初探三維不動產(chǎn)規(guī)劃與展望

廖琦

摘 要：本文以研究建立城市三維不動產(chǎn)系統(tǒng)為目的，陳舊的二維技術(shù)早已無法滿足城市快速發(fā)展的步伐，制約了城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展。對于三維技術(shù)的研究勢在必行。如何搭建三維不動產(chǎn)系統(tǒng)框架、如何進(jìn)行三維不動產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃將作為本文研究的重點(diǎn)。分析結(jié)果顯示，三維不動產(chǎn)系統(tǒng)不僅完全具備技術(shù)上的可行性，并且預(yù)示著未來的發(fā)展前景，將帶來新的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：三維技術(shù) 空間載體 不動產(chǎn)

中圖分類號：F590.8 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）11（b）-0119-02

2016年7月重慶主城區(qū)不動產(chǎn)登記中心全面上線，率先啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)建設(shè)和數(shù)據(jù)整合，順利完成了職責(zé)機(jī)構(gòu)整合和不動產(chǎn)權(quán)證“停舊發(fā)新”，全力推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。繼往開來，將繼續(xù)攻堅(jiān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，完成數(shù)據(jù)清理整合建庫。借此良機(jī)，推出一套三維不動產(chǎn)系統(tǒng)，將不動產(chǎn)管理提升了更高平臺，助力未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)。

1 不動產(chǎn)系統(tǒng)地位

不動產(chǎn)對人們生活影響重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隱匿性和不可移動性等特點(diǎn)，在不動產(chǎn)范圍中，房屋和土地最受關(guān)注，集中體現(xiàn)了普通百姓的畢生財(cái)富，影響到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，備受萬眾矚目。不過面對快速發(fā)展的城市步伐，目前所運(yùn)行的二維不動產(chǎn)系統(tǒng)難免顯得落后于時代的發(fā)展，特別是與不動產(chǎn)自身的財(cái)富地位不相匹配。針對城市的三維不動產(chǎn)研究勢在必行，部分一線城市早已啟動對三維技術(shù)的研究。不過可惜還未有一套完整的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，也都還是紙上談兵、閉門造車。

2 二維技術(shù)不足之處

在明確三維不動產(chǎn)構(gòu)建框架之前首先需清晰認(rèn)識目前二維系統(tǒng)所存在的不足之處。現(xiàn)行的不動產(chǎn)系統(tǒng)的基礎(chǔ)是以地表權(quán)利為核心， 在權(quán)利登記形式上主要以二維為基礎(chǔ)，不能把同一宗地上的分屬于不同權(quán)利主體的空中、地表和地下權(quán)利有效體現(xiàn)出來。無論是視覺質(zhì)量還是具體的管理層面都很欠缺，其先天性存在四大不足。

2.1 視圖不佳

二維所呈現(xiàn)的圖形數(shù)據(jù)不夠生動形象，效果呈現(xiàn)落后于時代，甚至部分不動產(chǎn)單元無法有效呈現(xiàn)出來，更無法直觀查閱要所需的相關(guān)圖形信息，呈現(xiàn)效果如同一張生硬的紙制地圖，談不上美觀大方，沒有立體空間，而重慶又恰好一座充滿立體感的城市。陳舊的二維不僅滿足不了日?；A(chǔ)的不動產(chǎn)權(quán)屬管理，也難以作為城市面貌圖對外展示，與實(shí)際的建設(shè)發(fā)展需求存在差距，急需提高。

