王夢 史欣欣

近年來，房地產(chǎn)市場投資過熱、房份過快增長等現(xiàn)象愈發(fā)突出，引起了社會廣泛的關注，十九大上習主席也指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，住房問題已然成為了關乎經(jīng)濟健康、社會民生與政治穩(wěn)定的焦點問題02004年起，我國政府先后采取了一系列的房地產(chǎn)調控政策，綜合運用7稅收、財政、土地等政策對市場進行調控、規(guī)范市場秩序。本文將對房地產(chǎn)市場存在的問題進行分析，并對國家層面采取的調控政策進行梳理，然后從政策評估角度，對房地產(chǎn)調控政策的效果進行評估，最后，針對現(xiàn)存問題，進行思考并提出政策建議。政策評估房地產(chǎn)調控政策建議

改革開放以來，我國的住房體制也進行了相應的改制，由原來的單位贏接提供住房逐漸轉變?yōu)橛墒袌鎏峁┳》?，此舉極大的促進了房地產(chǎn)市場繁榮與發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的住房水平也得到了大幅度提升，然而這種改制帶來的問題也不容忽視：住房足消費者的剛需，需求量過高直接導致市場供不應求，房價上漲過快。住房問題已經(jīng)成為百姓幾中談論較多的話題。從表面卜來看，住房問題是由房價過高導致的，但深入來看便不難發(fā)現(xiàn)，其折射出的足政府的公共政策不力的現(xiàn)實問題。其實，尤論足2005年頒布的“國八條”，還是2006年的“國六條”，再到2009年底到2010年初的“國四條”“國十條”，都說明我國政府想要進行房地產(chǎn)市場調控的決心，雖然所頒布的政策暫時沒有根本解決房地產(chǎn)市場過熱的問題，但還是從一定程度卜遏制了這種苗頭。從政策評估的視角來看，對房地產(chǎn)調控的政策進行評估，明確其實施中的優(yōu)點與不足，有助于我們制定更加完善的調控政策，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的問題

（1）房價飛速上漲

表l是國家統(tǒng)計局公布的2012至2016年五年期間住宅商品房平均銷售價格和同比增長率的統(tǒng)計，從表中不難看出，住宅商品房的價格一直在上升，且速度基本保持在8%，在2016年甚至超過了10%，呈飛速增長的態(tài)勢。這直接導致了住房價格超過了一般家庭的承受能力，成為一種負擔，并引起了民眾的不滿。

（2）市場投資過快過熱

表2是2012年至2016年我國筑房地產(chǎn)投資增長情況（來源于國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），由此可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額也明顯呈上升趨勢，且增長率也較高，今年來，雖然增長率有暫緩的趨勢，但由于基礎數(shù)額較大，投資增加的絕對值依舊居高不下。投資方面的增長勢必會對行業(yè)起到拉動的作用，但另一方面也使得經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性越來越大，非常不利于產(chǎn)業(yè)結構的調整，金融、信貸等風險增加，并帶動原料行業(yè)的價格上漲，對于經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展十分不利。

（3）供給結構不合理

政府重要的職能之一就是保障民生，住房便是其中非常重要的一項，但由于我國現(xiàn)階段的發(fā)展還未達到可以由國家來分配住房的階段，因而住房就成為了一個兼具公共物品和商品雙重屬性的準公共物品，由市場來供給。雖然住房是一個準公共物品，但是對于無收入、低收入或切實需要解決住房問題的，國家需要進行調控，以保障一部分人的住房需求。然而現(xiàn)階段我國的情況是：地產(chǎn)商大量的投資建設商品住房，導致商品房數(shù)量激增，而作為保障性住房的公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等數(shù)量卻很少。然而從表3可以看出，地方財政住房保障的數(shù)額一直較少，與前文的市場投資相比更顯稀缺。這就導致了我國住房供給的結構過于偏向市場供給，結構不盡合理。

