房地產(chǎn)項目限額設(shè)計對成本的影響

蘭筱

（中冶南方工程技術(shù)有限公司　湖北武漢　430223）

引言

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，時常發(fā)生項目設(shè)計出現(xiàn)“超概”的問題。推行限額設(shè)計，可以在設(shè)計階段加強(qiáng)項目的造價管理和控制，從而使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)較好的結(jié)合，使項目投資產(chǎn)出效益得到有效提升。因此，還應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目限額設(shè)計對成本的影響分析，以便更好的運用限額設(shè)計等手段實現(xiàn)對項目造價的有效控制，進(jìn)而為建筑單位帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1　房地產(chǎn)項目限額設(shè)計對成本的影響分析

1.1　限額設(shè)計

在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，進(jìn)行限額設(shè)計需要結(jié)合投資估算初步設(shè)計進(jìn)行施工圖設(shè)計的嚴(yán)格控制，以便確保建筑充分發(fā)揮使用功能的同時，能夠按照分配投資得到限額設(shè)計。所以在項目投資決策階段，需要進(jìn)行項目投資的準(zhǔn)確估算，以可行性研究報告為依據(jù)確定項目投資總額，從而為限額設(shè)計提供數(shù)據(jù)依據(jù)。按照批準(zhǔn)后的投資估算，需要完成各種設(shè)計方案的比較優(yōu)選，嚴(yán)格按照合同文件和施工組織規(guī)范進(jìn)行費用指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選定，以便實現(xiàn)正確的設(shè)計概算。得到的設(shè)計概算限額，將成為施工圖設(shè)計控制投資造價的依據(jù)[1]。而在施工圖設(shè)計和實際施工中，受多種因素的影響，可能出現(xiàn)變更和修改，還要加強(qiáng)核算調(diào)整，確保施工圖設(shè)計不突破設(shè)計限額。

1.2　限額設(shè)計對成本的影響

從房地產(chǎn)項目成本控制角度來看，開展限額設(shè)計工作，可以使工程建設(shè)成本得到有效控制。因為在項目建設(shè)過程中，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)之間存在密切關(guān)系，通過提供足夠的經(jīng)濟(jì)支持，才能確保技術(shù)的先進(jìn)性；通過加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的合理性，將會影響技術(shù)先進(jìn)性。對于項目設(shè)計人員來講，不僅需要保持技術(shù)的先進(jìn)性，同時還要關(guān)注經(jīng)濟(jì)的合理性，才能幫助建設(shè)單位獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。通過限額設(shè)計，可以使設(shè)計人員在達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案目標(biāo)的同時，樹立經(jīng)濟(jì)理念，實現(xiàn)對項目投資、質(zhì)量和進(jìn)度的有效控制，實現(xiàn)對人力、物力、財力的合理應(yīng)用，從而使項目的投資效益得到提高。而能否保證限額設(shè)計理念貫穿項目建設(shè)的全過程，直接影響項目建設(shè)成本能否得到有效控制。就目前來看，想要確保限額設(shè)計得到順利推行，還要建立縱向和橫向控制體系，確保限額設(shè)計貫穿整個項目的設(shè)計。通過縱向設(shè)計，可以及時發(fā)現(xiàn)概算偏差，并在費用與功能超出限額后及時采取措施降低工程成本，將預(yù)算有效控制在批準(zhǔn)概算內(nèi)。通過橫向控制，可以對總承包單位設(shè)計部門、建設(shè)單位、設(shè)計部門間的權(quán)、利、責(zé)關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，明確各部門及科室承擔(dān)的限額設(shè)計責(zé)任。

1.3　通過限額設(shè)計實現(xiàn)成本控制

針對房地產(chǎn)項目，實際通過限額設(shè)計進(jìn)行成本控制時，重點還要以限額設(shè)計為基礎(chǔ)進(jìn)行投資限額的合理應(yīng)用。具體來講，就是要利用限額設(shè)計加強(qiáng)項目各部分工程的投資控制，在各工程設(shè)計階段實現(xiàn)對工程造價的合理控制。所以在項目決策階段，需要加強(qiáng)投資限額的合理分配，針對各專業(yè)和工種進(jìn)行合理設(shè)計，充分發(fā)揮價值工程原理作用進(jìn)行投資限額的合理分解和使用。結(jié)合項目具體情況進(jìn)行一定數(shù)量費用的預(yù)留，則能在工程建設(shè)階段實現(xiàn)對工程投資的合理調(diào)節(jié)，實現(xiàn)對項目全壽命周期的成本控制。按照這一思路，可以確定限額設(shè)計下的成本控制步驟。

