房地產(chǎn)價(jià)值與宜居環(huán)境關(guān)系的思辯

【摘要】“房地產(chǎn)”作為一種特殊的商品，無論是開發(fā)建造、經(jīng)營管理，還是交易流轉(zhuǎn)、消費(fèi)使用，大家共同關(guān)注的核心是其內(nèi)在價(jià)值，是否物有所值。房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)判與確認(rèn)，在各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中都不可或缺。房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)判與確認(rèn)，其核心即是分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素。本文從房地產(chǎn)價(jià)值影響因素探析入手，建筑風(fēng)水視角分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的核心因素--宜居環(huán)境，最后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值與宜居環(huán)境關(guān)系進(jìn)行思辯，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值，建筑風(fēng)水視角在房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)判與分析中的導(dǎo)向地位。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)值；宜居環(huán)境；風(fēng)水

隨著上世紀(jì)八十年代我國土地使用制度改革與住房商品化制度改革，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的建立與發(fā)展， 城市房屋與土地作為財(cái)產(chǎn)形式可以流轉(zhuǎn)，越來越為民眾所接受。“房地產(chǎn)”可粗略地理解為“城市房屋與土地視為財(cái)產(chǎn)”，房屋視為財(cái)產(chǎn)，即“房產(chǎn)”；土地視為財(cái)產(chǎn)即“地產(chǎn)”，兩者合二為一，即“房地產(chǎn)”。 “房產(chǎn)”，即可視作財(cái)產(chǎn)形式流轉(zhuǎn)的房屋，是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品，它是商品，我們不難理解；但“地產(chǎn)”，即可視作財(cái)產(chǎn)形式流轉(zhuǎn)的土地，土地不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，更多的是資源，所以“地產(chǎn)”，作為可流轉(zhuǎn)的土地財(cái)產(chǎn)，因不完全是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品（商品是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品），所以地產(chǎn)只能視為一種特殊的商品。房隨地走，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合而形成，房地產(chǎn)也只能視為一種特殊的商品?！胺康禺a(chǎn)”作為一種特殊的商品，土地資源的稀缺性和不可移動(dòng)性決定了其特有的價(jià)值形成內(nèi)容和價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)商品的價(jià)值不能以簡單的社會(huì)勞動(dòng)消耗來計(jì)算，其價(jià)值中包含人類的高級(jí)勞動(dòng)、藝術(shù)創(chuàng)造和對(duì)自然資源的索取等。

1、房地產(chǎn)價(jià)值影響因素探析

一般商品的價(jià)值，是由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，即成本價(jià)值論或勞動(dòng)價(jià)值論；商品價(jià)值僅僅考慮社會(huì)勞動(dòng)消耗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還要考慮商品的效用，即商品的價(jià)值與其效用有關(guān)，即效用價(jià)值論。土地作為不可再生資源，決定了房地產(chǎn)只能視為一種特殊的商品，從而決定了房地產(chǎn)價(jià)值的特殊性，房地產(chǎn)商品的價(jià)值不能以簡單的社會(huì)勞動(dòng)消耗來計(jì)算，其價(jià)值中包含人類的高級(jí)勞動(dòng)、藝術(shù)創(chuàng)造和對(duì)自然資源的索取等。

1.1房地產(chǎn)價(jià)值特性探析

隨著上世紀(jì)八十年代我國土地使用制度改革與住房商品化制度改革，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的建立與發(fā)展，城市房地產(chǎn)作為可以流轉(zhuǎn)的商品越來越為公眾所接受。人們對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格問題日趨重視。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，是房地產(chǎn)商品的效用、相對(duì)稀缺性以及人們對(duì)房地產(chǎn)商品的有效需求三方面相互作用的結(jié)果。房地產(chǎn)商品的效用是指人們因占有、使用房地產(chǎn)而得到欲望的滿足程度。房地產(chǎn)商品的效用是房地產(chǎn)商品價(jià)格形成的先決條件。當(dāng)然，光有效用，如沒有有效需求和稀缺性，也不能形成房地產(chǎn)商品價(jià)格。土地是不可再生資源， 數(shù)量有限， 所以稀缺性很高。房地產(chǎn)具有效用和相對(duì)稀缺性即會(huì)產(chǎn)生價(jià)值， 但這并不意味著能直接以價(jià)格表現(xiàn)出來。要使房地產(chǎn)價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)， 還必須具有現(xiàn)實(shí)的購買力， 即存在有效需求。這些是房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格產(chǎn)生的基本道理。

