丁淑娜 林永民

[提要] 自黨的十九大報(bào)告提出“房住不炒”、“建立租購(gòu)并舉的住房制度”以來(lái)，已引起社會(huì)、學(xué)術(shù)界廣泛的熱議。本文主要從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡角度和租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，分析我國(guó)住房市場(chǎng)問(wèn)題，并提出如何構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房制度體系，以及租購(gòu)并舉制度帶來(lái)的意義。

關(guān)鍵詞：供需平衡；租購(gòu)并舉；供給側(cè)改革

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年1月15日

自1980年我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房商品化以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)從無(wú)到有、由小到大，迅速蓬勃發(fā)展起來(lái)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，帶來(lái)的是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，尤其是2003年后，價(jià)格年增長(zhǎng)率達(dá)30%以上。自2006年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，但房?jī)r(jià)依然一路飆升，房?jī)r(jià)的上漲使得眾多開(kāi)發(fā)商樂(lè)此不疲開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)，尤其是三四線(xiàn)城市，但由于存在眾多投機(jī)炒房者，導(dǎo)致實(shí)際市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”，供過(guò)于求。2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，我國(guó)正式啟動(dòng)以“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”為任務(wù)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。2016年政府工作報(bào)告提出要建立租購(gòu)并舉的住房制度。2017年10月份十九大報(bào)告中，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人又一次提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。從“去庫(kù)存”到“租購(gòu)并舉”，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需結(jié)構(gòu)上仍存在諸多問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。衣食住行是人類(lèi)最基本的需求，著名的美國(guó)心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛的需求層次理論，將人類(lèi)的需求從低到高按層次分為五種，其中最基本的就是生理需求和安全需求。住房正是既滿(mǎn)足著生理需求又從心理上滿(mǎn)足了安全的需求，是人類(lèi)生存的基本保障，承擔(dān)著精神生活的功能，而解決居住的主要途徑便是購(gòu)買(mǎi)或者租賃住房。有調(diào)查者通過(guò)290份問(wèn)卷調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，“90后”在面臨住房消費(fèi)選擇時(shí)傾向購(gòu)買(mǎi)住房，其中原因主要是受傳統(tǒng)文化影響，認(rèn)為有房才有家，有房才有安全感和歸屬感。在影響因素調(diào)研中，78.1%的被訪者購(gòu)買(mǎi)住房是受自有住房有安全感的影響，77.9%的被訪者選擇購(gòu)房居住是受歸屬感的影響。由此可見(jiàn)，眾多的住房需求者都偏向了購(gòu)房而居，而不是租賃居住。

商品住房本身的天然居住屬性和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的投資屬性，使得商品住房向來(lái)都是投資炒作的對(duì)象。由于目前投資渠道匱乏，而住房作為保值增值的投資品，與其他投資方式相比，其優(yōu)勢(shì)是收益率高，資金回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，因此眾多投資者更傾向于購(gòu)置住房資產(chǎn)，不僅會(huì)帶來(lái)家庭資產(chǎn)的增值，而且可以出租，賺取租金，若炒房，還可以賺取高額利差，這使得更多的居民開(kāi)始作為投資或投機(jī)者，加入到房地產(chǎn)行業(yè)中，從而造成虛假需求。

另一方面，由于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后，規(guī)模較小，“租買(mǎi)”選擇機(jī)制缺失，租賃市場(chǎng)存在住房房源不足、信息不準(zhǔn)確、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃市場(chǎng)管理和監(jiān)管不到位，缺乏信譽(yù)良好、服務(wù)周到的中介等問(wèn)題，迫使一些經(jīng)濟(jì)能力有限，只能滿(mǎn)足租房居住的中低端群體，不得不傾向通過(guò)銀行貸款購(gòu)房而居，從而出現(xiàn)了千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的現(xiàn)象——購(gòu)房居住。而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)住房質(zhì)量的要求也提高了，便會(huì)存在一些改善性住房的需求，即“租房轉(zhuǎn)向購(gòu)房”。購(gòu)房需求的增多，刺激了更多的投機(jī)性商品房存在市場(chǎng)上，結(jié)果助推了房?jī)r(jià)的上漲，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

最后，與國(guó)外城市相比較，紐約的住房自有率近年來(lái)一直維持在30%～35%的水平，日內(nèi)瓦和柏林的住房自有率不到15%，租賃住房是這些地區(qū)的主要生活方式，而上海2014年住宅出租面積達(dá)72.16萬(wàn)平方米，占當(dāng)年住宅銷(xiāo)售面積的4%，住房自有率水平高達(dá)70%。反映出國(guó)內(nèi)住房的主要方式是購(gòu)房居住，如此大量的購(gòu)房需求，與之對(duì)應(yīng)的供給又是怎樣的？（圖1，資料來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)2016年中國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析）

