黃偉杰

（福建兆翔臨港置業(yè)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

近些年來社會環(huán)境為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，但由于發(fā)展過快，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一定的問題，加之廣大消費者的消費心理日益成熟，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險越來越高[1]。對此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要進一步提升自身的項目管理水平，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體質(zhì)量，如此才能在激烈的市場競爭中獲得良好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作包含的內(nèi)容十分廣泛，其耗費的時間也相對較長，因此針對前期工作的管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理的重要組成部分，它能夠為項目后續(xù)施工作業(yè)的順利開展創(chuàng)造良好的條件。

1.1 管理內(nèi)容

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐來看，其前期管理工作的內(nèi)容涉及到了運作咨詢、勘察、設(shè)計、市場分析、項目定位、土地審批、可行性研究、施工許可等許多方面的內(nèi)容。具體內(nèi)容如下：組織編寫項目《可行性研究報告》和相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟論證報告；完成審批前的環(huán)境影響評估、節(jié)能評估、交通影響評估等手續(xù)；測繪工程地形圖，進行地質(zhì)勘探，施工放線等；辦理土地收儲、簽訂土地出讓協(xié)議，辦理土地使用證；簽訂委托設(shè)計合同，對設(shè)計工作的開展進行全程跟蹤協(xié)調(diào)，并對圖紙資料進行審查等[2]。

1.2 管理任務(wù)

房地產(chǎn)前期管理的任務(wù)主要包括四個方面：首先，項目策劃任務(wù)，其內(nèi)容主要包括選址策劃、市場調(diào)查、產(chǎn)品策劃、投融資策劃、市場推廣策劃、銷售策劃等。其次，可行性研究報告任務(wù)，完成項目可行性研究報告和相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟論證報告的編寫工作，根據(jù)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)估算結(jié)果進行盈虧平和計算，此外還要組織研究和調(diào)整任務(wù)目標(biāo)。再次，土地和規(guī)劃審批任務(wù)，其內(nèi)容包括前期跟蹤、土地收儲、土地出讓等。最后，設(shè)計質(zhì)量管理任務(wù)，對房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案階段設(shè)計質(zhì)量進行管理，同時，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及規(guī)范要求對施工圖紙進行嚴(yán)格審查，保障設(shè)計內(nèi)容的經(jīng)濟性和合理性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理存在的風(fēng)險分析

2.1 項目策劃風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目必須和其所處城市的宏觀經(jīng)濟以及城市總體發(fā)展相適應(yīng)，因為房地產(chǎn)是城市和行業(yè)發(fā)展的重要載體，若是和城市發(fā)展動向出現(xiàn)矛盾，必然無法獲得預(yù)期的效果。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃階段，大部分風(fēng)險都來源于對城市發(fā)展規(guī)劃的了解不足不足。同時，項目周邊商業(yè)和相應(yīng)配套調(diào)研不足也會帶來一定的風(fēng)險，若是配套商無法滿足項目內(nèi)住宅的商業(yè)需求，其發(fā)展?jié)摿艿綐O大的限制。

2.2 項目可行性研究風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段，工作人員必須綜合考慮企業(yè)自身、當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟分析結(jié)果、項目方案等多方面的內(nèi)容，保障其內(nèi)容的真實可靠，但項目中存在的不確定因素以及時效性的限制決定了可行性研究報告的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)必然會和實際情況存在一定的偏差，這就是風(fēng)險出現(xiàn)的原因。例如一些未確定的內(nèi)容，包括未考慮到的投資內(nèi)容、低估的項目成本、政策引起的投資變化等都會導(dǎo)致一定的項目風(fēng)險。

2.3 項目土地審批風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地審批風(fēng)險主要包括兩個方面的內(nèi)容，分別是土地收儲風(fēng)險以及土地出讓風(fēng)險。首先，土地收儲是土地收購儲備制度的簡稱，其面向的是地方政府和國土部門的土地經(jīng)營行為。在這一階段，風(fēng)險主要來源于土地收儲協(xié)議，收儲對象和主體不明確、收儲的實質(zhì)性辦法不合理、收儲計劃不完善都會帶來一定的風(fēng)險。其次，土地出讓是土地使用權(quán)取得者取得用地的一種方式，土地出讓的方式包括協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。在這一環(huán)節(jié)，必須要做好土地的前期跟蹤和分析，并向相關(guān)部門做好咨詢和申請，已保障土地價格的合理性。