房地產(chǎn)價(jià)格由房屋建筑物價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格兩者統(tǒng)一構(gòu)成， 不可分離，是房地產(chǎn)價(jià)值和地租資本化的綜合價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房屋建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)品，具有勞動(dòng)價(jià)值。但土地作為不可再生資源， 一般不表現(xiàn)為勞動(dòng)產(chǎn)品，是一種特殊的商品，數(shù)量有限， 稀缺性很高，其價(jià)值是由土地的稀缺性和效用形成的。所以借助勞動(dòng)價(jià)值論來探究房地產(chǎn)商品的價(jià)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，須借助效用價(jià)值論與輻射價(jià)值論，特別是輻射價(jià)值論。有學(xué)者認(rèn)為，土地價(jià)值輻射論主要指未凝結(jié)過人類勞動(dòng)的土地，包含有從相鄰?fù)恋厣戏e累的社會(huì)勞動(dòng)所輻射或者說轉(zhuǎn)移過來的價(jià)值量，且同凝結(jié)了人類勞動(dòng)的相同使用價(jià)值的土地相比，也應(yīng)具有相同的價(jià)值。也有學(xué)者將其表述為：“建設(shè)所產(chǎn)生的功能會(huì)擴(kuò)散到相鄰?fù)恋?、周圍土地或更遠(yuǎn)的土地，使它們的經(jīng)濟(jì)效益提高?！?/p>

據(jù)上，理論界一般將房地產(chǎn)商品價(jià)值總結(jié)為由實(shí)物價(jià)值、權(quán)益價(jià)值和區(qū)位價(jià)值三者構(gòu)成。房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地的形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。

1.2房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值

房地產(chǎn)價(jià)值由實(shí)物價(jià)值、權(quán)益價(jià)值和區(qū)位價(jià)值三者構(gòu)成。我們不妨將房地產(chǎn)商品價(jià)值支撐或影響因素詮釋為實(shí)物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素三個(gè)方面。價(jià)格、價(jià)值與區(qū)位密切相關(guān)幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。西方認(rèn)為投資房地產(chǎn)的三大秘訣，第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位，“l(fā)ocation，location and location”。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價(jià)格、價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。區(qū)位影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值，這是房地產(chǎn)價(jià)值所獨(dú)有，也是所特有。區(qū)位是什么？區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。房地產(chǎn)的空間位置是什么？房地產(chǎn)的空間位置可從房地產(chǎn)的坐落、交通、環(huán)境（包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、景觀等）和配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）等4個(gè)方面來認(rèn)識(shí)。但究其核心，房地產(chǎn)的空間位置即是房地產(chǎn)的環(huán)境。環(huán)境是作用于一事物或一物體全部外部力量之和。可以說區(qū)位影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值，也即房地產(chǎn)的空間位置影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值，也即房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值。

投資房地產(chǎn)的三大秘訣，第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值，也即房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值，所以兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)的環(huán)境狀況不同，價(jià)格、價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。所以，僅僅借助勞動(dòng)價(jià)值論來探究房地產(chǎn)價(jià)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，須借助效用價(jià)值論與輻射價(jià)值論，特別是輻射價(jià)值論，方能詮釋房地產(chǎn)的環(huán)境價(jià)值。

2、建筑風(fēng)水視角宜居環(huán)境探析

據(jù)上，房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值，所以對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境的分析與評(píng)判，是做好房地產(chǎn)估價(jià)工作的核心所在。筆者曾在《房地產(chǎn)估價(jià)與實(shí)用建筑風(fēng)水關(guān)系思辯》一文中提到，科學(xué)、周全勘測(cè)、分析、考量估價(jià)對(duì)象區(qū)位、內(nèi)外部環(huán)境，是做好房地產(chǎn)估價(jià)工作的重中之重，是確保估值結(jié)果的科學(xué)性、公信力的首要保障；當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)咨詢服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)值支撐因素的考量，沒有從建筑風(fēng)水的角度，全面考量估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、內(nèi)外部環(huán)境的和諧，與現(xiàn)實(shí)需要相比存在局限性；按照文化傳承與專業(yè)應(yīng)用并重，不囿于流派，理實(shí)一體，學(xué)悟并舉，尊重習(xí)俗，敬畏公序良俗研習(xí)與應(yīng)用風(fēng)水的理念，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士在估價(jià)技術(shù)咨詢服務(wù)中，把建筑風(fēng)水作為房地產(chǎn)商品價(jià)值支撐因素考量，是現(xiàn)實(shí)需要也是切實(shí)可行的，具有一定的必要性。

