購(gòu)租并舉之下，住房公積金如何定位和改革

李宇嘉

一、住房新制度和租賃面臨的形勢(shì)

近期，備受矚目的“十九大”，再次明確“住房要回歸居住屬性”，這將給未來(lái)5-10年的房地產(chǎn)定調(diào)。未來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域所有改革部署和政策舉措，都將緊緊圍繞住房的這一新定位展開。關(guān)于房地產(chǎn)，十九大報(bào)告將其置于“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)”章節(jié)中，并提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。在新的住房制度框架中，住房從過去兼具居住和投資屬性，轉(zhuǎn)到了居住和公共產(chǎn)品屬性，這將是一個(gè)巨大的變化。突出住房居住和公共產(chǎn)品屬性，體現(xiàn)在新的住房制度中，就是租賃住房占主體地位。

可以說(shuō)，“租售并舉”堪比1998年“房改”，是我國(guó)住房領(lǐng)域又一次重大的制度和體制變革。如果說(shuō)，1998年“房改”時(shí)，我國(guó)住房需求的主體是長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期下，被“短缺供給”壓制的廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求。那么，新時(shí)代住房需求的主體，則是迫切希望融入城市，并“扎根”城市的2.7億新市民（外來(lái)人口、新就業(yè)大學(xué)生）、城市戶籍無(wú)房戶，以及1.5億留守人群的住房需求。這部分人群相當(dāng)于目前城市常住人口的80%。值得注意的是，基于“兩高一低”（高房?jī)r(jià)、高生活成本、低支付能力）的現(xiàn)實(shí)，新市民住房需求首先是租賃需求，等待日后有了一定積蓄后，才是買房需求，這就是“先租后買”“租售并舉”。但是，租賃的門檻也比較高。

首先，自2011年以來(lái)，大城市住房租金已經(jīng)連續(xù)上漲了5-6年。2010年，京滬深商品住房租金在30-40元/平方米/月左右，2016年上升至60-70元/平方米/月。以60平方米小戶型房屋為例計(jì)算，當(dāng)前京滬深商品住房套均租金3600-4200元。2016年，京滬深常住人口人均月可支配收入在4000-5000元。目前，國(guó)內(nèi)前30大城市集中了2.45億外來(lái)人口的60%，集中2500萬(wàn)租房大學(xué)畢業(yè)生的80%。2016年，全國(guó)農(nóng)民工月均收入3275元，大學(xué)畢業(yè)生的收入也在這一水平。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)50大城市租金收入比超過30%（租金收入比警戒線）的有26個(gè)，京滬深在50%左右。

其次，租房時(shí)，代理中介要收取1-2個(gè)月的租金作為代理費(fèi)，“押二付一”（押2個(gè)月租金、付1個(gè)月租金）或“押一付二”是常規(guī)的押金或租金給付形式。甚至，為避免短租或中途退租帶來(lái)“空置”風(fēng)險(xiǎn)或再交易成本，除1-2個(gè)月的押金，很多房東要求租客一次性支付半年或一年租金。對(duì)于85后和90后等租賃主體來(lái)說(shuō)，剛踏入社會(huì)，很多還是“月光族”，不管是籌集幾千元的押金，或一次拿出半年或一年租金，壓力都很大；而且，房東每年漲租已成慣例，大量興起的長(zhǎng)租公寓，多采取“整租-裝修-再出租（漲租）”的經(jīng)營(yíng)模式，客觀上也拉高了整體租金水平。

二、當(dāng)前住房形勢(shì)呼喚政策性金融創(chuàng)新

綜上，在突出居住和公共產(chǎn)品屬性的新住房制度下，覆蓋3億-4億人群的住房租賃開始崛起，但消費(fèi)門檻提高的現(xiàn)實(shí)不容忽視。由此，作為住房消費(fèi)、住房供應(yīng)必須要配套的金融制度，也需要在原有的框架下做適時(shí)修訂和改革。特別是，住房回歸公共產(chǎn)品屬性，住房金融也要強(qiáng)調(diào)政策性。2013年，黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，第四十五條（建立公平可持續(xù)的社會(huì)保障制度）明確提出，“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”；第二十三條（完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制）提出，“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，這迎來(lái)了住房公積金新的改革機(jī)遇期。

