房地產開發(fā)視角的特色小鎮(zhèn)啟示錄

【摘要】自 2015 年開始，特色小鎮(zhèn)成為新的城鎮(zhèn)化發(fā)展焦點。隨著政府自上而下的政策推行、地方政府的主導開發(fā)及地產行業(yè)的強勢介入，特色小鎮(zhèn)成為房地產行業(yè)的特色爆點。凡地產者，必論小鎮(zhèn)；凡小鎮(zhèn)者，必論產業(yè)。在地產行業(yè)紛紛轉型、追求利潤空間的時代驅使下，如何保證特色小鎮(zhèn)物質空間環(huán)境的原真性以及經濟產業(yè)的純粹性、如何避免特色小鎮(zhèn)成為新的地產江湖，成為小鎮(zhèn)風氣盛行下亟待反思的熱議話題。本課題從房地產開發(fā)視角出發(fā)，從特色小鎮(zhèn)爆紅原因、地產開發(fā)與特色小鎮(zhèn)對比、地產特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式、特色小鎮(zhèn)啟示錄四個方面淺議特色小鎮(zhèn)如何回歸本真，如何打造真正意義上的“特色小鎮(zhèn)”。

【關鍵詞】房地產開發(fā)；特色小鎮(zhèn)；開發(fā)模式；產業(yè)為王

《論語.先進》篇有道，莫春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，風乎舞雩，詠而歸。這是歷史上最早對于小鎮(zhèn)生活的生動描繪，同時也是現代小鎮(zhèn)生活的最佳注解。隨著城鎮(zhèn)化進程的迅速發(fā)展，這種真實且充滿生活情趣的小鎮(zhèn)慢生活已經逐漸遠去，城鎮(zhèn)化浪潮沖刷后剩下的高強度、快節(jié)奏、快餐化的現代文明。

1、特色小鎮(zhèn)爆紅原因？

（1）自身產業(yè)特征，資源稟賦優(yōu)勢。隨著消費市場細分趨勢愈發(fā)明顯，小鎮(zhèn)作為產業(yè)升級的新興旅游市場愈受追捧。由于特色小鎮(zhèn)具備一定的產業(yè)經濟基礎，或支柱產業(yè)特殊，或區(qū)位條件優(yōu)越，或自然環(huán)境優(yōu)美，或資源稟賦獨特。這成為小鎮(zhèn)爆紅的首要前提。

（2）國家政策紅利。隨著城鎮(zhèn)化進程加速及城鎮(zhèn)化水平不斷提高，工業(yè)在經濟結構中居于支柱地位，國家逐漸進入到“工業(yè)反哺農業(yè)、城市支持鄉(xiāng)村”的新型發(fā)展階段。特色小鎮(zhèn)作為國家“新型城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略的重要著力點，帶有重要的城鄉(xiāng)一體化使命。

（3）逆城市化初期特征。隨著我國城鎮(zhèn)化水平達到一定程度，逐漸出現人口、產業(yè)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉移的現象，即逆城市化現象。在逆城市化的早期過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為城市發(fā)展的腹地，逐漸被納入城鎮(zhèn)化發(fā)展的范圍，并為城市發(fā)展提供周末度假、生態(tài)休閑及自然獵奇的場所。當前，恰逢國家政策支持，特色小鎮(zhèn)得以迅速爆紅。

（4）傳統(tǒng)隱逸情懷爆發(fā)。東方傳統(tǒng)文化講究“出世”，即尋找寂靜清幽之所，靜心修行而達到高超的境界，要求修行者去除一切雜念，舍棄身外之物，物我兩忘，身外無我，我亦非我，無我無常，出世的終極目標在于渡己，即追求自身的解脫。特色小鎮(zhèn)的緩節(jié)奏、慢生活正為“出世”情懷的培育提供一片樂土。

2、地產特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式研究

隨著小鎮(zhèn)建設的持續(xù)發(fā)酵，特色小鎮(zhèn)成為地產開發(fā)商未來發(fā)展布局中不可或缺的一大版塊，并逐漸在各自實踐模式基礎上，形成四種較為成熟的開發(fā)模式，即以碧桂園為代表的科技小鎮(zhèn)，以綠城為代表的農業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)、以華夏幸福為代表的產業(yè)小鎮(zhèn)。四種模式的特色小鎮(zhèn)除了具備選址巧而宜、產業(yè)特而強、功能聚而合、形態(tài)精而美、機制活而新等普適性條件外，也形成了各自較為特別且行之有效的實踐策略。見表一

