當(dāng)事人的法律意識淡薄，加上虛假租賃行為的規(guī)避隱蔽性，在執(zhí)行程序中的應(yīng)對方式十分有限，并且無法從根本上將虛假租賃行為予以徹底的控制和剔除，也給法院工作增加了很大負(fù)擔(dān)，對我國的經(jīng)濟(jì)秩序和社會信用體系帶來了極大的不良影響。

1 虛假租賃的概念和執(zhí)行中的規(guī)避特征

1.1 虛假租賃行為的概念

虛假租賃行為是指在執(zhí)行階段期間被執(zhí)行人與案外第三人串通，采用表面上的合法手段故意避開法律的強(qiáng)制性、或利用法律漏洞惡意的轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，例如倒簽租賃合同等，制造無履行能力的假象，損害債權(quán)人的合法權(quán)益，是一種不誠信的逃避義務(wù)的表現(xiàn)。這種假性租約的最大特征，就是通過與案外人串通簽訂對自身有利的“合法”不動產(chǎn)租賃合同來達(dá)到規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行的目的，其違法行為相當(dāng)隱蔽[1]。

1.2 虛假租賃行為的特征和具體類型

法院在遇到虛假租賃行為時，由于制度的不完善在執(zhí)行過程中往往因?yàn)槠浔砻婧戏ǖ姆尚袨椋茈y判斷虛假租賃合同的非法目的是否屬實(shí)，在執(zhí)行過程中浪費(fèi)了很多司法資源，為了提高執(zhí)行效率，可以將虛假租賃的規(guī)避行為分為幾種特征。

第一點(diǎn)特征，是具有債務(wù)執(zhí)行能力的被執(zhí)行人往往利用特殊的社會關(guān)系例如親屬、債務(wù)債權(quán)往來的企業(yè)等，而惡意串通案外人，制造客觀上無法履行債權(quán)義務(wù)的情況；第二點(diǎn)特征，是虛假租賃行為藐視司法權(quán)威損害債權(quán)人合法權(quán)益，在執(zhí)行工作中浪費(fèi)大量的司法資源，使司法的公正性受到影響；第三點(diǎn)，是案外人和債權(quán)人的合法利益沖突，被執(zhí)行人往往不出面交涉，案外人利用“買賣不破租賃”的原則提出維護(hù)自身利益，但對于債權(quán)人而言其租賃權(quán)是沒有法律效益的，導(dǎo)致法院在評估執(zhí)行時受到許多阻礙；第四是虛假租賃合同的內(nèi)容高度雷同，在簽訂虛假合約時會規(guī)避對自身不利的法律條文，利用法律條文的滯后性來規(guī)避制裁[2]。

虛假租賃的具體行為類型主要是以下四種，簽訂虛假租賃合同的時間早于不動產(chǎn)的抵押登記時間之前；虛假租賃合同的簽訂時間與抵押不動產(chǎn)日期為同一天；虛假租賃合同的簽訂時間在不動產(chǎn)抵押登記日期之后；虛假租賃合同的簽訂時間在法院查封的具體日期之前。

2 虛假租賃規(guī)避行為的主要成因

由于我國的社會發(fā)展正處于一個經(jīng)濟(jì)政治的轉(zhuǎn)型變革期，虛假租賃行為利用其特殊性成為我國社會發(fā)展的潛在威脅之一，為了遏止并根除這種違法行為，首先應(yīng)從當(dāng)事人、社會外部、司法內(nèi)部三種角度進(jìn)行成因分析，以此解決根本原因。

2.1 社會層面

近年由于社會經(jīng)濟(jì)政策的改革和調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長速度變緩，銀行和企業(yè)的信貸能力變得緊張，部分企業(yè)的融資能力受到影響，因此導(dǎo)致民間借貸和虛假租賃糾紛事件頻頻發(fā)生，法院在執(zhí)行抵押和拍賣財(cái)產(chǎn)時常出現(xiàn)債務(wù)人拒絕甚至逃避履行債務(wù)的情況，導(dǎo)致銀行和企業(yè)的不良資產(chǎn)增多。長期以來，造成金融交易風(fēng)險的惡性循環(huán)。而大量的被執(zhí)行人在利益的驅(qū)動下利用違法行為謀取不利之財(cái)，甚至利用相關(guān)制裁執(zhí)行力度的不夠，來達(dá)到逃避債務(wù)的目的。大量的法律文書得不到有效執(zhí)行，導(dǎo)致社會的誠信缺失，部分群眾甚至跟風(fēng)將遵紀(jì)守法和商業(yè)信譽(yù)丟到一旁，為了追逐財(cái)富而利用不正當(dāng)?shù)氖侄?，將整個社會風(fēng)氣帶偏，社會的誠信體系遭到巨大影響。