黨的十九大報(bào)告中，盡管沒有對(duì)住房公積金如何改革做闡述，但基于政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，特別是繼續(xù)推進(jìn)十八大提出的各項(xiàng)改革的銳意進(jìn)取的基調(diào)不會(huì)改變，基于住房回歸居住屬性的頂層定位，以及住房新定位架構(gòu)下對(duì)住房新制度的表述，作為當(dāng)前我國(guó)政策性住房金融、普惠性住房金融的主體——住房公積金，也應(yīng)當(dāng)適時(shí)探索進(jìn)一步改革的方向。目前來(lái)看，如果要夯實(shí)住房居住和公共產(chǎn)品的屬性，住房公積金也應(yīng)該發(fā)揮更大的作用。

首先，要?jiǎng)?chuàng)新住房公積金歸集、提取和貸款政策，支持新市民、無(wú)房戶、轉(zhuǎn)移人口等體面地、低成本地、穩(wěn)定地通過租房在城市“扎根”。其次，借助住房公積金這個(gè)普惠性金融，降低租房消費(fèi)的門檻，讓廣大百姓感受到，租房能獲得從行業(yè)監(jiān)管、稅收優(yōu)惠、金融普惠等多方位的扶持。進(jìn)而培育老百姓全新的住房消費(fèi)模式，即“先租后買”的理性消費(fèi)和梯次安居的理念；再次，國(guó)有大銀行等金融機(jī)構(gòu)已開始介入培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中?；谄栈萁鹑诘奶匦院烷L(zhǎng)期助力百姓安居的經(jīng)驗(yàn)，住房公積金應(yīng)當(dāng)適應(yīng)住房新形勢(shì)，找準(zhǔn)自身定位，盡快切入到住房租賃行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展中。特別是，在住房租賃配套的金融支持框架中，住房公積金應(yīng)占據(jù)什么地位；最后，借助于服務(wù)“先租后買”“租售并舉”的金融支持，特別是解決新時(shí)代“人民群眾對(duì)美好生活需求與發(fā)展不平衡、不充分的矛盾”的大環(huán)境下，探索如何以住房公積金為班底，建立針對(duì)新市民、無(wú)房戶為服務(wù)目標(biāo)的政策性住房金融。

三、各大銀行都在探索針對(duì)租賃的普惠金融

近期，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中信銀行等大銀行紛紛高調(diào)進(jìn)入租賃市場(chǎng)。據(jù)悉，建行深圳分行與碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)等房企簽署了超5000套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。建行為開發(fā)商租賃項(xiàng)目融資、為租客提供“按居貸”（無(wú)抵押、基準(zhǔn)利率的信用貸款），開發(fā)商將精裝修、“只租不售”的新房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給建行，由建行在其“CCB建融家園”APP平臺(tái)上推出。租客不僅可以看到項(xiàng)目、房源、戶型、租金水平等，還可以在線預(yù)訂、簽約，并可申請(qǐng)貸款。“按居貸”以租期內(nèi)租金總額為限、最高可達(dá)100萬(wàn)元。

而且，租期內(nèi)房東不能漲租，也不能變相驅(qū)趕租客。作為我國(guó)最大的按揭貸款銀行，建行以自身優(yōu)勢(shì)參與租賃行業(yè)，首先解決了租賃供應(yīng)的“痛點(diǎn)”。因?yàn)?，有銀行項(xiàng)目融資、租客長(zhǎng)周期租賃，開發(fā)商回收不少資金；其次，建行以低成本融資、信用支持，鼓勵(lì)租客和業(yè)主長(zhǎng)周期租賃，有助于穩(wěn)定租賃關(guān)系，維護(hù)租賃市場(chǎng)秩序，也變相發(fā)揮了規(guī)范市場(chǎng)秩序的積極意義。近期，建行廣東省分行還與省租賃協(xié)會(huì)簽署授信總額5000萬(wàn)元的循環(huán)協(xié)議，為轄區(qū)內(nèi)長(zhǎng)租公寓建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供金融支持。此外，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議；銀聯(lián)、中行分別與合肥、廈門房管部門合作，在租賃按揭、租賃融資等探索租賃金融創(chuàng)新。endprint