2.1建筑風(fēng)水與宜居環(huán)境關(guān)系的思辨

建筑風(fēng)水與造園學(xué)、營造學(xué)同為我國古代傳統(tǒng)建筑的三大理論之一，倡導(dǎo)人與自然的和諧。視為風(fēng)水學(xué)運(yùn)用典例的皇家園林，雖為人工開鑿，卻宛若天成，與自然渾然一體。古人面對(duì)大自然弱肉強(qiáng)食、物競天擇的威脅，深知天人合一的哲理，用“道法自然”、“天、地、人合一”這樣的字句警示后人，要和諧的與自然界相處。王勃《滕王閣序》佳句“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”，成天、地、人合一、建筑與自然和諧、宜居環(huán)境千古絕唱。昭示我們要審慎的考察、了解自然環(huán)境、順應(yīng)自然、才能羸得最佳的天時(shí)、地利與人和，達(dá)到天人合一的宜居環(huán)境、至善境界。

現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)已在傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)的基礎(chǔ)上，與各門現(xiàn)代自然科學(xué)嫁接與整合。如地球物理學(xué)與風(fēng)水、水文地質(zhì)學(xué)與風(fēng)水、環(huán)境景觀學(xué)與風(fēng)水、生態(tài)建筑學(xué)與風(fēng)水、宇宙星體學(xué)與風(fēng)水、氣象學(xué)與風(fēng)水、磁場方位與風(fēng)水、人體生命信息學(xué)與風(fēng)水等，都是現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)與現(xiàn)代自然科學(xué)的嫁接與整合。筆者藉此提出，按照文化傳承與專業(yè)應(yīng)用并重，不囿于流派，理實(shí)一體，學(xué)悟并舉的理念，要求房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士在估價(jià)技術(shù)咨詢服務(wù)中，研習(xí)與體悟建筑風(fēng)水形勢(shì)、建筑風(fēng)水氣場、建筑風(fēng)水兇煞等，踐行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)水策劃價(jià)值、園林風(fēng)水價(jià)值、裝飾風(fēng)水價(jià)值等，學(xué)習(xí)、傳承、發(fā)揚(yáng)、應(yīng)用博大精深的我國傳統(tǒng)建筑風(fēng)水文化的同時(shí)，科學(xué)評(píng)判與分析房地產(chǎn)環(huán)境的宜居性及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響與決定作用。

人類居住地的區(qū)位環(huán)境不外乎二個(gè)方面的內(nèi)容，即和人具有互動(dòng)影響的自然環(huán)境和社會(huì)條件。人類是環(huán)境的產(chǎn)物，環(huán)境是構(gòu)成人類生存和發(fā)展的基本條件，人類又是環(huán)境的改造者，通過社會(huì)的生產(chǎn)活動(dòng)來利用和改造環(huán)境，使其更適合人類的生存和發(fā)展，人類同環(huán)境之間是相互作用、相互制約的一種動(dòng)態(tài)關(guān)系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展，房地產(chǎn)不再是滿足避風(fēng)、遮雨、保溫等功能即可，城市房地產(chǎn)已逐步上升為一種與文化、環(huán)境相融合的復(fù)合型消費(fèi)，開發(fā)商做住宅開發(fā)，不再是簡單建房，而發(fā)展成為一種居住文化開發(fā)。如從中國明清的私家園林到國外的私家莊園、別墅，這一切都反映了人類對(duì)居住環(huán)境的深層次的追求，在功能滿足的情況下更努力尋求與自然的交合，與文化的交流。隨著現(xiàn)代社會(huì)文明的不斷進(jìn)步發(fā)展，人類對(duì)居住環(huán)境所要求的外部因素更進(jìn)一步擴(kuò)展。綜合起來，城市居民對(duì)居住環(huán)境不滿意之處集中在綠化環(huán)境、噪聲干擾、垃圾管理、居住安全等方面上。居住環(huán)境大致包含交通環(huán)境、商業(yè)購物環(huán)境、文化教育環(huán)境、綠化生態(tài)環(huán)境、治安服務(wù)環(huán)境等。但這些還只是建立在人們對(duì)居住地基本物質(zhì)生活條件的認(rèn)識(shí)上，不能反映人對(duì)精神文化的深層次追求。居住環(huán)境中有無優(yōu)秀的文化教育機(jī)構(gòu)，有無安靜清潔的生活環(huán)境，有無優(yōu)美的綠化休閑空間和活動(dòng)場地等等都成為購房者是否購房的考慮因素，顯然人們對(duì)居住環(huán)境提出了更高的精神要求。人們向往舒適、文明、高尚的居住環(huán)境，追求居住環(huán)境能滿足家庭感、安全感、文化感和成就感等。居住地的人民生活狀況，是物理的、`化學(xué)的、生物的、社會(huì)的、文化的、技術(shù)的和各種動(dòng)態(tài)過程及其相互作用的綜合反映。當(dāng)前，人們對(duì)居住環(huán)境精神文化、綠色生態(tài)等深層次的需求，與建筑風(fēng)水所強(qiáng)調(diào)的天、地、人合一、建筑與自然和諧、宜居環(huán)境一脈相承。所以，建筑風(fēng)水視角評(píng)判與分析房地產(chǎn)環(huán)境的宜居性及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響與決定作用，既是一種文化傳承，也是一種創(chuàng)新，是房地產(chǎn)估價(jià)與實(shí)用建筑風(fēng)水的嫁接，具有相應(yīng)的實(shí)用性與公信力。

