杜治洋

摘 要：房地產(chǎn)作為推動我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)，隨著近年來房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模也不斷的擴(kuò)大，而這也為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式創(chuàng)新提出了更高的要求。規(guī)劃布局和商業(yè)模式作為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中重點(diǎn)關(guān)注的發(fā)展方向，本文將以杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目為例，在對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃布局與商業(yè)模式分析的基礎(chǔ)上，分析了杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目的規(guī)劃布局與商業(yè)模式創(chuàng)新方案，期望以此來為其他房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃布局；商業(yè)模式；項目開發(fā)；項目創(chuàng)新

1 前言

近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展使其目前的經(jīng)營結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的改變，傳統(tǒng)的開發(fā)、建設(shè)以及銷售體系已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，而未來的房地產(chǎn)企業(yè)也只有實現(xiàn)模式上的創(chuàng)新，才能為企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極的推動作用。杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目作為杭州市內(nèi)的房地產(chǎn)項目之一，其通過對項目的規(guī)劃布局與商業(yè)模式創(chuàng)新，為項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益提升產(chǎn)生了積極的影響。

2 房地產(chǎn)規(guī)劃布局與商業(yè)模式

2.1 規(guī)劃布局

規(guī)劃布局即為針對所選項目的基本發(fā)展方向的一種設(shè)計方案，房地產(chǎn)項目的規(guī)劃布局可以按照建筑的形式進(jìn)行劃分，分別為花園式住宅、公寓式住宅、退臺式住宅、錯層式住宅以及復(fù)式等[1]。按照單體平面布局來看，其可以分為單元式、通廊式以及塔式，按照建筑的群體平面布局來看，其可以分為開放式、點(diǎn)群式、組團(tuán)式、混合式以及圍合式等。從住宅群體的規(guī)劃布局角度來看，其必須遵循房地產(chǎn)項目的規(guī)劃布局原則，包括以人文本、發(fā)揮出土地經(jīng)濟(jì)效益最大化等。

2.2 商業(yè)模式

房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在獲取了土地資源后，通過多種開發(fā)形式對其進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，并提供相應(yīng)的建設(shè)物業(yè)產(chǎn)品以及公共配套設(shè)施等，從而以租賃或銷售等方式進(jìn)行該項目經(jīng)營管理的主要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式是為企業(yè)獲取更多增值利潤的基本模式。近年來，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們對于房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式也提出了更高的要求，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式創(chuàng)新也引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

2.3 杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目的規(guī)劃布局創(chuàng)新

杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目位于杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)下沙地塊，距離市中心武林廣場約22.1km，距離錢江新城市政府約19km，距離西湖約23.1km，用地面積4.87萬平方米，地上建筑面積為12.79萬平方米。由于杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目附近的高層住宅建筑相對較多，因此該項目在自然資源配置上的優(yōu)勢作用無法得到有效發(fā)揮，這也要求項目必須實現(xiàn)有效的規(guī)劃布局創(chuàng)新，發(fā)揮出產(chǎn)品功能以及形象上的差異化，才能有效體現(xiàn)出項目的風(fēng)格特點(diǎn)。

首先，項目的功能規(guī)劃布局創(chuàng)新。杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目在對項目的規(guī)劃布局進(jìn)行創(chuàng)新時，使所有的辦公塔樓均沿著外圍的城市道路進(jìn)行了設(shè)置，使交通流線與商業(yè)可以形成互不干擾，但又相互聯(lián)系的基本格局。在住宅組團(tuán)方面，按照主要物業(yè)類型進(jìn)行了分區(qū)獨(dú)立管理，并設(shè)置了混合高多層產(chǎn)品，打造了南低北高的布局模式，使高層、洋房以及商業(yè)獨(dú)立辦公區(qū)進(jìn)行分區(qū)管理，提高了規(guī)劃形態(tài)的整體感。工程項目中，通過對建筑的內(nèi)部造景，進(jìn)一步提高了高程的視距，最高視距達(dá)到了210m，形成了高層的景觀區(qū)，進(jìn)一步滿足了項目的昭示性和相對獨(dú)立性，而街角現(xiàn)代感的高層有效提高了住戶的視覺沖擊和感染力。

