張從志

2017年5月6日，在河北固安的一處售樓中心，一名銷售人員打起了哈欠。自2017年3月以來，受限購新政的影響，環(huán)京地區(qū)的房價開始回落，不少購房者持觀望態(tài)度

凌晨2點(diǎn)的交易

從晚上10點(diǎn)到第二天凌晨2點(diǎn)，買賣雙方經(jīng)過一場漫長的討價還價和心理拉鋸戰(zhàn)后，終于在合同上簽了字。不出意外的話，董杰就算擁有了自己人生的第一套房子。談不上多高興，購房過程中的種種不順已沖淡了新房主應(yīng)有的那種喜悅，他只覺得疲憊不堪。

房子在燕郊，北京主城區(qū)以東約30公里。這里行政規(guī)劃上隸屬于河北省廊坊市三河市（縣級市），與建設(shè)中的北京城市副中心通州僅隔著一條潮白河。先天的地緣優(yōu)勢使這個小鎮(zhèn)成了環(huán)京地帶上一座名副其實(shí)的“睡城”。根據(jù)2015年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，燕郊的常住人口已達(dá)75萬。每個工作日的早高峰，數(shù)以十萬計(jì)的上班族要從潮白河上穿過，流散至北京市內(nèi)某個角落，開始他們一天的工作。下班后，他們又從各個城區(qū)匯聚到京燕高速和京秦高速上，融進(jìn)車流，悄無聲息地回到燕郊，在一旁燈火輝煌的北京城映照下，他們盡早睡去，以迎接新一輪的循環(huán)。

在闖蕩北京的7年時間里，這也是董杰的生活寫照：每天東來西往，在這出“雙城記”中扮演好自己的角色。2010年初到北京時，董杰還不到20歲，借住在姐姐家，更早來京打拼的姐姐那時已經(jīng)在燕郊安了家。那幾年，雖然住在燕郊，但他與北京的距離感并不強(qiáng)烈。有一次，從燕郊坐上公交，司機(jī)在暢通無阻的高速上一路“狂奔”，23分鐘后，董杰就到了國貿(mào)他上班的地方?；貞浧疬@段經(jīng)歷，董杰仍顯得很興奮。23分鐘，這是他的最高紀(jì)錄，此后再無可能打破。

后來，董杰的人生有了軌道，工作、戀愛，從姐姐家搬出來，不過還是租住在燕郊。2014年的時候，他動了買房的念頭。那時候燕郊的房子均價在1.2萬到1.3萬元/平方米，但他說自己那時買房的動力并不強(qiáng)烈，看了一圈后不了了之。

再過了兩年，燕郊房價突破2萬門檻，董杰與女朋友的婚事此時也提上了日程。房子，成為擺在面前的第一個問題。董杰開始張羅著買房?；剡|寧老家考察一番后，他下定決心回燕郊。雖然老家的房價遠(yuǎn)低于燕郊，用他的話說是“燕郊一套能抵那邊10套”，但兩口子工作都在北京，回老家買房還是等于沒有著落。為了給女朋友一個穩(wěn)定的未來，他打消了這個念頭。

此時，燕郊的房價已經(jīng)像脫韁的野馬，從2016年開始噌噌地往上漲。到2017年3月，等到董杰東拼西湊籌夠了買房錢，燕郊房價已經(jīng)步入了3萬元時代。樓市一天比一天火爆，誰都不知道一天一變的房價還會漲到什么程度。董杰覺得不能再猶豫了。他找了好幾家中介，四處看房，約業(yè)主談判。他當(dāng)時的心理預(yù)期價是不高于200萬元，不過后來，這一上限被一層層地突破。

之前，董杰住在燕順路，這里離北京更近，交通方便，但房價是最貴的，他只能把考慮范圍向東挪。在燕郊，有一條簡單樸素的經(jīng)濟(jì)定律是，背離北京越遠(yuǎn)，房價越便宜。房產(chǎn)中介領(lǐng)著，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈后，他看中了一套60多平方米的一居室?！半m然面積小了點(diǎn)，但戶型還可以?！倍芎图胰硕加X得可以接受。