2.2建筑風(fēng)水視角在房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)判與分析中的導(dǎo)向地位

風(fēng)水深深植根于我國傳統(tǒng)文化，我國是世界上公認(rèn)的風(fēng)水起源地，風(fēng)水學(xué)是一種極具特色的文化現(xiàn)象。隨著建筑科學(xué)與生態(tài)環(huán)境學(xué)的同步發(fā)展，國際上又從新的角度審視建筑風(fēng)水與宜居環(huán)境所具的科學(xué)性，風(fēng)水學(xué)這門古老學(xué)科又煥發(fā)出新的活力?？梢哉f建筑風(fēng)水是研究建筑與自然環(huán)境關(guān)系的一門學(xué)問?，F(xiàn)代科學(xué)中同風(fēng)水關(guān)系比較密切的學(xué)科包括地理學(xué)、環(huán)境學(xué)和建筑學(xué)，實(shí)際生活中應(yīng)用風(fēng)水最多的，可能還是建筑。所以筆者認(rèn)為建筑風(fēng)水與宜居環(huán)境一脈相承，是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，目的一致，“以人為本”，打造“宜居環(huán)境”，建設(shè)“和諧社會(huì)”。

誠然建筑風(fēng)水已成為當(dāng)今房地產(chǎn)界一大熱點(diǎn)。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)至今，風(fēng)水走進(jìn)了開發(fā)商的視野，更是走進(jìn)了客戶的心坎。風(fēng)水與房地產(chǎn)有一個(gè)共通點(diǎn)，都強(qiáng)調(diào)“以人為本”，打造“宜居環(huán)境”，建設(shè)“和諧社會(huì)”。比如一個(gè)樓盤，通過風(fēng)水的整體策劃，藏風(fēng)聚氣，地潤天和，樓盤與自然達(dá)到和諧統(tǒng)一，房地產(chǎn)商的開發(fā)過程順利進(jìn)行，住戶入住后也感平安吉祥如意。但不盡人意的是，由于市場經(jīng)濟(jì)的利益驅(qū)動(dòng)，城市建設(shè)、樓盤開發(fā)規(guī)劃更多的是考慮土地的使用率，追求建筑面積的最大化、利益的最大化，對(duì)天地自然毫無敬畏，巧取豪奪，忽略對(duì)自然、生態(tài)的破壞會(huì)遭天譴，否定建筑風(fēng)水所強(qiáng)調(diào)人與自然和諧的科學(xué)哲理。當(dāng)前城市用地在利益的驅(qū)動(dòng)下，過度無序開發(fā)，生態(tài)破壞嚴(yán)重，生活在城市中的人們，感受不到現(xiàn)代建筑為我們帶來的美與舒適，感受到的卻是一種壓抑與不安，矛盾與浮躁充斥內(nèi)心，鄰里沖突，有的鄰居都互不相認(rèn)，政府與民眾矛盾沖突也不乏存在，筆者認(rèn)為這些現(xiàn)象與當(dāng)前人居環(huán)境的不和諧有著密切的關(guān)系。

