文蘭嬌+汪晗+張安錄

摘要 農(nóng)村集體建設(shè)用地入市交易、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是我國(guó)土地制度改革長(zhǎng)久以來(lái)的方向和目標(biāo)，隨著集體建設(shè)用地直接入市，土地市場(chǎng)從政府壟斷供給轉(zhuǎn)變到政府和集體寡頭供給，如何實(shí)現(xiàn)政府與集體經(jīng)濟(jì)組織兩大供給主體科學(xué)、合理的收益分配對(duì)當(dāng)前供給側(cè)改革具有重大意義。因此，本文以廣東珠三角地區(qū)的江門市為例，采用2005—2014年江門市集體建設(shè)用地出讓的365宗交易數(shù)據(jù)，在運(yùn)用對(duì)比分析法與東莞、順德稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析后，從供需均衡和價(jià)格均衡兩方面構(gòu)建集體建設(shè)用地出讓市場(chǎng)的聯(lián)立方程模型，試圖從微觀地塊交易尺度上探索集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易過(guò)程中政府和集體的市場(chǎng)均衡關(guān)系和收益分配關(guān)系。研究結(jié)果顯示：①通過(guò)稅費(fèi)比較，江門、順德、東莞三地的政府相關(guān)部門在集體建設(shè)用地出讓交易中所收取的交易服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)一致，但在出讓收益金和交易稅費(fèi)方面收取標(biāo)準(zhǔn)略有不同。②2005—2014年間，江門市平均每年地方政府和集體經(jīng)濟(jì)組織在集體建設(shè)用地出讓過(guò)程中的收益比為1∶6.45，大部分集體建設(shè)用地出讓收益流入了集體經(jīng)濟(jì)組織。③除交易面積外，交易價(jià)格、土地用途、交易年限和交易頻率對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織和地方政府收益有顯著正影響。由此得到以下結(jié)論：①目前集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)稅費(fèi)設(shè)置混亂，地方政府對(duì)集體建設(shè)用地交易收益“舍不得放手”。②除了交易面積外，集體建設(shè)用地市場(chǎng)中政府租稅費(fèi)收入和集體賣地所得與集體建設(shè)用地變量關(guān)系呈趨同性。認(rèn)為：分析集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易中兩主體收益分配關(guān)系可為厘清寡頭土地市場(chǎng)供給側(cè)收益邊界奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 寡頭供給；收益分配；集體建設(shè)用地；土地交易；聯(lián)立方程

中圖分類號(hào) F301.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104（2018）03-0053-07 DOI：10.12062/cpre.20170910

農(nóng)村集體建設(shè)用地入市交易、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是我國(guó)土地制度改革長(zhǎng)久以來(lái)的方向和目標(biāo)[1-3]。經(jīng)過(guò)多年自上而下制度設(shè)計(jì)和自下而上的地方試點(diǎn)創(chuàng)新，我國(guó)集體建設(shè)用地市場(chǎng)在經(jīng)歷了無(wú)序、“隱形”的土地市場(chǎng)發(fā)展階段后，逐步成為有序、“可見(jiàn)”的土地市場(chǎng)[4-6]，特別是在珠三角等有著良好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)村土地制度改革熱點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)，集體建設(shè)用地市場(chǎng)已經(jīng)儼然成為和國(guó)有土地市場(chǎng)平行的農(nóng)村土地市場(chǎng)[7-8]。然而伴隨集體建設(shè)用地市場(chǎng)的崛起，整個(gè)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的供給側(cè)關(guān)系也發(fā)生了劇烈變化，集中表現(xiàn)在建設(shè)用地的供給由地方政府唯一供給變成了地方政府和農(nóng)村集體的雙向供給，使得我國(guó)建設(shè)用地市場(chǎng)從壟斷市場(chǎng)過(guò)渡到了寡頭市場(chǎng)。