筆者認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極參與租賃市場(chǎng)，一方面搶占已上升為國(guó)家戰(zhàn)略的住房租賃這個(gè)“大風(fēng)口”“大藍(lán)海”；另一方面，在培育租房居住的消費(fèi)習(xí)慣和理念，穩(wěn)定租賃關(guān)系和交易秩序，提供普惠性金融以降低租賃成本等方面，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)正在積極探索。而且，大型商業(yè)銀行年內(nèi)都要完成普惠金融事業(yè)部設(shè)立，繼續(xù)發(fā)力民生金融、普惠性金融。由此，完全契合住房新定位、新制度、“購(gòu)租并舉”新模式對(duì)配套金融制度需求的住房公積金，除了繼續(xù)在提取、使用、監(jiān)管上完善政策和機(jī)制外，應(yīng)趕快行動(dòng)起來(lái)，針對(duì)如何服務(wù)新市民租房，培育“購(gòu)租并舉”的住房消費(fèi)模式，加快探索向住宅政策性金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

四、新住房制度下住房公積金定位和改革框架設(shè)計(jì)

（一）住房公積金是租賃住房“多主體供給”的重要部分

國(guó)家提出“多主體供給、多渠道保障”，意在增加租賃供應(yīng)的主體，多渠道保障廣大百姓租房和理性買房的需求。理所當(dāng)然，住房公積金應(yīng)是供給的重要主體，也是保障租房需求和理性買房需求的重要主體之一。目前，各地住房公積金提取用途上，已經(jīng)擴(kuò)展到了支付房租。綜合各地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，提取額度在600-2000元不等，但多數(shù)占到了月支付租金的30%-50%。值得一提的是，廣州在住房公積金支付房租方面，規(guī)定最高提取額度達(dá)到5940元，比人均住房租金1605元/月（2017年6月的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)）高出3000多元，力度不可謂不大。在京穗深等大城市，若租住小戶型住房或普通商品住房，憑借就業(yè)單位和個(gè)人繳納的公積金，完全可以相對(duì)體面地租房居住。

對(duì)于外來(lái)人口和新畢業(yè)大學(xué)生等新市民、無(wú)房戶來(lái)說(shuō)，住房公積金租房至少可以在城市“安頓”下來(lái)。因此，建議未來(lái)要根據(jù)市場(chǎng)租金變化，適時(shí)調(diào)整提取比例和額度。此外，還要擴(kuò)大住房公積金繳存的人群范疇。近日，廣州市住房公積金管理中心發(fā)布《廣州市個(gè)人自愿繳存使用住房公積金辦法》，按照辦法，靈活就業(yè)人員、個(gè)體工商戶雇主及其雇傭人員、在廣州市就業(yè)的臺(tái)港澳人員和享有中國(guó)永久居留權(quán)的外國(guó)人均可自愿繳存。這樣，住房公積金基本上覆蓋了城市所有常住居民。由此，繳存人群，特別是外來(lái)人口、新就業(yè)大學(xué)生，不僅可以通過繳存公積金來(lái)積蓄一部分收入，提取住房公積金租房，還可以擴(kuò)大住房公積金池子中的“資金水位”，在未來(lái)享受住房公積金貸款買房。