建筑風(fēng)水是研究建筑與自然環(huán)境關(guān)系的一門學(xué)問。建筑風(fēng)水是使人們與環(huán)境和諧的藝術(shù)，是一門特別的建筑藝術(shù)。如：“風(fēng)水”理論中所講的“負(fù)陰抱陽”的最佳住宅選址，實(shí)際上就是一南面臨水，背后靠山。南面臨水就可以取得良好的日照，接受夏日的南風(fēng)，獲得豐沛的水源，并通過水路得到方便的外界聯(lián)系；背后靠山，就可獲得豐富的燃料資源，且能遮擋冬日的寒氣。這種理想的選址不但可獲得良好的小氣候的調(diào)節(jié)，也可盡攬山水之色?，F(xiàn)代西方學(xué)者稱我國的風(fēng)水學(xué)為：通過選擇合適的時(shí)間與地點(diǎn)，使人與大地和諧相處，取得最大利益、安寧和繁榮的藝術(shù)?，F(xiàn)實(shí)中，中國古建筑群的規(guī)劃建造乃至今天的港、澳、臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建造無不體現(xiàn)“風(fēng)水”建筑的特點(diǎn)。所以說，居住區(qū)區(qū)位環(huán)境的研究在我國有著悠久的歷史文化背景和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，開展此方面的研究有助于我們傳承和發(fā)揚(yáng)民族文明，體現(xiàn)我們的民族特色和文化底蘊(yùn)，改善我們的生活條件，是歷史的延續(xù)，人類文明不斷發(fā)展的象征。

隨著城鎮(zhèn)居民物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，人們對(duì)精神文化生活的追求也在不斷提高，單一追求功能和質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將難以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求。按照文化傳承與專業(yè)應(yīng)用并重，不囿于流派，理實(shí)一體，學(xué)悟并舉的理念，研習(xí)、體悟與應(yīng)用建筑風(fēng)水，強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)水視角在房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)判與分析中的導(dǎo)向地位，優(yōu)化利用區(qū)位環(huán)境，得以人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展，是社會(huì)文明進(jìn)步的體現(xiàn)，是人類回歸自然的象征，我們應(yīng)對(duì)其加以重視，并做出深層次的研究。

3、房地產(chǎn)價(jià)值與宜居環(huán)境關(guān)系的思辯

環(huán)境是作用于一事物或一物體全部外部力量之和，環(huán)境是資源；綠水青山即是金山銀山，環(huán)境是有價(jià)值的，不能被無償使用，消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)的同時(shí)也購買了環(huán)境。房地產(chǎn)商品的特殊性，決定了房地產(chǎn)價(jià)值的特殊性，房地產(chǎn)價(jià)值不能以簡單的社會(huì)勞動(dòng)消耗來計(jì)算，其價(jià)值中包含人類的高級(jí)勞動(dòng)、藝術(shù)創(chuàng)造和對(duì)自然資源的索取等。房地產(chǎn)價(jià)值由實(shí)物價(jià)值、權(quán)益價(jià)值和區(qū)位價(jià)值三者構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)值支撐或影響因素可詮釋為實(shí)物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素三個(gè)方面。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位環(huán)境狀況不同，價(jià)格、價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，是房地產(chǎn)商品的效用、相對(duì)稀缺性以及人們對(duì)房地產(chǎn)商品的有效需求三方面相互作用的結(jié)果。由于區(qū)位環(huán)境價(jià)值的存在，所以借助勞動(dòng)價(jià)值論來探究房地產(chǎn)商品的價(jià)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，須借助效用價(jià)值論與輻射價(jià)值論，特別是輻射價(jià)值論。土地價(jià)值輻射論主要指未凝結(jié)過人類勞動(dòng)的土地，包含有從相鄰?fù)恋厣戏e累的社會(huì)勞動(dòng)所輻射或者說轉(zhuǎn)移過來的價(jià)值量，且同凝結(jié)了人類勞動(dòng)的相同使用價(jià)值的土地相比，也應(yīng)具有相同的價(jià)值。也有學(xué)者將其表述為：“建設(shè)所產(chǎn)生的功能會(huì)擴(kuò)散到相鄰?fù)恋?、周圍土地或更遠(yuǎn)的土地，使它們的經(jīng)濟(jì)效益提高?！笨傊?，房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價(jià)值。