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。在剛性購(gòu)房需求增多的同時(shí)，由于炒房者的投機(jī)行為，開(kāi)發(fā)商高估了消費(fèi)的需求狀況，于是不斷漲價(jià)，而消費(fèi)者見(jiàn)漲就買(mǎi)的行為又推動(dòng)了大量投機(jī)者開(kāi)始“炒房”，致使開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心，又開(kāi)始追加資金，開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)，而市場(chǎng)卻沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的預(yù)期需求，最終在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，造成庫(kù)存增多，資源浪費(fèi)。從2015年12月的中央城市工作會(huì)議提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存已是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，到政府出臺(tái)的各種限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，再到2017年11月14日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年10月末商品房待售面積60，258萬(wàn)平方米，比9月末減少882萬(wàn)平方米。這與2014年年末的水平（62，169萬(wàn)平方米）相當(dāng)，與2016年2月份的庫(kù)存（73，931萬(wàn)平方米）相比，庫(kù)存消化了1.3億平方米，降幅達(dá)到18.5%，而截至2017年9月末，中指數(shù)據(jù)檢測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升了1.2%?？梢?jiàn)，雖然房地產(chǎn)庫(kù)存整體有所下降，但是如何調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，仍存在很大空間。

二、租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)主要是以中低端人群為主，主要包括城市中低收入家庭、年輕白領(lǐng)以及收入水平較低的從業(yè)者以及剛畢業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)民工等，且其中80后、90后是國(guó)內(nèi)租房的主力軍。而新一代的白領(lǐng)對(duì)生活質(zhì)量有一定追求，他們更傾向于享受生活追求小資；另一方面90后更自我和特立獨(dú)行，而且具有強(qiáng)烈的社交需求，未來(lái)他們也將成為消費(fèi)的主力人群。龐大的市場(chǎng)需求給租賃市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，未來(lái)的發(fā)展空間非常大。對(duì)于如此規(guī)模的租賃需求，我國(guó)租賃市場(chǎng)卻相對(duì)滯后緩慢。從圖2可以看出我國(guó)的租賃市場(chǎng)比重僅有6%，相比于日本市場(chǎng)的72%，美國(guó)市場(chǎng)的50%來(lái)說(shuō)，我國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重不足。（圖2，資料來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息2017年全球租賃市場(chǎng)房?jī)r(jià)及房租情況分析）

我國(guó)租賃市場(chǎng)的滯后緩慢有多方面原因：

（一）供給主體單一。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)缺乏專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃機(jī)構(gòu)，整個(gè)市場(chǎng)供給以居民個(gè)人房屋出租為主，缺乏規(guī)?；⒓谢臋C(jī)構(gòu)出租者。而在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)則是由住房協(xié)會(huì)、私營(yíng)企業(yè)及業(yè)主、房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)公司等多元機(jī)構(gòu)提供。供給主體的單一，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序不規(guī)范，使得承租方處于弱勢(shì)，承租人租賃住房缺乏“穩(wěn)定感”，不愿長(zhǎng)期租房居住，這在很大程度上影響著租賃關(guān)系的穩(wěn)定。在一項(xiàng)關(guān)于北京市住房承租人的調(diào)研中，77.4%的被訪者擔(dān)心出租人提前收回房子、隨意提價(jià)，租賃關(guān)系的不穩(wěn)定已經(jīng)成為阻礙居民選擇租賃住房的重要因素，大量無(wú)力承擔(dān)高額購(gòu)房費(fèi)用的家庭也僅僅將租賃住房作為臨時(shí)的過(guò)渡。

（二）租賃市場(chǎng)制度建設(shè)不完善。從法律層面，缺乏國(guó)家層面的頂層設(shè)計(jì)來(lái)保護(hù)租房者的權(quán)益。如法律條文對(duì)于租期、租戶(hù)權(quán)益等方面，沒(méi)有明確的規(guī)定，行政處罰上也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的條例，以致處于弱勢(shì)的承租方的權(quán)利難以真正實(shí)現(xiàn)。而在德國(guó)，自1917年起就對(duì)承租人解約保護(hù)的規(guī)定寫(xiě)入了《德國(guó)民法典》，另外《租房法》對(duì)租賃合同的簽訂、期限、解除以及出租人和承租人權(quán)利義務(wù)等也進(jìn)行了全面規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)?？梢?jiàn)，我國(guó)租賃制度上存在缺陷。在社會(huì)保障上，國(guó)內(nèi)沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)保護(hù)租房者的職能部門(mén)，而且我國(guó)的教育、醫(yī)療、社保等一系列基本公共服務(wù)都與住房相關(guān)聯(lián)，租住者不能獲得與購(gòu)房者同等的配套制度性權(quán)利，缺乏社會(huì)保障機(jī)制。

