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      房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及其控制對策

      2018-05-14 12:12:11胡彩橋
      今日財(cái)富 2018年21期
      關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)管理成本

      隨著近年來,我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的不斷深化,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制也隨著不同形勢有所改變,但由于各方面的原因,使得企業(yè)在財(cái)務(wù)方面不能完成預(yù)期收益,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成了公司發(fā)展的絆腳石,本文就如何進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范及其控制對策進(jìn)行闡述。

      一、引言

      在我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)市場中,房地產(chǎn)行業(yè)占有重要地位,盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但由于人們的住房需要及城市化發(fā)展步伐的加快,使得房地產(chǎn)企業(yè)得到快速發(fā)展,但其發(fā)展過程中也存在一系列問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)周期性大、資金涉及面廣等特點(diǎn),在投資、融資、建設(shè)的時(shí)候都會被其他因素影響,會使得資金的利用效益降低,甚至有投資回報(bào)小于成本的現(xiàn)象出現(xiàn),成了阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因。

      二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

      目前在我國,由于房地產(chǎn)行業(yè)起步晚的原因,使得房地產(chǎn)的各方面制定的制度和體系都不夠成熟,包括財(cái)務(wù)管理方面,在一定程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些問題不僅是由于企業(yè)內(nèi)部管理導(dǎo)致的,還受國家的相關(guān)政策規(guī)定的影響,由于我國目前的金融體制不完善,金融整體環(huán)境不均衡,房地產(chǎn)行業(yè)面臨各種挑戰(zhàn),市場鳳風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)都增加,都在無形中增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的難度,使得原本的房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)越來越嚴(yán)重。成熟應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),采用科學(xué)合理化手段規(guī)范相關(guān)財(cái)務(wù)管理體制,在研究財(cái)務(wù)管理常遇到的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),不斷完善房地產(chǎn)事后管理和監(jiān)督職能,并且加強(qiáng)制定企業(yè)與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的防范措施,使房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)較為穩(wěn)固,逐漸成為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),降低出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

      三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

      (一)經(jīng)營不善,負(fù)債嚴(yán)重

      當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)想要投資一個(gè)大型項(xiàng)目建設(shè),很多時(shí)候都需要靠融資的方法來籌集資金,銀行貸款是其中一個(gè)方法,往往借貸的資金數(shù)額巨大,也就意味著公司的負(fù)債極大,由于利息原因,面臨的經(jīng)營壓力也巨大,高周轉(zhuǎn)一度被推向房地產(chǎn)企業(yè)制高點(diǎn),工程質(zhì)量問題時(shí)有發(fā)生,再加上對房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)受限,使得出現(xiàn)了很多爛尾的工程,這種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的管理制度不完善有很大關(guān)系,嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

      (二)企業(yè)缺乏合理的貸款規(guī)劃

      房地產(chǎn)行業(yè)由于利潤大,使得很多企業(yè)急于建設(shè)大型項(xiàng)目,不能夠很好的聯(lián)系自身實(shí)際情況對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃,更加沒有對貸款的資金潛力進(jìn)行很好的評估,盲目投資,長此以往就會出現(xiàn)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。

      (三)沒有完善的資本結(jié)構(gòu)

      很多企業(yè)在進(jìn)行大型項(xiàng)目投資的時(shí)候,由于內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不夠完善,使得企業(yè)的權(quán)益資本和負(fù)債資金比例沒有協(xié)調(diào)好,綜合企業(yè)成本W(wǎng)ACC較高,進(jìn)而影響企業(yè)的利潤收益。企業(yè)的發(fā)展不僅要靠自身的資金,還要依靠來自外界的籌資,有一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu),正確對待兩者關(guān)系能夠?qū)ζ髽I(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用,但當(dāng)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)不完善時(shí),如抵押公司土地太多或借貸太多,使得公司的利潤不足以抵消借貸成本,且沒有合理的資本結(jié)構(gòu)將直接影響企業(yè)在資本市場上的舉債能力,這對企業(yè)的收益和資金流影響也極大。