業(yè)主約來了，談判開始。業(yè)主非常直接，一來就要提高首付，否則，按照30%的首付比例，價格就要從185萬元漲到190萬元。董杰和家人商量后妥協(xié)了。但沒想到，業(yè)主出去接了一個電話后回來決定不賣了。他們猜測，應(yīng)該是有人出了更高的價。

隔天，中介給他們找到一套兩居室，定價190多萬元?？捶亢筮M(jìn)入談判程序。晚上10點(diǎn)，董杰等來了業(yè)主，同樣是漲價的套路?！案模鲾[著你買不買，不買我走了?！毕葷q了10萬元，董杰同意了，后來又提出如果不能全款的話還得再加10萬元。談至深夜，董杰一家已是心力交瘁，但婚期在即，無奈之下只得接受了一漲再漲的報(bào)價。

從原來的190萬元到210萬元，因房子不滿兩年，還要加上高額的增值稅，最后的成交價達(dá)到了232萬元。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了董杰的預(yù)算。從遼寧老家趕來的父親拿出了所有的積蓄還是不夠多出的首付款，當(dāng)晚又連忙給親朋好友打電話借錢，最后才答應(yīng)下來。交了4萬元定金后，董杰和業(yè)主簽訂了購房意向合同，這時已是凌晨2點(diǎn)多。

但董杰怎么也沒想到，第二天下午，也就是2017年3月21日，廊坊市出臺了限購政策，燕郊是重點(diǎn)限購區(qū)域，非本地戶籍居民家庭的首付款比例從之前執(zhí)行的30%被提高到50%。燕郊房價應(yīng)聲下跌。6月，“限購令”繼續(xù)加碼，外地戶籍且未在當(dāng)?shù)乩U納3年社保的人員不再具有買房資格。至年底，燕郊房價幾乎被腰斬，跌幅普遍過萬，成交量大幅縮水。

董杰買進(jìn)的房子如今只能賣到130萬元，與成交價相比，虧損近100萬元。我問他：“現(xiàn)在是不是很后悔？”董杰的回答顯得有些無奈：“這玩意兒沒什么后悔不后悔的，買了就是買了，這就是命?！?/p>

實(shí)際上，限購政策一出來，董杰就不想買了。他與業(yè)主只是簽訂了購房意向合同，還沒網(wǎng)簽，這意味著他成了限購新政第一批生效對象。中介告訴他，如果不買算他違約，須償付高額的違約金。董杰不服氣：“你憑什么算我違約？這是政府的政策原因，跟我有啥關(guān)系。”為此，他還特地咨詢了律師。律師說，因?yàn)檎咴?，首付上調(diào)到50%而導(dǎo)致無能力支付另外的20%，這可以算作不可抗力，但購房協(xié)議本身寫得不夠清晰，是不是違約要看法官怎么判，可能是，也可能不是。

模棱兩可的回答讓董杰陷入兩難，他覺得自己總是趕不上趟，房價低的時候沒買，漲的時候買了又遇上限購?！澳莻€階段特別上火，工作也沒心情了，整個人狀態(tài)很不好?！彼踔翆に歼^，“我就不買了，你要告就告去”。但轉(zhuǎn)念一想，董杰還是決定買，畢竟是剛需，還等著房子結(jié)婚。董杰只能四處籌錢，把這個多出來的窟窿堵上，付清首付，終于拿到了房子。2017年7月，他和女朋友在燕郊舉行了婚禮，到年底又迎來了新生兒。