（三）信息的不對(duì)稱(chēng)性。信息不對(duì)稱(chēng)理論是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，各類(lèi)人員對(duì)有關(guān)信息的了解是不一樣的；掌握充分信息的人往往處于有利的位置，而掌握信息較少的人往往處于不利的地位。在租房市場(chǎng)上就是如此，出租者相比于租房者掌握了更多、更充分的房屋質(zhì)量信息，容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。租房者的利益最容易受到侵害，再加上社會(huì)糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制不健全，被侵權(quán)后投訴無(wú)門(mén)，給租房者帶來(lái)后顧之憂(yōu)，導(dǎo)致很多居民不愿意進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

經(jīng)上述分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅“重購(gòu)輕租”，而且在“重購(gòu)”的內(nèi)部供需和“輕租”市場(chǎng)都存在著諸多問(wèn)題。因此，需要構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房選擇機(jī)制，以改變住房市場(chǎng)“重銷(xiāo)售、輕租賃”的現(xiàn)狀，健全房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)我國(guó)住房市場(chǎng)租買(mǎi)協(xié)調(diào)發(fā)展。

三、建立租購(gòu)并舉住房制度的對(duì)策建議

（一）引導(dǎo)新的住房理念，建立租買(mǎi)選擇機(jī)制。轉(zhuǎn)變固有觀念，以住房權(quán)為指導(dǎo)。在黨的十九大報(bào)告中，已提出“房住不炒”的概念，這個(gè)提法的出現(xiàn)主要強(qiáng)調(diào)了對(duì)住房使用權(quán)的保護(hù)，引導(dǎo)人們樹(shù)立正確的居住生活理念，處理好購(gòu)房與租房的關(guān)系，倡導(dǎo)消費(fèi)者在不同的年齡段，選擇不同的住房消費(fèi)方式，形成“租買(mǎi)無(wú)差異”的住房消費(fèi)理念。同時(shí)，這種理念的形成，需要配合各種政策的實(shí)施，比如解除捆綁在住房上的教育、醫(yī)療、社保等一系列基本公共服務(wù)；又或者應(yīng)將租房和購(gòu)房提升到同等位置，而不是“厚此薄彼”，從而建立起完善的租買(mǎi)選擇機(jī)制。

（二）拓寬投資渠道，抑制投機(jī)炒房行為

1、拓寬投資渠道。政府應(yīng)減少投資，將國(guó)有資本從一般性競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域退出來(lái)，為國(guó)民提供更多的投資選擇機(jī)會(huì)，把一些有投資回報(bào)的項(xiàng)目更多的讓于民間投資，讓民間資本有利可圖，如鼓勵(lì)PPP（政府民間合作）等新型投融資模式，這在降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)的同時(shí)，也滿(mǎn)足了人民群眾的投資需求。在拓寬社會(huì)投資渠道的同時(shí)，對(duì)于加快我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、構(gòu)建現(xiàn)代財(cái)政制度也具有重要意義。

2、抑制投機(jī)炒房行為。完善住房信貸業(yè)務(wù)政策，嚴(yán)格執(zhí)行差異化貸款制度，打擊投機(jī)購(gòu)房行為；健全房地產(chǎn)行業(yè)法律制度建設(shè)，通過(guò)立法建立長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)實(shí)施宏觀調(diào)控。如在德國(guó)居民住房的主要方式就是租賃住房，按照德國(guó)的《憲法》和《住宅建設(shè)法》的規(guī)定，聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一是保障居民的基本居住條件，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宗旨是要建造適合廣大居民需要的住房，生產(chǎn)的住房是用來(lái)住的而不是用來(lái)賺錢(qián)的。

（三）健全租賃機(jī)制

1、增加供給主體，構(gòu)建多層次住房體系。培育多元化住房租賃市場(chǎng)供給主體，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，滿(mǎn)足各層次人群的住房需求。從政府方面，推進(jìn)公租房和廉租房建設(shè)，直接增加租賃住房的總供給。如北京已經(jīng)提出在以后的5年里，將供應(yīng)1，000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房。從企業(yè)方面，鼓勵(lì)其從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)-租賃”的模式轉(zhuǎn)變，或鼓勵(lì)其集中經(jīng)營(yíng)租房業(yè)務(wù)，形成專(zhuān)業(yè)化的住房租賃經(jīng)營(yíng)，這將有利于打通供需渠道，在去庫(kù)存的同時(shí)，也能滿(mǎn)足實(shí)際住房需求，從而形成多渠道供應(yīng)主體。

