近幾年，我國房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，房價居高不下，增長幅度呈現(xiàn)穩(wěn)定向上態(tài)勢，房地產業(yè)的相關收入在地方政府的財政收入貢獻越來越大，房地產價格的波動與地方政府財政收入的關系也更加緊密。本文從青島市房地產行業(yè)和當?shù)厣鐣洕鷮嶋H情況出發(fā)，選取了房價、人均財政支出和房地產投資開發(fā)額指標作為解釋標量，從計量經濟學角度對當?shù)胤康禺a稅收收入指標進行了理論和實證分析，并運用脈沖響應和方差貢獻率對這種影響關系進行了深入研究。分析結果表明：通過本文的理論和實證分析，我們可以得到如下結論：短期來看，房地產投資開發(fā)額會對稅收收入產生較為明顯的正向影響，但是遠期來看房價和人均財政支出的正向影響會逐漸增加，而房地產投資開發(fā)情況的影響持續(xù)性不足。最后，論文對從規(guī)范土地供應、優(yōu)化房地產稅收制度結構、建立健全房地產市場信息披露機制、拓寬財源渠道等方面提出了政策建議。

房地產 稅收收入 財政支出 VAR模型

一、研究背景及意義

（一）研究背景

近幾年，我國房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，房價居高不下，增長幅度呈現(xiàn)穩(wěn)定向上態(tài)勢，房地產業(yè)的相關收入在地方政府的財政收入貢獻越來越大，房地產價格的波動與地方政府財政收入的關系也更加緊密。從近十年來房地產市場變化來看，2000年后，房地產投資增幅過猛、房地產價格上漲過快、結構性失調等問題接連不斷。盡管2008年房地產市場由于經濟危機的沖擊出現(xiàn)了一定程度的回調，但2009年房地產價格的飆升再次使得房地產價格過快上漲成為公眾最為關注的問題。在學術界出現(xiàn)了一系列討論房地產價格上漲原因的論述，其中有一些觀點認為地方政府出于地方財政增收的目的而介入了市場，并抬高房地產價格。同時，也有相關調查報告為學術論證提供了一定的現(xiàn)實依據(jù)，指出地方財政收入中約有30%-50%來自房地產業(yè)。而另一方面，國家房控政策措施陸續(xù)出臺，2016年12月16日中央經濟工作會議明確堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段促進市場健康平穩(wěn)發(fā)展，進而會直接或間接影響到房地產價格，從而影響房地產稅收等等。由此可以發(fā)現(xiàn)，從理論和實證角度來分析研究房地產價格對房地產稅收的影響機制，對于調整房地產稅收體系，促進房地產行業(yè)相關稅收穩(wěn)定增長具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

（二）研究意義

房地產市場在發(fā)展過程中與宏觀經濟增長周期波動類似，也會產生周期波動。當房地產市場繁榮時，房地產行業(yè)由于產業(yè)鏈長，會極大地拉動地方經濟發(fā)展，同時帶動地方財政收入迅速增長。相反，當房地產市場增速處于下降階段時，房地產價格下跌，房地產市場蕭條，也導致地方財政收入下降。在我國普遍存在的問題是，眾多地方政府融資平臺的融資成本較高，主要依靠土地財政維持還款能力。房地產市場是一個地區(qū)性市場而非全國性市場。

二、文獻評述

（一）國外文獻研究現(xiàn)狀

國外學者從資產價格（主要是房地產價格）對政府財政收入的影響方面探討了房地產市場對地方財政收入的影響。Otaes（1969）選取了1960年新澤西州53個城鎮(zhèn)的相關數(shù)據(jù)，運用普通最小二乘法和二階段最小二乘法做回歸，分析結果指出，以公共支出保持不變?yōu)榍疤?，如果地方財產稅上升，那么住房價值就會降低，而如果平均在每個學生身上的支出增加，那么房屋價值又會增加。因此，認為地區(qū)公共支出水平對房地產價值有正向影響，對財產稅的影響則為負。Eschenbach et al.（2004）研究了房產和股票市場對于英國、瑞士等國家財政收入的影響，發(fā)現(xiàn)主要的財政惡化期是由劇烈的資產價格暴跌引起，尤其是房地產和股票陷入低迷的時候。Reibnhart and Rogoff（2009）概述了房地產價格影響財政收入的兩種具體機制：其一是直接來自于房地產的稅收和資本增值收益；其二是通過房地產價格對實體經濟的影響，財富效應、抵押效應與信心等間接引致財政收入變動。