如今，他依然和往常一樣，每天6點(diǎn)半起床，坐公交或拼車到大望路，少則一個半小時，遇上堵車要兩個小時，下班后，8點(diǎn)多才能到家?！疤鞗]亮，我走了，天黑了，我還沒回?！痹趹敉馀嘤?xùn)行業(yè)工作的他收入并不高，笑稱自己過上了“吃土”的日子，房貸、奶粉錢天天追著他跑，“每天睡一宿覺起來后，300塊就沒有了，比住賓館還貴”。

瘋狂的樓市

回過頭重新審視2016年到2017年初的環(huán)京樓市，董杰購房的時間恰好跨在了房價曲線最高的臨界點(diǎn)上，但這似乎并不是偶然。

在燕郊某中介公司做主管的苗宇從2012年開始進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)，他見證了燕郊樓市這幾年的沉浮變幻。剛?cè)胄袝r，燕郊的房價還在萬元以下，每平方米七八千元左右，市場平淡如水。從2013年開始，房價在起起伏伏中慢慢上攀，盡管勢頭不如后來這般迅猛，但嗅覺靈敏者已經(jīng)嗅到了燕郊這一環(huán)京橋頭堡的巨大潛力，外地人也開始進(jìn)入燕郊樓市。

苗宇告訴本刊，實(shí)際上，在2016年第一季度，坊間就有傳言政策可能會限制外地人買房。果不其然，當(dāng)年4月，廊坊市出臺了9項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，稱為“廊九條”，其中一條規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。顯然，這比傳言中的限購寬松了許多，對于炒房者而言，通過使用他人身份，這一限制可以輕松規(guī)避。

這次限購沒有剎住上漲的房價，反而像是刺激了市場。政策頒布后，從2016年4月到10月，短短6個月，燕郊房價漲了將近1萬元。盡管到了年底，受季節(jié)性影響，房價略有回落，但開年后即迅速回升，到2017年3月，“燕郊最便宜的地方都在2.5萬到2.8萬元”。

在買漲不買跌的市場心理下，購房者對漲勢驚人的燕郊趨之若鶩。除了剛需人群，天南海北的投資者迅速涌進(jìn)這個小小的地方，這從中介行業(yè)的興盛之態(tài)可見一斑。“那時一天最多能接到十幾個電話，過來看房的有四五批。店里一共是18個銷售員，經(jīng)常是一個人都沒有了?！币坏较挛纾缬罹筒桓蓜e的，在辦公室坐著給客戶算稅費(fèi)、首付款，經(jīng)常是這邊合同還沒簽完，另一邊又帶回來新的單子。

苗宇遇到一個客戶，拎著20萬元現(xiàn)金徑直找上門來，目的很明確，“有房就買”。苗宇替他約業(yè)主，“約一個漲一個，漲完以后人家客戶同意了，業(yè)主還是不過來，五套房子全是這樣”，只能空手而歸。

“那時候是賣方市場，想找一個靠譜的業(yè)主都不容易，你得老圍著業(yè)主，每天打個電話還得琢磨這個業(yè)主是干什么工作的，工作時間不能給他打，打電話要怎么說，說些什么。”苗宇告訴本刊，他們中介很多精力都放在怎么把業(yè)主的情緒穩(wěn)定下來，別跟市場一樣有那么大的起伏。

拿著錢買不到房的故事，在2017年初的燕郊司空見慣。業(yè)主手握房源，待價而沽，想漲價就漲價，許多投資者只愁買不到房子。彼時沒多少人能預(yù)料到幾個月后的暴跌，樓市分析者不多的提醒被淹沒了，參與這場財(cái)富游戲的玩家們都沉浸在瘋狂中，幻想著自己是被砸中的那個幸運(yùn)兒。

苗宇回憶，那時的自己，工作就是生活，每天晚上回家都是12點(diǎn)以后。他帶的組半個月簽了13單。“基本就是客戶來了以后就看房子去，看完以后回來就能定，銷售每天就是找房，接到一套房以后立馬約客戶，當(dāng)天看當(dāng)天簽，生怕第二天，哪怕是隔半天，業(yè)主這邊有啥變動?！贝蠊P業(yè)務(wù)量對應(yīng)的是不菲的收入，這也吸引來許多人投身中介行業(yè)。一位業(yè)內(nèi)人士告訴我，那時候在燕郊做中介，“傻子都能掙錢”。