集體建設(shè)用地公開(kāi)進(jìn)入市場(chǎng)之前，城鄉(xiāng)二元分割下政府壟斷的國(guó)有建設(shè)用地就因其壟斷帶來(lái)的獨(dú)享土地增值收益[9]、城市土地集約利用程度低下[10]、需求方不同規(guī)模企業(yè)訴求得不到滿足[11]等問(wèn)題備受質(zhì)疑，其根本原因在于城鄉(xiāng)分割下非均衡的土地收益分配機(jī)制[12]。1994年分稅制改革后，中央將事權(quán)下放到地方，地方國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金收益全部歸還地方政府，中央政府不再提留，除此以外，建設(shè)用地交易過(guò)程中涉及的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)均100%入地方政府國(guó)庫(kù)[13]。政府收入主要依賴于土地財(cái)政，據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，僅2010年全國(guó)土地出讓收入占全部地方政府收入的22%，而對(duì)地方一般財(cái)政收入而言，則占到36.23%。有的地方土地財(cái)政甚至占到地方政府收入的70%[14]，盡管現(xiàn)行的土地稅收體系基本涵蓋了土地取得、保有、流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)[15]，由于土地財(cái)政存在慣性依賴特征，使得地方政府有足夠空間利用土地進(jìn)行融資，土地必然成為財(cái)政收入重要途徑[16]。

90年代初，大量外資搶灘廣東，由于毗鄰香港、澳門，珠江三角洲地區(qū)首當(dāng)其沖，不可避免的加大了對(duì)集體建設(shè)用地的需求。2003年，廣東省頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（簡(jiǎn)稱：100號(hào)令），最先嘗試實(shí)行全省農(nóng)村集體建設(shè)用地有償流轉(zhuǎn)，省內(nèi)存量建設(shè)用地市場(chǎng)得到大量補(bǔ)充，經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)培育和發(fā)展，目前形成了以出讓、出租為主的國(guó)有建設(shè)用地的替代市場(chǎng)。至此，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)供給側(cè)從政府壟斷供給轉(zhuǎn)變到政府和集體寡頭供給，如何實(shí)現(xiàn)政府與集體經(jīng)濟(jì)組織兩大供給主體科學(xué)、合理的收益分配具有重大意義。由于我國(guó)當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的租稅費(fèi)混亂，土地稅收存在結(jié)構(gòu)不合理、交叉設(shè)置、稅種缺失等問(wèn)題[15]，而集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育較慢，其租稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大多由地方政府結(jié)合地方特征并參照國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)制定的，缺乏統(tǒng)一的、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，這勢(shì)必將影響城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。基于此，本文以廣東省珠三角地區(qū)的江門市為實(shí)證區(qū)，著重測(cè)算集體建設(shè)用地出讓過(guò)程地方政府獲得收益，并從微觀地塊交易尺度上探索集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易過(guò)程中政府和集體的市場(chǎng)均衡關(guān)系。

1 江門集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展背景

江門市位于珠江三角洲西岸城市中心，東鄰中山、珠海，北接廣州、佛山，南瀕南海海域，毗鄰港澳，素有大江門戶之稱。全市總面積9 505 km2，轄蓬江、江海、新會(huì)三個(gè)區(qū)，臺(tái)山、開(kāi)平、鶴州、恩平四個(gè)縣級(jí)市。2015年末常住人口451.95萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口293.04萬(wàn)人，農(nóng)村人口158.91萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?64.84%，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為2 240億元，僅次于深圳、廣州、佛山、東莞、中山。江門市除了是珠江三角洲地區(qū)的門戶，還是我國(guó)著名的僑都，廣大愛(ài)國(guó)華僑通過(guò)投資興業(yè)等方式幫助家鄉(xiāng)發(fā)展，截至2015年底，海外華僑回鄉(xiāng)投資累計(jì)達(dá)201.2億美元。正是由于獨(dú)特的地理位置和廣茂的華僑資源，使得江門市在90年初外資搶灘廣東的時(shí)候成為外資入駐的首選之地，國(guó)有建設(shè)用地的持續(xù)稀缺和對(duì)建設(shè)用地需求的高漲熱情，促使江門地區(qū)較早發(fā)生了以出讓、轉(zhuǎn)讓等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為，并且形成一定數(shù)量和規(guī)模，隱形市場(chǎng)成為客觀的存在。據(jù)估算，截止2015年，江門市集體建設(shè)用地總量約占全部建設(shè)用地的40%。endprint