在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，地產開發(fā)商都在此基礎上衍生出各自完整的特色小鎮(zhèn)產品線，如恒大地產的足球教育、休閑、生態(tài)、溫泉、電影、現代農業(yè)、特色文化七大小鎮(zhèn)體系。但是，在實際發(fā)展過程中，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式逐漸出現驅動同質化、運營不夠專業(yè)、盈利趨勢地產化等誤區(qū)，因此，有必要對傳統(tǒng)地產開發(fā)與特色小鎮(zhèn)開發(fā)進行核心因子對比分析，從而明確特色小鎮(zhèn)的發(fā)展側重點。

3、地產開發(fā)與特色小鎮(zhèn)對比分析

從表象上看，地產背景下的小鎮(zhèn)與特色小鎮(zhèn)打造都具有位置選址特殊、開發(fā)主導產業(yè)、改善硬質環(huán)境、升級配套設施等吸引人、留住人的政策措施。但是，二者的開發(fā)邏輯有著本質的區(qū)別，且矛盾是難以調和的。具體表現在：見表二

（1）主導發(fā)展因素：特色小鎮(zhèn)作為新的房地產紅海，已經成為各房地產開發(fā)商爭奪市場、搶占土地資源的重要渠道之一， “小鎮(zhèn)”更是成為傳統(tǒng)地產開發(fā)商的金字招牌。但是，由于房地產本身自帶的金融化、資產化、逐利性的特質，小鎮(zhèn)遍地開發(fā)，建設如火如荼。傳統(tǒng)意義上的特色小鎮(zhèn)作為歷史的沉淀，或文脈悠久，或特色鮮明，或環(huán)境幽雅， 或天人合一，是天時地利背景下人類文明的結晶，有著得天獨厚的資源稟賦，具備著絕對的無可替代性，成為人類歷史的瑰寶。因此，二者在發(fā)展的主導發(fā)展因素上，有著與生俱來的本質區(qū)別。

（2）內在驅動機制：地產開發(fā)作為一種商業(yè)行為，已經成為開發(fā)商擴大資產體量、追逐經濟利益的最主要模式。小鎮(zhèn)作為當前國家政策著力點， 較傳統(tǒng)地產開發(fā)而言，有著占地面積較大、拿地成本低、開發(fā)建設難度低、潛力較大等特點，因此，或嫁接、或移植、或舶來的地產開發(fā)成為新的利益追逐點。特色小鎮(zhèn)作為某一區(qū)域范圍內人文經濟的特殊斑塊，有著與周邊基質環(huán)境相區(qū)別的人文或產業(yè)特征。產業(yè)作為小鎮(zhèn)發(fā)展的關鍵所在，逐漸吸收優(yōu)質資源，成為城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展模式。

（3）開發(fā)建設周期：隨著地產行業(yè)總量的原始積累，地產開發(fā)逐漸向短周期、高周轉的模式發(fā)展，注重有策略、分時序的滾動開發(fā)。而特色小鎮(zhèn)由于涉及主體較多，建設范圍與規(guī)模較大，注定周期較長，資金周轉率較低。地產開發(fā)背景下的特色小鎮(zhèn)在強有力工程管控、資金準備充裕的前提下，雖能縮短特色小鎮(zhèn)建設周期，但并不能改變特色小鎮(zhèn)的本質屬性。

（4）收益主體：地產背景下的小鎮(zhèn)開發(fā)由于投資主體單一，小鎮(zhèn)成為地產開發(fā)商整合土地資源、資金資源及社會資源的工具，最大程度體現開發(fā)商單一主體的利益訴求，最終淪為地產開發(fā)商的掘金點。特色小鎮(zhèn)作為政府主導下市場配置資源的城鎮(zhèn)化模式之一，能夠有效地整合社會資源，最終實現多方共贏。

（5）開發(fā)模式：地產開發(fā)以土地為載體，土地資源成為地產開發(fā)的關鍵所在，開發(fā)范圍由點及點，缺乏空間連續(xù)性與時間的長效性，該模式背景下的小鎮(zhèn)開發(fā)也不例外。特色小鎮(zhèn)由于周期較長，輻射范圍廣，能夠在物質空間上由點及面逐漸普及，在開發(fā)層次上由淺至深循序展開，最終實現面域空間環(huán)境的全面提升。

