朱莉霞

概況

法蘭克福劇院大廈（OpernTurm）是一座43層的高層建筑，它位于城市商務(wù)中心，是法拉克福市區(qū)一道引人注目的建筑景觀。該建筑坐落于歌劇院廣場（Opernplatz），對面就是著名的老歌劇院（Alte Oper）。樓宇擁有一個地面公園Rothschild公園；并相鄰兩條地鐵線的交匯點劇院廣場站，距離法蘭克福主火車站、機(jī)場分別僅幾分鐘和20分鐘車程。

劇院大廈于2009年竣工，塔樓可出租凈面積達(dá)到602，779ft2（約56000㎡），塔樓的標(biāo)準(zhǔn)層可出租面積為13，993ft2（約1300㎡）。該建筑還包含一座可出租凈面積為113，021ft2（約1.05萬㎡）的七層裙樓，上面五層用作辦公物業(yè)，下面兩層為零售商用。

小插曲：關(guān)于為什么不在大堂設(shè)租戶銘牌

步入樓宇，樓宇大堂中并未有通常寫字樓展示的租戶樓層銘牌。據(jù)鐵獅門介紹，劇院大廈的辨識度很高，他們認(rèn)為租戶在給他們的訪客介紹工作地點時，只需說“我們在劇院大廈——就是老歌劇院旁邊、與公園相連的那個石材立面的高樓、鐵獅門開發(fā)的那棟”就足以令訪客清晰辨識了。

劇院+公園+鐵獅門，以及最直觀的它與眾“玻璃”不同的天然石材立面，成為這個項目的顯著標(biāo)簽。

1、人文周全

如何讓中高端辦公樓立于不敗之地？或許最好的解釋就是盡察所需。這個所需，不僅是使用者在辦公室工作八小時之需，還包括他們所有的生活部分、情感需求。人不是工作的機(jī)器，樓宇設(shè)計更注重對使用者的人文周全。

1.1 增值設(shè)施：完善的配套服務(wù)

大樓的配套服務(wù)設(shè)施，包括兩家餐廳、兒童日托機(jī)構(gòu)、商店以及580個私人或公共停車位。為租戶周到地考慮其日常工作之外的普遍需求。

1.1.1 兒童看護(hù)

劇院大廈的兒童日托機(jī)構(gòu)位于三層，為8個月到三歲的孩子提供全年看護(hù)，運營商是享有盛譽的pme Familenservice。它專對樓宇租戶提供服務(wù)。

在寫字樓的配套中設(shè)置兒童看護(hù)機(jī)構(gòu)的做法，受到了在職年輕父母的盛贊。它是樓宇租戶的使用“特權(quán)”，增強了租戶對樓宇的認(rèn)可。由于外包給知名運營商，這個設(shè)施的存在并未減低樓宇收益，反而成為一些租戶看中樓宇的重要原因之一。

1.1.2 員工餐廳

在劇院大廈的二層，是提供國際美食的員工餐廳，以及令人贊賞的藝術(shù)作品與劇院廣場的絕妙景觀。每天，員工餐廳會提供五種不同的午餐選擇以及快餐、咖啡和精選甜點。員工餐廳的運營商Consortium也在這里提供獨家定制與會議服務(wù)。員工餐廳只做午餐，主要是針對租戶員工，外來人員也可到此享用；另外的一家意式濃縮咖啡與快餐廳，則一直開到下午六點，為商務(wù)客人小坐提供便利。

除卻大樓本身的這兩個餐飲配套，劇院大廈周圍本就有餐飲的不少選擇（見下圖），以上兩項餐飲配套，僅是大樓為便利租戶的日常餐飲。值得注意的是，兩家餐廳都可提供“定制”的增值服務(wù)，在私人定制需求此起彼伏的今天，顯示出開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營者周到的服務(wù)意識。

1.1.3 屋頂露臺

大廈裙樓的屋頂是寬敞平整的大露臺，其上沒有擺放設(shè)備，設(shè)備被集中放置在地下室或?qū)ｉT的設(shè)備層。又由于公園和老劇院，這個屋頂露臺成為上佳的觀景地，看似不事雕琢、閑中著色，卻是蒼翠筆底之為。屋頂露臺上有個樓梯，通往裙房頂層的室內(nèi)房間，那里是會議及會議輕餐的場所，可用來舉辦大型室內(nèi)聚會。屆時，裙房屋頂露臺，也便成為它的室外延伸。

可以想見，每當(dāng)派對音樂悠然奏起，室內(nèi)觥籌交錯，室外放眼云端，舉杯相碰，相與談笑，眾賓皆歡。據(jù)介紹，這個露臺作為租戶獨享的有償特色設(shè)施，頗受歡迎，它甚至還可以是“企業(yè)會所”、“娛樂中心”、“培訓(xùn)中心”等。讓員工獲得更為有趣的工作體驗，是當(dāng)今優(yōu)秀企業(yè)普遍認(rèn)同的激發(fā)員工潛能的重要方式；這個屋頂露臺，提供了契機(jī)。