我國政府近年調控主要政策匯總

房地產(chǎn)調控政策效果評估

（1）積極作用

縱觀2010年至今我國各級政府采取的宏觀調控措施，可以看出，政府部門在調控房價方面一直在不懈的努力，且對于供給結構、住房價格、房地產(chǎn)投資等方面格外關注。我們必須肯定政府所做的一系列工作，對于房價穩(wěn)定、抑制資本過熱等方面起到了一定的積極作用，從前文的數(shù)據(jù)中國我們也能看出，雖然房價依舊呈卜-升趨勢，但上漲的速度明顯得到了一定的控制，并且趨于穩(wěn)定，總體來說，市場的發(fā)展趨勢愈發(fā)良好，具體表現(xiàn)在：

1.房價卜漲形勢稍稍得到緩解。

2.房地產(chǎn)投資行為得到抑制，過快過熱的現(xiàn)象有所降溫。

3.供給結構實現(xiàn)了部分優(yōu)化，加大了保障房提供力度。

（2）不足之處

1.原有的問題沒有得到根本解決。

商品房數(shù)量依舊過多、高檔別墅、大面積的住宅規(guī)模過大。2016年我國房地產(chǎn)開發(fā)別墅、高檔公寓投資額為3478.74億元，占住宅房地產(chǎn)總投資額的5%，雖照比2016年之前的10%左右的比例下降了許多，但整體來看比例依然較高。另外，雖然我國政府非常重視中低收人家庭的收入問題，并采取了一系列政策措施來保障住房的供給，但是截至2016年，公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的數(shù)量依舊不足，國家對于保障性住房的投入力度依舊無法妥善解決許多對住房有剛需的群體的住房問題。

2.政策過于密集，且有前后矛盾現(xiàn)象出現(xiàn)。

由表4可以看出，近年來我國政府頻繁的采取房地產(chǎn)調控政策，多的時候甚至一年之中會采取3-5個政策來進行調控，然而在實際的運用中，幾乎所有的政策的效用均有滯后性，我國政府所采取的政策不會立刻奏效，如此頻繁的出臺相關政策的直接后果就是需要不斷的出臺新政策去彌補之前政策的不足和滯后性，甚至新的政策還需要推翻之前的政策，采取完全相反的措施去進行挽救。而且由于近年來經(jīng)濟大環(huán)境不夠穩(wěn)定，導致了政策的不斷波動。，如果不能保持理性，盲日的根據(jù)市場變化去更新政策，無法掌控市場發(fā)展趨勢，勢必會陷入被動的局面。

3.地區(qū)之間差異化愈發(fā)明顯。

從政策中不難看出，我國政府更為關注一線城市的房價調控情況，而對于二三線城市的調控較少。但是由于一、二線城市的基礎設施完善、就業(yè)機會多、醫(yī)療教育資源狀況好等原因，即使在調控政策下，房價快速上漲的趨勢依舊沒有得到遏制，且保持了10%左右的快速增長率，一線房企依舊更熱衷于在一線城市進行房地產(chǎn)投資，資本熱度并無下降。值得一提的是，由于信息的不對稱性，政府掌握了大部分的土地信息，地產(chǎn)商反而處于被動地位，大大增加了開發(fā)成本，也正是由于這種信息的不對稱性，導致市場上尋租行為的出現(xiàn)，并形成惡性循環(huán)：投入資本越來越多帶動了房價越來越高，而不斷高漲的房價，也會吸引更多資本投入。

調控思路及政策建議

1.透過現(xiàn)象看本質，進行深層調控。

我國房地產(chǎn)現(xiàn)存的問題，表面上看是由市場的供需不對稱所引起的，但深層次來看，其實是由于我國供給側結構不合理所引起的。簡單來說，就是因為市場卜所提供的住房結構不合理。而這種不合理說到底是因為我國政府從改革開放之后逐漸形成的以房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)的格局，過于片面的強調了房地產(chǎn)行業(yè)的作用，這種格局直接導致了我國房價過快上漲，因而想要對房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的問題進行徹底整改，就必須改變政策思路，不再片面關注房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益，而是更多的從社會角度出發(fā)，更好的履行政府保障民生的相關職能，在現(xiàn)有的情況下，應該更為關注保障性住房、經(jīng)適房、廉租房等相關政策的完善，保障居民的基本住房需求。

