摘 要：陜西作為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的省份，這和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)是分不開的。本文基于已有的研究，以陜西省商業(yè)地產(chǎn)市場為例，提出影響陜西省商業(yè)地產(chǎn)需求的重要因素，并對商業(yè)地產(chǎn)需求模型做了計量實(shí)證研究分析，其次引入?yún)^(qū)域因素，利用虛擬變量說明地域同時也影響需求。之后在商業(yè)地產(chǎn)供給模型方面，運(yùn)用格蘭杰檢驗(yàn)，說明消費(fèi)者收入對商業(yè)地產(chǎn)供給起到了促進(jìn)作用。最終針對市場上的問題提出一些較為合理的建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)需求與供給；雙對數(shù)模型；格蘭杰檢驗(yàn)

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)成為社會各界廣泛關(guān)注的社會話題。陜西省商業(yè)地產(chǎn)業(yè)占比開發(fā)投資較大，且商品商業(yè)銷售面積是重中之重。商品商業(yè)因此變成了一種十分特殊的商品資源，既保留了市場上商品的主要特征，而且也可以作為投資產(chǎn)品存在，資源的短缺，過度的需求，都會使商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，價格大幅上漲或下跌，不利于商業(yè)地產(chǎn)市場良好發(fā)展，因此加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)市場的研究是非常必要的。

一、研究背景與意義

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有至關(guān)重要的作用，對建筑業(yè)、化工，金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著推動得作用。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，拓寬消費(fèi)市場，帶動城市經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。同時，在就業(yè)形勢嚴(yán)峻的情況下，為大學(xué)生提供了不少的就業(yè)機(jī)會。國家有關(guān)部門經(jīng)過實(shí)際考察分析，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)。

我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)歷史悠久，以陜西省為例，2000年到2005年再到2010年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積分別從21.4平方米到24.7平方米再到28平方米，30多年的時間里呈現(xiàn)急速上升的趨勢。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展同時帶動了商業(yè)價急劇上升。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)雖然帶動了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是商業(yè)價的高速飛躍也顯露了不少問題。歷史上，日本和美國等許多發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)如果發(fā)展不健康，國民經(jīng)濟(jì)就會受到巨大沖擊，而影響商業(yè)價的根本因素是住商業(yè)需求與供給，因此對于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的供給與需求的問題，是值得探討的。

二、對商業(yè)地產(chǎn)市場需求的定量研究

1.樣本指標(biāo)選取

商業(yè)地產(chǎn)市場會受到多種因素的影響，一般來看，如果從消費(fèi)者的角度出發(fā)，銷售者的購買力也直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的價格。本文根據(jù)對相關(guān)資料的認(rèn)真閱讀后認(rèn)為，影響我國商業(yè)地產(chǎn)市場的主要因素有國家的政策、所在城市的發(fā)展水平、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購買能力以及商業(yè)地產(chǎn)市場供求關(guān)系等等，商業(yè)地產(chǎn)的價格與商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)反比例關(guān)系。消費(fèi)者購買力則和商業(yè)地產(chǎn)市場成正比關(guān)系。

2.數(shù)據(jù)來源與變量設(shè)定

本文的研究對象主要是全省的商品商業(yè)銷售情況，并且結(jié)合了全省的居民消費(fèi)水平、陜西省生產(chǎn)總值；每年城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)作為研究指標(biāo)；本文計量分析均采用Eviews3.1，并對需求模型建立雙對數(shù)函數(shù)，所選擇的時間序列數(shù)據(jù)（主要為1992年-2015年之間的年度數(shù)據(jù)），數(shù)據(jù)均來源于中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

3.模型實(shí)證分析

（1）模型的選取

根據(jù)scat散點(diǎn)圖分析，解釋變量與被解釋變量呈現(xiàn)一種曲線關(guān)系，那么模型的形式可能是二次，單對數(shù)，雙對數(shù)，根據(jù)比較三種模型形式的可決系數(shù)，發(fā)現(xiàn)雙對數(shù)模型更合理。因此本文的商業(yè)地產(chǎn)需求研究建立雙對數(shù)模型。

