許謙

摘 要：2017年是長租公寓蓬勃發(fā)展的一年，“房子是用來住的，不是用來炒的”，把房地產(chǎn)長效調(diào)控機制做細(xì)做實已經(jīng)邁入實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，大力發(fā)展住房長期租賃市場對穩(wěn)定房間實現(xiàn)市場供需平衡有著積極的決定性作用。未來五年，成都人口流入將超百萬，成都的租房市場不可小覷，長租公寓創(chuàng)新產(chǎn)品必然對成都房地產(chǎn)市場有著積極影響。本文主要結(jié)合華潤成都三圣鄉(xiāng)項目及華潤置地公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)對長租公寓創(chuàng)新產(chǎn)品進行研究分析。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新產(chǎn)品；長租公寓；設(shè)計研究；標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

前言：

2017年11月15日，成都市政府發(fā)布《成都住房租賃市場發(fā)展五年規(guī)劃》，到2021年全市市場化租賃住房保有量達到140萬套、13038萬平米。從成都的市場看，由于前期的過度供應(yīng)商業(yè)用地或調(diào)高地塊的商業(yè)比例，開發(fā)商為了加快現(xiàn)金流，必須要配套公寓產(chǎn)品。而公寓產(chǎn)品在成都市場表現(xiàn)一直不活躍導(dǎo)致眾多開發(fā)商只能通過“偷面積”、“送面積”形成產(chǎn)品利好，實現(xiàn)去化。在新政策下，會有效去化一批已報規(guī)報建的公寓項目，從長遠(yuǎn)看，也必定會讓開發(fā)商及設(shè)計院考慮創(chuàng)新產(chǎn)品。因此對長租公寓產(chǎn)品進行創(chuàng)新研究對開發(fā)商和設(shè)計師都有著深遠(yuǎn)的意義。

1 長租公寓研究背景 對象

1.1 華潤置地公寓現(xiàn)狀

華潤置地公寓項目城市布局分散，所有公寓項目合計總建筑面積較大，大多為平層公寓，中低端公寓為主要產(chǎn)品，潛在去化壓力大。從城市分布與項目進度來看，未開工的公寓，貨值較大，進行產(chǎn)品創(chuàng)新并快速推廣落地，對于公司意義重大。公寓成交中小于70㎡的公寓在簽約金額中占一半，庫存比例較低，去化速度較快，因此小面積段長租公寓是主力產(chǎn)品，也是長租公寓創(chuàng)新的主要研究對象。

1.2 研究對象：從客戶需求到產(chǎn)品解決方案

無論銷售型公寓還是長租公寓，產(chǎn)品價值的實現(xiàn)均有賴于終端使用者；使用者的反饋意見往往最具有代表性。從使用者出發(fā)，可一并為置地銷售型公寓和長租公寓提供產(chǎn)品解決方案。長租公寓價值邏輯：對于使用者來說需要提高居住品質(zhì)同時降低總租金，對于開發(fā)商而言需要提高回報率、加快去化速度、物業(yè)實現(xiàn)增值。住建部表示目前租房市場上小戶型較少，導(dǎo)致合租比例達50%，從公寓運營方了解到大量客戶因為租不到而轉(zhuǎn)租住宅。而了解潛在客戶可預(yù)判未來趨勢及其需求與實際選擇的變化。

1.3 長租公寓客戶分類維度及結(jié)果

從有效解釋性和預(yù)測準(zhǔn)確性角度考慮，本次研究選擇了生命周期和收入水平對客戶進行分類研究。生命周期有效解釋了客戶對功能空間的需求和選擇；相對收入水平有效解釋了面積和地段等屬性。根據(jù)上述兩個維度通過2400個樣本對客戶進行聚類，最終發(fā)現(xiàn)5類有明顯需求和特征區(qū)隔的客群。如果只看租賃客群五類客戶細(xì)分是：職場新人、享樂白領(lǐng)、精致新銳、奮斗夫妻、浮萍家庭。各類客群的需求具有不一樣的地方，例如精致新銳：他們是對硬裝關(guān)注度最高的客群，廚房衛(wèi)浴和收納設(shè)計關(guān)注度高。確保良好的空間私密性，核心居住需求是品質(zhì)和舒適。公寓附近良好的人文景觀環(huán)境是吸引他們的一個重要因素。