2.加大政策公開力度，增加信息透明度。

現(xiàn)階段我國住房領域的決策信息主要是由住建部門、國土資源部門、人民銀行、財政部門等負責宏觀調控的部門在綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展和政績的基礎上所制定的，代表了特定群體的利益，這些組織和機構壟斷了政策的制定過程，且具有片面性，這就造成了政策的相對封閉性，無法直觀的反應社會群眾的呼聲。

因而我國政府在制定政策的過程中，就必須避免此類片面和封閉的決策過程，鼓勵和推進更多的利益群體、相關人員參與到政策制定的過程中來，采用聽證會、新聞發(fā)布會等途徑收集民眾意見，促進多方參與政策建構，同時也利用好傳達渠道，將政策制定的結果第一時間向民眾公布，在試行階段盡可能多的接受意見和建議，在正式運行階段接受民眾監(jiān)督，才能使政策更貼合民眾的基本需求。

3.放眼長期，構建具有前瞻性的政策體系。

深刻把握房地產(chǎn)市場的客觀發(fā)展規(guī)律，不盲目隨著市場的變化進行政策的更新。首先，政府要明確自己的宏觀調控職能，廣泛借鑒國外先進的調控措施，積極的進行房地產(chǎn)市場宏觀調控。其次要及時更新觀念，把握宏觀趨勢，堅持調控主導地位的同時，充分發(fā)動各社會團體、民辦非企業(yè)單位的作用，彌補政府單方面調控的局限與不足之處。政府與非營利組織之間互相配合，由政府來把握大方向，控制調控節(jié)奏，制定法律法規(guī)等，由非營利組織和志愿機構進行具體實施。利用社會力量來解決廉租房、公租房等保障性住房的建設，提高公平性和透明度，同時也降低成本。最后，要科學合理的制定房地產(chǎn)宏觀調控政策，從客觀實際jLH發(fā)，切實了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學合理布局，達到房地產(chǎn)市場結構優(yōu)化的最終目的。

總結

綜上所述，從多個指標（房價、房價增長率、經(jīng)濟發(fā)展水平）來看，我國現(xiàn)階段的房價水平依舊過高，尤其是較熱的一二線城市，偏離了其正常的發(fā)展區(qū)間，且經(jīng)過了十多年的時間，這種高增長、虛高的狀態(tài)有所改觀但并未有大的變化，房地產(chǎn)調控政策的效果也實在是難以讓民眾感到滿意，甚至出現(xiàn)了“越調越高”的現(xiàn)象，這對我國政府的公信力是一種十分嚴峻的挑戰(zhàn)。然而這種現(xiàn)象也不單單是政府政策的不力所引起的，歸根結底還是我國現(xiàn)行的財稅體制和經(jīng)濟體制給了房地產(chǎn)市場以“尋租”的機會。在未來的發(fā)展過程中，我國政府依舊需要在供給和需求兩個方面著手，短期來看，可以通過稅收的手段、增加保障性住房的手段來調控市場，長期來看，還需徹底轉變發(fā)展思維，摒棄以房地產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟結構，平衡產(chǎn)業(yè)布局，真正做到產(chǎn)業(yè)均衡，使得經(jīng)濟健康、穩(wěn)定的向前發(fā)展。

總體來說，房地產(chǎn)調控政策雖然還未取得很好的效果，但我們能看到當前我國政府部門為止做出的努力，這是一個漫長的過程，需要政府部門、非營利組織、社會各界和各領域的專家學者共同進行研究和探討，才能推動房地產(chǎn)調控政策的不斷優(yōu)化。

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