梁國斌

【摘要】我國公共租賃住房制度（以下簡稱公租房）從公租房試點(diǎn)到逐步實(shí)施再到大力推進(jìn)，已經(jīng)施行十余年，目的在于解決城市中等偏下收入住房困難家庭的住房問題，同時(shí)能緩解不斷高漲的房價(jià)，更好地促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。但是，由于我國公租房處于探索階段且時(shí)間較短，不可避免存在一系列問題，本文立足于實(shí)施公租房政策過程中建設(shè)與管理方面出現(xiàn)的問題分析之上，提出科學(xué)合理的建議。

【關(guān)鍵詞】公共租賃；住房管理；難點(diǎn)；對(duì)策

【中圖分類號(hào)】F293

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

當(dāng)前公共租賃住房在管理模式上，構(gòu)建起科學(xué)合理的管理模式，并建立健

全了相關(guān)的管理制度，獲得了較好的成效。在公共租賃住房方面，也相應(yīng)的創(chuàng)設(shè)出了相關(guān)的退出機(jī)制，從而使當(dāng)前的公共租賃住房，在住房的申請(qǐng)、繼續(xù)承租、退出租房、住房購置等諸多方面都能夠有相關(guān)的依據(jù)，從而有效的促進(jìn)了規(guī)范化管理公共租賃住房的工作。筆者經(jīng)過深入的分析與研究，在本文當(dāng)中重點(diǎn)闡述了如何來有效的構(gòu)建科學(xué)合理的管理體系、制定出相關(guān)的管理制度，進(jìn)一步分析公共租賃住房的現(xiàn)狀。

1、公共租賃住房管理難點(diǎn)

1.1管理體系發(fā)展滯后

對(duì)于當(dāng)前的公共租賃住房管理而言，由于其所涉及到許多的環(huán)節(jié)，因此，無可避免的會(huì)存在不少的相關(guān)問題，同時(shí)，也體現(xiàn)出其作為當(dāng)前我國社會(huì)保障制度當(dāng)中的主要的一項(xiàng)內(nèi)容，如何來有效的進(jìn)行改進(jìn)與完善具有重要的社會(huì)意義。應(yīng)通過科學(xué)合理的管理體系來進(jìn)行體現(xiàn)。例如，在分配的過程當(dāng)中具有權(quán)力的尋租，不具有專業(yè)性的住房保障部門等相關(guān)問題。通常而言，公共租賃住房作為國家重點(diǎn)推進(jìn)的民生工程、民心工程，其管理的程度事關(guān)民心安定。對(duì)于公共租賃住房而言，由于不具有動(dòng)態(tài)化的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，以及不具有有效的退出循環(huán)機(jī)制。因此，是完全由房屋管理局來管理公共租賃住房，另外，在公共租賃住房當(dāng)中，會(huì)涉及到申請(qǐng)人許多的信息資料，但是，缺乏具有獨(dú)立性的管理部門來統(tǒng)一開展有效的管理。在公共租賃住房的退出循環(huán)的機(jī)制方面，作為社會(huì)公共型產(chǎn)品，具有住房需求較為困難的群體，具有時(shí)間性，此一群體會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)收入的增加而發(fā)生變化，當(dāng)其經(jīng)濟(jì)收入高于公共租賃住房的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入標(biāo)準(zhǔn)之時(shí)，必須有相關(guān)的政策來促使其進(jìn)行退租，從而將公共租賃住房資源給予真正具有需要的其他申請(qǐng)人。

1.2缺乏實(shí)效性的公示制度

通常而言，對(duì)于公共租賃住房的申請(qǐng)人，都必須會(huì)有公示名單的流程，都會(huì)經(jīng)過公示制度監(jiān)督管理?？墒牵P(guān)注這些消息的都是真正具有需求的群體。另外，缺乏監(jiān)督這些信息真實(shí)性的主管部門以及群體，因此，未能充分發(fā)揮出公示制度的實(shí)際作用。信息公示的不完善嚴(yán)重影響了公共租賃住房制度的實(shí)施。不能有效的解決對(duì)于申請(qǐng)人信息是否客觀全面、是否具有真實(shí)性等問題？既會(huì)損害分配的有效性，同時(shí)，也會(huì)對(duì)政府自身的公信力造成嚴(yán)重影響。

1.3公共租賃住房缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)

現(xiàn)今是由政府的行政機(jī)構(gòu)來管理公共租賃住房，都是缺乏專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，由此導(dǎo)致了管理部門較多，有不同的行政命令，難以有效的體現(xiàn)出管理的效率與質(zhì)量。以重慶市為例，公共租賃住房的管理機(jī)構(gòu)存在分散管理的現(xiàn)狀，多個(gè)職能部門都具有管理權(quán)。僅僅是在管理公共租賃住房方面，需就有較多部門來共同管理，直接導(dǎo)致出現(xiàn)了管理效率較低的情況。

