郭冀川

“安全”成為近年來房地產(chǎn)企業(yè)日益重視的發(fā)展戰(zhàn)略，今年房企的營收增長規(guī)模喜人，但身處嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，基于宏觀大環(huán)境去杠桿的要求，現(xiàn)金為王的趨勢不容置疑。近期融創(chuàng)中國發(fā)布了2018年中期業(yè)績，除了優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)，融創(chuàng)中國前瞻性的降杠桿、控風(fēng)險，使公司的現(xiàn)金流更加安全。

銷售快速增長助力全年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

2018年上半年，融創(chuàng)中國的收入為465.8億元，較去年同期增長約215.3%；整體收入709億元，同比增長73%。盈利方面，則錄得毛利潤115.3億元，同比增長251%；毛利率為24.7%，較去年同期增長2.5個百分點(diǎn)。公司歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。凈利潤和核心凈利潤是衡量一家企業(yè)盈利水平的重要參數(shù)，融創(chuàng)這兩項(xiàng)指標(biāo)接近400%的漲幅，是公司有史以來取得的最高同比增幅。

主營業(yè)務(wù)上，融創(chuàng)依然延續(xù)了銷售快速增長的態(tài)勢，整體合同銷售額同比增長76%至1915.3億元，權(quán)益合同銷售金額同比增加83.7%至1378億元，從銷售數(shù)據(jù)上看，融創(chuàng)2015年到2017年三年間整體合同銷售額復(fù)合增長率超過130%。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)會計處理原因，結(jié)轉(zhuǎn)收入滯后于銷售，隨著2017-2018年上半年融創(chuàng)快速增長的銷售，將推動公司進(jìn)入收入大幅增長期，而毛利率水平近年來的持續(xù)攀升，也顯示融創(chuàng)運(yùn)營優(yōu)化已取得實(shí)效，核心凈利增長有望持續(xù)釋放。2018年1-7月融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售2254億元，使得4500億元的全年銷售目標(biāo)大概率實(shí)現(xiàn)。

在持續(xù)去杠桿、加強(qiáng)銷售回款、嚴(yán)控投資的多項(xiàng)舉措下，融創(chuàng)的財務(wù)狀況也在持續(xù)優(yōu)化，中報顯示，融創(chuàng)資產(chǎn)明確增厚至6699.42億元，有息債務(wù)整體下降95億元，凈負(fù)債率較2017年年底下降了9.5個百分點(diǎn)。融創(chuàng)連續(xù)幾年跨越式增長已然構(gòu)筑起規(guī)模的護(hù)城河，并實(shí)現(xiàn)了全國的均衡布局，伴隨著市場趨勢的改變，其適時做出策略調(diào)整，提出“嚴(yán)控投資、穩(wěn)健經(jīng)營，構(gòu)筑更為牢固的護(hù)城河”。

充足低價的土地儲備鎖定未來業(yè)績

今年以來融創(chuàng)明顯提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)，更提出了內(nèi)部收益率保證高于50%、項(xiàng)目凈利潤率高于15%的嚴(yán)格要求，上半年新增土儲的綜合成本僅為3620元/平方米。在嚴(yán)格控制土地獲取節(jié)奏和規(guī)模下，融創(chuàng)仍有充足的土地儲備，目前，融創(chuàng)土地儲備規(guī)模達(dá)到2.31億平方米，總貨值約3.29萬億元人民幣，為融創(chuàng)未來2-3年銷售持續(xù)增長提供了有力支持，其中超過92%的土地儲備位于一二線及環(huán)一線城市。

融創(chuàng)的規(guī)模擴(kuò)張來源于良好的收并購效果，同時也引來越來越多的合作機(jī)構(gòu)，其合作機(jī)構(gòu)從2016年的109個快速增加至2018年中期的203個，整合合作機(jī)構(gòu)資源，可讓融創(chuàng)以更少投入獲取優(yōu)質(zhì)土地。目前融創(chuàng)土儲超過50%是通過收并購合作方式獲取，2018年至今共獲取土地建筑面積2920萬平方米，權(quán)益建筑面積1545萬平方米，綜合成本僅為3620元/平方米，土儲成本進(jìn)一步下降。融創(chuàng)在具體的運(yùn)營中，始終堅守著“不買貴地”的準(zhǔn)則，2016年年底，國內(nèi)不少城市的土地炙手可熱，融創(chuàng)悄然啟動內(nèi)部預(yù)警機(jī)制，不再參與公開的土地拍賣，避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項(xiàng)目。

深耕產(chǎn)品品質(zhì)踐行高品質(zhì)居住理念

在此次融創(chuàng)中國半年報業(yè)績會上，公司還提出不會追求多元化發(fā)展，堅持主業(yè)品質(zhì)的目標(biāo)，通過產(chǎn)品研發(fā)領(lǐng)域的不斷投入，融創(chuàng)不但擁有處于行業(yè)領(lǐng)先地位的產(chǎn)品能力，其在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計理念和客戶服務(wù)理念上均在行業(yè)處于領(lǐng)跑位置。融創(chuàng)還單獨(dú)制定了一套高于國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的《質(zhì)量內(nèi)控體系》，采用更嚴(yán)格科學(xué)的方法確保每個產(chǎn)品都擁有過硬的品質(zhì)，涵蓋1500多個高于國家要求的八大類質(zhì)量管控體系。2017年融創(chuàng)內(nèi)部通過系統(tǒng)性的全鏈條質(zhì)量測評體系，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品檢測超過2萬次。

融創(chuàng)目前正步入業(yè)績高速增長的快車道，充足、低價的土地儲備帶來了較高的盈利增長空間，隨著減負(fù)債降杠桿和產(chǎn)品質(zhì)量的口碑傳遞，保證了公司安全穩(wěn)健的運(yùn)營。2018年以來，國際評級機(jī)構(gòu)連續(xù)調(diào)升融創(chuàng)評級，融創(chuàng)也被納入恒生中國（香港上市）25指數(shù)。穆迪表示：“融創(chuàng)強(qiáng)勁的銷售執(zhí)行力、在一二線城市領(lǐng)先的品牌和市場地位、高質(zhì)量的土地儲備及公司充裕的流動性將支持融創(chuàng)的財務(wù)狀況持續(xù)改善，杠桿率穩(wěn)步下降，毛利率持續(xù)提升?！?/p>