一部分國外學者也對房地產價格地區(qū)性差異進行了研究，如 Charles K.Y.Leung等人（2006）指出房地產價格地區(qū)性差異的存在會影響市場效率，以住房貸款增長率、通貨膨脹率、實際總住房價格指數(shù)、實際利率、實際工資、股票指數(shù)失業(yè)率、預算比例、貿易比率以及實際GDP增長率為解變量，房地產價格為被解釋變量，采用Hedonic模型，對香港1992-2001年住宅市場的交易數(shù)據(jù)運用普通最小二乘法和廣義最小二乘法進行了分析研究，研究結果顯示房地產價格呈現(xiàn)區(qū)域性差異，并且地區(qū)間房地產價格價的差異程度與不同地區(qū)宏觀經濟狀況存在密切聯(lián)系。

（二）國內研究現(xiàn)狀

國內大部分學者主要從“土地財政”和房地產價格兩個角度，研究房地產市場波動對地方財政收入的影響。

國內學者從“土地財政”角度進行了研究，俞露（2009）研究了地方成本收益數(shù)據(jù)，研究表明地方政府為獲得潛在的利潤會過度征用土地，并推動房地產價格上漲。蔣省三、劉守英（2006）通過對年代末以來浙江省的發(fā)展狀況進行了分析，指出城市的擴張會給政府帶來相應的財政效應，即政府在預算內靠城市擴張帶來產業(yè)稅收效應，而預算外靠土地出讓收入可以使政府財政稅收達到最大化，城市的擴張主要依靠建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展，因此文章認為地方財政尤其是發(fā)達地區(qū)財政已本質上就是“土地財政”。沈悅、劉洪玉（2004）選取了1986-2002年房地產開發(fā)投資以及的時間序列數(shù)據(jù)，運用Granger因果檢驗、廣義脈沖響應函數(shù)、方差分解等計量經濟學方法對中國房地產開發(fā)投資與GDP之間的互動關系進行了研究，研究結果表明的波動性對預測房地產開發(fā)投資的趨勢有所幫助，然而房地產開發(fā)投資卻不能預測的走勢。邵一江（2010）運用1995-2007年的上海市地方財政收入和房地產銷售額的時間序列數(shù)據(jù)，運用協(xié)整性檢驗和格蘭杰因果分析方法，對上海市財政收入與房地產價格研究進行了系統(tǒng)研究，得出結論上海市財政收入與房地產價格之間存在長期的均衡關系，并且有著雙向反饋機制（互為因果關系）。劉思青（2014）基于1999年至2011年全國30個省、自治區(qū)、直轄市的房地產稅收收入與房地產價格的面板數(shù)據(jù)，通過實證分析得出了房地產稅收與房地產價格之間成正向關系，房價上漲最終地方政府的財政收入增加。楊萌萌（2015）選取江蘇省房地產稅收與房價數(shù)據(jù)，采用E－G兩步法對現(xiàn)行房地產稅收的房價影響效應進行實證分析。結果表明，房地產稅收與房價存在顯著關系，房地產稅總體上對房價具有負面影響，且稅收對房價的影響效應具有動態(tài)差異性，長期效應大于短期效應。

（三）文獻評述

近年來，國內外學者對房地產稅收的研究越來越多，研究內容主要包括：我國房地產稅制體系研究，房地產稅制改革和稅制優(yōu)化以及稅收對房地產市場調控作用。但總體而言，現(xiàn)有研究多為對策探討和政策分析，缺乏對房地產稅影響房價的實證探討。因此，采用計量經濟模型分析我國房地產稅對房價影響的經驗證據(jù)，不僅有助于厘清我國房地產稅與房價之間的關系，也可為利用稅收完善我國房地產市場調控體系提供經驗參考。