狂歡沒有持續(xù)太久。2017年3月，“限購令”一出，市場立刻轉(zhuǎn)向，房價應(yīng)聲下跌，成交量陷入低迷。“我們公司最高峰的時候一天的單量是50筆，2017年4月份到年底，可能一個月最多也就50單，開年以后到目前為止總共只有十幾單?！?/p>

沒有成交量，來中介行業(yè)淘金的人群很快四散而去。苗宇所在的中介公司規(guī)模在燕郊排得上前列，他告訴本刊：“2017年初的時候，全公司光銷售就有3000多人，到了年底只剩下800人，門店最多的時候是110多家，現(xiàn)在還剩50家。走的人基本都是2016年入職的，而剩下的都是干了兩年以上的。”還有一位中介人員告訴本刊，去年下半年時，很多公司對銷售人員采取了連續(xù)三個月沒有開單則不支付底薪的做法，原來燕郊興盛的中介一條街，如今也冷清起來。

在這輪暴跌中，投資者也受到了極大的打擊，不少人賠掉了首付，外地投資者也迅速撤離了燕郊樓市。苗宇認(rèn)識燕郊當(dāng)?shù)匾粋€炒房者，用他們當(dāng)?shù)卦捴v是“房倒”。今年，苗宇在街上遇到他，見他已經(jīng)送起了外賣?！爸八幸惶?0多平的房子是140萬元收的，90萬元賣的?，F(xiàn)在手里還有三四套，都是去年高價的時候買進(jìn)來的，現(xiàn)在想賣都賣不掉了，而且都是不滿兩年，增值稅特別高。”

被“限購”的“北漂”

按理來說，房價降下來是一件好事，但在限購政策出臺之前沒買到房子的人，如今也高興不起來。2017年6月，廊坊市出臺新一輪限購政策，無法提供當(dāng)?shù)?年及以上社保繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在?dāng)?shù)刭徺I住房，且補(bǔ)繳的社會保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購房有效憑證。這一紙限購令幾乎將所有“北漂”拒之門外。

苗宇接待了不少這樣的客戶。有一個在北京工作多年的客戶，戶籍在老家，之前一直在北京租房住。結(jié)婚以后，這種居無定所的生活讓他有了買房念頭。由于負(fù)擔(dān)不起北京高昂的房價，他決定退而求其次，去燕郊。

2016年8月，他找到苗宇，計(jì)劃在燕郊買一套房，此時燕郊樓市已是熱火朝天?！邦^一天看中一套兩居室，70多平，120萬元，當(dāng)時談完以后他們說要回家商量一下。等到第二個星期再來的時候，房子沒了，同地段同戶型的另一套漲到了130萬元。他覺得挺不可思議的?！?/p>

然而，更不可思議的還在后頭。第二天他再來的時候，頭天那套130萬元的房子又賣出去了，同樣條件的其他房子則漲到了135萬元。他幾乎無法跟上房價上漲的節(jié)奏，認(rèn)為市場特別不理智?！昂髞淼人诌^來看，那樣的房子已經(jīng)是150萬元了，他說先不看了，再等等。”

等到去年3月份，出了限購政策，房價開始下跌，但首付比例提高了。權(quán)衡之后，他覺得，“差不多得買了，首付高點(diǎn)兒就高點(diǎn)兒”。但因?yàn)榉N種原因，加上房價仍在持續(xù)下跌，他的購房計(jì)劃又一再延宕。到6月份，廊坊市在原政策基礎(chǔ)上推出了更加嚴(yán)格的限購措施，于是，他連購房的資格也失去了，工作在北京的他根本不可能在燕郊繳納過社保或納稅。