（1）需要結(jié)合項目中投資額確定項目設(shè)計限額總值，以便為項目造價控制提供數(shù)據(jù)依據(jù)。使可研報告的深度得到加深，并嚴(yán)格按照投資估算進(jìn)行項目初步設(shè)計，才能實現(xiàn)項目投資限額控制。

（2）確定項目的建設(shè)方針、設(shè)計原則和各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后，可以將投資限額科學(xué)分配到單向工程和各單位工程中。在初步設(shè)計中，以投資限額為限額設(shè)計指標(biāo)，確保各專業(yè)設(shè)計人員嚴(yán)格按照投資限額進(jìn)行設(shè)計，結(jié)合各種費用指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計方案的優(yōu)先，可以得到限額設(shè)計方案[2]。各專業(yè)設(shè)計部門以限額為基準(zhǔn)，可以充分發(fā)揮技術(shù)專長進(jìn)行項目成本控制，即從設(shè)備、工程量和材料三方面進(jìn)行概算控制，確保各專業(yè)投資不超出估算。

（3）完成初步設(shè)計概算的審批后，設(shè)計單位可以將概算限額分配到各專業(yè)設(shè)計部門，使各部門按照限額設(shè)計施工圖紙，完成材料及設(shè)備的選購。按照批準(zhǔn)的設(shè)計原則、范圍等要求，還需實現(xiàn)對施工圖紙的預(yù)算造價控制。在該環(huán)節(jié)，需要重點按照初步設(shè)計工程量進(jìn)行工程量的控制[3]。而設(shè)計人員在限額設(shè)計的過程中，應(yīng)樹立經(jīng)濟(jì)成本意識，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析確定施工圖的設(shè)計方案。如果設(shè)計方案發(fā)生重大變更，需要由監(jiān)理部門連同設(shè)計單位、建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行協(xié)商，完成初步設(shè)計及概算的重新編制，經(jīng)過審批后才能進(jìn)行概算造價的修改，并作為投資限額進(jìn)行限額設(shè)計。

2　通過限額設(shè)計實現(xiàn)成本控制的案例分析

2.1　房地產(chǎn)項目概況

某房地產(chǎn)項目為公寓住宅新建工程，共兩棟，單體包含居室、活動室和輔助用房等，共12層，屋面高44.6m，建筑面積34756m2。在項目限額設(shè)計中，需要根據(jù)投資估算確定項目設(shè)計限額總值。通常來講，項目設(shè)計限額總值比投資估算略小。按照項目可行性研究報告，項目投資估算為9867萬元。按照項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，需采用鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，并采用鋼筋混凝土筏板基礎(chǔ)，配合采用人工挖孔樁。建筑裝修采用上部面貼面磚+下部貼麻磚的外墻裝修模式，局部刷涂料。建筑外立面采用鋁合金外窗，內(nèi)部采用大理石樓面進(jìn)行公共門廳和走廊地面建設(shè)，采用PCV吊頂，其余部分為中高檔裝修水平。

2.2　項目各組成部分目標(biāo)成本

結(jié)合項目建筑功能的主要組成部分（如圖1所示），同時根據(jù)建筑產(chǎn)品分析的相關(guān)資料，能夠?qū)椖扛鹘M成部分的目標(biāo)成本進(jìn)行確認(rèn)。通過對各部分功能展開評價分析，可以在各工程部分進(jìn)行設(shè)計限額的分配[4]。采用百分制對各工程部分實現(xiàn)使用性能、美觀性、安全性能、技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益和綠色效益的相對重要程度進(jìn)行評價，可知裝飾工程、結(jié)構(gòu)工程、給排水工程、電氣工程的壽命周期費用占比，分別為24.6%、38.36%、25.46%、11.58%，從而進(jìn)行功能目標(biāo)成本的反映。