2、規(guī)范租賃行業(yè)，完善租賃市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。完善住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，建立透明的住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，穩(wěn)定租賃關(guān)系。如建立由政府部門(mén)主導(dǎo)的房屋租賃信息平臺(tái)，使普通市民、房屋中介、房屋租賃企業(yè)都可實(shí)現(xiàn)一站式交易、備案、評(píng)價(jià)等服務(wù)，信息的透明化有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系。而類(lèi)似的租賃平臺(tái)，已在廣州市率先啟動(dòng)，廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)的一大亮點(diǎn)是保證房源真實(shí)。發(fā)布租賃信息的房源，需經(jīng)審核后，方可上線(xiàn)；而房源下架后，將自動(dòng)中止其房源展示。此外，該平臺(tái)具有完整的評(píng)估功能，租賃交易完成后，雙方可以對(duì)交易進(jìn)行評(píng)估，系統(tǒng)將自動(dòng)計(jì)算評(píng)分，以確保信息的有效性和準(zhǔn)確性。未來(lái)服務(wù)平臺(tái)的租賃信息，會(huì)及時(shí)與公安、教育、公積金等部門(mén)對(duì)接，方便承租人辦理居住證、公積金提取等業(yè)務(wù)，享受子女就近入學(xué)等公共服務(wù)。另外，要構(gòu)建住房租賃法規(guī)制度體系，用法律手段規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建穩(wěn)定健康的租賃關(guān)系。

3、創(chuàng)新支持住房租賃投資業(yè)務(wù)的金融政策，鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用REITs和眾籌融資方式，以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性。在2015年，財(cái)政部、國(guó)土資源部等六部委曾發(fā)文明確支持“以未來(lái)收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行REITs，探索建立以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)、可持續(xù)的公共租賃住房投融資模式”，由此可見(jiàn)其可行性。

四、轉(zhuǎn)變居住方式，完善租購(gòu)并舉制度的意義

（一）有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。購(gòu)房需求表象的增多，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，會(huì)使房地產(chǎn)的投資收益激增時(shí)，把其他產(chǎn)業(yè)的資金“驅(qū)趕”出來(lái)，從而流向房地產(chǎn)。隨著企業(yè)不斷的追加投資，越來(lái)越多的資金或其他企業(yè)流入房地產(chǎn)行業(yè)，更多的社會(huì)生產(chǎn)要素被吸納進(jìn)來(lái)，而其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)，如制造業(yè)被“驅(qū)趕”出去，終因貨幣短缺而萎縮、衰退，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。如果房地產(chǎn)爆發(fā)式擴(kuò)張下去，不僅房地產(chǎn)庫(kù)存難以消化，也使其他產(chǎn)業(yè)被擠出市場(chǎng)，造成整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。而構(gòu)建“租售并舉”的住房制度，將會(huì)使一部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到租房需求上，緩解購(gòu)房市場(chǎng)的需求，促使一部分企業(yè)流出房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而對(duì)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整起到一定作用，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）有助于降低住房成本，增加消費(fèi)，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。建立租購(gòu)并舉的住房制度，形成一個(gè)完善的住房市場(chǎng)格局，有助于滿(mǎn)足我國(guó)大量的住房剛性需求，包括移民到城鎮(zhèn)的新增住房需要以及城鎮(zhèn)原有家庭為改善居住環(huán)境的住房需求。對(duì)于這部分家庭來(lái)說(shuō)，可以使居民為了購(gòu)房而導(dǎo)致儲(chǔ)蓄下降，從而增加消費(fèi)。而在基本的住房得到滿(mǎn)足后，便會(huì)在某種程度上釋放潛在的內(nèi)需，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。

（三）有助于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全民“住有所居”。當(dāng)前，在城鎮(zhèn)化率不斷提高的大背景下，城市對(duì)人口的聚集作用持續(xù)擴(kuò)大，大量的外來(lái)務(wù)工人群涌入城鎮(zhèn)，他們面臨的第一需求便是住房問(wèn)題，但高企的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這些流動(dòng)人口的支付能力，導(dǎo)致很多流動(dòng)人口大多集中居住在環(huán)境質(zhì)量差的“城中村”，與城市戶(hù)籍居民的居住生活水平差距擴(kuò)大，在阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的同時(shí)，也給城市的社會(huì)管理帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)。而多層次供給體系，租售并舉的住房制度，便滿(mǎn)足了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中大量中低端人群的住房需求問(wèn)題，從而解決不同層次人群的住房需求，實(shí)現(xiàn)全民“住有所居”，有助于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，解決半城鎮(zhèn)化問(wèn)題。

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