為了規(guī)范集體建設(shè)用地市場(chǎng)，2003年6月，廣東省人民政府發(fā)出了《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》，作為指導(dǎo)全省集體建設(shè)用地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)劃性文件，預(yù)示著全省鋪開(kāi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。隨后，江門市政府積極響應(yīng)廣東省政府號(hào)召，于2004年印發(fā)了《江門市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行細(xì)則》，該細(xì)則明確規(guī)定了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍、權(quán)屬登記、流轉(zhuǎn)方式、管理方式、地價(jià)管理、收益管理等相關(guān)管理辦法，其明確指出集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)時(shí)，土地所有者必須向所在地縣級(jí)以上土地資源管理部門一次性繳納土地流轉(zhuǎn)收益金，按土地出讓金的10%計(jì)，工業(yè)用地免收土地流轉(zhuǎn)收益金；再次流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)方須繳納土地流轉(zhuǎn)增值費(fèi)，按增值部分的20%計(jì)，其他稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)有建設(shè)用地出讓。

2 理論分析與檢驗(yàn)假說(shuō)

假設(shè)政府對(duì)集體建設(shè)用地出讓征收的是從量稅，未征收相關(guān)稅費(fèi)即集體建設(shè)用地?zé)o序流轉(zhuǎn)時(shí)，集體建設(shè)用地市場(chǎng)需求曲線為D，供給曲線為S，在均衡點(diǎn)E0處形成均衡價(jià)格P0，均衡交易量為Q0，在對(duì)集體建設(shè)用地交易征收稅費(fèi)后，將對(duì)集體建設(shè)用地的供給產(chǎn)生一定抑制作用，導(dǎo)致供給曲線上移至S1，在新的均衡點(diǎn)E1形成新的均衡價(jià)格P2，對(duì)應(yīng)均衡數(shù)量為Q1，而在原供給曲線，Q1對(duì)應(yīng)價(jià)格為P1，具體見(jiàn)圖1。從圖1中可以看出，從E0到E1，均衡價(jià)格上升，即集體建設(shè)用地出讓的名義價(jià)格上升，對(duì)應(yīng)P2，即受讓方實(shí)際支付的價(jià)格上升，出讓方的生產(chǎn)者剩余和受讓方的消費(fèi)者剩余均減少，出讓方轉(zhuǎn)讓了部分稅費(fèi)到受讓方，交易雙方共同承擔(dān)了土地稅費(fèi)，減少了的消費(fèi)者剩余和生產(chǎn)者剩余的總剩余為出讓方和受讓方的超額負(fù)擔(dān)，也叫做無(wú)謂損失，對(duì)應(yīng)P1E0P2，無(wú)謂損失的大小取決于供給和需求的自價(jià)格彈性，當(dāng)供給和需求的自價(jià)格彈性增加時(shí)，由從量稅帶來(lái)的無(wú)謂損失將增加，而當(dāng)供給或者彈性為0時(shí)，無(wú)謂損失為0。那么，根據(jù)圖3可以得出，政府的收益等于稅收收入，對(duì)應(yīng)（P2-P1）·Q1，集體的實(shí)際收益為名義收益扣除稅費(fèi)部分，對(duì)應(yīng)P1·Q1。

由此，根據(jù)圖3中政府和集體經(jīng)濟(jì)組織的收益面積變化，可以提出本文假設(shè)：

假設(shè)1，若集體建設(shè)用地出讓過(guò)程征收從量稅，那么保持交易數(shù)量不變，當(dāng)交易的名義價(jià)格越高，政府和集體的收益都會(huì)隨之變高。

