張嵩崴同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院(集團(tuán)）有限公司 上海 200092

正文：

引言：

近年來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，歷史街區(qū)面臨著保護(hù)和發(fā)展的雙重壓力。九江租界是我國內(nèi)地首批開放的城市，具有重要的歷史意義。本文結(jié)合九江旅游市場(chǎng)以及商業(yè)環(huán)境的考慮，通過九江租界的街區(qū)改造，重現(xiàn)“不逛大中路，枉進(jìn)九江城”的盛景。

一．歷史街區(qū)活力提升概念闡述

自20世紀(jì)90年代國內(nèi)歷史街區(qū)的大規(guī)模破壞以來，其保護(hù)和發(fā)展也逐漸提上日程。目前研究認(rèn)為以使用者為主的小規(guī)模漸進(jìn)式改造方式，即解決實(shí)際問題為目的小規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，具有一定的經(jīng)濟(jì)性和可操作性。從活力歷史街區(qū)的實(shí)踐來看，歷史街區(qū)被認(rèn)為是由文化遺產(chǎn)組成，具有公共產(chǎn)品和生產(chǎn)要素的特征。從功能劃分來看，它可以分為文化歷史街區(qū)、商業(yè)歷史街區(qū)和住宅歷史街區(qū)。開發(fā)商以旅游價(jià)值、商業(yè)價(jià)值和土地價(jià)值開發(fā)為基礎(chǔ)，利用歷史街區(qū)的生產(chǎn)要素獲得直接的經(jīng)濟(jì)效益，如佛山祖廟東華麗改造項(xiàng)目。居民文化的活力主要集中在以生產(chǎn)要素為主導(dǎo)的歷史街區(qū)，可以改善原有的物質(zhì)環(huán)境，使居住功能更加活躍和現(xiàn)代化。總而言之，針對(duì)不同屬性歷史街區(qū)，它的活力和更新目標(biāo)定位具有一定的必然性。同時(shí)，任何單一主題策略的保護(hù)和發(fā)展行為都具有歷史地區(qū)的發(fā)展需求，存在一定的局限性，因此有必要多方參與實(shí)現(xiàn)歷史街區(qū)的多樣化和需求。

本文依托九江租界歷史街區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，以歷史建設(shè)和歷史街區(qū)作為物質(zhì)載體，引入新型的體驗(yàn)式消費(fèi)為功能載體，分別從物質(zhì)空間和功能經(jīng)濟(jì)兩個(gè)角度打造九江租界文化的精神，再現(xiàn)大中路繁華的商業(yè)景象，以新舊共生的手法來展現(xiàn)歷史街區(qū)的振興。

二．九江租界歷史街區(qū)發(fā)展面臨的問題

由于九江租界歷史街區(qū)年久失修，目前存在的物質(zhì)條件已無法滿足人們當(dāng)前生活的需求，面臨建筑立面破壞嚴(yán)重、缺乏景觀綠化、缺乏文化和居民休息的公共設(shè)施、交通堵塞現(xiàn)象嚴(yán)重、可達(dá)性較差、停車設(shè)施緊缺等問題。在開放空間上，屬于一種純線性的開放空間，整體形態(tài)單一化，與江、湖之間的連通性能較差。歷史街區(qū)內(nèi)建筑相對(duì)密集，公共房屋在高峰期時(shí)可達(dá)到20多戶，且房產(chǎn)由多人共同擁有，房屋產(chǎn)權(quán)所有人居住比較分散，破碎化嚴(yán)重，進(jìn)而導(dǎo)致拆遷成本較高，嚴(yán)重影響了歷史建筑的保護(hù)和活力提升。同時(shí)，歷史街區(qū)中還存在大量的違規(guī)建筑和擴(kuò)建建筑，進(jìn)一步導(dǎo)致后期成本投入較高。在經(jīng)濟(jì)效益上，歷史街區(qū)作為一種公共產(chǎn)品，難以產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)效益，其中大部分由政府支付。在目前歷史街區(qū)大量存在的情況下，其投資渠道非常有限，而歷史街區(qū)內(nèi)大多為低收入的原住民，無法承擔(dān)較高的整改成本。在一定程度上，居民沒有動(dòng)力，其意見也無法達(dá)到統(tǒng)一。