2.3　各部分目標(biāo)成本的控制

在各部分目標(biāo)成本中，不僅包含一次性投資費用，同時也包含工程的使用和維護(hù)費用。在各部分工程的功能得到提高的情況下，工程的一次性費用將有所提升，使用和維護(hù)費用則隨之降低?？紤]到公寓工程建設(shè)投資額較高，同時壽命周期較長，還要對各部分目標(biāo)成本進(jìn)行修正。在實際修正的過程中，還要結(jié)合工程實際情況和調(diào)查結(jié)果確定各部分造價比例。結(jié)合各部分工程實際情況，可以確定項目各部分工程的設(shè)計限額。根據(jù)這一數(shù)值，設(shè)計人員可以進(jìn)行靈活的限額設(shè)計。在各工程建設(shè)前期，設(shè)計人員需要聯(lián)合建筑師等專家對項目最初設(shè)計方案進(jìn)行分析，結(jié)合以往工程經(jīng)驗實現(xiàn)費用的合理估算。在估算階段，需要對各種問題進(jìn)行考慮，確保各項費用能夠得到有效控制。結(jié)合限額，還要在各部門與工程間進(jìn)行控制額的分配，確定項目建設(shè)需要的材料、設(shè)備等造價控制額。

圖1　公寓項目建筑功能組成

2.4　目標(biāo)成本控制的實施

結(jié)合上述目標(biāo)，還要建立項目限額設(shè)計的縱橫雙向控制體系，通過縱向控制確保限額設(shè)計貫穿到各個專業(yè)的各工序中，使各環(huán)節(jié)得到相互連接。明確各專業(yè)、各工序的限額設(shè)計目標(biāo)，則能使工序管理得到加強(qiáng)。在縱向控制中，需要做好方案的選擇，在方案可行性研究階段進(jìn)行項目投資估算，確認(rèn)方案落實的可行性。通過多方案比較，則能實現(xiàn)對項目成本的有效控制。在這一階段，需要加強(qiáng)對工藝流程、關(guān)鍵設(shè)備等各種費用指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)評價，制定科學(xué)的投資限額決策。在項目實際限額設(shè)計過程中，通過與設(shè)計單位較好的溝通，實現(xiàn)對項目各項工程設(shè)計限額的有效控制。在橫向控制上，需要加強(qiáng)設(shè)計單位內(nèi)部管理制度和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的建立，確保各專業(yè)科室及人員的責(zé)任能夠得到明確劃分，同時給予人員相應(yīng)的權(quán)力，確保人員在設(shè)計過程中對任務(wù)量和限額指標(biāo)進(jìn)行綜合考量，達(dá)到有效控制項目成本的目的。針對達(dá)到限額設(shè)計目標(biāo)的人員，可以給予適當(dāng)獎勵，以鼓勵設(shè)計人員積極開展限額設(shè)計工作，確保目標(biāo)成本得到有效控制。從房地產(chǎn)項目限額設(shè)計工作的開展情況來看，相較于限額設(shè)計指標(biāo)，設(shè)計結(jié)果可節(jié)約成本50～100元/m2。而項目總建筑面積為34756m2，因此通過限額設(shè)計共節(jié)約成本約174～348萬元。

3　結(jié)論

通過分析可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，通過推行限額設(shè)計，可以使建筑在滿足使用功能的前提下，以更低的成本投入實現(xiàn)項目開發(fā)，從而為建設(shè)單位帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。因此在建筑行業(yè)，還應(yīng)加強(qiáng)限額設(shè)計的推廣和應(yīng)用，從而更好的實現(xiàn)工程項目的造價控制。

[1]鄭龍.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計階段優(yōu)化工程造價成本的方法及對策[J].低碳世界，2014（01）：166～167.

[2]吉林濤.建筑項目中限額設(shè)計的應(yīng)用[J].工程建設(shè)與設(shè)計，2014（11）：136～137.

[3]石建光.大型高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計第三方審核和優(yōu)化中的幾個問題[J].建筑設(shè)計管理，2016，33（08）：62～67.

[4]薛 峰.高層住宅綠色節(jié)材限額設(shè)計方法研究[J].住區(qū)，2013（02）：134～141.