張宏

一、《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》意義和成效

《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施的意義在于：是國內(nèi)首次，全方位、多角度、深層次的，從宏觀建設(shè)到微觀管理，從硬件品質(zhì)到人文感受的對商務(wù)寫字樓從區(qū)位環(huán)境、路網(wǎng)配套、建筑品質(zhì)、功能理念、物業(yè)管理、人性化服務(wù)以及運(yùn)營效果、成本效率、全壽命周期等方面提出一套具體的、統(tǒng)一的、專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化等級評價體系。從而將過去商務(wù)寫字樓市場的“各自為戰(zhàn)”或模仿借鑒的分散式的、獨(dú)立的主觀認(rèn)知?dú)w納于一種完善的專業(yè)化客觀共識。由此，使得商務(wù)寫字樓通過實(shí)施“評價標(biāo)準(zhǔn)”得以更好的體現(xiàn)其商業(yè)價值，充分激發(fā)其使用效率；提升綜合品質(zhì)，塑造企業(yè)形象，樹立行業(yè)口碑、提高品牌價值；使之更好的服務(wù)于社會、服務(wù)于使用人；最終實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值。同時有利于商務(wù)寫字樓市場可持續(xù)發(fā)展。如：新保利大廈與同一區(qū)位內(nèi)建外SOHO相比，新保利大廈通過實(shí)施“等級評價標(biāo)準(zhǔn)”后無論從資產(chǎn)保值率還是運(yùn)營管理品質(zhì)都與“SOHO”形成了有目共睹的鮮明對比。

二、滿足當(dāng)今寫字樓業(yè)態(tài)的使用需求

任何一個“標(biāo)準(zhǔn)”的實(shí)施都要有一個運(yùn)轉(zhuǎn)和實(shí)踐的過程。我認(rèn)為現(xiàn)階段，目前的“標(biāo)準(zhǔn)”完全可以滿足當(dāng)今寫字樓業(yè)態(tài)的使用需求。但今后隨著新技術(shù)、新理念、新政策的不斷涌現(xiàn)，如：寫字樓對新能源車輛充電樁配置數(shù)量的比例要求、運(yùn)營管理，以及寫字樓利用自身能源再造技術(shù)的實(shí)施（光伏發(fā)電、廢物發(fā)電、雨雪回收、熱能回收）等，“標(biāo)準(zhǔn)”的評價體系應(yīng)該對此給予“傾斜”和鼓勵。我認(rèn)為“標(biāo)準(zhǔn)”中關(guān)于“區(qū)位與城市設(shè)施”，以及“室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施”的評價是值得重點(diǎn)關(guān)注的。前者，針對寫字樓的空間環(huán)境，城市功能定位、道路設(shè)施、交通配套提出了量化評價標(biāo)準(zhǔn)。宏觀上以便于寫字樓更加契合于城市的發(fā)展，為寫字樓的長期穩(wěn)定經(jīng)營提供了一個可靠的社會環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境。后者則對寫字樓內(nèi)部環(huán)境提出了精準(zhǔn)的定性定量指標(biāo)，如：新風(fēng)量、光照因素等?？陀^的從使用者的角度提升了內(nèi)部使用的舒適感受，主觀上則有利于能耗成本的控制、減少浪費(fèi)，同時有效提升寫字樓的管理品質(zhì)。

三、商務(wù)寫字樓的開發(fā)與建設(shè)好處與弊端

隨著社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好趨勢，各地都在加速城市現(xiàn)代化建設(shè)，積極推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這就給商務(wù)寫字樓的開發(fā)建設(shè)提供了千載難逢的好時機(jī)。寫字樓產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展優(yōu)勢在于：提升城市現(xiàn)代化水平，許多寫字樓成為了城市的新地標(biāo)、新名片。起到美化城市環(huán)境，提升城市形象，完善城市功能，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用。弊端在于：現(xiàn)階段在商務(wù)寫字樓的開發(fā)與建設(shè)應(yīng)根據(jù)不同城市文化風(fēng)格、不同的城市功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。城市文化的形成需要?dú)q月和歷史的長期積累，文化風(fēng)格是城市的靈魂是無法復(fù)制的財富?！懊つ俊?、“隨意”的新奇特建筑往往是對城市風(fēng)貌的破壞和對文化稀釋?？纯幢本v史悠久的城門文化，而今已被許多華麗高檔的大廈破壞得體無完膚，僅存的只剩下德勝門和這兩年被政府恢復(fù)的永定門。“里九外七皇城四”也只能成為一句兒歌和“老北京人”的記憶了。

再看看歐洲的城市管理，幾百年來雖然新建筑不斷推出但總體風(fēng)格統(tǒng)一，文化特征鮮明，新老建筑渾然一體，自然與人文相得益彰。

綜上所述，今后商務(wù)寫字樓開發(fā)建設(shè)，既要充分考慮與城市文化的融合，又要考慮到城市發(fā)展布局的定位，找準(zhǔn)定位建在該建的地方。如：商務(wù)核心區(qū)、金融核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)等。在提靚城市的同時最大限度的減少對故有文化的沖擊。

四、寫字樓建設(shè)開發(fā)一定要充分考慮市場的有效需求

“據(jù)仲量聯(lián)行4月13日發(fā)布的2017年北京一季度房地產(chǎn)市場回顧報告稱，北京CBD辦公樓租金連續(xù)兩個季度下滑，該區(qū)域開始轉(zhuǎn)向租戶市場。鑒于在預(yù)測期內(nèi)北京CBD區(qū)域?qū)⒂幸惠喰略龉?yīng)進(jìn)入市場，一些具有戰(zhàn)略眼光的業(yè)主率先降價。預(yù)計2021年底前北京CBD租金跌幅將達(dá)15%”。鑒于以上報告可以看出，目前我國大城市的寫字樓市場蓬勃發(fā)展，這是區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的預(yù)期反映和良性表現(xiàn)，但值得注意的是寫字樓也是商品，也擺脫不了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一味的增加供給必然導(dǎo)致需求不足，扎堆開發(fā)建設(shè)難免會出現(xiàn)局部生產(chǎn)過剩，引發(fā)小范圍的通縮現(xiàn)象，供大于求，空置率增加，租金下降，最終會影響到寫字樓的投資收益。所以寫字樓建設(shè)開發(fā)一定要充分考慮市場的有效需求，做足功課，做好前期市場調(diào)研。

社會的進(jìn)步、行業(yè)的發(fā)展，離不開社會資源的持續(xù)供給，合理分配使用好社會資源是保證發(fā)展的重要因素。開發(fā)建設(shè)商務(wù)寫字樓的重資產(chǎn)投入行為也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分。所以在商務(wù)寫字樓的開發(fā)建設(shè)中一味追求奢華“高大上”，一味加大投入成本，必然占用大量社會資金資源。眾所周知，“羊毛出在羊身上”，所有的過度投入最終都要由消費(fèi)者埋單。所以這種忽略商品屬性投資行為，必然會在一定程度上影響到“產(chǎn)品”的流通和銷售，從而降低寫字樓使用效率導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。最好的不一定是最貴的，選擇消費(fèi)者最適合的才是最正確的。要根據(jù)不同區(qū)位、不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境，定位適合的寫字樓，向社會提供更多價位選擇的、檔次豐富的寫字樓產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者（使用人）不同檔次的使用需求，同時寫字樓注重塑造和形成自身品質(zhì)優(yōu)勢形成核心價值，這樣才是維持寫字樓業(yè)態(tài)良性發(fā)展的合理方式。（本文作者系北京金羅馬物業(yè)管理有限公司 副總經(jīng)理）