假設(shè)2，保持交易的名義價(jià)格不變，當(dāng)交易數(shù)量越大，集體經(jīng)濟(jì)組織收益越大，而政府的收益卻越小。

根據(jù)市場(chǎng)均衡，從供給和需求兩方面，建立集體建設(shè)用地交易的聯(lián)立方程組。若Q代表交易量，P代表交易價(jià)格，基本式如下：

式中，b為系數(shù)，u為殘差項(xiàng)。市場(chǎng)均衡時(shí)，供給量和需求量相等，即Qd=Qs=Q，由于Qd，Qs，P為內(nèi)生變量，因此可以將式1改寫為：

3 集體建設(shè)用地交易過(guò)程中政府和集體市場(chǎng)均衡關(guān)系實(shí)證分析

2015年課題組對(duì)珠江三角洲典型城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)探索地區(qū)的走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在踐行集體建設(shè)用地入市的典型地區(qū)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益主要流向集體和政府，其地方政府通過(guò)對(duì)集體建設(shè)用地所有者和使用者征收收益金等稅費(fèi)，獲得集體建設(shè)用地交易過(guò)程的收益?？傮w來(lái)看，政府方面，集體建設(shè)用地出讓過(guò)程政府收入涉及土地出讓收益金、交易服務(wù)費(fèi)和交易稅費(fèi)，但由于目前缺乏統(tǒng)一的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以致不同地區(qū)在集體建設(shè)用地公開(kāi)交易市場(chǎng)中所收取的稅費(fèi)項(xiàng)目和稅率設(shè)置不同。

3.1 稅費(fèi)收益及不同地區(qū)的對(duì)比分析

根據(jù)江門市土地資源交易中心相關(guān)文件，我們整理得到了集體建設(shè)用地交易過(guò)程中稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，為了進(jìn)一步分析稅費(fèi)設(shè)置差距，將其標(biāo)準(zhǔn)與珠三角地區(qū)的順德區(qū)、東莞市進(jìn)行對(duì)比（見(jiàn)表1）。

從表1可以看出，江門、順德、東莞三地的政府相關(guān)部門在集體建設(shè)用地出讓交易中所收取交易服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)是一樣的，在出讓收益金和交易稅費(fèi)方面收取標(biāo)準(zhǔn)略有不同。交易服務(wù)費(fèi)主要包括掛牌招標(biāo)拍賣服務(wù)費(fèi)和辦證服務(wù)費(fèi)，其中，辦證服務(wù)費(fèi)為500元/宗，招拍掛服務(wù)費(fèi)以實(shí)際成交價(jià)為計(jì)算基數(shù)，按分段累加，100萬(wàn)元以下部分收流轉(zhuǎn)金1%，≥100萬(wàn)～500萬(wàn)元部分收0.8%，≥ 500萬(wàn)～1 000萬(wàn)元部分收0.6%，≥1 000萬(wàn)～3 000萬(wàn)元部分，收0.3%，≥3 000萬(wàn)～5 000萬(wàn)元部分，收0.2%，≥0.5億～1億元部分，收0.005%，1億元以上部分不收費(fèi)。稅費(fèi)方面，江門和順德首次流轉(zhuǎn)征收的稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)一致，主要包括營(yíng)業(yè)稅（5.6%，現(xiàn)改為增值稅，以交價(jià)計(jì)算），堤圍防護(hù)費(fèi)（0.064 8%，以成交價(jià)計(jì)算），教育費(fèi)附加（3%，以營(yíng)業(yè)稅稅款為依據(jù)計(jì)算繳納），印花稅（0.05%，以成交價(jià)計(jì)算），而東莞并不針對(duì)賣方收取增值稅、堤圍費(fèi)和教育費(fèi)附加，只對(duì)賣方收取印花稅，對(duì)買方收取契稅和印花稅。三個(gè)地區(qū)最大的差異在于土地出讓收益金，江門市規(guī)定對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)得者按成交價(jià)的10%收取流轉(zhuǎn)收益金，其中工業(yè)用地減免；順德按成交價(jià)的7%對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)得者收取土地出讓收益金；而東莞則根據(jù)不同用途的集體建設(shè)用地，按照經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地105元/m2，工業(yè)用地75元/m2的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)得者收取土地出讓收益金，同時(shí)，東莞相較于其他兩地，還針對(duì)交易雙方征收了土地開(kāi)發(fā)專用金，其規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織和使用權(quán)競(jìng)得者需按成交價(jià)的10%分別承擔(dān)50%上繳土地開(kāi)發(fā)專用金。

