論不動產(chǎn)是否適用善意取得制度

許潔芳

摘要：不動產(chǎn)金額較大，直接關(guān)系人民及國家的經(jīng)濟(jì)利益，對人民的切身利益產(chǎn)生直接影響，而善意取得制度有利于確保不動產(chǎn)交易安全性及有效性。不動產(chǎn)是否適用善意取得制度，國內(nèi)外對其的規(guī)定各有不同，而國內(nèi)各個(gè)學(xué)者觀念也有所不同。因此，探究不動產(chǎn)善意取得制度實(shí)施具有極為重要意義。研究表明，該制度可有效對受讓人的合法權(quán)益進(jìn)行有效保護(hù)，進(jìn)而確保交易過程中的安全性及合法性。本文首先分析善意取得制度的概念，然后分析其使用范圍及必要性，最后指出具體的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：必要性；不動產(chǎn)；處分權(quán)；善意取得制度；適用范圍

中圖分類號：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0139-02

一、善意取得制度的概念

按照標(biāo)的物特點(diǎn)，我國物權(quán)劃分具有兩種不同類型，一是不動產(chǎn)物權(quán)；二是動產(chǎn)物權(quán)。其中，不動產(chǎn)物產(chǎn)指的是該標(biāo)的物主要依附在土地上，難以與土地分離，而且不能隨意移動。倘若強(qiáng)硬對其移動，則會導(dǎo)致標(biāo)的物的性質(zhì)造成嚴(yán)重?fù)p傷。通常情況下，不動產(chǎn)具有以下幾種類型：一是土地。這屬于國家的資源，是基礎(chǔ)不動產(chǎn)。二是建筑物。這是建立在土地之上的，難以從土地上分離的不動產(chǎn)類型之一。三是相關(guān)的附著物。例如，建筑的地下車庫、附屬設(shè)施。

2007年，我國出臺了相關(guān)的專門法律來對其進(jìn)行規(guī)范，也就是《物權(quán)法》，該法律中明確指出，不動產(chǎn)可運(yùn)用在善意取得制度中。于此同時(shí)，法律中也另外規(guī)定，認(rèn)為符合這些條件，在交易過程中的受讓人可獲得相應(yīng)的所有權(quán)：一是轉(zhuǎn)讓的物權(quán)已經(jīng)依據(jù)相關(guān)法律程序到有關(guān)部門登記，法律規(guī)定無需登記的物權(quán)已轉(zhuǎn)給受讓人；二是通過極其合理的價(jià)格進(jìn)行交易；三是轉(zhuǎn)讓行為屬于善意行為。法律對其進(jìn)行定義，善意取得定義指的是取得該不動產(chǎn)是比較善意，即不具有處分權(quán)的不動產(chǎn)占有人把不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三者后，倘若受讓人在取得該不動產(chǎn)過程中并不了解轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán)，則第三人是善意依法獲得的所有權(quán)，這樣一來，原來的物權(quán)所有人不得要求受讓人返還不動產(chǎn)，第三人有權(quán)依法享有該不動產(chǎn)的所有權(quán)，然而原不動產(chǎn)所有人可以要求，而且只能要求轉(zhuǎn)讓人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。通常情況下，第三人的善意行為通過兩種方法判斷，一是結(jié)合交易情況。例如分析受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系、轉(zhuǎn)讓價(jià)格與市場價(jià)格對比等；二是由否認(rèn)善意獲得的人提供證據(jù)，證明受讓人并非善意取得。

