淺談離婚時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)分割

王楚然

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的一種，是產(chǎn)權(quán)所有人不可剝奪的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)分割主要包括商品房分割，房改房、集資福利房分割，拆遷安置房等，尤以商品房分割占據(jù)了很大的比例。與此同時(shí)，法律對(duì)離婚案件涉及的商品房分割的規(guī)定以出資購(gòu)買(mǎi)為實(shí)質(zhì)要件，以產(chǎn)權(quán)登記為形式要件。除原則上平均分割外，現(xiàn)行法律在分割時(shí)還適用了保護(hù)婦女和兒童權(quán)益的原則。

關(guān)鍵詞：離婚；不動(dòng)產(chǎn)；分割；分割原則

一、離婚時(shí)分割的不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型

當(dāng)前，我國(guó)離婚案件涉及的不動(dòng)產(chǎn)分割主要包括商品房分割，房改房、集資福利房分割，拆遷安置房等。一般來(lái)講，商品房分割注重出資與登記相結(jié)合原則；房改房、集資福利房分割貫徹房改政策原則；拆遷安置房根據(jù)拆遷時(shí)適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無(wú)補(bǔ)交差價(jià)認(rèn)定安置房的性質(zhì)。前述幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)分割類(lèi)型中，涉及最多的是商品房的分割。

二、有產(chǎn)權(quán)的商品房的分割

（一）婚前取得產(chǎn)權(quán)的商品房

1.一方在辦理婚姻登記前就支付了全款并取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

此類(lèi)情形下，房屋就明確歸屬于支付購(gòu)房款并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證一方，屬于該方的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谑艞l的規(guī)定，除另有約定外，夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，即使雙方辦理了結(jié)婚登記，若沒(méi)有約定，另一方對(duì)于該房屋也只有享有居住權(quán)而非所有權(quán)。

2.一方在辦理婚姻登記前付了首付并辦理房產(chǎn)登記，婚后由二人繼續(xù)償還貸款

由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)以登記為物權(quán)公示主義，所以離婚時(shí)涉及前述房產(chǎn)分割的，原則上一般認(rèn)定為房屋歸不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的一方所有，如果在離婚時(shí)還有未償貸款的，剩余貸款由該方承擔(dān)。雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間償還的房款，應(yīng)由房產(chǎn)所有人根據(jù)還款金額給另一方補(bǔ)償。

3.婚前一方父母支付全款，并登記在其子女名下的房產(chǎn)

在此情形下該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方不得分割?；榍耙环礁改钢Ц度睿⒌怯浽诜蚱揠p方名下的房產(chǎn)。在此情形下一般視為一方父母對(duì)夫妻倆的贈(zèng)予，即另一方有權(quán)在離婚時(shí)要求分割該套房產(chǎn)。

4.婚前一方父母支付首付款，登記在其子女名下，婚后二人共同償貸的

婚前一方父母支付首付，由于該方父母并未滿足支付全部房款的實(shí)質(zhì)要件，沒(méi)有取得該房產(chǎn)所有權(quán)，因而也不得視為對(duì)其子女一方的贈(zèng)予。此類(lèi)情形下，該房產(chǎn)應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但在證據(jù)足夠充分的情形下應(yīng)適當(dāng)考慮支付首付款一方的父母的出資金額。

5.婚前一方父母支付首付款，登記在夫妻雙方名下，婚后二人共同償貸

該情形與第6點(diǎn)情形相似，由于該方父母并未滿足支付全部房款的實(shí)質(zhì)要件，沒(méi)有取得該房產(chǎn)所有權(quán)。此類(lèi)情形下，該房產(chǎn)應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即離婚時(shí)夫妻雙方可以要求平分該房產(chǎn)。

（二）婚后取得產(chǎn)權(quán)的商品房

1.結(jié)婚后購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并登記在一方名下的房產(chǎn)

根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，若夫妻雙方對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)無(wú)約定的，所得收益為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。此類(lèi)情形下，盡管婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在一方名下，離婚時(shí)也應(yīng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