2.2 數(shù)據(jù)繁雜

伴隨著城市建設(shè)的快速擴(kuò)張，特別是近幾年來，地產(chǎn)行業(yè)井噴式的高速發(fā)展，大量高層、異形建筑相繼拔地而起。人們對于建筑的要求早已不只是簡單的方盒式居住工具，而是賦予了建筑越來越多的象征意義、藝術(shù)價值。每個建筑物都傾注了設(shè)計(jì)師的心血，地標(biāo)式建筑不斷刷新，對于樓盤數(shù)據(jù)的管理要求也越來越高。由于傳統(tǒng)的二維技術(shù)缺乏有效的空間載體，面對城市多樣化、立體化發(fā)展，空間權(quán)屬分布日益復(fù)雜，對于越來越多異形房屋而言，難以精確定位，易產(chǎn)生大量的權(quán)屬重疊，無法進(jìn)行精細(xì)化、準(zhǔn)確化的權(quán)屬信息管理。

2.3 權(quán)屬不清

伴隨著房屋財(cái)產(chǎn)意識提高，房產(chǎn)權(quán)屬備受關(guān)注，房屋的權(quán)屬承載了太多人終身的辛勤付出。受傳統(tǒng)技術(shù)限制，存在大量信息重疊、不明晰等情況，極容易產(chǎn)生大量權(quán)屬糾紛，產(chǎn)生社會的不穩(wěn)定因素。例如本市許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，受歷史法律技術(shù)等手段限制，居民在房屋搭建時隨意性太強(qiáng)，一棟老房屋往往由多戶居民共同擁有，產(chǎn)權(quán)證上的附圖又往往因歷史條件限制過于簡單，違章搭建情況嚴(yán)重，情況復(fù)雜，很容易產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。特別在拆遷重建過程中，給土地房屋工作的開展帶來極大不便，處理不當(dāng)會帶來很壞社會影響。

2.4 計(jì)算不足

二維數(shù)據(jù)較三維而言管理相對落后，面對高層、異形等建筑的數(shù)據(jù)分析顯得力不從心，而我們身處大數(shù)據(jù)時代，對于各種數(shù)據(jù)的計(jì)算分析對于商業(yè)社會而言無異于搶占先機(jī)，在不久的未來這將是一個實(shí)實(shí)在在的大蛋糕，特別對于房地產(chǎn)投資咨詢有著特殊的意義。例如同樣的一幢江景房，計(jì)算分析出因樓層、朝向、戶型、位置等差異所帶來的投資回報(bào)率差異；或同幢學(xué)區(qū)房因不同房屋周邊噪音大小等因素分析出對租金價格的影響；更有甚者，對于期房客戶而言，通過三維技術(shù)幫助他們對于購房有了更直觀的感受。這些對于投資者而言都是寶貴的第一手資料，目前的二維面臨落后于時代的窘境，三維蓄勢待發(fā)。

3 三維科技的技術(shù)框架

因本市獨(dú)特的山地地形造就了與眾不同的都市景觀，相較于平原城市而言，我們的城市更加立體，所需技術(shù)難度更高，所顯現(xiàn)的效果也會更好。一旦項(xiàng)目成功上線，必將吸引大眾關(guān)注，一鳴驚人。