他不甘心就這樣放棄，新政一出來就找苗宇問有沒有補(bǔ)救的辦法。苗宇告訴他，現(xiàn)在很難辦。盡管市場上有不少人宣稱能解決社保問題，本刊也曾以購房者的身份咨詢過一些中介人員，但對方一是要價不靠譜，少則一兩萬，多則七八萬，更關(guān)鍵的是，這種行為跨入了法律的灰色地帶，購房者無法取得任何有法律效力的承諾，一旦失敗，可能連定金都拿不回來。苗宇只能給他推薦對購房資格沒有要求的商住房，但是這種房子水、電等居住成本高于住宅，他無法接受，除此以外，燕郊已經(jīng)找不到能符合他條件的房子了。

“之前是我每周主動跟他聯(lián)系，說哪里有房子要不要過來看看，限購政策出來以后，他每周要找我?guī)状危倳柆F(xiàn)在政策有沒有什么變化?！倍钡浆F(xiàn)在，政策并沒有松動的跡象，他的“有房夢”也就此擱淺。有一次他向苗宇感嘆：“小的時候羨慕有錢人家的孩子，長大以后羨慕有戶口的孩子。”

苗宇告訴本刊：“去年限購之前沒買成的，很多已經(jīng)在外地買了，或者回老家去了，剩下的一直在堅(jiān)持，但安不了家的，也不在少數(shù)?！边@些人想不通的是，為什么房價降下來了，卻與他們無關(guān)了。

“包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京城市確實(shí)為北京的發(fā)展起到了非常大的作用，因?yàn)榫幼〕杀镜?，很多北漂的第一站都在那里，但現(xiàn)在副中心放在通州后，在規(guī)劃上就有點(diǎn)沖突了。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華分析，未來，可能還會在一定范圍內(nèi)限制燕郊的人口發(fā)展。他認(rèn)為，環(huán)京城市從2017年開始越來越嚴(yán)格的限購措施也與北京新總規(guī)里提出的人口疏解大背景有關(guān)系，“如果人口貼著你的周邊發(fā)展，吸附在這一塊，這與目前的大戰(zhàn)略可能有些不一致”。

無論買到房的董杰，還是那些被政策擋住的人，都十分關(guān)注未來限購政策將走向何方，比如社保是否會與北京打通？

鄒琳華告訴本刊：“廊坊是大北京板塊的一部分，從理論上來講，如果限購的話應(yīng)當(dāng)跟北京是一致的，按一體化的趨勢，進(jìn)行社保互認(rèn)，也就是說，在北京交了社保，那么在環(huán)京地帶也應(yīng)該具有購房資格，這樣設(shè)計(jì)是相對合理的。但從更大的城市發(fā)展戰(zhàn)略來看，環(huán)京這片地方是一個緩沖地帶，燕郊緊挨著通州副中心，固安、霸州則挨著雄安新區(qū)，都不太適合搞大開發(fā)，更不會讓它連綿成一大片密密麻麻的居住區(qū)。”

他認(rèn)為，按中央的提法，目前政策還不具備放松的條件，而且一放松的話，房價會立馬反彈，對抑制房價是不利的?！皬拈L遠(yuǎn)來看，人口向特大城市流動是階段性的，以后北京可能就沒有那么多人了。而且國際經(jīng)驗(yàn)表明，大多數(shù)特大城市的人口增長速度到一定階段就會下降，最后可能還會歡迎人來?，F(xiàn)在我們正處于不均衡的發(fā)展階段，地方發(fā)展較差，所以很多人涌入北京這樣的一線城市，以后二、三線城市發(fā)展起來，就沒有這么多人跑到這里來?，F(xiàn)在已經(jīng)有苗頭了，二、三線城市房價漲得非?？欤褪怯胁簧偃艘呀?jīng)回去，或者至少先回去置業(yè)了?！?鄒琳華說。

（應(yīng)受訪者要求，董杰、苗宇均為化名）