如何降低房地產(chǎn)融資成本

丁佳琪

摘要：當前，盡管在多元化的融資背景下，銀行貸款仍舊是房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要途徑。近年來，房地產(chǎn)融資的方式有所改變并出現(xiàn)了創(chuàng)新的趨勢，這主要得益于宏觀調(diào)控手段的實施。隨著我國出口量的不斷增長，海外資金也被大量的投入到我國的房地產(chǎn)行業(yè)。其中一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)商推動了融資多元化的進程，然而以銀行貸款的融資方式依然占據(jù)主體地位，銀行貸款這一方式具有高效且便利的特點，但該貸款方式融資成本較高，探究如何降低房地產(chǎn)融資成本的方式對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。

關鍵詞：降低；房地產(chǎn)；融資成本

商業(yè)銀行對于我國各行各業(yè)提供重要的資金支持，可以說是我國最主要的資金來源。房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化的勢頭，其融資方式越來越多樣化，并且方式越來越創(chuàng)新。融資方式也不再是單一的只靠銀行貸款，創(chuàng)新融資的意識得到加強，更多的采取了結(jié)合間接融資和直接融資的兩種方式。因此房地產(chǎn)融資的方法越來越多樣化，如委托貸款、REITs、IPO、股權(quán)融資等等。房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身的融資能力選擇單一的或者多樣的融資方式，在保障融資渠道安全的情況下，盡可能的降低融資成本。

一、多元化融資方式是房地產(chǎn)融資的趨勢

僅僅只依賴一種方式進行融資，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一種限制，企業(yè)無法選擇適合自己的融資方式將會增加其融資的成本，帶來資源的浪費。

（一）宏觀調(diào)控誘發(fā)和推動了融資多元化的進程

正常情況下，任何一個房地產(chǎn)項目的資金來源主要有三個方面組成，企業(yè)自由的資金、房屋預售所獲得的資金以及包括通過銀行或者其它各渠道貸款的來的資金。這三項資金中，企業(yè)自己持有的資金絕大部分是同過銷售房屋得來的，而購買這些房屋的消費者主要都是通過向銀行貸款購買，其中預付款項也有一部分是來自銀行貸款，所以說，房地產(chǎn)企業(yè)所持有的款項大部分來自銀行?！?004年房地產(chǎn)金融報告》記錄了當時房地產(chǎn)的融資情況，銀行給予的機子支持比重高達55%以上，更有人指出所占比重甚至高達70%[1]。這一事實表明，房地產(chǎn)行業(yè)在這樣的運行方式下，一旦遭受經(jīng)濟損失，銀行業(yè)承擔著巨大的風險，這對我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展以及銀行的正常運行的非常不利。所以，國家必須采取干預的措施對房地產(chǎn)融資的方式進行創(chuàng)新并調(diào)整。因此，在2003年以后，中央實行了一整套的調(diào)整策略。降低了我國銀行潛在的風險，同時限制了房地產(chǎn)企業(yè)對與農(nóng)行貸款的依賴性，使許多企業(yè)出現(xiàn)資金告急的情況，且融資成本上升，運營出現(xiàn)停滯的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不改變自身的融資渠道和融資方式，并創(chuàng)新融方法，使自身的房地廠事業(yè)能夠繼續(xù)生存下去[2]。

（二）海外資金的涌入加速房地產(chǎn)融資的多元化進程

國外的房地產(chǎn)商一直看好中國人民幣未來的市場價值，且隨著中國人口的不斷增多，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的前景也是非常可觀的。國外的投資商們正是看到了這一點，所以出現(xiàn)了大量的海外資金被投入到中國的房地產(chǎn)行業(yè)上的現(xiàn)象。一旦人民幣升值，國外的投資商會獲得一部分利益，同時本幣升值也會使房地產(chǎn)融資的成本有所降低，進而實現(xiàn)雙方共贏，因此，我國要大力支持海外資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中去。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2005年8月份，中央對人民幣的匯率進行了調(diào)整，人民幣出現(xiàn)了小幅度的升值現(xiàn)象。人民幣的升值使人們對于其未來升值有了期待，同時人民幣升值增大了外商對中國投資的欲望，提高了對外幣的吸引力[3]。這對于提高外幣對中國房地產(chǎn)的投資力度起到了重要的作用，同時我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)狀也對外資的流入起到了積極的推動作用。

二、多元化融資情形下，銀行貸款仍占據(jù)主導作用

伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和日趨成熟，銀行和房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)系依然不是那么的緊密，多元融資的趨勢逐漸使的銀行與企業(yè)的關系面臨解構(gòu)的現(xiàn)象。