3.2 江門市集體和政府的收益分配關(guān)系

自2004年江門市開(kāi)始試水集體建設(shè)用地公開(kāi)出讓以來(lái)，2005—2014年間，一共出讓了365宗地，合計(jì)4 322.84 畝，流轉(zhuǎn)交易金達(dá)64 698.66萬(wàn)元。根據(jù)相關(guān)稅率標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出2005—2014年間江門市每一宗地首次流轉(zhuǎn)中集體所得和政府所得收益，并進(jìn)行匯總。平均每年政府從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中獲得的收益為856.13萬(wàn)元，而集體平均每年出讓集體建設(shè)用地所得收益為5 523.51萬(wàn)元，二者比例為1∶6.45。平均每年集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)金為6 187.98萬(wàn)元，平均每年獲地成本即企業(yè)購(gòu)地成本為6 376.71萬(wàn)元。具體每年集體和政府在流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地中的收益見(jiàn)圖2，由圖2可以看出，二者走勢(shì)趨于一致，在2005—2014年間不斷波動(dòng)，2010年達(dá)到最高峰后開(kāi)始持續(xù)下降。endprint

3.3 模型建立與指標(biāo)選擇

市場(chǎng)均衡的基本模型如式2所示，其中在供需均衡式和價(jià)格均衡式中的收益對(duì)應(yīng)集體和政府在市場(chǎng)交易中的收益。由于微觀尺度上，集體建設(shè)用地的價(jià)格還受宗地特征影響，如交易用途（type），因此在價(jià)格均衡式中自變量除了考慮單塊宗地交易政府租稅費(fèi)收入（IG），還需加入宗地個(gè)體特征變量等控制變量。由于交易存在不確定性，因此在模型中應(yīng)考慮集體建設(shè)用地交易頻率（f），這里交易頻率為交易年限的倒數(shù)（1/time）。另外，從供需均衡角度看，集體建設(shè)用地的交易數(shù)量與供給方和需求方的實(shí)際價(jià)格有關(guān)，由于這里著重考慮政府和集體的市場(chǎng)均衡關(guān)系，折算為單宗地集體（IJ）和政府實(shí)際收入（IG）。加之是不同年份的交易數(shù)據(jù)，應(yīng)加入交易時(shí)間（year）變量對(duì)交易進(jìn)行修正，綜上，得到均衡時(shí)集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)的供需均衡方程和價(jià)格均衡方程，見(jiàn)式3。

根據(jù)集體建設(shè)用地交易的市場(chǎng)均衡聯(lián)立方程式，以江門市2005—2014年365宗集體建設(shè)用地出讓交易資料為例，進(jìn)行實(shí)證分析。假設(shè)市場(chǎng)均衡時(shí)交易的數(shù)量為均衡數(shù)量，這里用面積表示（size），成交價(jià)格為市場(chǎng)均衡價(jià)格（P），結(jié)合江門市集體建設(shè)用地交易收益分配模式，江門市集體建設(shè)用地出讓過(guò)程政府收入涉及流轉(zhuǎn)收益金（成交價(jià)10%，工業(yè)用地減免，征收對(duì)象：使用權(quán)競(jìng)得者）、交易服務(wù)費(fèi)和交易稅費(fèi)；集體在交易成交后上繳營(yíng)業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅，5.6%），江新堤圍防護(hù)費(fèi)（0.064 8%），教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），印花稅（0.05%），因此集體所得收入為扣除了相關(guān)稅費(fèi)后的實(shí)際收入，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，計(jì)算得到每一宗集體建設(shè)用地交易中集體和政府實(shí)際獲得收益，其他控制變量為交易年份（year），交易頻率（f）以及流轉(zhuǎn)用途（type），所有變量的統(tǒng)計(jì)描述見(jiàn)表2。