4、特色小鎮(zhèn)啟示錄

（1）追本溯源，產業(yè)為王：產業(yè)作為特色小鎮(zhèn)的核心，是特色小鎮(zhèn)得以立足的關鍵所在。特色小鎮(zhèn)的培育過程是將小鎮(zhèn)產業(yè)做大、做精、做強的過程，是特色產業(yè)長期發(fā)展、功能空間持續(xù)豐富、生態(tài)環(huán)境不斷改善、生活水平不斷提高的持續(xù)性過程，是生產、生態(tài)、生活“三生融合”的過程。在規(guī)劃設計過程中，前期需對小鎮(zhèn)特色，如產業(yè)、區(qū)位、交通、客源、市場等因子進行綜合分析解讀，首先確定小鎮(zhèn)的類型、主要特色及未來發(fā)展方向，然后緊密圍繞小鎮(zhèn)主要特色進行功能活動分區(qū)、空間肌理梳理及活動策劃，切忌沒有考究的拿來主義甚至無中生有，忌獵奇心態(tài)、速成心態(tài)及地產心態(tài)。如云棲小鎮(zhèn)依托杭州市轉塘科技園與阿里巴巴兩大平臺，打造永久性的云生態(tài)產業(yè)，成為小鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展的產業(yè)支撐。

（2）形象識別，標志打造：特色小鎮(zhèn)作為特定的空間形象，在物質空間的打造過程中，重點打造標志性節(jié)點空間，渲染全區(qū)特色主題特色氛圍。在空間環(huán)境的塑造過程中，應充分尊重小鎮(zhèn)本身的文脈傳承，多運用具有歷史性、地域性、標志性或主題性的景觀元素，在重要節(jié)點打造具有視覺吸引力的標志性景觀；在其他區(qū)域的環(huán)境塑造過程中，深入挖掘區(qū)域本土文化，多運用地方性材料，盡可能設計互動性高、體驗性強的景觀，增進人與環(huán)境的親近互動，打造豐富的主題生活體驗。如杭州市玉皇山南的基金小鎮(zhèn)，由于毗鄰八卦田景區(qū)，形成極具視覺沖擊力的小鎮(zhèn)初印象，成為小鎮(zhèn)對外宣傳的經典名片之一。

（3）空間有界，生活無界：房子只是生活的容器，服務及生活品質才是關鍵。小鎮(zhèn)生活應當是寧靜的、悠閑的、充滿人情味的，這一點優(yōu)勢是現代快節(jié)奏的都市生活完全無法比擬的。通常來說，特色小鎮(zhèn)的用地、人口規(guī)模都較小，能夠提供的功能活動空間較為有限。如何在有限的活動空間中，創(chuàng)造無邊的生活體驗，打造小鎮(zhèn)的核心魅力更為重要。在景觀環(huán)境塑造中，以文化為寄托、以建筑環(huán)境為載體，加強主題性、標志性及互動性景觀的打造。堅持以產業(yè)為核心，合理進行功能分區(qū)，打造功能相對完善、但空間有別的主題小鎮(zhèn)。如龍泉青瓷小鎮(zhèn)以青瓷為主題，以“龍泉一日、青瓷千年”為核心理念，打造主題不同的旅游路線。

（4）均衡發(fā)展，打造頂級IP：“產業(yè)+標志+生活”，打造小鎮(zhèn)行業(yè)的特色

IP。某些產品之所以成為特色IP，甚至成為“現象級”產品，其直接基礎便是基于產業(yè)形成的標志性產品進而帶來受眾在生活方式上的塑造。特色小鎮(zhèn)作為未來城鎮(zhèn)化的主力，帶來的不僅僅外在物質環(huán)境的優(yōu)化，更是小鎮(zhèn)生活方式的全新塑造。綠城“桃李春風”成為中國家庭頤樂生活新里程的代表，“烏鎮(zhèn)雅園”成為中國最成功的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)。這些小鎮(zhèn) IP 之所以成為爆款，其精髓便是基于物質環(huán)境帶來的生活方式及生活態(tài)度的變化。

特色小鎮(zhèn)的打造是一個長期探索及實踐的過程，只有懷著匠心，飽含情懷， 潛心營造，才能打造具有產業(yè)特色、地域特色及文化特色的特色小鎮(zhèn)。

參考文獻：

[1]趙佩佩，丁元.浙江省特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建及其規(guī)劃設計特點剖析[J].規(guī)劃師，

2016，32（12）：57-62.

[2]李凌嵐，安詣彬，郭戍.“上”“下”結合的特色小鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展路徑[J].規(guī)劃師，2018（1）：5-11.

作者簡介：

楊金華，男，1990 年生，風景園林學碩士，現就職于恒大地產集團。