三維不動產(chǎn)系統(tǒng)技術(shù)框架的建立首先是建立空間載體，快速、廉價地獲得大批量準(zhǔn)確的三維數(shù)據(jù)，并建立三維城市區(qū)域模型，把地表、空中、地下，甚至建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來。其次是把傳統(tǒng)二維各項(xiàng)數(shù)據(jù)與三維數(shù)據(jù)庫模型有效匹配， 把不動產(chǎn)個體有效地表達(dá)出來并附有相關(guān)屬性，以上是三維不動產(chǎn)基礎(chǔ)理論。具體的技術(shù)方案如下：首先利用無人機(jī)機(jī)載測繪和遙感航拍對城市進(jìn)行影像拍攝和各項(xiàng)測繪數(shù)據(jù)采集，充分利用現(xiàn)代測繪技術(shù)，在x-y平面直角坐標(biāo)系中添加z坐標(biāo)。三維物理模型的建立用于反映各空間實(shí)體的幾何結(jié)構(gòu)，每一個建筑單位的空間位置和相對位置均需明確，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)的空間位置、狀態(tài)及空間權(quán)范圍的清晰表達(dá)，對于少量特殊建筑、地標(biāo)性建筑等當(dāng)航拍遙感技術(shù)無法清晰準(zhǔn)確給予采集時，必須結(jié)合建筑的工程竣工圖和人工實(shí)地拍攝來加以彌補(bǔ)。前期的物理框架構(gòu)建非常重要，空間載體是整個項(xiàng)目的基礎(chǔ)，需要多次補(bǔ)錄。然后對收集的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行技術(shù)處理，再運(yùn)用專業(yè)軟件建立三維城市模型。在此基礎(chǔ)上與傳統(tǒng)二維系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)進(jìn)行對應(yīng)匹配，保證每個不動產(chǎn)單位不僅可以有效地將三維效果呈現(xiàn)，而且附有具體的屬性數(shù)據(jù)資料，對于三維系統(tǒng)里面添加的各不動產(chǎn)單位數(shù)據(jù)必須經(jīng)過數(shù)據(jù)檢查，這部分工作雖然繁雜但很有必要，避免出現(xiàn)大量數(shù)據(jù)錯誤。以上兩部分工作順利完成運(yùn)行后，再對系統(tǒng)進(jìn)行美化處理，讓其更加便于操作、更加人性化，這樣三維不動產(chǎn)系統(tǒng)基本完成。

4 三維不動產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃

“完美的成果”不可能一蹴而就，需要大量投入，可謂是風(fēng)險投資。要保證系統(tǒng)的順利建立，首先就需要一個盡量完整的規(guī)劃方案去打動投資者。作為創(chuàng)新者肯定需要比后來者投入更多的各項(xiàng)成本，不過我們必須將這個成本盡量降低，將投資的風(fēng)險盡量進(jìn)行分?jǐn)?。首先，?yīng)選擇一個熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行模范打造，以此引發(fā)全市關(guān)注，吸引資金支持、積累經(jīng)驗(yàn)、分?jǐn)傦L(fēng)險。這樣前期投入相對較少，為后面的工作做鋪墊準(zhǔn)備，減低了投資的風(fēng)險。與此同時，可以得到市場的各項(xiàng)反饋，進(jìn)而判斷下一步的路線方案、研發(fā)進(jìn)度等具體細(xì)節(jié)。根據(jù)此成功經(jīng)驗(yàn)，足以為后續(xù)工作的開展提供足夠的支持，盡可能暴露問題并解決。

5 結(jié)語

面對如此慘烈的市場競爭，逆水行舟不進(jìn)則退。沒有一項(xiàng)測繪技術(shù)是一成不變，對于終身學(xué)習(xí)者，唯有始終保持危機(jī)意識，與時俱進(jìn)，才能立于不敗之地。率先開展三維不動產(chǎn)系統(tǒng)研究工作，借不動產(chǎn)東風(fēng)，造強(qiáng)勢品牌，儲強(qiáng)勁力量，百尺竿頭更進(jìn)一步。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳育新.真三維立體顯示技術(shù)在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺中的應(yīng)用研究[J].測繪與空間地理信息，2016（5）：107-109.

[2] 郝銘輝.房屋物理模型在三維地籍中的表達(dá)[J].測繪科學(xué)，2012，37（3）：99-103.

[3] 文小岳，王振興，周文斌，等.三維地籍?dāng)?shù)據(jù)模型及可視化研究進(jìn)展[J].武漢大學(xué)學(xué)報(bào)：信息科學(xué)版，2010（12）：1500-1503.

[4] 郭仁忠，應(yīng)申.三維地籍形態(tài)分析與數(shù)據(jù)表達(dá)[J].中國土地科學(xué)，2010（12）：45-51.

[5] 趙奎濤，宋福春，胡克，等.對城市地下空間開發(fā)利用的幾點(diǎn)認(rèn)識[J].國土資源，2005（5）：30-31.endprint