其次，項目的流線規(guī)劃布局創(chuàng)新。杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目在進(jìn)行規(guī)劃布局的過程中，為廣大住戶打造了針對性的主題廣場，并實現(xiàn)了住宅區(qū)的人行流線導(dǎo)入商務(wù)辦公流線，通過打造符合年輕人品味的“新青年潮玩圣地”主體商業(yè)街區(qū)，利用曲線式、中庭式以下沉式廣場等空間手法提高了整體布局空間的創(chuàng)新性。商業(yè)中心廣場完全面向住宅區(qū)，可以為住戶提供更好的商業(yè)配套范圍，促進(jìn)了住戶生活品質(zhì)感的提升。同時，項目還通過角部的商業(yè)入口將城市人流以及小區(qū)人流均導(dǎo)入環(huán)形的商業(yè)動線內(nèi)，并將其與中央休閑廣場相串聯(lián)，商業(yè)中心的一、二層以及負(fù)一、二層均以零售商鋪為主，三、四層則主打大型的餐飲服務(wù)，流線清晰無死角，形成了動態(tài)化的商業(yè)布局格式，并打造出了集中商業(yè)的產(chǎn)品差異化，有利于促進(jìn)商業(yè)區(qū)的繁榮。

最后，項目的社區(qū)入口規(guī)劃布局創(chuàng)新。通過打造酒店式的社區(qū)入口，進(jìn)一步放大了社區(qū)入口處的樓間距，通過設(shè)計酒店式的落客大堂將提高住戶的星級酒店式歸家體驗，營造出了良好的儀式感。

3 杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目的商業(yè)模式創(chuàng)新

3.1 更加重視服務(wù)質(zhì)量

大數(shù)據(jù)時代的到來，使人們的思維模式也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，而這也為房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式以及管理模式改革和優(yōu)化提出了更高的要求。受到商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的影響，開發(fā)商必須實現(xiàn)對互利網(wǎng)思維的有效利用，發(fā)揮出互利網(wǎng)技術(shù)的積極作用，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和改革帶來積極的推動作用。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，將企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分，使客戶在購買產(chǎn)品后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)平臺挖掘出更多的二次消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi)需求，通過對服務(wù)的有效延伸，為企業(yè)尋找更多的利潤增長點(diǎn)，將其作為房地產(chǎn)企業(yè)未來的主要發(fā)展方向。杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目項目在開展的過程中，通過對配套商業(yè)界面的有效配套，實現(xiàn)了對商業(yè)街道的進(jìn)一步拓展，提高了廣大住戶的多樣化街區(qū)體驗，為客戶提供了更為優(yōu)秀的服務(wù)質(zhì)量。

3.2 采用多樣營銷渠道

營銷渠道作為影響企業(yè)發(fā)展的主要因素，杭州`金地都會錢塘東區(qū)項目在進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新的過程中，充分發(fā)揮出了營銷渠道的內(nèi)在價值，采用了多樣化的營銷渠道。一方面，杭州`金地都會錢塘東區(qū)項目實現(xiàn)了對營銷中心的全面設(shè)計，住宅的營銷中心位于商業(yè)區(qū)域內(nèi)，在設(shè)計營銷中心的過程中，必須充分利用已有的資源，本項目在對營銷中心進(jìn)行設(shè)計時，采取了“水中云”的設(shè)計理念，使建筑的形態(tài)類似于水中云的倒影。營銷中心使用的均為通透的全玻幕墻，其不僅有利于實現(xiàn)內(nèi)部氛圍的有效展現(xiàn)，同時也為后期商業(yè)化的改造奠定了良好的基礎(chǔ)。

另一方面，本項目通過對電商、眾籌、O2O等多種營銷渠道的利用，掌握了更多的營銷渠道，并及時根據(jù)市場的需求情況對現(xiàn)有的價格進(jìn)行了全面的調(diào)節(jié)，提高了項目的經(jīng)濟(jì)效益。

4 結(jié)論

綜上所述，規(guī)劃布局與商業(yè)模式創(chuàng)新作為當(dāng)前社會背景下提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的主要途徑，通過本文對杭州·金地都會錢塘東區(qū)項目的規(guī)劃布局與商業(yè)模式創(chuàng)新研究，發(fā)現(xiàn)其分別針對項目的功能規(guī)劃布局和流線規(guī)劃布局進(jìn)行了創(chuàng)新，同時采取了多樣化的銷售渠道，加強(qiáng)了對服務(wù)質(zhì)量的綜合管理，為項目的順利開展產(chǎn)生了積極的影響，同時也吸引了更多的購房者關(guān)注，為其他房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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