三．九江租界歷史街區(qū)活力提升的微改造策略

從歷史街區(qū)的保護(hù)和發(fā)展角度上來看，政府部門需要強(qiáng)化對(duì)于城市歷史街區(qū)的高度重視，同時(shí)需要對(duì)九江租界歷史街區(qū)活力進(jìn)行科學(xué)合理地指導(dǎo)?；诋?dāng)前九江租界歷史街區(qū)發(fā)展過程中面臨的問題，以微改造的方式提出保護(hù)作為前提，多方參與為推動(dòng)力，可以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為改善街區(qū)生活環(huán)境和活力的工具。

首先，有必要盡其所能。置換或者通過部分拆除的方式，以實(shí)現(xiàn)建筑保護(hù)和活力提升，與當(dāng)前拆除重建的方式進(jìn)行區(qū)別，適用于九江歷史街區(qū)的改造?；诋?dāng)前資源現(xiàn)狀，將保護(hù)作為前提條件，針對(duì)歷史街區(qū)的原有風(fēng)貌，通過微改造的方式，注重保護(hù)性，能夠?qū)v史文化要素進(jìn)行整體保護(hù)。在社會(huì)結(jié)構(gòu)中，應(yīng)保持原有的產(chǎn)權(quán)和社會(huì)結(jié)構(gòu)，通過功能替代提高建筑的功能。微觀轉(zhuǎn)型以問題為導(dǎo)向，注重解決問題，也是目標(biāo)導(dǎo)向，進(jìn)而確保公平，保護(hù)原始?xì)v史街區(qū)的環(huán)境，尊重原始居民的居住環(huán)境。在九江大中路歷史文化街區(qū)項(xiàng)目保護(hù)實(shí)施中，應(yīng)當(dāng)對(duì)于《歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》中的保護(hù)、修繕以及改善類建筑進(jìn)行保留，并能夠采取不同的保護(hù)手段，根據(jù)建筑的年限、建筑質(zhì)量以及使用價(jià)值進(jìn)行選擇性保留，正確認(rèn)識(shí)建筑與開放空間之間的關(guān)系。對(duì)九江租界改造時(shí)需要分步驟完成有機(jī)更新，切實(shí)做到保護(hù)中求發(fā)展，發(fā)展中重保護(hù)。

其次，注重多方參與。微改造的方式是由多方共同參與而成的。通過政府進(jìn)行平臺(tái)搭建，構(gòu)建有效的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政府、商業(yè)、居民三方共同參與的一種活力過程，政府可以利用資金優(yōu)化設(shè)施，改善一些基本公共設(shè)施，建立投資平臺(tái)、公眾參與平臺(tái)，并鼓勵(lì)多方利益相關(guān)者參與。具體實(shí)施中以九江大中路作為核心，多方參與打造市區(qū)內(nèi)的夜間旅游經(jīng)濟(jì)，增加游客的過夜概覽，營造一種自然景觀，豐富旅游線路，豐富九江市的旅游產(chǎn)品，以提高居民的收入水平的同時(shí)，極大程度上美化城市景觀。

最后，有序推進(jìn)。為了徹底解決鄰里活力帶來的高成本和缺乏動(dòng)力，有必要制定相關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)策略。有必要通過優(yōu)化公共財(cái)產(chǎn)權(quán)來區(qū)分私有制的促進(jìn)，以避免產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)過程中的困難。采用微觀改革方法，從公共財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度優(yōu)化私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)的有效分割。通過平臺(tái)讓公眾參與信息需求，提供多種意見。通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以提升公共空間，引入公共服務(wù)設(shè)施對(duì)部分破舊公房進(jìn)行適當(dāng)拆除，營造良好的綠化景觀，滿足人們基本生活需求。通過多元化復(fù)合功能打造具有歷史內(nèi)涵的九江中央活力區(qū)，適應(yīng)城市發(fā)展的需要，注重營造多樣化、空間人性化、活力持久性的城市區(qū)域。

小結(jié)

本文提出了在城市歷史街區(qū)活力中，需要通過多方參與、有序推進(jìn)微改造以達(dá)到改善居民生活問題、提升人居居住環(huán)境、保留原有的歷史風(fēng)貌、尊重居民利益的目的，并應(yīng)鼓勵(lì)各方積極參與歷史街區(qū)的活力提升，以此確保歷史街區(qū)長效發(fā)展機(jī)制。

（請(qǐng)?jiān)谖闹袠?biāo)出引用位置）

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