（2）需求模型建立

先選擇時間序列數(shù)據(jù)，根據(jù)雙對數(shù)模型，我們假定商業(yè)地產(chǎn)需求的理論模型為：

根據(jù)表1所示結(jié)果，解釋變量除了x3之外，P值均大于0.05，顯然模型的檢驗(yàn)結(jié)果沒有通過檢驗(yàn)，且城鎮(zhèn)居民人均收入與預(yù)期之間存在著比較大的差異，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)上也出現(xiàn)了一定的波動，因此我們做出解釋變量之間的相關(guān)系數(shù)矩陣分析圖，如表2：

（3）需求模型的改進(jìn)

從表2中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多變量之間存在著相互影響的關(guān)系，因此也可以從一定程度上證明，不同的因素是存在著關(guān)聯(lián)性的，一個因素改變會導(dǎo)致其他因素的改變。從表中的分析和考慮實(shí)際的經(jīng)濟(jì)意義，剔除相對系數(shù)較高的解釋變量，我們最終剔除商業(yè)地產(chǎn)價格，以及陜西省生產(chǎn)總值的解釋變量，得到最有力的解釋變量，即消費(fèi)收入水平和城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)，重新構(gòu)建新的商業(yè)地產(chǎn)需求函數(shù)：

上文的計算公式中表明了不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展會受到多種因素的影響，其中商業(yè)地產(chǎn)需求與消費(fèi)水平以及城鎮(zhèn)居民人口數(shù)都呈現(xiàn)正相關(guān)。這表明了陜西省的商品商業(yè)市場發(fā)展主要受城鎮(zhèn)化的影響，其中人均可支配收入和城鎮(zhèn)人口總數(shù)都會促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4.不同地域的需求差異研究

（1）實(shí)證分析

對陜西省整體商業(yè)地產(chǎn)需求進(jìn)行分析，我們大致得出城鎮(zhèn)化和人均收入水平對商業(yè)地產(chǎn)需求量有影響。然而，陜西省不論是從地理還是從經(jīng)濟(jì)方面，都有明顯的南北的差異，為此我們考慮到南北地域差異是否會導(dǎo)致南北地區(qū)對商品商業(yè)的需求量不同，本文選取2015年陜西省9個市的商品商業(yè)銷售面積（表3）作為因變量，引入地域的虛擬變量，做出回歸分析：

陜南地區(qū)E（Yi/D1=1，D2=0）=a1+a2，代表陜南地區(qū)銷售面積的期望值，陜北地區(qū)E（Yi/D1=0，D2=1）=a1+a3，代表陜北地區(qū)銷售面積的期望值，關(guān)中地區(qū)E（Yi/D1=0，D2=0）=a1，代表關(guān)中地區(qū)的銷售面積的期望值。模型最終結(jié)果：Y=236.1167-126.56D1-182.32D2，并且各個變量都通過了顯著性檢驗(yàn)。

我們最終可以算出陜南地區(qū)的商品商業(yè)銷售面積平均值為109.5567，關(guān)中地區(qū)的商品商業(yè)銷售面積平均值為236.1167，陜北地區(qū)的商品商業(yè)銷售面積平均值為53.795。由此可以清楚的看出商業(yè)地產(chǎn)需求量關(guān)中地區(qū)較大，陜南地區(qū)其次，陜北地區(qū)需求較小。說明地域之間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也決定了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。在本文的案例中，陜西的商業(yè)地產(chǎn)市場則出現(xiàn)了一定的不均衡現(xiàn)象。

