【摘要】隨著十九大明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一重要方針，標(biāo)志著我國開始加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。而“租購并舉”則是其中的重要一環(huán)，在眾多政策支持下，租賃住宅市場無疑是下一個“風(fēng)口”。眾多地產(chǎn)商，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司紛紛開始布局長租公寓市場。本文將從長租公寓市場現(xiàn)狀、長租公寓未來發(fā)展趨勢兩方面進行分析研究。

【關(guān)鍵詞】長租公寓；發(fā)展壁壘；REITs

長租公寓這一概念是近幾年才出現(xiàn)的，但實際上租房市場已經(jīng)存在了相當(dāng)長一段時間，只是市場較為混亂，缺乏政策法律約束，缺乏大型租賃企業(yè)進行規(guī)范化經(jīng)營。我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國、美國、日本等國家都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達國家經(jīng)驗為參照，我國租賃市場的發(fā)展空間十分可觀。目前我國長租公寓企業(yè)還處于搶占市場及規(guī)模擴張的階段，布局長租公寓的地區(qū)主要是流動人口眾多、租賃需求旺盛、消費水平較高的一二線核心城市。但隨著中國城鎮(zhèn)化發(fā)展逐步完善，農(nóng)村人口向城市聚集，市場重心會逐步下沉至部分二、三線城市。

1、長租公寓市場現(xiàn)狀

1.1發(fā)展概述

國內(nèi)長租公寓發(fā)端于房地產(chǎn)中介公司的房屋銀行（房東委托出租）業(yè)務(wù)，1998 年我國實施城鎮(zhèn)住房制度改革之前，許多人住在“公房”里，其本質(zhì)就是政府提供的長租公寓。隨著分房制度的逐漸弱化，商品房市場的蓬勃發(fā)展，流動人口的逐漸增加，住房租賃需求也逐年增加，從最早個人張貼廣告的C2C模式，到后來出現(xiàn)一些小規(guī)模中介公司，主要以分散式租賃模式。但一直以來，租賃市場環(huán)境之混亂被人詬病，行業(yè)法律法規(guī)缺失，市場監(jiān)管不到位，導(dǎo)致行業(yè)亂象叢生。典型問題諸如二房東租房存在法律風(fēng)險；租房房屋裝飾破舊，生活環(huán)境惡劣；中介費用高昂；租戶無居住時間保障，面臨被清退的風(fēng)險等。近幾年，流動人口薪資水平日益增加，一些中高端租戶對于居住環(huán)境要求增加，對租賃價格承受度高，催生了一批諸如新派公寓等集中式運營長租公寓。從公寓運營模式來看，分散式公寓和集中式公寓各有優(yōu)缺點，相信未來企業(yè)會根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展布局及市場供需變化來填補市場空白。[1]

1.2企業(yè)類型

我國長租公寓經(jīng)營機構(gòu)主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、酒店經(jīng)營企業(yè)以及有互聯(lián)網(wǎng)或金融背景創(chuàng)業(yè)機構(gòu)四大類。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的代表有世聯(lián)紅璞，鏈家自如。世聯(lián)作為國內(nèi)房地產(chǎn)銷售代理公司的龍頭企業(yè)，在客戶調(diào)研，客群分析方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，紅璞致力于為城市青年打造設(shè)計、質(zhì)感、樂趣的租房體驗，目前已在10余個城市上線3萬余間房屋。自如則是誕生于鏈家，依托鏈家線下大量門店，客戶流量巨大，主要以分散式租賃方式滿足各個區(qū)位租戶的需求。目前自如已有25萬間房屋，出租率高達95%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，多家標(biāo)桿房企已將長租公寓提升為集團重點戰(zhàn)略方向之一。代表有招商蛇口：壹棧、壹間、壹棠；萬科地產(chǎn)：泊寓；保利地產(chǎn)：UOKO公寓；龍湖地產(chǎn)：冠寓。開發(fā)商在長期的發(fā)展過程中，不斷積累客戶信息，形成品牌影響力，是企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的有利保障。酒店經(jīng)營類企業(yè)代表企業(yè)有如家，其逗號公寓于2015年成立，如家有著豐富的酒店管理經(jīng)驗，但較其他企業(yè)其融資能力和資金運作是一大短板。創(chuàng)業(yè)公司的代表新派公寓是長租公寓里的一個明星品牌，發(fā)布了國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs，為以后企業(yè)進行長租公寓資產(chǎn)證券化模式提供了積極的借鑒作用。

