物業(yè)管理企業(yè)成本的特點與管控策略分析

劉一伯 黎瑞超

摘 要：近年來，國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、市場競爭日趨激烈，使得物業(yè)管理公司成本控制對整個企業(yè)管理和經(jīng)營發(fā)揮出重要作用，而這也是物業(yè)公司增強(qiáng)核心競爭力的有效手段。怎樣合理控制企業(yè)成本，預(yù)留更多經(jīng)濟(jì)效益空間，成為物業(yè)行業(yè)內(nèi)首要問題?；诖耍疚慕Y(jié)合物業(yè)管理公司的成本特點展開分析，進(jìn)一步提出物業(yè)管理公司的成本管控措施，期望為物業(yè)管理公司今后運營發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；成本特點；管控策略

1.物業(yè)管理公司的成本特點

1.1形成點多

物業(yè)管理公司的成本有著多元化特點，涉及到管理成本、服務(wù)成本以及經(jīng)營成本等內(nèi)容。其中，服務(wù)成本是指物業(yè)公司在提供服務(wù)的環(huán)節(jié)發(fā)生各項成本，最為常見的成本是環(huán)境維護(hù)、消防演練與檢查、治安維護(hù)；管理成本是指房屋與配套設(shè)施在管理、養(yǎng)護(hù)以及維修等方面發(fā)生成本，最為常見的房屋檢修以及供暖供水氣管道維護(hù)；經(jīng)營成本是指經(jīng)營會所小區(qū)以及公共設(shè)施發(fā)生的成本，而這部分支出能夠通過收費獲得補(bǔ)償。

1.2分布較廣

為獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司不斷擴(kuò)寬經(jīng)營規(guī)模，這使得管理范圍與市場分布面越來越廣。同時，物業(yè)管理的成本越發(fā)多元化與多樣化，造成物業(yè)管理的成本發(fā)生面更廣。

1.3管控線長

物業(yè)管理整個活動在空間上需要延伸至物業(yè)區(qū)各個角落，在時間上需要延伸至各個時點，包括了各環(huán)節(jié)發(fā)生的設(shè)備、人員等費用。所以，物業(yè)管理公司成本線滲透各時點與環(huán)節(jié)，相對應(yīng)地成本管控線也應(yīng)該隨之延長。

1.4管理困難

物業(yè)管理公司在管理對象與工作人員等方面均存在分散性特征，極大程度上加重了管理難度。因此，物業(yè)公司必須規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)與模式，統(tǒng)一核算體系。由于不同物業(yè)公司所面對的業(yè)主結(jié)構(gòu)與市場環(huán)境有著明顯的差異性，這也決定了物業(yè)企業(yè)難以實行統(tǒng)一核算要求與成本管理模式，整個成本管理的工作難度較大。

2.物業(yè)管理公司的成本管控措施

2.1建立成本核算的高效程序

第一，嚴(yán)格管控人工成本。物業(yè)公司主要提供無形服務(wù)產(chǎn)品，其成本費用更多的是人力成本。同時，物業(yè)管理大約有85%以上的工作是由管理處完成，物業(yè)管理公司的職業(yè)部門設(shè)置必須做到高效、直接以及簡化等特征。因此，物業(yè)公司人員配備應(yīng)該精簡，只有符合崗位要求的專業(yè)人才可以正式上崗。第二，嚴(yán)格管控采購成本與管理費用。物業(yè)公司管理費用主要由日常辦公費用、招待費以及車輛使用費用等內(nèi)容組成，為了有效節(jié)約費用最好選擇集中式采購方法，通過最低成本購買性價比更高的產(chǎn)品。同時，針對經(jīng)常采購的產(chǎn)品應(yīng)該和供貨廠家構(gòu)建長期且良好的供貨關(guān)系，在節(jié)省采購成本與送貨成本的同時形成規(guī)模效應(yīng)。第三，嚴(yán)格管控設(shè)備維護(hù)與運行費用。實際辦公環(huán)節(jié)最大程度上選擇節(jié)能設(shè)備，各個管理部門應(yīng)該對公共性資源進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。合理科學(xué)的安排設(shè)備運行時間與數(shù)理，做好費用節(jié)約與統(tǒng)籌兼顧的工作。第四，建立物業(yè)管理的收費制度。物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主實際情況選擇半年、季度或者月度收費制度，嚴(yán)禁前緊后松的工作狀態(tài)，防止業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費等情況。相較于商業(yè)性公司而言，物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款并不能實現(xiàn)信用銷售，并且影響企業(yè)利潤增長。因此，物業(yè)公司必須在日常工作中重視應(yīng)收賬款管理，以防萬一。

2.2物業(yè)管理設(shè)計環(huán)節(jié)至前期環(huán)節(jié)

物業(yè)公司成本會受到建筑布局影響，這要求公司相關(guān)工作人員必須由物業(yè)設(shè)計階段入手，全面排查和分析各類安全事故的隱患、人員崗位設(shè)置、賠款損失潛在風(fēng)險以及設(shè)備故障誘因等因素，為設(shè)計人員提供參考意見。全面管控施工和設(shè)備安全的全過程，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，嚴(yán)格進(jìn)行物業(yè)驗收工作。

2.3完善物業(yè)成本的細(xì)節(jié)管控

要求全體工作人員樹立細(xì)節(jié)管控意識，由節(jié)省每度電、每滴水以及每張紙做起，嚴(yán)格禁止出現(xiàn)形式主義的管理行為。由于物業(yè)公司規(guī)模和管理范圍日漸擴(kuò)大，使得企業(yè)成本與人員崗位隨之增加，所以必須制定出完善的耗費標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)每項成本發(fā)生點，將成本管控責(zé)任落實到個人，將成本管控與績效考核相結(jié)合。

2.4增強(qiáng)業(yè)主服務(wù)中心作用

業(yè)主服務(wù)中心是物業(yè)管理公司主要服務(wù)窗口，作為一個循環(huán)提供相關(guān)無形服務(wù)地生產(chǎn)中心，應(yīng)該設(shè)置相匹配的調(diào)度中心與生產(chǎn)指揮中心，全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指揮、控制以及組織整個服務(wù)活動。業(yè)主服務(wù)中心作為管理組織架構(gòu)核心部分，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，90%以上的日常服務(wù)與管理工作是通過業(yè)主服務(wù)中心完成的。法律法規(guī)明確指出，服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作為客服工作第一責(zé)任人，工作范圍是管理處績效考核、日常經(jīng)營管理以及業(yè)務(wù)監(jiān)管等內(nèi)容。概況來講，以業(yè)主為服務(wù)中心的組織架構(gòu)可以最大程度上發(fā)揮出基層工作人員責(zé)任意識與積極性，特別是調(diào)動與發(fā)揮各班組組長協(xié)調(diào)能力與管理能力。通過降低管理服務(wù)環(huán)節(jié)與人員配置，充分節(jié)省人力成本，并且把管理人員由繁瑣的日常業(yè)務(wù)工作內(nèi)解脫出來，更加集中的處理本領(lǐng)域內(nèi)事務(wù)。

結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理公司是與人們?nèi)粘Ｉ詈凸ぷ髀?lián)系最為密切的行業(yè)，受到社會廣泛關(guān)注。處于發(fā)展新時期的大環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)在獲得更多發(fā)展新機(jī)遇的同時也急需優(yōu)化內(nèi)部運營情況。相關(guān)管理人員認(rèn)真且全面的分析成本特點，結(jié)合企業(yè)成本特點來完善和調(diào)整管控措施，確保企業(yè)可以更加合理的運用資源和控制成本，最終實現(xiàn)物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院）