集中式長租公寓的戶型設(shè)計研究

【摘要】現(xiàn)存集中式長租公寓的戶型設(shè)計種類多樣，因缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不乏一些奇葩戶型，影響租戶居住體驗。本文通過調(diào)查研究，對基于既有建筑改造的集中式青年長租公寓的戶型設(shè)計進(jìn)行研究，分析影響戶型設(shè)計的因素，總結(jié)出戶型設(shè)計類型及特點，并嘗試提出相應(yīng)的設(shè)計原則，對今后集中式長租公寓的戶型設(shè)計具有借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】集中式長租公寓；既有建筑；戶型設(shè)計；空間重組；功能配置

作為租房市場重要的細(xì)分行業(yè)，長租公寓通過對傳統(tǒng)租房進(jìn)行供給側(cè)升級，為年輕租客提供標(biāo)準(zhǔn)化的高質(zhì)量住宿及服務(wù)，近年來開始崛起。長租公寓從拿地方式上主要分為集中式與分散式兩種；集中式一般是整棟包租，分散式一般是獲得個人房源；兩種類型房間都是統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)；不過集中式長租公寓有公共共享空間，而分散式長租公寓沒有。

通過改造既有建筑為其空間運營提供空間載體。作為載體的空間可以分為：戶內(nèi)居住單元、為租戶提供休閑娛樂、社交活動的公共共享型空間以及后勤服務(wù)空間三大類型，其中居住空間設(shè)計品質(zhì)直接影響到租戶的居住體驗和公寓的運營情況。經(jīng)過筆者調(diào)研分析，影響居住單元戶型設(shè)計的因素主要來自三個方面：租戶群體端、公寓運營端和既有建筑端。

1、租戶群體端

對租戶群體的研究，如下表所示

2、公寓運營端

運營端首先對戶內(nèi)功能配置產(chǎn)生影響，部分戶內(nèi)功能空間可以外化。公共共享空間通常會有社交性的大廳、游戲空間、交往空間以及學(xué)習(xí)辦公空間，還有公共餐廳和公共廚房。因而在戶內(nèi)可以不設(shè)置餐廚空間、晾曬空間、洗衣空間，甚至待客空間也可以外置到公共空間中去。這樣可以讓空間的利用率大大提高，同時節(jié)約戶內(nèi)空間，降低租金負(fù)擔(dān)。其次，戶型設(shè)計與互聯(lián)網(wǎng)等科技深度融合，方便管理。目前很多集中式長租公寓都建立微信線上社群，并定期組織線下活動，促進(jìn)租戶之間的交流并加深他們對公寓的歸屬感；其次，使用智能門鎖，租戶通過指紋或者密碼進(jìn)入房間，不會出現(xiàn)忘記帶鑰匙，進(jìn)不去房間的尷尬，公寓也通過限定門鎖來排除不交房租、不交水電費等情況。用最少的人工服務(wù)整個公寓。

2.1集中式長租公寓的戶型分類及特點

通過上述的影響因素分析，筆者從戶內(nèi)功能配置和戶內(nèi)面積大小的角度將戶型分為三個類型：分別是集約型、經(jīng)濟型和舒適型。如下表所示：

從戶型平面布局的角度，可以分為一居室戶型、榻榻米戶型、一室一廳、兩室一廳、三室一廳；從空間劃分方式可以分為：平層戶型、loft戶型；從居住組成角度可以分為：單人間戶型、異性合租戶型、同性共享戶型。以下是戶型舉例：

3、既有建筑端的影響

3.1考慮既有建筑的分類特點

本文討論的既有建筑是非歷史文化保護(hù)類的既有建筑，按照功能，將其分為居住類建筑，例如：酒店、宿舍、住宅。非居住類建筑：辦公類、商業(yè)類、廠房類。這些建筑自身的特征鮮明，在改造時主要是對空間進(jìn)行重新劃分，合理安排居住單元和公共空間。住宅樓改造需要重新劃分空間，一般采用N+1的改造模式，即將原來的大戶型改為小戶型，保證交通順暢，滿足消防疏散要求。新派公寓北京國貿(mào)店，將一棟住宅樓改造為集中式長租公寓，改造后的公寓有多種戶型；非居住類建筑：辦公、商業(yè)、廠房等三類既有建筑的面寬和進(jìn)深遠(yuǎn)大于居住單元。如下表：