三、房地產稅收與房地產價格的理論分析

（一）房地產稅收影響地方財政收入

涉及房地產業(yè)的稅費有11種專門針對不動產而設置的稅種即房地產“五稅”，分別為房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅。由于這五個稅種收入直接來源于不動產，因此重點考察這五個稅種的收入可以更好的了解房地產稅收對地方財政收入的貢獻。

房地產業(yè)產業(yè)鏈長、發(fā)展迅速，因此對其他行業(yè)的帶動作用是顯著地。房地產業(yè)對其他產業(yè)的帶動效應主要是通過改變需求和供給而產生的總效應。首先，從產業(yè)結構上來看，房地產業(yè)對建筑業(yè)、化學工業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)的帶動效應較大。這些產業(yè)與房地產業(yè)密切相關，我國房地產業(yè)主要影響的是原材料消耗型產業(yè)、物質資本型產業(yè)、以及與房地產行業(yè)相關的服務類行業(yè)。其次，房地產業(yè)的發(fā)展也能推動一些創(chuàng)新型企業(yè)的產生，例如，房地產中介、房地產評估以及物業(yè)管理等。

最后，房地產價格還可以通過改變托賓q值來影響房地產業(yè)投資，而托賓q值是指新增資本的市場價值與企業(yè)重置資本之間的比例q，而q值決定了廠商的投資水平。當q值大于1時，房地產價格變化使得房地產業(yè)創(chuàng)造的價值大于其投入的成本時，房產業(yè)的投資將擴大，而房地產業(yè)對其他產業(yè)的投資增加又會推動其他產業(yè)的發(fā)展，地方產出增加，從而地方財政收入增加。當q值小于1時，房地產價格變化使得房地產業(yè)創(chuàng)造的價值小于其投入的成本時，房產業(yè)的投資將縮小，相應的，對其他產業(yè)的投資減少，地方財政收入也會出現(xiàn)一定程度的下降。經濟處于繁榮階段，發(fā)展迅速時，資產價值增加，托賓q值就會增大，那么公司會增加投資，相反的，經濟處于衰退期，資產價值減少，托賓q值就會減小，公司則會縮減投資。

近幾年來我國經濟高速發(fā)展，房地產業(yè)與其相關產業(yè)也在這種帶動效應作用下不斷地發(fā)展，一方面，人們的生活質量提高，消費需求也隨著增加，因此以服務為主的第三產業(yè)得到了發(fā)展，各種服務性行業(yè)規(guī)模不斷擴大，這些行業(yè)的發(fā)展又會促使其對房地產業(yè)的需求增加。另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展也為這些企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。因此，房地產價格的變化會帶動其他產業(yè)的變化，從而影響地方的總體產出，對地方財政收入產生影響。

（二）通過財富傳遞效應影響地方財政收入

由于房地產是人們的重要財富，因此，當房地產價格發(fā)生變化時，人們擁有的財富存量就會受到影響，從而影響人們的消費決策、對收入的分配，進而影響社會總需求和經濟增長。

首先，根據(jù)莫迪尼亞尼的生命周期理論，人們的消費是按整個生命周期計劃的，因此居民的消費水平不僅取決于當下收入，還取決于其恒久性收入。例如股票價格增加，則居民的現(xiàn)行收入增加，居民的可支配收入也會相應增加，進而刺激消費。房地產屬于居民的永久性資產，房地產價格增加，則居民的恒久性收入會增加，對居民的消費影響會更顯著。房地產價格變動將直接影響人們將房地產作為抵押進行消費融資的額度，因此，房地產價格的上漲使得融資額度增加，從而居民消費增加。而且，房地產價格上漲，人們出售房地產所獲得的收益會增加，收入增加，居民會增加消費。

房地產價格波動通過財富效應影響居民消費，進而影響地方財政收入，房地產價格上漲，資產價值增加，居民有了充足的保障，那么就會減少儲蓄增加消費，在公式中的表現(xiàn)為降低；而為維持等式兩邊平衡，則政府會通過減少出口降低，或提高稅率。稅率升高，則稅收增加，地方財政收入增加。