此外，在塔樓頂層，還有個專屬于41層租戶所用的露臺。由于更高的視線和開闊的室外景觀，這個露臺非但沒有減少租金收益，還成為吸引高端客戶的增值點。

1.1.4 商店

劇院大廈外圍有兩層樓的購物長廊，面向歌劇院廣場，一直延伸到法蘭克福最繁華的鮑肯海姆大街。裙房底層設(shè)有1100㎡的outlet店，一個精品面包房提供家庭烘焙美食，它的露臺可以俯瞰整個Rothschild公園。這些都是對劇院廣場商圈的商業(yè)補充。

1.1.5 商務(wù)中心

塔樓第16層，是劇院大廈的商務(wù)中心，為租戶和外部公司提供高質(zhì)靈活空間，以及大量增值服務(wù)。內(nèi)容包括，在商務(wù)中心中為虛擬的和共享的辦公提供獨有的專屬空間，為會議室和會客廳提供具有吸引力的辦公環(huán)境，提供視頻會議服務(wù)等。

1.1.6 靈活辦公

劇院大廈還提供專業(yè)秘書服務(wù)，可替租戶接聽電話、收發(fā)郵件、遞送物品等等。租戶可使用以小時、天、周或月來計費的行政辦公室、會議室。在商務(wù)中心所在樓層，大廈還關(guān)注到當(dāng)下流行的“靈活辦公”的需要，為客戶提供便利的同時，通過以軟件服務(wù)為主的合理調(diào)配，挖掘樓宇的商業(yè)價值。

（1） 虛擬辦公室（Virtual Office）：大廈還提供虛擬辦公室租賃服務(wù)。大廈的秘書處，可代表租戶的公司接聽電話，電話將安全迅速地轉(zhuǎn)至租戶處。大廈會將租戶的公司銘牌貼放在樓層有代表性的位置，確保良好的觀感。租戶還可以享受到具有最頂尖技術(shù)的辦公室和通信技術(shù)，在任何時間都可方便地選擇使用以天計價的辦公室或會議室。大廈有專業(yè)人員完成秘書工作。

這種虛擬辦公室有著吸睛的價格：每月329歐元起。

（2） 共享辦公室（Shared Office）：客戶還可租賃共享辦公室，來同其它公司共享精裝修辦公室。共享辦公室提供了一個配有電話、電腦、網(wǎng)絡(luò)和打印機(jī)等必要辦公設(shè)備的舒適工作環(huán)境；這種辦公方式低成本，辦公地點高大上，并配有協(xié)助管理的專門小組。 如有需要，還可租賃會議室和視頻會議設(shè)備。

（3） 服務(wù)式辦公室（Serviced Office）：客戶可通過租賃服務(wù)室辦公室，享受到優(yōu)雅的裝修空間和訓(xùn)練有素的秘書團(tuán)隊。其服務(wù)包括：位于法蘭克福優(yōu)越地理位置上的頂部辦公室，擁有自己的電話號碼和傳真號碼，最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施，以及多種會議室、包括視頻電話會議室。

（4） 協(xié)同辦公室（Team Office）：可提供容納10人規(guī)模的有效工作空間，擁有自己的電話號碼和傳真號碼，及最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施。

（5） 行政辦公室（Executive Office）：辦公空間位于高區(qū)，包括一個可容納4人規(guī)模的會議桌，可享用協(xié)助管理服務(wù)、專業(yè)秘書團(tuán)隊的客戶接待服務(wù)，擁有自己的電話號碼和傳真號碼、及最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施。

（6） 會議室（Meeting Room）：大廈提供多種類型的會議室和培訓(xùn)空間，包括典型會議室、會談室、日/時租室、視頻會議室等。這些空間設(shè)有最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施，租戶可根據(jù)人數(shù)、場合、設(shè)備和指定時段，隨時隨地靈活預(yù)定。

1.2 員工餐廳：最好的景觀

大樓將最好的景觀位置，留給前述的員工餐廳。開發(fā)者認(rèn)為，良好的就餐環(huán)境是緩解工作壓力、提高員工幸福感的重要因素，因而二樓面向公園的最好位置，是員工餐廳，而不是其它用途的場所。

——對樓宇使用者的細(xì)致關(guān)懷，代表著一種時代的人文周全。

2 、精神安頓

除注重對使用者的人文周全外，劇院大廈的設(shè)計還考慮到了當(dāng)今時代下，人們在精神上的貧瘠與需求，力圖寫字樓不僅具備良好的硬質(zhì)配套，還能成為一個可以滋養(yǎng)和安頓精神的場所。