2.2 當(dāng)事人層面

雖然我國法律體系不斷完善，在日常宣傳和教育事業(yè)中一直強(qiáng)調(diào)依法治國，但公民的法律素質(zhì)提高緩慢，缺乏對法律應(yīng)有的尊重，有的被執(zhí)行人視法律為兒戲，習(xí)慣采用講人情、托關(guān)系等低劣手法企圖達(dá)到勝訴的目的；有的被執(zhí)行人在執(zhí)行過程中與法院周旋，東躲西藏甚至直接暴力抗拒，不肯執(zhí)行自己應(yīng)盡的義務(wù)；有的被執(zhí)行人甚至借助代理律師利用法律漏銅和相關(guān)知識規(guī)避執(zhí)行程序，這些都是因?yàn)槿藗兊姆梢庾R淡薄，需要加強(qiáng)公民對法律的敬畏和尊重。

2.3 法治層面

從我國當(dāng)前的立法情況來看，針對虛假租賃行為的法制程序不健全，缺乏有效的約束性，買賣不破租賃的原則本身沒有問題，但我國的租賃合同只要符合一般的成立條件，不需要經(jīng)過公示即有了對抗效力，難辨真?zhèn)?。此外，在司法?zhí)行實(shí)踐中對虛假租賃債務(wù)人的懲罰手段過輕，很少有債務(wù)人因此受到刑事罪責(zé)，一般只有罰款和拘留兩種處罰方式，導(dǎo)致執(zhí)行的威懾力不夠，針對債務(wù)人和案外人的在利益、人身限制、誠信聲譽(yù)上的處罰太少，威懾效力只能起到短期作用。

3 執(zhí)行程序中面對虛假租賃的法律應(yīng)對

3.1 明確租賃方式

在進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的工作階段之前，一定要明確租賃合同的真實(shí)性，因此要明確租賃權(quán)利的歸屬，限制“買賣不破租賃”的必要性，做好租賃權(quán)的公正和登記，要通過明確的法律公示程序保護(hù)承租人的權(quán)益，防止將來債務(wù)人與案外人進(jìn)行虛假租賃交易來對抗抵押執(zhí)行。我國不動產(chǎn)的公示和登記程序較為成熟，保持較高的公信力，尤其是房產(chǎn)租賃交易隨著租賃需求的多樣化，登記設(shè)備更為完善，操作性強(qiáng)，通過公示和登記的方式確認(rèn)債權(quán)關(guān)系的約束力，即外宣控制力，保護(hù)承租人的居住區(qū)和合法權(quán)益，在遇到抵押對抗時通過公證也能防止債權(quán)人牽扯虛假的案外人，使司法執(zhí)行程序工作的開展更加順利。

3.2 完善租賃程序

在執(zhí)行程序上想要進(jìn)一步規(guī)范治理虛假租賃行為，就要完善相關(guān)的租賃執(zhí)行制度，構(gòu)建相應(yīng)的執(zhí)行機(jī)制。首先要完善債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)申報制度，與申請執(zhí)行人和法院調(diào)查程序相配合，及時掌握被執(zhí)行人的銀行、房產(chǎn)、工商等財(cái)產(chǎn)情況，建立專門的司法查控組織，有力的遏制和防范虛假租賃行為。

其次要加強(qiáng)虛假租賃案件的證明責(zé)任，根據(jù)我國《民事訴訟法》第227條的相關(guān)規(guī)定“理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行; 理由不成立的，裁定駁回”[3]。在虛假租賃的案件過程中要合理分配舉證責(zé)任，站在誰主張、誰舉證的規(guī)則基礎(chǔ)上，拿出合法存在的租賃合同和證詞等相應(yīng)證據(jù)，法官在驗(yàn)證其合約的真實(shí)性時也能更好地排除虛假合約的可能性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

國家對虛假租賃的被執(zhí)行人和案外人也要加強(qiáng)處罰措施的力度，罰款和拘留的威懾力度要增強(qiáng)，這就需要刑法的支援成為執(zhí)行程序強(qiáng)力的后盾。國家要大幅度提高拘留時限和罰款金額，按照虛假租賃的百分比作為標(biāo)準(zhǔn)來震懾想要逃避債務(wù)的被執(zhí)行人，只有讓潛在的違法者害怕違法行為所要付出的巨大代價，才能有效的在根本上遏制住虛假租賃行為的出現(xiàn)。第二要加大刑事制裁力度，讓公檢法機(jī)關(guān)參與到虛假租賃的執(zhí)行程序中，從正面打壓不良風(fēng)氣，樹立司法機(jī)構(gòu)的權(quán)威形象。

4 結(jié)語

為了能更好地規(guī)避虛假租賃行為，完善社會治理和法律法規(guī)，我國應(yīng)深入從社會、法治程序等各方面深入完善執(zhí)行程序體系，建立公正、權(quán)威的司法系統(tǒng)，發(fā)揮民事機(jī)構(gòu)與刑事機(jī)構(gòu)的分工聯(lián)動作用，保障債權(quán)人的合法權(quán)益，進(jìn)一步的遏制虛假租賃行為的生存空間，完善全面公開的社會租賃信用體系。