四、變量選取與模型構建

（一）變量選取

為了能夠深入了解地方政府財政收入對房地產價格的影響，下面建立計量模型進行實證分析。2013年2月20日，國務院常務會議出臺五項政策措施，釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的房地產調控信號，被稱為“新國五條”?？紤]到數(shù)據(jù)和相關變量的可獲得性，本文的變量選取與模型設定如下，研究的時間段為2013年1月至2017年5月。

目前來看，我國與房地產相關（土地、住房及房地產企業(yè)）的稅種多達12種，包括了房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產稅（目前已停止征收）和契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅以及教育費附加等。為了能更好的表示房地產收入，本文選取這些稅種的合計來表示房地產稅收收入指標。

房地產價格不僅能夠直接反應房地產稅收收入，房地產價格的上漲可以吸引大量資金進入房地產領域，同時通過影響房地產開發(fā)投資、房地產銷售和房地產租賃市場的發(fā)展作用于地方財政收入。作為房地產業(yè)稅收的稅基，房地產開發(fā)投資額、銷售額和租賃額的增長直接為地方財政收入增收，最終達到提高政績的目的。此文采用中國房地產指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）中百城價格指數(shù)。

房地產開發(fā)投資的增加表明房地產業(yè)正處于“火熱”期，資金流入該行業(yè)的勢頭較盛，進而影響了房地產稅收情況，最終反映到當?shù)刎斦杖搿?/p>

地方財政支出決算數(shù)是國家對集中預算收入有計劃地分配和使用而安排的支出。其中的公共基礎設施水平的支出對房產價格有重要的影響。同時，考慮當?shù)厝丝谧儎忧闆r，本文采用人均支出數(shù)進行分析。

最終本文選取的變量如下表：

表1 變量解釋表

（二）模型構建

向量自回歸模型（Vector Auto-regression Model，VAR）是一種基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質建立的非結構化模型，它通過將系統(tǒng)內的每一個內生變量作為其中所有內生變量的滯后項的函數(shù)的形式來構造模型，從而建立起由多元時間序列變量構成的向量自回歸模型。該模型主要應用于分析和預測隨機擾動對于系統(tǒng)的動態(tài)沖擊，沖擊的正負、大小以及持續(xù)的時間。因此，本文選擇VAR模型來進行實證，研究量化寬松貨幣政策對于我國經濟的動態(tài)沖擊，分析政策對跨境資金流動的影響。

VAR(p)簡化式模型：yt＝φyt,1＋φyt,2＋…＋φyt,p＋εt

t=1,2….T，其中，εt為k維內生變量列向量，p是滯后階數(shù)，t是樣本個數(shù)。

五、房地產稅收與房地產價格關系的實證檢驗

（一）青島市房價與稅收變動情況

研究期內（2013年1月-2017年5月），青島市商品房銷售價格整體呈現(xiàn)出波動上漲的趨勢，但價格的波動與房地產政策的出臺呈現(xiàn)出較為明顯的相關性。而房地產稅收收入也是呈現(xiàn)出增加的態(tài)勢，并與房價的變動呈現(xiàn)出較為突出的一致性。具體來看：

一是價格波動受政策影響較大。整體來看，房價增長的態(tài)勢較明顯。2013年1月，青島市商品房平均銷售價格為9178元，而最高點為2017年4月的11301元。2017年4月，青島市出臺限購限貸政策，隨后5月份房價有所下跌，至9868元。從當?shù)厣虡I(yè)銀行房貸部門了解到，自4月份之后，房貸的優(yōu)惠利率政策取消，同時房貸額度有所下調，部分商品房貸款發(fā)放進度有所趨緩。這些原因均表明了房產新政的效果逐步顯現(xiàn)。

二是房價對房地產稅收收入影響較為明顯。自2013年以來，隨著房價的逐步上升，房地產稅收收入也逐步增加。2013年1月，青島市房地產稅收收入為1.5億元，而到2017年4月增加至2.2億元，受政策影響2017年5月份收入額有所下滑，至1.95億元，但仍處于近年來的高位。