3.4 模型結(jié)果與分析

將表2中的指標(biāo)代入到方程組式3中，利用SAS8.0運(yùn)行得到結(jié)果如表3。從表3中可以看出，兩個(gè)方程的F值均顯著通過(guò)檢驗(yàn)，擬合度較高，調(diào)整R2分別為0.65和0.54。兩個(gè)方程中，當(dāng)市場(chǎng)均衡時(shí)，價(jià)格方面，政府收入、集體收入與價(jià)格非常顯著正相關(guān)，但系數(shù)值較小，政府租稅費(fèi)每增加1個(gè)單位，價(jià)格增加0.000 3，集體收入增加一個(gè)單位，價(jià)格增加0.000 02個(gè)單位，土地用途、交易年限和交易頻率均與交易價(jià)格非常顯著正相關(guān)，土地用途從工業(yè)變成商業(yè)，價(jià)格增加107.95元，每增加一年，交易價(jià)格增加28.88元；交易數(shù)量方面，政府每宗地租稅費(fèi)與交易面積成非常顯著負(fù)相關(guān)，租稅費(fèi)每增加1個(gè)單位，面積將減少0.01個(gè)單位，相反，集體每宗地實(shí)際收入與交易面積非常顯著正相關(guān)，每增加一個(gè)單位，面積增加0.004個(gè)單位，但交易年份與交易面積成非常顯著負(fù)相關(guān)，每增加一年，交易面積減少495.65個(gè)單位。

聯(lián)立價(jià)格均衡的方程和供需均衡的方程式，可以得到集體收入和政府收入在市場(chǎng)均衡時(shí)與集體建設(shè)用地交易變量的關(guān)系：

從式4可以看出，除了交易面積外，集體建設(shè)用地市場(chǎng)中政府租稅費(fèi)收入和集體賣地所得與集體建設(shè)用地變量關(guān)系呈趨同性。政府收入和集體收入與交易價(jià)格顯著正相關(guān)，與土地用途、交易年份、交易頻率顯著負(fù)相關(guān)。交易價(jià)格每增加一個(gè)單位，集體收入增7 142.86個(gè)單位，政府收入增加4 000個(gè)單位，用途改變，集體和政府的實(shí)際收入都將減少，二者減少的比例為1∶0.56。而交易面積與政府收入負(fù)相關(guān)，面積每增加一個(gè)單位，政府收入將減少20個(gè)單位，與集體收入正相關(guān)，每增加一個(gè)單位，集體收入增加214.29個(gè)單位。

因此，根據(jù)市場(chǎng)均衡情形，假設(shè)集體和政府都是理性人，為了獲得更多收入，二者都將希望集體建設(shè)用地價(jià)格上升，土地用途為工業(yè)用途越好，合同年限越久越好，集體希望交易的每宗土地面積越大越好，政府則希望面積越小越好。