（二）明確新定位，建立“先租后買”的住房公積金支持體系

在新的住房定位下，新的住房制度和供應(yīng)框架下，住房公積金也應(yīng)該明確，其職能是支持新市民和無(wú)房戶租房需求、“先租后買”的住房消費(fèi)模式。十九大報(bào)告中，重新定義當(dāng)前社會(huì)主要矛盾（人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾），意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展從重?cái)?shù)量向重質(zhì)量轉(zhuǎn)變，更加關(guān)注社會(huì)貧困和邊緣群體。城鎮(zhèn)化是最大內(nèi)需，也是貧困和邊緣群體分享改革紅利、城鎮(zhèn)化紅利的主要渠道。因此，作為配套的金融體系，住房公積金互助合作的精髓要繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，高收入人群要貢獻(xiàn)低成本住房公積金，反哺外來(lái)人口對(duì)于工業(yè)化和城市化的貢獻(xiàn)。對(duì)已享受城市化紅利的人來(lái)說(shuō)，這是責(zé)任，也是未來(lái)共享轉(zhuǎn)型紅利和可持續(xù)發(fā)展的保障。

同樣，北京住房公積金新政已明確，“購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房可使用住房公積金貸款”。對(duì)個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)意味著更低的購(gòu)房成本和更少的首付，而住房公積金貸款正好滿足這一群體的需要。假設(shè)，購(gòu)房者購(gòu)買首套住房，貸款100萬(wàn)元、貸款期限25年，住房公積金貸款利率僅為3.25%，月均還款額4900元。但是，商業(yè)貸款利率為5.39%，月均還款額6100元，月供高出住房公積金貸款1200元。這對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，可不是一筆小數(shù)目。這樣，住房公積金就做到了既支持租房，也支持“先租后買”“先小后大”的理性住房消費(fèi)模式，以低成本資金助推漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想，夯實(shí)住房的居住和公共產(chǎn)品屬性。因此，除了支持租房，還要構(gòu)建“先租后買”的住房公積金支持體系。

（三）適應(yīng)城鎮(zhèn)化新形勢(shì)，繼續(xù)推進(jìn)住房公積金“異地流轉(zhuǎn)”

未來(lái)住房公積金改革中，要繼續(xù)加快住房公積金“異地流轉(zhuǎn)”。十九大報(bào)告中提出，“以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化?！笨磥?lái)，人口向大城市、都市圈遷徙的格局不會(huì)改變。根據(jù)《全國(guó)住房公積金2016年年度報(bào)告》，全國(guó)32個(gè)地區(qū)（直轄市）中，住房公積金貸款發(fā)放率（貸款余額/繳存余額）高于70%的，基本都是三大都市圈內(nèi)的大城市。因此，要順應(yīng)人口區(qū)域流動(dòng)的形勢(shì)，資金流動(dòng)跟著人口流動(dòng)走，繼續(xù)加快推動(dòng)住房公積金“異地流轉(zhuǎn)”，調(diào)劑地區(qū)間、城市間住房公積金池子中的資金水位余缺，更多提供低成本、余額大、可穩(wěn)定利用的資金，支持廣大新市民租房、買房，夯實(shí)“租售并舉”的住房新制度。

（四）順應(yīng)住房新形勢(shì)，加快住房公積金管理中心“賦能”改革

最后，要加快住房公積金管理中心類金融機(jī)構(gòu)功能的賦予。在突出居住和公共產(chǎn)品屬性，在“購(gòu)租并舉”的新住房制度下，作為我國(guó)唯一的、專業(yè)性的政策性住房金融實(shí)體，住房公積金的政策性、普惠性地位、功能應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提升。因此，對(duì)于一直以來(lái)，住房公積金管理中心停留在直屬市政府住建系統(tǒng)、“不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”的性質(zhì)和地位，理應(yīng)通過改革、賦能來(lái)改變。唯有機(jī)構(gòu)性質(zhì)上改變，從行政機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)檎邔傩缘慕鹑跈C(jī)構(gòu)，才能讓住房公積金擺脫定位不清、問題重重的局面，也才能為住房公積金更好地服務(wù)于新市民租房、買房，從而構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的新住房制度掃清障礙。

李求軍/責(zé)任編輯endprint