人居環(huán)境是人們追求生活質(zhì)量的必然結(jié)果；具備什么樣的條件，才算得上宜居的人居環(huán)境？目前尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。簡單的理解，宜居即指經(jīng)濟(jì)、文化、自然環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，人居環(huán)境優(yōu)美，能夠滿足居民對(duì)于物質(zhì)、精神、生態(tài)文明等的需求，適合人類居住、工作、生活的地方。選擇優(yōu)雅的居住環(huán)境，是人類聚落定居時(shí)就開始意識(shí)到的，早期人類的聚居強(qiáng)調(diào)依山傍水，應(yīng)該說是一種依賴天然物質(zhì)條件和貼近生存地的自然屬性。今天，現(xiàn)代科學(xué)的進(jìn)步和發(fā)展，使人們的居住生活距離原本賴以生存的自然越來越遠(yuǎn)，但人們那種天性中固有的對(duì)自然的向往卻變得越來越強(qiáng)烈，我們的房地產(chǎn)開發(fā)更多的是在“賣山賣水”。區(qū)位環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響隨人們物質(zhì)文化生活水平的提高日益明顯，居住區(qū)區(qū)位環(huán)境的優(yōu)劣也隨著住宅建造質(zhì)量的日趨完善而成為人們選擇房時(shí)的主導(dǎo)因素。

“建筑風(fēng)水”學(xué)說是我國古代關(guān)于建筑環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)的一門學(xué)問，表現(xiàn)出樸素的整體觀和系統(tǒng)觀，對(duì)我國古代建筑，尤其是對(duì)住宅建筑產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。可以說“建筑風(fēng)水”理論就是我國最早研究環(huán)境對(duì)建筑影響的成果，我國的“風(fēng)水”理論強(qiáng)調(diào)人與自然、人造環(huán)境系統(tǒng)與自然的密切結(jié)合。所以，建筑風(fēng)水視角評(píng)判與分析房地產(chǎn)環(huán)境的宜居性及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響與決定作用，既是一種文化傳承，也是一種創(chuàng)新，是房地產(chǎn)估價(jià)與實(shí)用建筑風(fēng)水兩門學(xué)問的嫁接，具有相應(yīng)的實(shí)用性與公信力。進(jìn)而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士在估價(jià)技術(shù)咨詢服務(wù)中，把建筑風(fēng)水作為房地產(chǎn)商品價(jià)值支撐因素考量，是現(xiàn)實(shí)需要也是切實(shí)可行的，具有一定的必要性。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴強(qiáng)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》[M].中國建筑工業(yè)出版社，2015.

[2]唐茂華、陳輝玲.房地產(chǎn)估價(jià)與實(shí)用建筑風(fēng)水關(guān)系思辯[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2017，（7下）.

[3]唐如輝.人居環(huán)境宜居性評(píng)價(jià)—以長沙市望城縣為例[D].湖南長沙市：湖南師范大學(xué)，2010.

[4]任曄平.區(qū)位環(huán)境對(duì)住宅小區(qū)價(jià)值的影響分析[D].浙江杭州市：浙江大學(xué)，2002.

[5]高微.基于AHP法的區(qū)位環(huán)境對(duì)住宅價(jià)格的影響研究[D].山東省青島市：中國海洋大學(xué)，2009.

[6]孟閃.房地產(chǎn)價(jià)格形成影響因素分析[J].中國市場，2014，（29）.

[7]王亮.風(fēng)水文化在現(xiàn)代居住空間設(shè)計(jì)中的應(yīng)用分析[D].吉林延吉市：延邊大學(xué)，2012.

[8]張昆侖.論“價(jià)值輻射”—對(duì)一種土地價(jià)值理論的思考[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2005，（2）.

[9]龔鵬騰、江勝林.房地產(chǎn)估價(jià)比較法中的風(fēng)水因素探討[J].中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2015，（6）.

作者簡介：

唐茂華（1974年出生），男，湖南邵陽，工作單位湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院，副教授、資深房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，研究方向：房地產(chǎn)風(fēng)水價(jià)值、大數(shù)據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)。

王旭紅（1967年出生），女，湖南益陽，工作單位湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院工程管理學(xué)院副院長，博士、教授，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。

陳輝玲（1972年出生），女，湖南邵陽，工作單位湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院，講師、園林工程師、物業(yè)管理師，研究方向：物業(yè)環(huán)境與園林綠化 。

基金項(xiàng)目：

湖南省教育廳科學(xué)研究項(xiàng)目13C106：房地產(chǎn)價(jià)值建構(gòu)與實(shí)用建筑風(fēng)水；

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目2014-FDC01：房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力研究。