1.3行業(yè)呈井噴式發(fā)展的原因

一是，住房租賃需求巨大。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，新一線城市蓬勃發(fā)展，使得農(nóng)村人口不斷向城市聚集，三四線城市人口向省會城市聚集。目前我國有超過 2 .4億的流動人口，其中大部分的住房需求主要通過租賃市場來實現(xiàn)。此外，由于不斷上漲的房價導(dǎo)致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通過租房滿足住房需求。

二是，住房租賃市場體量巨大，且仍處于一片藍海。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報告，目前我國房屋租賃市場規(guī)模為 1.1 萬億元，預(yù)計到 2020 年、2025 年，規(guī)模將分別達到 1.6 萬億元、2.9 萬億元，2030 年將會超過 4 萬億元。巨大的市場潛力使各路資本通過風(fēng)投、基金或者股市增發(fā)等形式進入長租公寓市場。

三是，消費需求驅(qū)動供給側(cè)調(diào)整。我國流動人口在當(dāng)?shù)氐钠骄幼r間為56.9個月，半數(shù)流動人口有意愿繼續(xù)在流入地居住五年以上，其中上海、北京有長期居住意愿的比例均高于全國平均，分別為67.4%、62.7%。隨著消費者收入的不斷增加，生活水平的逐漸提高，人們希望獲得更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境面的居住功能，私密的居住空間，完善的生活和居住感受，租房已經(jīng)不再是一個貧窮的代名詞，一些中高收入群體愿意為全配套支付不菲的租金。[2]

四是，國家政策的大力扶持。2015年伊始，從國務(wù)院和住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》起，租賃市場政策陸續(xù)出臺。2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，標(biāo)志著政策的進一步深化。具體政策主要包括了培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，增加租賃住房有效供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。十九大上中央再次提出租售并舉，建立房地產(chǎn)市場長效機制，奠定了租賃市場發(fā)展的基調(diào)。

2、長租公寓未來發(fā)展趨勢

2.1 租賃房源高度集中，機構(gòu)滲透率逐漸提高

傳統(tǒng)C2C方式的租房手段，弊端很多，效率底下，最后一定會被淘汰，取而代之的是機構(gòu)管理。日本租賃市場中，政府政策制定市場規(guī)范，租賃機構(gòu)充當(dāng)主體，鼓勵民間房源向機構(gòu)托管，目前租賃機構(gòu)滲透率已超過 80%。我認(rèn)為日本和我國的人口集中度相似，日本租賃市場是我們可以借鑒的優(yōu)秀案例。房屋資源整合，由機構(gòu)來提供集中租賃，是將來的發(fā)展趨勢。預(yù)計在住房租賃逐步立法、鼓勵和保障機構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展的進程中，機構(gòu)滲透率將達到一個較高的水平，至少在 50% 以上。[3]

2.2長租市場將分化出細分市場，出現(xiàn)行業(yè)寡頭

從目前的市場發(fā)展格局來看，未來長租市場將分為分散性租賃市場和集中租賃市場兩大板塊。分散性租賃市場的特點是房源分散，覆蓋區(qū)域廣，優(yōu)點是租戶可以快速鎖定居住片區(qū)的房源，可選房源較多，但不足之處是各個房源之間相互獨立，很難形成規(guī)模效應(yīng)。這類市場的主要客戶定位是中低端客戶，收入水平較低，價格敏感度高，對居住環(huán)境需求不高。集中租賃市場的特點是房源集中，多為整棟樓、甚至整個小區(qū)，房源地段較好，交通便利，即便是在城郊，也是所處片區(qū)的核心地段。其優(yōu)點是房源可以形成規(guī)模效應(yīng)，可提供統(tǒng)一服務(wù)，比如保潔，餐飲，娛樂，社交等，可以極大的滿足現(xiàn)代人的生活和社交需求。這類市場的主要客戶為中高端客戶，對租金敏感度低，對居住空間有一定要求。