1.4 創(chuàng)新與精細(xì)化設(shè)計對產(chǎn)品實現(xiàn)附加值

在有限的空間滿足更多功能，實現(xiàn)更高的品質(zhì)，使得產(chǎn)品創(chuàng)新要求與日俱增，針對不同種類的目標(biāo)客群細(xì)化出不同的產(chǎn)品類型，此類產(chǎn)品更具有鮮明的設(shè)計特色。同時精裝修和智能化的整合技術(shù)不斷升級也使得此類產(chǎn)品在應(yīng)用時技術(shù)要求越來越高。長租公寓創(chuàng)新是通過一體式設(shè)計服務(wù)、智能化家具運用和現(xiàn)代生活方式等理念，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)舒適、時尚、便捷的居住感受。為了取得空間最大化的效果，合理方式是共享活動空間。去除各種功能空間之間的實際隔斷，把分散的活動空間有機結(jié)合起來形成完整空間的效果，從而打造成一個舒適寬敞的空間。

2 華潤成都三圣鄉(xiāng)自在域長租公寓產(chǎn)品設(shè)計

2.1 定義符合客群需求的產(chǎn)品戶型

本項目計容建筑面積為62817平米。項目按出讓條件35%為持有物業(yè)，從目前市場情況出發(fā)，該35%業(yè)態(tài)考慮采用長租公寓形式，其余為銷售型公寓及商業(yè)。地塊位于南三環(huán)外側(cè)1.5公里，距離幸福梅林景區(qū)約900米，區(qū)域路網(wǎng)完善，未來地塊周邊地鐵9號線與13號線有交匯形成站點，13號線可直達天府新機場。地塊東側(cè)、南側(cè)以市政綠地帶與椿樹街、成龍大道隔開，北側(cè)為正在修建規(guī)劃道路，西側(cè)緊鄰喜樹街。地塊周邊交通條件便利，通達周邊，進城快速。

前期通過對三圣鄉(xiāng)板塊的區(qū)位、發(fā)展歷程、功能劃分、資源配套、公寓競品等市場分析。了解到因靠近城區(qū)關(guān)系客戶基數(shù)大，36平米公寓產(chǎn)品投資屬性較強，回報率高。作為傳統(tǒng)居住區(qū)，住宅缺貨導(dǎo)致客戶流失，因此營銷定義35-40平米長租公寓產(chǎn)品做為住宅替代品主要針年輕客戶。并針對不同客戶主要打造3米層高平層產(chǎn)品和4.2米層高LOFT產(chǎn)品，來滿足客戶更多的功能需求。本項目將長租公寓打造成一座120米高，標(biāo)準(zhǔn)層面積912㎡，一層為公共服務(wù)區(qū)，2-10層為loft產(chǎn)品，11層為避難層，12-26層為平層產(chǎn)品，27層為避難層，28-35為平層產(chǎn)品?？偣矐魯?shù)為768戶，產(chǎn)品面積段在35-40平米之間。

2.2 功能需求：精細(xì)化設(shè)計智能家居的運用

本項目產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要針對享樂白領(lǐng)、精致新銳，年齡在22歲—28歲之間，崇拜時尚追求個性，更容易接受新鮮事物，使用的也更加熟練，使用智能手機占據(jù)業(yè)余生活的大部分時間。從客戶角度研究，客戶主要關(guān)注睡眠區(qū)和休閑區(qū)，并且接受無抽油煙機的開放式廚房。我們在本項目中主要針對睡眠模塊、會客休閑模塊、餐廚模塊、衛(wèi)浴及晾曬模塊總共4大模塊進行設(shè)計分析。智能家居系統(tǒng)的運用可以更好的滿足客戶需求，并可提高產(chǎn)品價值。例如：智能燈光窗簾系統(tǒng)：燈光冷暖顏色，亮暗可調(diào)，進屋開鎖自動亮燈，關(guān)閉窗簾，燈光定時開關(guān)，延時開關(guān)，簡便設(shè)置。智能門禁對講系統(tǒng)：搭配手機APP隨時隨地對視對講。同時，物業(yè)維保服務(wù)，一鍵直達，社區(qū)鄰里對講，打通社區(qū)信息公告，方便信息獲取。在各方面都可以實現(xiàn)智能化，制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，對應(yīng)產(chǎn)品等級的精裝修標(biāo)準(zhǔn)可以有效控制精裝修成本。