2.4 項目設(shè)計風(fēng)險

在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段，建設(shè)單位訴求、規(guī)劃審批要求以及建筑相關(guān)法律法規(guī)之間常常會出現(xiàn)一定的矛盾，導(dǎo)致設(shè)計成果無法達到建設(shè)預(yù)期目的[3]。項目設(shè)計份風(fēng)險主要涉及到了建筑設(shè)計原則質(zhì)量管理以及總平圖設(shè)計質(zhì)量管理兩方面的問題。在設(shè)計工作中，如果針對設(shè)計程序中各階段的檢查和評價未能夠得到有效的落實，就會威脅到設(shè)計縫風(fēng)險控制，可能導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因主要是設(shè)計部門和項目管理部門缺乏協(xié)調(diào)配合。而在總平面圖設(shè)計中，風(fēng)險影響因素主要有規(guī)劃條件、住宅和商業(yè)關(guān)系以及其他要素幾個方面。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理措施

3.1 項目策劃風(fēng)險管理措施

為了實現(xiàn)對項目策劃風(fēng)險的有效管理，項目決策小組應(yīng)該結(jié)合調(diào)研資料對項目選址策劃進行系統(tǒng)的分析。首先，在規(guī)劃方面，要詳細掌握當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃行政許可部門出臺的相關(guān)政策，明確建設(shè)用地分類和建設(shè)范圍。其次，在市場需求方面，要從價格、品質(zhì)、服務(wù)、數(shù)量等方面對消費者的需求進行充分考慮，將其與城市發(fā)展緊密結(jié)合，以此評估項目地塊的價值。對項目建設(shè)方提出的訴求進行了解，在此基礎(chǔ)上明確項目地塊的要求。此外，還要對土地部門的土地資源儲備情況進行了解掌握，明確土地權(quán)屬、補償?shù)葐栴}，通過多方位分析最終確定選址。

3.2 項目可行性研究風(fēng)險管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究風(fēng)險管理可以分為兩個方面：其一，綠色建筑建設(shè)投資風(fēng)險控制，具體措施有根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》對空調(diào)參暖系統(tǒng)效能進行控制；使用非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)；冷熱源、輸配系統(tǒng)以及照明等各部分能耗采取獨立分項計量的方法等，將項目投資風(fēng)險實際和質(zhì)量預(yù)期差距控制在最小的范圍內(nèi)。其二，盈虧測算指標(biāo)分析和風(fēng)險控制，引入不同控制參數(shù)對控制標(biāo)準(zhǔn)所制定的目標(biāo)調(diào)整，以此實現(xiàn)對盈虧平衡的有效控制。例如，對最高工程費用進行分析，基于此對可行性研究預(yù)測風(fēng)險進行控制。

3.3 項目土地審批風(fēng)險管理措施

首先，在土地收儲環(huán)節(jié)，一方面通過合理合規(guī)的收儲補償能夠減少建設(shè)單位的資金成本。另一方面主動解決土地審批困難，從審批人員、政府、建設(shè)單位以及拆遷戶的角度出發(fā)，充分考慮土地收儲過程可能遇到的相關(guān)問題，積極采取措施進行解決。其次，在土地出讓環(huán)節(jié)，一方面在出讓公告上對出讓部門設(shè)的特殊條件進行協(xié)調(diào)，提升土地競得優(yōu)勢。另一方面則要充分發(fā)揮組織協(xié)調(diào)能力，主動幫助審批者思考解決問題，爭取在短時間內(nèi)獲得土地使用權(quán)證。

3.4 項目設(shè)計風(fēng)險管理措施

首先，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，貫徹以人為本的原則，促進房地產(chǎn)項目產(chǎn)品品質(zhì)的全面提升。如積極采用新型工藝材料，在保障建設(shè)需求的基礎(chǔ)上為后期維護提供便利。其次，做好總平面圖設(shè)計質(zhì)量管理風(fēng)險控制，根據(jù)項目所處區(qū)域?qū)ζ渑涮咨虡I(yè)進行全面分析，保障商業(yè)服務(wù)需求得到充分滿足。同時，對公共配建、城市設(shè)計、建筑設(shè)計等因素充分考慮，最大程度的拓展房地產(chǎn)商業(yè)提升空間。

4 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的關(guān)鍵點主要集中在項目策劃、土地審批、可行性研究、項目設(shè)計等幾個方面，為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)最佳成效，要求相關(guān)工作人員不斷強化前期工作管理力度，全面提高項目管理水平，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟效益。本文針對此提出了行之有效的風(fēng)險管理控制措施，希望可以為項目順利實施提供參考，推動房地產(chǎn)行業(yè)朝向更好方向前進。