解決大進(jìn)深空間的黑房間問題，在一個跨內(nèi)組合居住單元的問題，高效利用豎向空間的問題是改造的重點和難點，戶型設(shè)計需要根據(jù)既有建筑進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整。

3.2既有建筑改造為集中式長租公寓的戶型的適應(yīng)性調(diào)整

3.2.1一個柱跨內(nèi)的戶型組合

為了控制建造成本，一棟集中式長租公寓內(nèi)部戶型種類控制在5種以內(nèi)，不同種類的戶型在一個跨內(nèi)的組合方式有：水平向拼接、垂直向疊加、空間咬合。

當(dāng)既有建筑的層高大于4米的情況下，我們通常會考慮在垂直向開發(fā)空間，橫切戶型類似于可售公寓的雙鑰匙戶型，一套房可以分為上下兩套房，層高要求大于五米，垂直向橫切，能最大化的利用空間，上下兩戶有獨立的入戶門，不會互相干擾。

在面寬比較受到限制而進(jìn)深略為充裕的情況下，我們通過空間左右借用來達(dá)到減小面寬的作用，一個4000寬的柱跨內(nèi)可放置兩個面寬為2000的戶型。如下圖所示，某咬合戶型，一跨兩戶的尺寸是面寬4000，進(jìn)深8000； 一個跨內(nèi)的兩個咬合戶型其中一戶開窗面積小，采光通風(fēng)比較差。垂直向的咬合是上下空間互相借用，當(dāng)水平、垂直兩個方向咬合時，層高要求大于4米，這種戶型，由于通風(fēng)采光較差，體驗感并不好。

3.2.2居住空間與公共空間布局關(guān)系調(diào)整策略

3.2.2.1設(shè)置內(nèi)庭院，解決大進(jìn)深空間帶來的黑房間問題

下圖為廈門某公寓平面圖，改造前為一辦公建筑，平面總體尺寸為32m*83m，將32m的大進(jìn)深空間改為雙內(nèi)廊形式，同時通過砸樓板，增加內(nèi)部庭院，解決了采光通風(fēng)問題。如下圖，圖中紅色區(qū)域為內(nèi)庭院。

3.2.2.2設(shè)置屋頂花園，提升入戶空間品質(zhì)

灣流公寓上大路項目改造于一個大型商場，單層樓面面積高達(dá)4800㎡。建筑中間有個采光中庭，最大進(jìn)深達(dá)27米。一間公寓合理的進(jìn)深在8—11米，除去1.6—1.8米的公共走廊，27米的進(jìn)深實在有些大。設(shè)計師將平面布局為內(nèi)廊式，并在中庭四個角度做了退讓，犧牲了幾個房間做屋頂花園，這樣做避免角部房間無法采光的問題?！巴恕背鲆粋€49㎡的花園后，房間采光量大幅改善，做到全明戶型，此外還在局部增設(shè)了35㎡的入戶花園。

通過對以上二例后期的運營情況調(diào)查，筆者得出結(jié)論：

A.靠近空中花園的戶型最受歡迎，出租最快；

B.公寓設(shè)計中，應(yīng)找到房間數(shù)與品質(zhì)的平衡點，不能一味只求房間數(shù)量最大化。

C.在公寓改造設(shè)計開始之前，有必要進(jìn)行一下建筑空間的規(guī)劃，不能一味在“裝修”“裝飾”上死磕。

4、戶型設(shè)計特征

4.1戶型種類的多樣性

從類似于酒店標(biāo)間、學(xué)生宿舍的一戶室戶型到一居室、LOFT戶型，再到類似于小戶型住宅的一室一廳到兩室一廳、甚至三室一廳，這些戶型都存在。根據(jù)市場調(diào)研，58同城的租房數(shù)據(jù)顯示，一線城市，一居室戶型供不應(yīng)求。租戶群體以青年人為主，因而一居室戶型最受歡迎。但是兩室一廳、三室一廳的戶型也代表了長租公寓的未來發(fā)展方向，也就是以家庭為單位的租戶群體。