二、不動產(chǎn)是否適用善意取得制度的探討

（一）不同觀點(diǎn)簡介總的來說，主要存在兩種觀點(diǎn)，（1）否定說。該理論認(rèn)為善意取得制度只能運(yùn)用于動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，不能適用不動產(chǎn)領(lǐng)域。在實(shí)際過程中，可能存在登記錯(cuò)誤的情況，常見的原因主要有兩種，一是登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤；二是實(shí)際權(quán)利人遞交的材料存在問題。因此，在運(yùn)用此制度過程中，相關(guān)部門的工作人員應(yīng)當(dāng)對錯(cuò)誤產(chǎn)生的原因進(jìn)行詳細(xì)、客觀分析，然后結(jié)合制度進(jìn)行責(zé)任劃分，然后對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確。倘若登記有誤，則相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)相信善意第三人，而且對其物權(quán)利益進(jìn)行保護(hù)[1]。原因在于，第三人表述其是不了解轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理的情況[2]。在不動產(chǎn)登記制度建立后，善意取得的相關(guān)制度不再適用于該領(lǐng)域[3]。倘若不動產(chǎn)信息登記有誤，則需要通過更正信息的相關(guān)流程進(jìn)行處理，不得運(yùn)用善意取得制度。（2）肯定說[4]。該說法認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的現(xiàn)代社會中，不動產(chǎn)的交易日益頻繁，金額不斷增加，交易次數(shù)也不斷增多，不論多么完善的登記制度，在實(shí)際交易過程中，由于各種因素都可能導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的情況，登記錯(cuò)誤常見的情況是不動產(chǎn)等級中的真實(shí)權(quán)利人與記載的權(quán)利人不一致[5]。正是由于這一現(xiàn)實(shí)情況，因此善意取得制度存在顯得尤為重要，這也是該制度建立重要現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）不動產(chǎn)適用善意取得制度的必要性（1）有利于維護(hù)登記公信力。登記公信力指的是有關(guān)的轉(zhuǎn)讓人、受讓人等人員到相關(guān)部門登記，使其具有公信力，進(jìn)而獲得法律保護(hù)[6]。不動產(chǎn)登記具有極其重要的意義，可明確相關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的所有人及其相關(guān)的利害關(guān)系人，進(jìn)而清楚了解物權(quán)法律關(guān)系，這樣也有利于今后的進(jìn)一步交易，這樣有利于保護(hù)第三人。在現(xiàn)實(shí)生活中，不動產(chǎn)登記也存在不一致的情況，登記簿與真實(shí)權(quán)力存在差異。這樣的情況下，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)以登記簿為準(zhǔn)，確保登記簿上的所有人享受所有權(quán)。（2）確保不動產(chǎn)交易過程的合法性及安全性。這也是善意取得制度的目的，也就是動態(tài)安全。動態(tài)安全旨在保護(hù)善意第三人的利益，促進(jìn)資料流動，提高資產(chǎn)利用率。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)用的重要基礎(chǔ)，也是法律的重要內(nèi)容。然而，倘若嚴(yán)格執(zhí)行所有權(quán)制度，而否認(rèn)善意取得值得，則可能導(dǎo)致不動產(chǎn)交易難以正常進(jìn)行，增加交易者的恐懼心理，過度擔(dān)心自己購買的不動產(chǎn)可能被追償。因此，在交易過程中，第三人能詳細(xì)了解不動產(chǎn)的法律關(guān)系，調(diào)查轉(zhuǎn)讓人是否具有處分權(quán)，則需要花費(fèi)大量時(shí)間，而且需要購買大量費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查，明顯增加交易成本，不利于提高交易效率。故所有權(quán)的保護(hù)與交易便捷二者必須妥協(xié)，期能兼顧。（3）確保社會秩序穩(wěn)定。實(shí)踐表明，善意取得制度的確立，在維護(hù)市場交易的安全與穩(wěn)定中具有極其重要的意義。不動產(chǎn)善意取得制度的制定，進(jìn)一步強(qiáng)化對不動產(chǎn)交易市場的監(jiān)管，為不動產(chǎn)交易安全性及合法性提供了重要制度保障。按照公信力，盡管登記簿上的權(quán)利人事實(shí)上是無權(quán)利人，但是相關(guān)部門更加愿意相信這是權(quán)利人，同時(shí)可以構(gòu)建相關(guān)法律關(guān)系。倘若否認(rèn)這些法律關(guān)系，則可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)秩序破壞。于此同時(shí)，倘若不承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得，否認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為不合法，那登記無任何法律效力，則會導(dǎo)致登記無任何意義，導(dǎo)致交易者心中無安全感，不利于社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會中，企業(yè)不斷生產(chǎn)產(chǎn)品，其中也存在不計(jì)其數(shù)的復(fù)制品。為此，人們都可以從市場上獲得相關(guān)的替代品。基于此背景，倘若法律對靜態(tài)安全進(jìn)行保護(hù)，破壞已存在法律效率，盡管對原物權(quán)所有人的利益進(jìn)行保護(hù)，但是對社會經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生極為不利的影響。因此，需要對動態(tài)安全進(jìn)行保護(hù)，進(jìn)而讓受讓人獲得物權(quán)，而且原所有人不得向其追償，但是原所有人可以向轉(zhuǎn)讓人所求賠償。（4）構(gòu)建完善的善意取得制度。善意取得制度的理論本質(zhì)是依法賦予第三人一個(gè)針對不動產(chǎn)真正權(quán)利人的抗辯權(quán)，從而保護(hù)自己取得的物權(quán)，其積極作用在于把第三人的主觀心態(tài)當(dāng)作權(quán)利取得是否應(yīng)受保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，從第三人的主觀方面解決了交易公正問題。根據(jù)善意取得制度，對交易中的第三人是否進(jìn)行保護(hù)，取決于其對前手交易的瑕疵是否知情。倘若第三人并不了解轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理不動產(chǎn)，則其行為屬于善意行為，可得到我國法律的保護(hù)，而且原物權(quán)所有人不得追究其責(zé)任。但是，如果第三人是惡意獲取，而且明明知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理不動產(chǎn)，則不適用于善意取得制度。受讓人的善意獲得是指受讓人不了解轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán)，受讓人基于公信力原則，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓人具有處分不動產(chǎn)的權(quán)利。