2.1 大堂畫作

古人云，文之冰雪，在骨，在神。蓋樓之氣韻，在構(gòu)，在堂。大廈的大堂，簡潔，卻別有一番淡遠(yuǎn)真樸、優(yōu)雅穩(wěn)重的文化氣質(zhì)，低調(diào)中沁人心脾、耐人尋味。

解讀大堂的文化氣質(zhì)，大抵是由于其主入口處獨立高聳的方正空間，以及正對主入口墻壁上的巨幅畫作。

2.1.1 方正空間

劇院大廈的底層，是邀人的、四層通高的入口大堂，中部為辦公空間，后面是它的“城市涼廊”。18m高的大堂，當(dāng)時在德國是獨有的。低調(diào)、不夸張的優(yōu)雅，使它本身就成為一種藝術(shù)品。大堂，也被開發(fā)商和設(shè)計者定位為樓宇美術(shù)館的一部分。

中世紀(jì)歐洲教堂，大體分為希臘十字式、拉丁十字式兩種平面格局。前者是典型的集中式型制，其最核心的部位永遠(yuǎn)是十字相交處的、位于中心的穹頂。穹頂?shù)慕^對“中心”位置，及其挺拔的高度，讓它成為空間中不爭的主角，人的視線與精神都會不由自主地在這兒凝聚、加強。

劇院大廈的大堂便具這種集中式布局的特殊魅力——純凈、中心凝聚，擁有宏大的紀(jì)念性。18m高、近13m×13m的方形空間中心感十足。大堂頂部的人工光幕，宛若天光灑下，與神廟似，只是平添了大氣，沒有了神秘。穹頂之上，即塔樓第5層起，始為辦公用房。第5-7層，塔樓與裙房（共為7層）相連，成為能提供更大單層租賃面積的樓層。大堂兩側(cè)方柱，則限定了空間。其左右形成兩矩形空間，頗像中國傳統(tǒng)建筑中的 “耳房”，這里是通向高低區(qū)電梯廳的所在。

2.1.2 巨幅畫作

劇院大廈底層方正空間的核心處，正對主入口的墻壁上，是一巨幅畫作。畫上一勾一捺，彎勾婆娑圓轉(zhuǎn)為白，捺筆蒼勁尖銳為彩，黑中帶紅。勾捺簡潔如堂之格構(gòu)，色彩又以黑紅為破，加之捺筆鋒利瘦削，更為注目。細(xì)看這一捺，有“Ahab”字樣。

這幅畫作的名稱即叫作“Ahab”，長14m，高13m，由紐約藝術(shù)家Julian Schnabel在2010年專為大樓定制創(chuàng)作，立意取自Herman Melville的著名小說《白鯨記》（Moby Dick），旨在呼吁保護(hù)自然和海洋世界。

《白鯨記》的故事以一條全身純白的巨型鯨魚Moby Dick為中心發(fā)展，它是一條被水手們視為魔鬼化身的兇猛鯨魚。船長Ahab在捕捉它的過程中被咬掉了一條腿，這種屈辱與傷痛更激發(fā)起他一定要打敗這條巨鯨的決心。在搭上了無數(shù)船員的性命之后，船長Ahab和白鯨Moby Dick同歸于盡。

畫作上的一抹自由之白和一道黑紅利劍，仿佛代表船長Ahab和白鯨Moby Dick，而他們的沖突就仿佛代表人類與自然的沖突。人類和自然，是做敵人還是做朋友？人類如何面對自然，是人類所永久面臨的一個話題，也是人類能否保持自身的一個關(guān)鍵。

這種對自然與人類發(fā)展的關(guān)懷，或者說環(huán)境保護(hù)傾向，正是鐵獅門樓宇的重要價值觀之一，他們重視Leed標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)到，一如它的客戶的普遍認(rèn)知。

把文化主題和開發(fā)價值觀高度統(tǒng)一，使藝術(shù)成為生活準(zhǔn)則的概括與升華，劇院廣場大堂的這幅畫作，做到了。同時，由于高度的概括性與視覺留白，用色的節(jié)制與大膽，畫作的裝飾感極強，能給人以深刻印象。

2.2 大堂藝術(shù)品

劇院大廈大堂的兩側(cè)，是隨機(jī)展出藝術(shù)品的場所。這些經(jīng)常變換的作品，與建筑空間相得益彰，不僅提升了樓宇藝術(shù)質(zhì)感，也在不變的空間內(nèi)平添了生趣。

2.3藝術(shù)博物館

劇院大廈還在四層專門預(yù)留了美術(shù)館的位置，在技術(shù)考慮上，為日后改作藝術(shù)大空間提供可能。