我國物業(yè)管理發(fā)展中存在問題及措施

李旭海 曾憲 李欣 阿海羅志 方毅 黎瑞超

摘 要：盡管我國現(xiàn)代化物業(yè)管理已經(jīng)形成了體系，但是從發(fā)展情況來依舊存在很多問題，這些問題在一定程度上限制了我國物業(yè)管理的快速發(fā)展?；诖?，改變傳統(tǒng)理念，從基礎(chǔ)利益出發(fā)把被動(dòng)轉(zhuǎn)變成主動(dòng)，從根本上提高服務(wù)層次，就是較為重要的內(nèi)容。本文主要對(duì)我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題展開全面分析，并針對(duì)這些問題提出科學(xué)有效的解決措施，以期我國物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；體系；問題；措施

現(xiàn)代化物業(yè)管理在長達(dá)二十年的研究、探究與實(shí)踐過程中，已經(jīng)形成了較為標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的體系。其改變了傳統(tǒng)企業(yè)半社會(huì)、半后勤這種較為落后的傳統(tǒng)模式，給房地產(chǎn)行業(yè)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營等都增加了新的活力與理念。雖然我國物業(yè)管理在發(fā)展過程中，還存在諸多問題需要解決，但其也是現(xiàn)代化社會(huì)進(jìn)程中的必然產(chǎn)物。因此，針對(duì)其問題提出科學(xué)有效的解決措施，就有著十分重要的意義。

1、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題

1.1 物業(yè)管理體制存在問題

在我國城市居民住房制度改革以后，就從福利分房轉(zhuǎn)變成了個(gè)人購房，這導(dǎo)致居民小區(qū)內(nèi)部經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理問題，但是因?yàn)槲覈P(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律條例還沒有正式頒布和實(shí)施，所以物業(yè)管理問題引發(fā)的群體糾紛就較為常見。盡管在2003年我國頒布了相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，同時(shí)又出臺(tái)了相關(guān)的收費(fèi)管理辦法等行政制度，但目前我國實(shí)施的物業(yè)管理模式從根本上來看，剝奪了業(yè)主所擁有的選擇權(quán)與一系列權(quán)益，這就導(dǎo)致很多業(yè)主只能被迫接受物業(yè)管理工作所制定的管理模式。在這樣的背景下，可以看出我國物業(yè)管理還沒有完全緊跟時(shí)代的發(fā)展步伐，其立法層次明顯偏低，沒有形成良好的法律體系與管理體制，缺少一定的綜合性與系統(tǒng)性。

1.2 物業(yè)管理行業(yè)缺少專業(yè)性人才

現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的人力資源隊(duì)伍建設(shè)在專業(yè)性、知識(shí)性等方面與其發(fā)展要求之間有著非常大的差距，很多非物業(yè)管理專業(yè)人員從事物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成了一種普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)中擁有的分流人員、房管所轉(zhuǎn)業(yè)人員等在很大程度上充滿整個(gè)物業(yè)管理市場，這就導(dǎo)致管理工作人員素質(zhì)普遍偏低，服務(wù)不到位等問題的出現(xiàn)。在我國物業(yè)管理?xiàng)l例中明確之處，所有從事物業(yè)管理的工作人員，都應(yīng)該具備職業(yè)資格證書。但是，從目前的實(shí)際情況來看，擁有物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員數(shù)量較少，擁有高級(jí)管理資格的人員更是少之又少，這種專業(yè)型人才的缺少，就對(duì)我國物業(yè)管理的快速發(fā)展造成了較為嚴(yán)重的影響。

1.3 物業(yè)管理行業(yè)沒有形成規(guī)模，且缺少發(fā)展動(dòng)力

從我國物業(yè)管理企業(yè)來看，大多存在規(guī)模較小、人數(shù)偏少等顯著特點(diǎn)，很難發(fā)揮出應(yīng)有的群體優(yōu)勢。另外，很多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益較差，存在嚴(yán)重的虧損問題，這就導(dǎo)致其管理項(xiàng)目比較單一。在這樣的背景下，物業(yè)管理行業(yè)就很大發(fā)揮出規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致很多企業(yè)不得不依靠上級(jí)主管部門或企業(yè)來給予幫助維持生存，這種現(xiàn)象已經(jīng)成了行業(yè)內(nèi)迫切需要解決的問題。