2、發(fā)展公共租賃住房的有效對(duì)策

2.1租金和租期

公共租賃住房向全社會(huì)開放，提供不同標(biāo)準(zhǔn)的住房供分類選擇。30%高標(biāo)準(zhǔn)的住房，按市場租金水平收取租客費(fèi)用，租期最長不超過3年；30%普通標(biāo)準(zhǔn)的住房，按照準(zhǔn)市場租金定價(jià)，具有一定的職業(yè)優(yōu)先定向性，如青年教師、青年醫(yī)務(wù)工作者，租期最長不超過5年；30%低標(biāo)準(zhǔn)住房原則上定向供應(yīng)戶主年紀(jì)較大、超過45歲的中低收入住房困難家庭，按成本租金收取租客費(fèi)用，租期最長不超過8～10年，具有保障和福利性質(zhì)。10%的租房，條件簡單，運(yùn)行成本租金定價(jià)，租戶享受政府租金補(bǔ)貼。對(duì)最后這類租戶，每年審查收入，收入一旦超過標(biāo)準(zhǔn)后就不得再續(xù)約，否則，就可以一直居住下去。公共租賃住房公司在內(nèi)部進(jìn)行交叉補(bǔ)貼，以取得日常經(jīng)營平衡。授予公共租賃住房公司臨街商鋪的壟斷經(jīng)營權(quán)，“以商養(yǎng)租”。

2.2“先租后買”

與經(jīng)濟(jì)適用房出售相比，“先租后買”的優(yōu)勢在于，大大減少了進(jìn)入的鑒別成本，試圖從差價(jià)中投機(jī)套利的高收入者是無法長期偽裝的，一開始就不會(huì)進(jìn)入渾水摸魚；減輕了中低收入家庭籌集首付和支付按揭的壓力，前15年以低成本就可以改善住房條件（增加了其他消費(fèi)可能），同時(shí)，有充裕時(shí)間為最終置業(yè)積累資金；更加公平，經(jīng)濟(jì)適用房只審查當(dāng)期收入，不管之前和未來，一旦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，哪怕第二天暴富了，政府也無法回收，但長期低收入的家庭，再突然增加收入的機(jī)會(huì)很少，確有理由得到公共的扶持與優(yōu)待；同等數(shù)量的住宅可以更多循環(huán)利用和讓更多人受益。在諸如上海這樣一個(gè)高速發(fā)展和充滿機(jī)會(huì)的城市，真正長期、連續(xù)15年陷入低收入陷阱的家庭數(shù)并不會(huì)太多，大多數(shù)租戶是在流動(dòng)的，少數(shù)低收入租戶買入自己的住房后不會(huì)對(duì)總量有太大影響，而且這部分出售收入還是要回流到公共租賃房體系循環(huán)利用的，造福更多后來人。

2.3建立租賃服務(wù)平臺(tái)，培育機(jī)構(gòu)租賃

各地在不斷通過租賃服務(wù)平臺(tái)的建立，規(guī)范市場行為，提供更多的公共服務(wù)。通過租賃服務(wù)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、網(wǎng)上選房、簽約、備案、信用積累的一系列工作，也有利于百姓辦理居住證、申請(qǐng)積分落戶、戶口登記遷移、申請(qǐng)住房租金補(bǔ)貼，得到教育等均等化的公共服務(wù)。通過真實(shí)房源等監(jiān)管，規(guī)范了租賃市場；通過信用租賃等創(chuàng)新，促進(jìn)了租賃主體之間的競爭，有利于提高租賃服務(wù)水平；通過積累租賃雙方的交易記錄，有利于租賃市場信用體系的建立，有利于形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系，促進(jìn)租賃市場的發(fā)展。

2.4建立健全公共租賃住房建設(shè)的法律體系

在西方發(fā)達(dá)國家當(dāng)中，對(duì)于公共租賃住房具有較為完備的法律體系，在進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)的過程當(dāng)中，必須建立健全完備的法律體系來進(jìn)行保障。從中央到地方各級(jí)政府制定相關(guān)的公共租賃住房法律時(shí)，必須緊密圍繞下述三個(gè)層面來進(jìn)行。第一、構(gòu)建起具有適用性的法律原則，以法律的形式來規(guī)定公共租賃住房的保障的既定目的、相關(guān)的保障機(jī)制。第二、相關(guān)管理機(jī)構(gòu)自身具有的權(quán)力與義務(wù)、如何來開展合法的融資、有效的監(jiān)管資金使用等；第三、不同的地區(qū)，必須按照本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，構(gòu)建具有實(shí)效性的管理制度。

結(jié)語：

公租房政策的實(shí)施，最大限度向目標(biāo)群體提供適當(dāng)?shù)淖赓U住房來保障其住有所居，充分體現(xiàn)我國政府改善民生的決心。但是畢竟公租房建設(shè)還是處于摸索階段，還應(yīng)不斷完善，讓公租房住戶得到更人性化，專業(yè)化的管理和服務(wù)。在進(jìn)行了深入的分析與研究之后，因?yàn)閭€(gè)人能力有限，研究可能存在不完善之處希望各界學(xué)者和專家持續(xù)關(guān)注公共租賃住房構(gòu)建管理模式。從而提出具有實(shí)效性的改進(jìn)與完善的方式方法，以此來促進(jìn)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展。

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