圖1 2013年以來青島市房地產稅收收入與房價走勢

（二）相關檢驗

為消除數(shù)據(jù)的異方差，對以上數(shù)據(jù)均做對數(shù)處理。具體檢驗結果如下：

平穩(wěn)性檢驗：對三列數(shù)據(jù)進行單位根一階差分平穩(wěn)檢驗，觀察變量之間是否具有長期協(xié)整關系。結果顯示，各變量一階差分后平穩(wěn)，它們都服從一階單整。如表2。

表2 單位根檢驗結果

在10%檢驗水平下，檢驗統(tǒng)計量均小于10%臨界值，得出變量一階平穩(wěn)，則可以對它們進行協(xié)整檢驗。

協(xié)整檢驗：檢驗結果如表3所示。

表3 特征根跡檢驗結果

Johansen協(xié)整檢驗結果表明，這四個變量之間存在三個協(xié)整關系，它們之間存在長期穩(wěn)定的均衡關系。

格蘭杰因果檢驗：檢驗結果見表4。

表4 格蘭杰因果檢驗結果

表4結果表明，在房價不是房地產稅收收入變化原因的原假設條件下，P值為0.0767，拒絕原假設，房價是房地產稅變化的原因。同理可以發(fā)現(xiàn)，人均財政支出決算數(shù)和房地產開發(fā)投資額也都是引起房價變動的格蘭杰原因。同時，房地產開發(fā)投資額與人均財政支出決算數(shù)之間互為因果。格蘭杰因果關系檢驗結果為我們進行下一步的深入分析奠定了基礎。

（三）實證分析

1、長期均衡分析

由協(xié)整檢驗得出研究變量之間存在長期均衡的協(xié)整關系，因此可以利用Eviews6統(tǒng)計軟件，建立長期均衡模型。

上式表明，R2為0.96，方程總體顯著。從各變量的系數(shù)來看，長期中房價每增加1%，對應的房地產稅收收入會增加0.03%。人均財政支出數(shù)每增加1%，對應的房地產稅收收入會增加0.015%。而長期看房地產投資開發(fā)額的影響為負，并且從顯著性來看，房地產投資開發(fā)額的這種影響顯著性較差。長期結果表明，針對房地產稅收收入指標，當?shù)卣鼞撽P注的是房價的變動情況和人均財政支出數(shù)的走勢，而過度的關注房地產投資開發(fā)反而在長期中對地方財政收入的影響作用會越來越小甚至為負。

2、短期影響分析

為了能夠更清晰的認識房價、支出、投資三個因素對房地產稅收收入的影響全過程，我們對這四個研究變量的短期影響關系進行了分析，結果如下：

上式表明，R2為0.928，方程總體顯著。短期中，房價每增加1%，對應的房地產稅收收入會增加0.046%，較長期的0.03%有所增加。房地產投資開發(fā)額每增加1%，對應的房地產稅收收入則會增加0.13%，明顯高于房價的貢獻程度。但是人均財政支出數(shù)每增加1%，房地產稅收收入短期內的影響則變?yōu)樨撓虻?.016%，但這種影響程度不顯著。短期結果表明，與長期均衡關系相一致的房價影響均為正向的顯著影響。但房地產投資開發(fā)額與人均財政支出則表現(xiàn)出相反的影響。這表明，短期內通過加大房地產投資開發(fā)額，支持房地產業(yè)發(fā)展，會對當?shù)刎斦杖氘a生正向的積極影響。

通過短期和長期的分析，我們可以清晰的發(fā)現(xiàn)房價、支出、投資三個因素對房地產稅收收入影響的全過程。短期內，投資開發(fā)房地產對收入產生很明顯的正向促進作用，所以政府通過刺激房地產業(yè)發(fā)展來提升當?shù)刎斦杖氲拇胧┬Ч禽^為明顯的。但是長期來看，如果再僅僅通過增加房地產投資開發(fā)額是僅僅不夠，當?shù)卣鼞斖ㄟ^擴寬收入來源等方式增加財政收入。