2、促進(jìn)我國物業(yè)管理穩(wěn)定發(fā)展的有效措施

2.1 完善關(guān)于物業(yè)管理的法律體系

為了讓我國物業(yè)管理行業(yè)能夠快速適應(yīng)我國社會(huì)的發(fā)展需求，就應(yīng)該盡快創(chuàng)建與我國情相符合的物業(yè)管理法律體系，這項(xiàng)內(nèi)容也是保證物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展的前提。為了讓我國出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例能夠全面落實(shí)，還有諸多方面需要完善。其一，重視理論研究，這就需要專家對(duì)物業(yè)管理法律進(jìn)行更加深層次的研究，爭取實(shí)現(xiàn)理論變成實(shí)踐；其二，對(duì)物業(yè)管理法律所擁有的超前性給予一定考慮，促進(jìn)立法的實(shí)踐過程；其三，做好相關(guān)的宣傳活動(dòng)，讓物業(yè)管理法能夠被人們廣泛熟知。

2.2 創(chuàng)建適合物業(yè)管理發(fā)展的運(yùn)行體系

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該提高自身的基礎(chǔ)建設(shè)，依據(jù)產(chǎn)權(quán)明確、責(zé)任分化、政企分離、科學(xué)管理的根本要求，來改革各優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的制度。公司制度作為現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部較為有效的組織形式之一，其法人代表就是公司制度中的中心。落實(shí)具有較強(qiáng)規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性的公司制度，首先就要完善和優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部法人治理結(jié)構(gòu)，要確定所有領(lǐng)導(dǎo)層各自承擔(dān)的工作職責(zé)，爭取實(shí)現(xiàn)權(quán)利與責(zé)任分離、政企分離，讓其能夠在實(shí)際工作開展的過程中，各司其職、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、讓公司內(nèi)部存在的結(jié)構(gòu)體系得到有效均衡。另外，還要對(duì)物業(yè)管理公司的發(fā)展趨勢進(jìn)行深入研究，確定適合自身企業(yè)的發(fā)展方向與經(jīng)營模式，創(chuàng)建良好的經(jīng)營機(jī)制，其中包含了績效考評(píng)、監(jiān)督管理、獎(jiǎng)懲機(jī)制等，以此來保證企業(yè)運(yùn)作能夠?qū)崿F(xiàn)高效與穩(wěn)定。

2.3 培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)型人才

物業(yè)管理想要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的快速發(fā)展，就需要具備高素質(zhì)與能力的專業(yè)型人才，他們不但要擁有較高的綜合素質(zhì)，還要充分了解和掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理的基本理論與方式，并且能夠?qū)⑦@些理論應(yīng)用到實(shí)際工作當(dāng)中。培養(yǎng)專業(yè)物業(yè)管理人才的主要內(nèi)容，就是加強(qiáng)物業(yè)管理工作人員自身的素質(zhì)，一方面是提高思想方面的建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理工作人員自身的政治素養(yǎng)，組建思想先進(jìn)、技術(shù)一流、上進(jìn)心強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，并樹立良好的工作作風(fēng)。另一方面，就是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)在從業(yè)人員的培訓(xùn)，利用專業(yè)培訓(xùn)、崗前教育、學(xué)習(xí)考察等方式，讓其自身的專業(yè)技術(shù)水平得到有效提高，尤其要重視管理層和領(lǐng)導(dǎo)層的培訓(xùn)工作，讓這些人員能夠在實(shí)際工作過程中起到模范帶頭作用。

結(jié)束語

隨著城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國物業(yè)管理行業(yè)也在其中獲得了較大進(jìn)步?，F(xiàn)代化物業(yè)管理作為新興行業(yè)，其所涉及到的問題就更加呈現(xiàn)出更大的多元化與多樣性，這就要求我們?cè)趯?shí)際管理工作中持續(xù)探索與學(xué)習(xí)，針對(duì)發(fā)展過程中存在的問題，制定科學(xué)合理的解決方案，為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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[2]張玉明. 淺析我國物業(yè)管理中存在的問題及解決方法[J]. 金融經(jīng)濟(jì)月刊， 2017（8）：86-87.

（作者單位：成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院）