在房企中也會出現(xiàn)分化，大型房企將朝著多元化多業(yè)務(wù)協(xié)同綜合發(fā)展，形成行業(yè)寡頭；而中小房企則會向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，專注于拓展細分市場。大東建托是日本最大的租賃住宅資產(chǎn)管理公司，市值約人民幣760億。2016年，大東建托中介簽約26.7萬間，市占率約7%，管理住宅數(shù)量92.3萬戶，市場份額約7.36%，管理戶數(shù)連續(xù)19年保持行業(yè)第一，它的成長和發(fā)展很具有代表性。大東建托是典型的輕資產(chǎn)包租發(fā)展模式，從創(chuàng)業(yè)之初就從服務(wù)土地和房屋業(yè)主出發(fā)，通過掌握大量的業(yè)主、建立長期的信任和委托管理關(guān)系立足市場。而EQR公司則是美國最大的公寓Reits公司，是典型通過資產(chǎn)證券化進行長租公寓運作，EQR經(jīng)歷了規(guī)?？焖贁U張的過程。從1993年上市前美國EQR擁有23000套公寓，EQR上市后，就開始大規(guī)模的融資，在2002年達到了峰值，近23萬套。2003年起EQR發(fā)展思路開始有了調(diào)整，開始更重視效益型增長，強調(diào)資產(chǎn)組合質(zhì)量。我國是世界第一人口大國，市場體量將是日本、美國的數(shù)倍，今后必將出現(xiàn)比大東建托、EQR規(guī)模更龐大的巨頭企業(yè)。

2.3 完善REITs模式是突破行業(yè)發(fā)展壁壘的關(guān)鍵

隨著長租公寓成為新興焦點，REITs、ABS、ABN等融資方式也變?yōu)樾聲x熱詞，各參與方利用政策利好，通過搭建不同的金融架構(gòu)創(chuàng)新融資渠道，為能在長租公寓市場進行長足發(fā)展尋求資金支撐。從美國長租公寓市場發(fā)展來看，REITs扮演了極其重要的角色。對企業(yè)來講，REITs 減輕了資金籌集壓力，只要提高專業(yè)水平，即可獲得資本市場的認(rèn)可，即能從中分享收益；而對于社會投資者而言，通過 REITs 分享品牌運營商帶來的收益，增加了其投資的多元性。目前來看，房地產(chǎn)進入存量時代，輕資產(chǎn)模式是大勢所趨。諸多參與者都攜帶大量重資產(chǎn)進入市場，沒有真正的REITs產(chǎn)品落地，勢必會影響參與者的發(fā)展速度和運營風(fēng)險。

在暫時性制度缺失的情況下，我國長租公寓運營商走出了一條富有中國特色的道路——類 REITs 模式。代表產(chǎn)品有新派公寓類 REITs和保利租賃住房類REITs。新派公寓運營商聯(lián)合賽富不動產(chǎn)基金以每平方米 2.2 萬元的價格購買了北京 CBD 區(qū)域的森德大廈，并統(tǒng)一改裝為新派公寓 CBD 店，而后通過基金方式發(fā)行了2.7億元。而保利租賃住房類REITs則是以二線城市住宅為底層資產(chǎn)，采取儲架發(fā)行、分期發(fā)行機制，發(fā)行專項計劃融資不超過50億元。這兩個產(chǎn)品同為權(quán)益性基金產(chǎn)品，與魔方公寓等債券型有本質(zhì)區(qū)別，也是最為接近國外REITs的產(chǎn)品。