（一）銀行貸款的融資方式短時間內(nèi)難以改變

房地產(chǎn)融資方式逐步發(fā)生了轉(zhuǎn)變，然而，仍舊以銀行貸款為主導，輔以不同階段的不同融資方式，融資的渠道也越來越趨向多樣化的特點。此外，我國的各行各業(yè)比較看好房地產(chǎn)這一行業(yè)，并對我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展抱有樂觀的態(tài)度[4]。因此，在能夠有能力規(guī)避風險的條件下，仍然持續(xù)不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)進行資金的支持和投放，這對擴大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道起到重要的作用。據(jù)2005中央人民銀行發(fā)布的《第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》表明，2005年底的一系列調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從金融機構(gòu)貸款的人民幣有19.5萬億元，比去年增加了13.0%；商業(yè)用途的房地產(chǎn)商貸款金額有2.77萬億元，相對于去年增加了16.1%；居民貸款金額有1.84萬億元，相比去年增加了15.8%。通過調(diào)查的結(jié)果我們可以知道，商務住房以及個人住房的貸款金額的增長率已經(jīng)搞過了銀行貸款的增長率。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款金額不斷增加，未來有持續(xù)走高的趨勢[5]。另外，盡管當前我國的房地產(chǎn)融資方式越來越多樣化，但是，房地產(chǎn)行業(yè)無法實現(xiàn)短時間內(nèi)得到迅速地發(fā)展，多元化的融資渠道仍然在探索的路上，并不成熟且無法進行有效的實施。因此，目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然通過向銀行貸款的方式進行融資，此外還有依靠自己持有的資金或者籌得的資金以及房地產(chǎn)商信托來實現(xiàn)對資金的需求。根據(jù)我國市場的現(xiàn)狀以及資金流向的現(xiàn)狀來看，任何企業(yè)要想進行融資創(chuàng)新必然要花費巨大的人力和物力。另外，企業(yè)本身的軟硬實力要足夠強大，取得足夠優(yōu)秀的業(yè)績并享有一定的聲譽，并處于房地產(chǎn)行業(yè)的領先地位，只有這樣能夠吸引國內(nèi)外有實力的商人進行投資。從而才能夠使企業(yè)有強大的實力和影響力進行嘗試并創(chuàng)新。

（二）銀企關系以及創(chuàng)新格局面臨全新解構(gòu)

國家對房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)整，使得融資渠道呈現(xiàn)多元化的特點，而融資的成本因融資渠道的增多也出現(xiàn)下降的趨勢，這對房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展起到了重要的作用。此外，銀行和房地產(chǎn)的關系也不像以前那樣，主要的改變有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)與銀行不再僅僅是借貸的聯(lián)系，多元化的融資方式使得兩者之間存在這更多的間接關系。第二，隨著房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求的多樣化，銀行對房地產(chǎn)開展的業(yè)務范圍也越來越廣泛，包括信貸業(yè)務、中間業(yè)務、以及包括一些技術創(chuàng)新性的金融服務，并且也為房地產(chǎn)上提供一套系統(tǒng)的融資辦法，使企業(yè)有更多的方式可以選擇。第三，房地產(chǎn)要想降低融資成本就必須對融資方式進行大膽的創(chuàng)新，在這一要求下，銀行需要對房地產(chǎn)未來發(fā)展前景以及發(fā)展走向進行準確預測和評估，進而為企業(yè)創(chuàng)新融資方式提供有用的建議和指導，并給予房地產(chǎn)企業(yè)資金上的支持[6]。

三、結(jié)束語

綜上所述，我們可以知道房地產(chǎn)企業(yè)不再只依靠銀行貸款這一單一的融資渠道，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說有著重要的意義。銀行貸款的方式成本較高，而且銀行所承擔的風險也更大，一旦企業(yè)在發(fā)展過程中資金出現(xiàn)問題，對企業(yè)和對銀行來說都是及其不利的。因此，我們要積極探索新的融資方式，并對現(xiàn)有的融資模式進行創(chuàng)新，從而豐富企業(yè)的融資方式，降低融資成本。

參考文獻：

[1]劉鏡秀，門明.經(jīng)濟政策不確定性、金融摩擦與宏觀經(jīng)濟[J].技術經(jīng)濟，2015（05）：90.

[2]易斌.住房需求抑制還是土地供給調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)調(diào)控政策比較研究[J].財經(jīng)研究，2015（02）：89.

[3]王云清，朱啟貴，談正達.中國房地產(chǎn)市場波動研究——基于貝葉斯估計的兩部門DSGE模型[J].金融研究，2013（03）：34-35.

[4]王立勇，張良貴，劉文革.不同粘性條件下金融加速器效應的經(jīng)驗研究[J].經(jīng)濟研究，2012（10）：79.

[5]譚政勛，王聰.中國信貸擴張、房價波動的金融穩(wěn)定效應研究——動態(tài)隨機一般均衡模型視角[J].金融研究，2011（08）：56-57.

[6]袁申國，陳平，劉蘭鳳.匯率制度、金融加速器和經(jīng)濟波動[J].經(jīng)濟研究，2011（01）：56-57.

（作者單位：新華園房產(chǎn)集團有限公司）