2.婚后由一方父母購(gòu)買(mǎi)，登記在其子女名下的

根據(jù)婚姻法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，婚后由一方父母出資但登記在出資一方子女名下的，視為只對(duì)自己子女的贈(zèng)予。因此，離婚時(shí)對(duì)符合這一情形的房產(chǎn)不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

3.婚后由一方父母購(gòu)買(mǎi)，登記在夫妻雙方名下的

若一方父母是全款購(gòu)買(mǎi)而登記在夫妻名下，由于全款購(gòu)買(mǎi)的行為達(dá)到了商品實(shí)際出資的要求，可視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)予。相反，若只是付了首付而登記在雙方名下的，可按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，但應(yīng)考慮到出資一方父母的首付款。

4.婚后雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)后登記在夫或妻一方名下的房產(chǎn)

此類(lèi)情形下，離婚時(shí)可將該房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割或按照雙方父母的出資比例進(jìn)行分割。

三、通過(guò)法院判決分割不動(dòng)產(chǎn)的適用原則

（一）男女平等原則

男女平等原則是憲法原則，也是婚姻法的基本原則。因此，離婚時(shí)男女雙方在法律地位上是平等的，在夫妻關(guān)系上是平等的，在享有夫妻共同財(cái)產(chǎn)上也是平等的，男或女一方都有權(quán)要求分割共同財(cái)產(chǎn)，包括共有的不動(dòng)產(chǎn)。

（二）保護(hù)婦女、子女權(quán)益原則

從當(dāng)前實(shí)踐來(lái)講，大多數(shù)情況下女方的經(jīng)濟(jì)狀況會(huì)比男性差，女方在經(jīng)濟(jì)上更容易處于弱勢(shì)地位。因此，在處理離婚糾紛時(shí)，為保證經(jīng)濟(jì)狀況較差的婦女不會(huì)因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題影響離婚權(quán)利的行使，保證行使離婚權(quán)的婦女在離婚后的生活水平不會(huì)嚴(yán)重下降或出現(xiàn)生活困難，離婚時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)分割會(huì)相對(duì)傾向于婦女。同時(shí)，由于父母離婚對(duì)孩子的影響巨大，尤其是未成年人沒(méi)有獨(dú)自生活的能力，為使子女不因父母的婚姻關(guān)系破裂而影響其基本生活水平，法律規(guī)定在父母離婚分割共同財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)對(duì)直接撫養(yǎng)小孩的一方進(jìn)行傾斜照顧。

（三）照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則和懲罰原則

根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，因一方有過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致雙方離婚的，在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)要照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方。根據(jù)婚姻法第四十七條的規(guī)定，離婚時(shí)，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣(mài)、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣(mài)、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。從本條上看，婚姻法的有關(guān)規(guī)定既傾向于無(wú)過(guò)錯(cuò)方，也對(duì)離婚分割財(cái)產(chǎn)中有過(guò)錯(cuò)的一方有“少分或不分”的懲罰。

（四）有利生產(chǎn)、生活的原則

由于不動(dòng)產(chǎn)具有不與土地相分離的屬性，法律在離婚雙方要求分割共有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，要求優(yōu)先考慮不破壞不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和保持其既有功用性的處理方式。

（五）不損害國(guó)家、集體和他人利益的原則

夫妻雙方都有權(quán)處置夫妻共有財(cái)產(chǎn)，但在實(shí)際生活中，有人在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)有意或無(wú)意地將不屬于夫妻共有或個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)作為夫妻財(cái)產(chǎn)予以分割或以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)值將所持財(cái)物出售企圖規(guī)避稅收等。前述情形下，其財(cái)物處置就會(huì)損害到其他合法權(quán)益人和國(guó)家的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

離婚時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)分割大多以商品房分割為主，而分割商品房時(shí)更要通過(guò)考量雙方及有關(guān)親屬的實(shí)際出資和登記情況分別確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬和相關(guān)的補(bǔ)償情形。此外，由于法律對(duì)相對(duì)處于弱勢(shì)的群體有更多的保護(hù)，也有懲罰過(guò)錯(cuò)方的意圖，在分割不動(dòng)產(chǎn)時(shí)也要注重考慮分割原則。

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