2.3 打造長租公寓標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)公共配套

長租公寓客戶對于公共區(qū)域配套需求以身體素質(zhì)自我提升、休閑放松為主。對于公區(qū)，各類群體的共性需求是便利店、自費早餐區(qū)、跑步機、自動售貨機等。公區(qū)配置以客群偏好調(diào)研結(jié)果為基礎(chǔ)，并綜合考慮面積成本、建安成本、運營成本等多方面因素進行具體設(shè)計。以某長租公寓為例：房間數(shù)量為300間，參照市場調(diào)研結(jié)果，公區(qū)需設(shè)置公共客廳、用餐吧、書吧、健身房等功能區(qū)塊。各區(qū)塊面積如下：健身房40㎡器械區(qū)（3組跑步機、拉背訓(xùn)練器），60㎡瑜伽舞蹈區(qū)；公共客廳&用餐吧45㎡（1組10人桌，2組6人桌，2組4人桌）；快遞收發(fā)：8㎡快遞架，存儲空間應(yīng)不小于0.025m?/間；衛(wèi)生間：20㎡男女分設(shè)；前臺吧：5㎡接待登記。咖啡&售貨機：4㎡付費膠囊咖啡&售貨機；書吧：40㎡（8組4人沙發(fā)）書架隔斷保證私密安靜；儲藏間：10㎡；設(shè)備間等。未計入交通空間時，公區(qū)面積合計約為240㎡（40+60+45+20+40+10+4+5+8），公區(qū)面積/房間數(shù)量=0.8，作為設(shè)計取值依據(jù)。

2.4 公建化立面設(shè)計及材料成本控制

外立面設(shè)計對建筑個性的表達與城市形象打造起到至關(guān)重要的作用。公建化立面往往具有現(xiàn)代感和時尚感，良好的立面形象與品質(zhì)更易被年輕的租房群體所接受。華潤致力于將成都三圣鄉(xiāng)自在域項目打造為成都標(biāo)桿性商業(yè)綜合體項目。立面風(fēng)格突出現(xiàn)代感，材料的運用在立面成本控制中尤為重要。不同視覺距離的立面材料應(yīng)有所差別，分近＼中＼遠(yuǎn)三段進行立面材料的配置：近距離：為追求立面設(shè)計品質(zhì)，石材、鋁板等材料酌情使用；中距離：僅在關(guān)鍵部位使用少量的石材、鋁板等材料；遠(yuǎn)距離：運用涂料及真石漆達到立面設(shè)計效果。

3 結(jié)束語

貫徹國家執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、堅持從客戶角度出發(fā)、精細(xì)化設(shè)計創(chuàng)新、智能化新技術(shù)應(yīng)用，我相信這類創(chuàng)新產(chǎn)品的長租公寓即能滿足大城市新市民對居住的大量需求，又能提升城市形象，應(yīng)該是未來城市發(fā)展需要大力推進的建筑類型。個人觀點：第一，政策上可在城市中心交通便利、租賃設(shè)施相對完善的成熟區(qū)域提供小塊用地用于建設(shè)長租公寓。第二，開發(fā)商應(yīng)創(chuàng)新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)以增強長租公寓品質(zhì)和品牌公信力。第三，以客戶為中心提供良好的服務(wù)與合理的租金環(huán)境。只有回歸長租公寓本質(zhì)，結(jié)合市場提高創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計水平，有償服務(wù)促進產(chǎn)品的良性循環(huán)，長期運營塑造品牌才能實現(xiàn)長租公寓價值。

參考文獻

[1]萬科住宅研究中心.18平米公寓研究.《安家》.2013（4）

[2]張燕來.基于既有建筑改造的青年長租公寓設(shè)計研究.《中國房地產(chǎn)》. 2017（18）：13-19