（三）可適用善意取得的不動產(chǎn)之范圍我國專門物權(quán)法律將不動產(chǎn)納入善意取得制度的相關(guān)范疇，然而具體范圍包括以下幾種：（1）部分共同共有人擅自處分己登記的不動產(chǎn)。有學(xué)者以“此處規(guī)定的出讓人是部分共有人，而不是非所有權(quán)人或無轉(zhuǎn)讓權(quán)人”[7]為理由主張?jiān)撘?guī)定并非真正的善意取得制度。筆者認(rèn)為不妥，因?yàn)榫拓?cái)產(chǎn)共有理論而言，共有財(cái)產(chǎn)處分權(quán)屬于全體共有人，處分共同共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人一致同意，包括明示和默示，否則無效。（3）有登記瑕疵的不動產(chǎn)。登記瑕疵定義指的是登記簿中的權(quán)力事項(xiàng)和現(xiàn)實(shí)存在差異。研究表明，產(chǎn)生這一情況的原因在于以下三點(diǎn)，一是登記機(jī)關(guān)工作人員工作過程中失誤，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，進(jìn)而導(dǎo)致登記簿中的記載與事實(shí)不符。二是不動產(chǎn)變動情況尚未納入法律規(guī)定范圍。例如，繼承人依法取得不動產(chǎn)，并且到相關(guān)的登記機(jī)關(guān)等級。三是物權(quán)形式?jīng)]有得到法律保護(hù)或者該行為已經(jīng)被撤銷。倘若在登記簿登記的不動產(chǎn)物權(quán)由于多種原因被撤銷，然而物權(quán)登記尚未結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，這些常見的原因包括脅迫、欺詐、無行為能力等原因。四是盡管交易行為是合法的，但是沒有到相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。例如，已經(jīng)辦理相關(guān)的土地手續(xù)，然而尚未到相關(guān)的部門進(jìn)行登記。對于以上情況，倘若強(qiáng)制受讓人賠償，則可能破壞社會秩序。因此，需要對善意受讓人進(jìn)行保護(hù)。不管是什么原因?qū)е碌怯涘e(cuò)誤，只要是登記簿上無從發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤，即應(yīng)視為第三人善意信賴登記正確，可依善意取得制度取得不動產(chǎn)所有權(quán)或真正抵押權(quán)。（3）已登記的屬贓物的不動產(chǎn)。登記是不動產(chǎn)善意取得的制度中的構(gòu)成要素及必要條件。倘若不動產(chǎn)沒有到相關(guān)登記機(jī)關(guān)登記，則不適用于該制度，不受到相關(guān)法律的保護(hù)。只有不動產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)實(shí)施登記，才可表明受讓人具有不動產(chǎn)的所有權(quán)。美國相關(guān)的法律也指出，倘若購買人交易行為是善意的，而且交易的贓物在公共市場、拍賣行等規(guī)定的場所交易，則該不動產(chǎn)可采用善意取得制度。原因在于，這些場所都是法律規(guī)定范圍內(nèi)的，具有權(quán)威性及公信力，這樣第三人認(rèn)為轉(zhuǎn)讓方是具有物權(quán)處理權(quán)的，受讓方無需了解對方是否具有處分權(quán)，因而受讓方不存在任何過失，如果不賦予交易有效，反而導(dǎo)致真正的交易不安全。此與不動產(chǎn)通過登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)登記后交易有異曲同工之處，理應(yīng)借鑒。登記機(jī)關(guān)屬于國家相關(guān)的權(quán)力機(jī)關(guān)，倘若國家查驗(yàn)核實(shí)的事項(xiàng)都失效，不具有權(quán)威性，則導(dǎo)致交易參與人內(nèi)心十分擔(dān)憂，同時(shí)不動產(chǎn)在市場上的流動性不強(qiáng)。

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