三、商業(yè)地產(chǎn)供給的模型

實(shí)證分析：

選取1999年-2015年商品商業(yè)竣工面積作為商業(yè)地產(chǎn)供給，其影響因素主要考慮消費(fèi)收入水平（x），對此進(jìn)行回歸，建立雙對數(shù)模型：lnY=0.68853lnX+0.4014，其P值小于0.05，模型通過顯著性檢驗(yàn)。運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)分析兩者是否存在因果關(guān)系，如圖所示：

在a=0.1顯著性水平下，在第一次檢驗(yàn)中，很明顯的表明了消費(fèi)者購買力與商業(yè)地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，而在第二次檢驗(yàn)中，我們發(fā)現(xiàn)，這種關(guān)系是單方面的，即只有當(dāng)消費(fèi)者購買力先提升后，才能提高商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，而如果商業(yè)地產(chǎn)供給量的增加，并不會讓人們因?yàn)楣┙o的增加而加快購買商品商業(yè)的進(jìn)程，二者之間的關(guān)系是因果，而不是相互的。根據(jù)上述的實(shí)驗(yàn)，我們也可以得出這樣的結(jié)論，那就是通過改善消費(fèi)者購買力，提高消費(fèi)者的收入水平，對于調(diào)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)市場供需關(guān)系是十分有效的，也是常用手段之一。商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，如果被更多的用于投資，那么人均的可支配收入并不會提升。

四、結(jié)論與建議

1.總結(jié)

根據(jù)上文中的研究數(shù)據(jù)以及時間上的關(guān)系，我們可以歸納總結(jié)得出如下的結(jié)論：

商業(yè)地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者購買力有著緊密的聯(lián)系，城鎮(zhèn)居民人口數(shù)也與商業(yè)地產(chǎn)需求量呈正相關(guān)；而根據(jù)上述實(shí)驗(yàn)得到的結(jié)果也顯示了城鎮(zhèn)居民收入水平與商業(yè)地產(chǎn)市場供需關(guān)系的改變成正比，綜合以上觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)供需的最主要影響因素是居民消費(fèi)水平。發(fā)展經(jīng)濟(jì)并提高居民的消費(fèi)水平對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有至關(guān)重要作用。

2.政策建議

（1）調(diào)控政策應(yīng)遵循商業(yè)地產(chǎn)市場需求側(cè)的關(guān)鍵因素

提高商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展水平的一個重要方式就是加強(qiáng)對商品商業(yè)價格的調(diào)控，而需求側(cè)的管理又是重中之重。城鎮(zhèn)化的發(fā)展不僅增進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的流動，同時也刺激了商業(yè)地產(chǎn)的需求。政府應(yīng)該加大力度出臺政策促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，鼓勵農(nóng)民工城市化，并且不斷提高城鎮(zhèn)居民收入水平，縮短城鄉(xiāng)間的差距。

（2）政策調(diào)控應(yīng)該注重區(qū)域的影響因素

對于城市發(fā)展水平比較落后的區(qū)域，城市發(fā)展更能直接推動商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，增加商品商業(yè)的投資屬性，吸引更多的人前來投資，但是在發(fā)展時，陜西省也需要注意到自身商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展中的不足之處，不同的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場上價格差異巨大，而且如果依靠商業(yè)地產(chǎn)來拉動投資，會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)畸形，不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。不斷促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場健康發(fā)展勢在必行。

3.注重商業(yè)地產(chǎn)市場供求變化，轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)了十多年快速發(fā)展后，我省的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由高速發(fā)展向平穩(wěn)階段過渡。消費(fèi)者對商業(yè)地產(chǎn)需求性質(zhì)的改變會影響對商業(yè)屋質(zhì)量的要求，這就要求開發(fā)商保障項(xiàng)目品質(zhì)，提升多元化的產(chǎn)品，盡量滿足每一階段的收入人群。同時商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)也變得越來越明顯，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要提高升產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)意識，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步提高。

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作者簡介：王煜珊，女，漢族，籍貫：陜西西安，學(xué)校：安徽財經(jīng)大學(xué)，學(xué)歷：本科，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)