3、脈沖響應分析

為了進一步分析某個影響變量的在當期的一個沖擊對房地產稅收收入未來一段時間的影響，我們在VAR模型基礎上進行了脈沖響應分析。脈沖響應函數(shù)（IRF，Impulse Response Function）分析方法可以用來描述一個內生變量對由誤差項所帶來的沖擊的反應，即在隨機誤差項上施加一個標準差大小的沖擊后，對內生變量的當期值和未來值所產生的影響程度。

圖2 脈沖響應分析結果

脈沖響應分析結果表明，盡管房價和人均財政支出指標在當期存在一個沖擊時，對房地產稅收收入第一期的時間里存在一個負向的影響，但是很快這種沖擊就會隨著時間的增加逐漸消減。但房地產投資開發(fā)指標在當期的一個沖擊，首先在第一期的時間里會對房地產稅收收入產生一個正向的影響，但是在第二期，這種正向的影響很快就會變成0，并且在第三期開始轉變成一個負向的影響，盡管這種負向影響會隨著時間的推移逐漸減小，但是影響依舊存在。

脈沖響應分析結果再一次驗證了短期內當?shù)卣哟蠓康禺a投資開發(fā)力度會立刻對財政收入產生好的積極影響，但是隨后這種積極影響消失進而轉變成負面的影響，如房地產開發(fā)過度、庫存較大等等一系列問題，進而拖了財政收入的后腿。

4、方差分解

脈沖響應函數(shù)描述的是VAR模型中某變量沖擊對經濟系統(tǒng)的動態(tài)影響，而方差分解是通過分析每一結構沖擊對內生變量變化（通常用方差來度量）的貢獻度，進一步評價不同變量沖擊的重要性。因此，方差分解給出對VAR模型中變量產生影響的每個隨機擾動的相對重要性的信息。進一步對各沖擊的重要性進行方差分解，可以得到如下結果：

表5 各變量對房地產稅收收入的方差貢獻率表

表5中的三個因素對房地產稅收收入的方差貢獻率在20期時基本穩(wěn)定，排序依次為房價、人均財政支出和房地產投資開發(fā)額。表4格蘭杰因果關系檢驗結果表明，房地產投資開發(fā)額和人均財政支出均是影響房價變動的原因，同時房價也是影響稅收收入的原因，方差貢獻率輸出結果再一次表明了房價的長期影響是最為重要的，而房地產投資開發(fā)額的影響則較弱。

六、結論與政策建議

（一）主要結論

通過本文的理論和實證分析，我們可以得到如下結論：

一是房地產價格波動通過影響房地產開發(fā)投資、房地產銷售和房地產租賃市場的發(fā)展作用于地方財政收入，在本文的實證分析中也得出房地產價格與地方房地產稅收收入呈正相關關系。房地產價格上漲增加了房地產行業(yè)的利潤從而吸引大量開發(fā)投資資金流入；房地產價格上漲刺激了房地產市場的交易，拉動了銷售額的增長；房地產價格上漲增加了對房地產替代品（出租房）的需求和供給，租賃價格和租賃面積的上升直接導致租賃收入的上漲。同時，從青島市近幾年房價變動情況來看，盡管房價增長的態(tài)勢依舊明顯，但是商品房價格波動受政策影響較大。

二是地方政府應理性對待房地產業(yè)的發(fā)展，不應該依賴房價上漲對地方財政的增收效應。實證分析發(fā)現(xiàn)，短期內，投資開發(fā)房地產對收入產生很明顯的正向促進作用。但是脈沖響應分析和方差分解結果均表明這種通過加大投資開發(fā)力度的持續(xù)性不足，需要更加關注其他因素對當?shù)刎斦杖氲呢暙I。長期均衡關系進一步表明，針對房地產稅收收入指標，當?shù)卣鼞撽P注的是房價的變動情況和人均財政支出數(shù)的走勢。一方面，房地產價格上漲對地方財政收入的貢獻是階段性的：在房地產市場發(fā)展起步或上升期，房價上漲可以地方財政收入產生較為明顯的貢獻，但是房地產業(yè)的發(fā)展是受土地有限性的約束，當房地產市場發(fā)展成熟時，房地產對地方財政收入的增收效應會隨之減弱。另一方面，房地產價格上漲需要經濟基本面的支撐，政府片面依賴房地產業(yè)會造成產業(yè)結構的失衡，導致房價與經濟基本面脫離，一旦房價出現(xiàn)大幅波動將對地區(qū)經濟及財政收入產生較大沖擊。