4.2戶內(nèi)空間設(shè)計的集約性

戶內(nèi)空間布局、收納、家具部品三方面的設(shè)計綜合體現(xiàn)出戶內(nèi)空間的集約性特點。首先戶內(nèi)空間布局集約高效，尤其在一居室的戶內(nèi)、一室一廳的戶內(nèi)，更加追求空間復(fù)合化設(shè)計，創(chuàng)造多元化場景空間；其次，戶內(nèi)收納空間集約高效，戶內(nèi)要配置足夠的收納空間，收納空間可以靈活地設(shè)置在剩余空間之中，例如loft樓梯下方空間等等，同時也可與戶內(nèi)家具一體化設(shè)計。最后家具部品一體化設(shè)計，很好的契合戶內(nèi)空間的大小，以功能模塊為單位設(shè)計家具部品，一體化設(shè)計。集約性并非意味著狹小、簡單和空間品質(zhì)下降。而是通過對租戶居住需求的深度研究之后的精細(xì)化設(shè)計，空間的合理化安排。體現(xiàn)出空間設(shè)計的能力，也迎合了共享經(jīng)濟的思維，戶內(nèi)空間集約高效的情況下，就可以擁有更多的共享公共空間，為租戶提供豐富的社交生活空間。

4.3戶型設(shè)計創(chuàng)造多層次居住體驗

在非常有限的空間中創(chuàng)造出更加豐富的居住體驗，是集中式長租公寓試圖解決的問題，YOU+幾何社區(qū)的“內(nèi)外宅”戶型來源于對單間公寓私密性層次的思考，在一個開間中能否通過一個家具的處理，實現(xiàn)傳統(tǒng)多室住宅所擁有的幾個功能層次，即玄關(guān)，儲物走廊，臥室，客廳，陽臺。通過一個“多孔盒子”在房間靠近衛(wèi)生間的位置圍合出一間“臥室”。盒子的各個邊界也就相應(yīng)限定出了玄關(guān)，儲物走廊，客廳等其余的空間層次。這個盒子并不是一個封死的“房間”，而是像家具一樣和墻壁脫開一定的距離，形成了多個縫隙。通過這樣細(xì)膩的設(shè)計手法，門口的玄關(guān)和臥室形成了溝通，避免了小空間中再加一個“房間”的閉塞感。

5、設(shè)計原則

5.1系統(tǒng)性+靈活性

戶型設(shè)計是多因素影響下的系統(tǒng)性工程，具體如下表所示：

5.2品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化+戶型多樣化

普遍認(rèn)為 “標(biāo)準(zhǔn)化”與“個性化”是一對難以調(diào)和的矛盾。但是，從上文新生代消費者需求與偏好的關(guān)鍵詞可以看出，他們既重視品質(zhì)也追求個性。那么，標(biāo)準(zhǔn)化就不再停留在戶型本身的標(biāo)準(zhǔn)化上，而需要采取“品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化+戶型多樣化”的融合策略，即在保證品質(zhì)一致性的基礎(chǔ)上為租戶提供差異性的戶型。戶型多樣化可以體現(xiàn)在戶型類型、戶內(nèi)功能配置、戶內(nèi)風(fēng)格等方面。滿足不同的租戶群體需求，但是所有租戶群體對于品質(zhì)的追求是不變的，因而在設(shè)計之初就應(yīng)該根據(jù)定位，保證戶型設(shè)計品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化和戶型多樣化的融合。

5.3定位精準(zhǔn)化+格調(diào)主題化

個性化和多元化的需求特征決定了用一種戶型來滿足所有租戶群體的需求是不現(xiàn)實的，按照滿足大多數(shù)租戶需求的思路來定位往往只能產(chǎn)生平庸無特色的戶型。在此情況下，公寓不能“顧全貪多”，而是需要做減法，針對某個特定人群設(shè)計戶型。在戶型設(shè)計定位精準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，打動某一特定群體的關(guān)鍵在于打造符合他們需求的格調(diào)。做到定位精準(zhǔn)化和格調(diào)主題化均并非易事。對于前者，集中式長租公寓需要回歸并回答“我們是誰”、“他們（目標(biāo)顧客）是誰”、“我們能為他們創(chuàng)造怎樣的價值”的基本命題。精準(zhǔn)定位目標(biāo)租戶群體。對于后者，想要打動目標(biāo)租戶群體，就要根據(jù)他們的喜好來設(shè)計，有主題性的戶內(nèi)空間。

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作者簡介：

陳婷，1989年8月25號，性別女，民族漢，籍貫甘肅。學(xué)歷碩士，華南理工大學(xué)建筑學(xué)專業(yè)建筑設(shè)計及其理論方向。