盡管目前REITs得到了空前發(fā)展，但是終究是一個類字當(dāng)頭。真正的REITs所需要的發(fā)行環(huán)境仍然沒有實質(zhì)改變，私募模式注定不能大范圍推廣，因此目前REITs發(fā)展存在諸多問題。第一，類REITs投資門檻太高。沒有實現(xiàn)公募發(fā)行，這樣的產(chǎn)品只能由機構(gòu)投資者參與，老百姓只能在門外看熱鬧。REITs公募化，可以增加REITs流動性，增大資金來源，得到一個開源的市場，打開交易閉環(huán)，讓大眾分享房地產(chǎn)的收益。第二，缺乏相關(guān)法律規(guī)定。我國尚未建立起關(guān)于REITs的法律架構(gòu)，雖然現(xiàn)有的《公司法》、《信托法》、《證券投資基金法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》可以作為參考，但并不能為REITs提供明確的法律保障，在沒有相應(yīng)的法律保障的情況下，國內(nèi)的REITs將存在一定的法律風(fēng)險。第三，相關(guān)稅負過重。這是制約REITs發(fā)展的重要原因，目前國內(nèi)不僅沒有為REITs產(chǎn)品制定專門的稅收優(yōu)惠政策，操作過程中還存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。類REITs產(chǎn)品設(shè)計時需要將資產(chǎn)裝入私募基金，涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅等稅收負擔(dān)，特別是資產(chǎn)重組時土地增值稅導(dǎo)致重組成本過高，而且企業(yè)和投資人的所得稅不能減免，這就對國內(nèi)REITs的投資回報率帶來了很大壓力。[4]比如新派公寓REITs的發(fā)行過程中，賽福不動產(chǎn)基金就是通過采取有限合伙企業(yè)組織形式的方式避免雙重征稅，但這種方式費時費力，架構(gòu)繁瑣，終究不是長久之計。[5]

REITs的改革要涉及諸多政府單位，相關(guān)政策的制定和推進涉及多方博弈，盤根錯節(jié)，未來將一個硬骨頭。在人才、市場、業(yè)務(wù)模式各個方面均不成熟的情況下，REITs制度的設(shè)立應(yīng)該是以業(yè)務(wù)規(guī)則細則作為載體。監(jiān)管層對公募REITs的作用、重要性以及在國內(nèi)市場運作路徑的思路需要非常清晰，并且通過監(jiān)管層、企業(yè)和學(xué)術(shù)界良好的互動，從實踐中總結(jié)經(jīng)驗，摸著石頭過河，這是一個量變到質(zhì)變的過程。最終才能將REITs制度全面完善，具備很強的規(guī)范性和操作性。

總結(jié)：

長租公寓市場在中國的興起有一定的必然性，是經(jīng)濟高速發(fā)展、人口流動性加大、城鎮(zhèn)化水平不斷提高的結(jié)果。如今，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸發(fā)展，國家也逐漸開始建立房地產(chǎn)長效機制，而作為分支行業(yè)的長租公寓市場也同樣應(yīng)該有相應(yīng)的政策制度。汲取國外成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗，在長租公寓市場秩序建設(shè)，監(jiān)管制度建設(shè)，法律制定，稅費制度調(diào)整，金融創(chuàng)新等方面進行改革，做到制度先行，形成一套具有中國特色的長租公寓市場機制，使得長租公寓行業(yè)得以健康，持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]王建紅.長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策研究.住宅與房地產(chǎn).2016年11月下.

[2]劉倬.關(guān)于我國長租公寓市場發(fā)展的思考和建議.中國建設(shè)信息化.2017年13期.

[3]中國指數(shù)研究院.中國長租公寓未來格局猜想.2018年3期.

[4]張增艷.王秀娟.地產(chǎn).2018年3-6月號.總第328-335期.

[5]鄒菁.從案例解讀房地產(chǎn)私募基金的投資與運作.法律出版社.2017.

作者簡介：

熊煒，男，籍貫：河南，漢族，出生日期：1991.2.3，本科，畢業(yè)于北京林業(yè)大學(xué)，目前就職于中國通用新興地產(chǎn)有限公司。