4 結(jié)論與討論

本文以廣東省江門市為實(shí)證研究對(duì)象，在梳理江門市集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展背景的基礎(chǔ)上，首先分析了江門市集體建設(shè)用地出讓交易過(guò)程的租稅費(fèi)設(shè)置，并與珠三角地區(qū)的東莞市、順德區(qū)集體建設(shè)用地市場(chǎng)稅費(fèi)設(shè)定進(jìn)行了比較；其次，以江門市2005—2014年間的集體建設(shè)用地交易數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)江門市集體建設(shè)用地交易過(guò)程地方政府和集體經(jīng)濟(jì)組織的收益分配模式進(jìn)行了分析；再次，根據(jù)市場(chǎng)均衡原則，在提出政府和集體收益與集體建設(shè)用地交易面積和交易價(jià)格的假說(shuō)后，利用聯(lián)立方程模型得到了集體建設(shè)用地出讓市場(chǎng)中政府和集體經(jīng)濟(jì)組織的收益分配關(guān)系，并對(duì)相關(guān)假設(shè)進(jìn)行了檢驗(yàn)，本文得到的結(jié)論如下：

（1）目前集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)稅費(fèi)設(shè)置混亂，不同地區(qū)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不同，而珠三角地區(qū)稅費(fèi)最大不同在于土地出讓收益金的收取，反映出不同地區(qū)政府對(duì)集體土地出讓收益分配的操控程度。江門市流轉(zhuǎn)收益金為成交價(jià)的10%；順德土地出讓收益金為成交價(jià)的7%；而東莞則按照經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地105元/m2，工業(yè)用地75元/m2的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)得者收取土地出讓收益金。

（2）2005—2014年中，平均每年地方政府和集體經(jīng)濟(jì)組織在集體建設(shè)用地出讓過(guò)程中的收益比為1∶6.45，大部分集體建設(shè)用地出讓收益流入了集體經(jīng)濟(jì)組織。從時(shí)間序列變化上看，二者收益的走勢(shì)趨于一致，在2005—2014年間不斷波動(dòng)，2010年達(dá)到最高峰后開(kāi)始持續(xù)下降。

（3）交易價(jià)格、土地用途、交易年限和交易頻率對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織和地方政府收益的作用是一致的，其中價(jià)格和二者收益呈顯著正相關(guān)，而土地用途、交易年限和交易頻率分別與集體經(jīng)濟(jì)組織和地方政府收益呈顯著負(fù)相關(guān)。交易面積與二者收益的作用相反，即交易面積越大，集體經(jīng)濟(jì)組織收入越多，但地方政府的集體建設(shè)用地出讓收入越少。

土地市場(chǎng)從壟斷供給到寡頭供給，土地市場(chǎng)供給側(cè)最大的分歧在于地方政府如何轉(zhuǎn)變自己在土地市場(chǎng)的角色，合理與集體經(jīng)濟(jì)組織共享土地收益。但針對(duì)集體建設(shè)用地出讓，其權(quán)利主體主要是集體經(jīng)濟(jì)組織，政府在交易過(guò)程更多扮演的是“裁判員”的角色。盡管大部分出讓收益歸農(nóng)民和集體所代表的集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但從稅費(fèi)中“土地出讓收益金”“土地開(kāi)發(fā)專用金”等名目與國(guó)有建設(shè)用地出讓金的高相似度，可以看出地方政府對(duì)集體建設(shè)用地交易“舍不得放手”。進(jìn)一步的，由于當(dāng)前集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育較慢，且普遍存在交易記錄不全、數(shù)據(jù)缺失等現(xiàn)象，因而無(wú)法將集體建設(shè)用地市場(chǎng)和國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，考察整個(gè)土地市場(chǎng)中供給主體的收益分配關(guān)系。筆者認(rèn)為，盡管當(dāng)前尚不能將集體土地市場(chǎng)和國(guó)有土地市場(chǎng)放在同一維度考察土地市場(chǎng)供給側(cè)收益分配關(guān)系，但可以從集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易中兩主體收益關(guān)系和作用衡量二者收益分配關(guān)系，并且可以通過(guò)最優(yōu)稅率的測(cè)算厘清二者的貢獻(xiàn)和收益分配邊界，最終逐步實(shí)現(xiàn)整個(gè)土地市場(chǎng)從壟斷到寡頭的供給側(cè)收益分配均衡。endprint

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