（二）政策建議

根據(jù)以上結論，整體來看，我國房價與房地產稅收呈現(xiàn)正相關，這與我國近年推行的房地產稅收政策的目標背道而馳。因此，提出以下建議：

一是規(guī)范土地供應，合理確定土地價格。從房地產價格的組成來看，土地價格是其成本的重要組成部分，也是彈性最大的一部分。土地價格在很大程度上決定了房地產價格，土地價格漲幅過大，必然也要推動房地產價格的快速上漲。近年來，北京、上海等地頻繁出現(xiàn)的“地王”直接拉高了周邊地區(qū)的房地產價格，從中可窺見土地價格與房地產價格之間的助推關系。要抑制房地產價格過快上漲，首先要從源頭上控制地價的過快上漲。目前，我國實行的是國家壟斷土地供應的政策，土地出讓金是一次性收取，從而造成了土地價格的居高不下。政府可以通過改變現(xiàn)行的土地供給制度，規(guī)范土地供應，平抑土地價格的過快上漲。

二是優(yōu)化房地產稅收制度結構。減少房地產流通交易環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收。減少流通環(huán)節(jié)的稅收可以降低房地產交易的成本，抑制房價，促進市場的健康發(fā)展；增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收可有效改善我國空置率高，資源浪費的現(xiàn)象。制定行之有效的房地產保有環(huán)節(jié)稅收制度。目前我國房地產市場保有環(huán)節(jié)的稅收還相當欠缺直接導致了囤房現(xiàn)象的大量出現(xiàn)。圍房行為造成資源的大量閑置浪費，并進一步加重市場投機行為，造成資源配置嚴重失衡。在房產稅的征收方面，可采取差異化手段，如采用累進稅率制度，對高檔住房和投機性房產課以重稅。另外，可額外開征懲罰性稅收，對同時擁有多套住房者以及閑置住房征收重視。從而最終實現(xiàn)打擊囤房行為，抑制市場投機行為，釋放閑置房地產資源，促進市場資源的合理分配與利用。

三是建立健全房地產市場信息披露機制。通過信息披露機制，買賣雙方對市場的了解更加全面，減少盲目跟風行為，引導消費者形成對價格的合理預期，促使房價回落至合理區(qū)間。同時，更要整頓房地產市場秩序，抑制房地產投機行為。規(guī)范的市場秩序以及公開透明的市場信息有利于民眾形成合理的預期，引導房地產的理性消費和投資，抑制投機行為。首先，政府應制定并發(fā)布房地產價格定價原則，完善房地產市場的信息披露制度，提高市場透明度，引導房地產價格在一定的區(qū)間內浮動，防止投機者跟風炒作；其次，運用稅收手段調節(jié)房地產價格，對高價位住房收取較高的稅率，對投資性購房者的契稅也可與購房自住者收取的契稅實施差別契稅政策，以控制高價位住房的比例，堅決打擊房地產投機行為；再次，理順房地產業(yè)監(jiān)管體系，加強各行政部門之間的政策制定和執(zhí)行方面的合作，對有捂盤惜售、哄抬房價等行為的開發(fā)商和中介服務機構，加大處罰力度。

四是要拓寬財源，增強聚財能力。通過密切關注重點稅源變化，抓住收入增長點和重點財源，多角度、多層次探討加強地方財源發(fā)展的思路方法，圍繞產業(yè)、港口、城市建設，進一步發(fā)掘和培育新的經濟增長點，帶動地方財政收入的持續(xù)、穩(wěn)定增長。

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