      四、房地產(chǎn)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的原因

      (一)企業(yè)內(nèi)部管理人員的綜合素質(zhì)不高

      房地產(chǎn)是個(gè)涉及面極廣且建設(shè)銷售周期長的行業(yè),員工職種眾多,從底層到基層,但對于很多的企業(yè)來說,綜合素質(zhì)好的管理人員較為缺乏,管理人員的專業(yè)能力和實(shí)踐能力較差,尤其是財(cái)務(wù)管理,很多時(shí)候僅僅停留在表面上,做著會計(jì)的工作,記錄企業(yè)收支,沒有做到以管理為基礎(chǔ)的工作,不能為企業(yè)提高財(cái)務(wù)方面的專業(yè)性意見,更不能從房地產(chǎn)的全價(jià)值鏈上做出價(jià)值創(chuàng)造,當(dāng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的提供的財(cái)務(wù)意見缺乏科學(xué)性,停留在理論方面,在實(shí)踐方面有一定的局限性。

      (二)財(cái)務(wù)管理工作形式化

      在當(dāng)前大建設(shè)時(shí)代,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高,使得很多企業(yè)忽略了工程成本的控制和管理,很多公司只管建,不管算,稅務(wù)籌劃更是不足,不僅使企業(yè)利潤下降,還會造成資源的極大浪費(fèi);對財(cái)務(wù)和成本部門的要求降低,沒有嚴(yán)格規(guī)范操作,嚴(yán)重時(shí)甚至導(dǎo)致成本失控。很多企業(yè)都將財(cái)務(wù)部門的工作形式化,雖然建立了財(cái)務(wù)管理體系,但都不夠完善,如財(cái)務(wù)工作人員都只淺顯的分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),不對數(shù)據(jù)進(jìn)行深層的研究,在面臨財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí),只能面對,不能很好的應(yīng)對,企業(yè)處理危機(jī)的能力大大下降;或者財(cái)務(wù)人員對企業(yè)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)和效益評估,但企業(yè)高層不夠重視,這也不能體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理部門的價(jià)值,這兩種情況都不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

      (三)成本預(yù)算不夠合理

      成本預(yù)算作為一種機(jī)制,是各種活動進(jìn)行的基礎(chǔ),其中最為核心的就是考慮公司資本,而企業(yè)最核心的便是資本最大化,因此成本的控制極其重要,成本控制應(yīng)具備三個(gè)特點(diǎn):戰(zhàn)略性、全程性、全員性。沒有戰(zhàn)略性的預(yù)算沒有戰(zhàn)斗意義,合理的戰(zhàn)略目標(biāo)讓工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更加具體、穩(wěn)定;成本控制同時(shí)針對的是工程全程,不是某一階段,而是所有階段的綜合過程,所以必須慎重,這一特點(diǎn)保證了成本控制的核心地位,能保證各項(xiàng)金額能落實(shí)到實(shí)處;全員性既是指所有預(yù)算人員和施工團(tuán)隊(duì)的積極合作,也包括工程接收人——業(yè)主,唯有互相配合才能制定一個(gè)較為精確的預(yù)算值。就目前的很多公司而言,都缺少科學(xué)、系統(tǒng)的成本控制方法和手段,在進(jìn)行成本數(shù)據(jù)收集和處理過程中,沒有一個(gè)科學(xué)的方法,施工單位不能及時(shí)的掌握施工成本的相關(guān)情況,就不能很好的采取有效的具體措施進(jìn)行成本控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)盡管需要的流轉(zhuǎn)資金額很大,依然不重視成本預(yù)算,在增加了企業(yè)成本的同時(shí),也極大的增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

      五、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范和有效地控制措施

      (一)提高企業(yè)預(yù)算管理水平

      建筑工程成本預(yù)算:在整個(gè)成本造價(jià)計(jì)算過程中,成本預(yù)算極其重要。建筑工程成本預(yù)算是指工程在開工之前根據(jù)相關(guān)指標(biāo)、需費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對不同階段材料的消耗,人員的工資等方面所需要的資金進(jìn)行一個(gè)科學(xué)合理的預(yù)先計(jì)算,是確定投資數(shù)額,進(jìn)行最終結(jié)算的重要依據(jù),對工程投資決策進(jìn)行管理,分配,控制,監(jiān)督起到重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)一般由土建,照明,排水等多個(gè)方面專業(yè)工程共同組成,因此,其編制工作極其艱巨,必須要專業(yè)人員依循預(yù)算編制程序和步驟進(jìn)行計(jì)算,預(yù)算人員必須具備高專業(yè)素質(zhì)和優(yōu)秀的職業(yè)道德,有責(zé)任心,腳踏實(shí)地,細(xì)心謹(jǐn)慎的工作精神。成本預(yù)算編制算依據(jù)一般方法有單價(jià)法和實(shí)物量法兩種。編制程序如下:

      1)搜集、準(zhǔn)備資料:在編制之前,工作人員要到施工現(xiàn)場進(jìn)行勘查,弄清工程的相關(guān)信息,如規(guī)模,類型等,與施工相關(guān)人員溝通,了解施工方案、措施和要求與預(yù)期是否符合,對新材料,新技術(shù),新設(shè)備的應(yīng)用進(jìn)行掌握,以便于進(jìn)行預(yù)算改正。在預(yù)算出錯(cuò)時(shí),應(yīng)第一時(shí)間查找自己是否有計(jì)算錯(cuò)誤,看有沒有誤算和漏算,再查施工期間是否有工程量的變動或項(xiàng)目的改動,查到后根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)修改預(yù)算結(jié)果。也要考慮階段性對預(yù)算值的影響。

      2)準(zhǔn)確計(jì)量:在工程預(yù)算編制中,計(jì)算最為復(fù)雜和重要,計(jì)算人員必須小心謹(jǐn)慎地對圖紙中的各項(xiàng)程序?qū)φ諛?biāo)準(zhǔn)取費(fèi)表進(jìn)行計(jì)量,套用預(yù)算定額,同時(shí)結(jié)合其他各項(xiàng)調(diào)整費(fèi)用及利潤,稅額等相關(guān)費(fèi)用,利用高科技技術(shù)進(jìn)行預(yù)算匯總,在此過程中要注意以下幾方面要求:

      3)保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確:這需要相關(guān)專業(yè)人員實(shí)地調(diào)研和核對,及時(shí)了解材料市場信息,避免材料市場變化的影響;在計(jì)算機(jī)輸入原始數(shù)據(jù)時(shí)工作人員要細(xì)心,準(zhǔn)確輸入信息,一個(gè)小數(shù)點(diǎn)就會影響整個(gè)預(yù)算。

      (二)完善財(cái)務(wù)管理的控制機(jī)制

      完善的財(cái)務(wù)管理控制機(jī)制對房地產(chǎn)企業(yè)的管理具有指導(dǎo)作用,能夠科學(xué)合理的安排資金的使用,節(jié)約成本,可以有效的避免浪費(fèi),在此過程中,責(zé)任制的加強(qiáng)極其重要,責(zé)任分配到每個(gè)人是工作展開的前提,只有每個(gè)管理人了解到自己的責(zé)任是什么,才能達(dá)到理想的管理效果;另一方面,財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)的控制也很重要,要保證不出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的重大漏洞,保證每個(gè)項(xiàng)目都有相應(yīng)的控制機(jī)制來管理,在調(diào)動管理人員工作積極性時(shí),要制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰制度,進(jìn)一步督促管理人員的責(zé)任制工作。

      (三)完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系

      在財(cái)務(wù)管理完善的基礎(chǔ)上,面對外界諸多因素的干擾,必須制定一系列完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系對企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行保障,充分的認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)的存在,科學(xué)的對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測,這對員工的能力要求很高,需要加強(qiáng)員工的學(xué)習(xí)和實(shí)踐,使其學(xué)會針對不同的風(fēng)險(xiǎn)制定不同的防范措施,將風(fēng)險(xiǎn)降至最低,甚至有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),這對企業(yè)的利益最大化有著極其重要的作用。

      六、結(jié)束語

      綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),只有綜合考慮各種因素,在保證安全性和經(jīng)濟(jì)、舒適性的基礎(chǔ)上,通過合理的編制工程預(yù)算和結(jié)算,才能使工程資金得以合理分配和高效利用,確保其合理性,提高企業(yè)投資回報(bào)率,同時(shí)為社會創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)和使用效益,避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)產(chǎn)生重大影響。(作者單位為華潤置地(武漢)開發(fā)有限公司)

      作者簡介:胡彩橋(1982-10),男,籍貫:湖北,黃岡人,中級會計(jì)師,財(cái)務(wù)總監(jiān),碩士研究生,主要從事企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部審計(jì)工作。

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