海南房地產(chǎn)實(shí)施“雙軌制”

閔杰

“對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員要依法依規(guī)給予最嚴(yán)厲的處罰，直至清出海南市場(chǎng)。”

在海南建省辦特區(qū)30周年大會(huì)結(jié)束三天后，4月16日，海南省住建廳火速發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的通知》，措辭嚴(yán)厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房?jī)r(jià)行為”，并要求，“傳達(dá)到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。”

海南日前獲得中央政策“大禮包”，中央明確表示支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南探索建設(shè)自由貿(mào)易港。消息公布后，社會(huì)對(duì)海南樓市的關(guān)注度快速升溫。

面對(duì)可能被再次點(diǎn)燃的海南房?jī)r(jià)，4月22日，海南樓市調(diào)控再次加碼。海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，規(guī)定在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)：外地戶籍家庭購(gòu)房的最低門檻，都需要在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

這是最近一年來(lái)，海南至少第14次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

“全域限購(gòu)”時(shí)代

“現(xiàn)在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了?！?在?？谑形骱０叮硺潜P銷售人員告訴《中國(guó)新聞周刊》。

這個(gè)樓盤所在區(qū)域靠近?？谑姓?，屬于重點(diǎn)建設(shè)的城市新區(qū)。一個(gè)月前，當(dāng)《中國(guó)新聞周刊》來(lái)到售樓處時(shí)，兩居、三居可選余地還很大，均價(jià)在每平方米21000元左右。銷售人員表示：“4月以后肯定就不是這個(gè)價(jià)格了。”而現(xiàn)在，該樓盤在售房網(wǎng)站上的價(jià)格顯示，均價(jià)24000元。

在三亞，《中國(guó)新聞周刊》查閱房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，市區(qū)在售樓盤不多，每平方米均價(jià)直逼4萬(wàn)元。

重大政策利好的預(yù)期更早就開始傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，?？谛陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格環(huán)比上漲2.1%，漲幅排名第一。

海南深化改革的系列政策發(fā)布后，為避免島外資金短時(shí)間內(nèi)涌入海南抬升房?jī)r(jià)，4月22日，海南再次出臺(tái)調(diào)控“辣招”，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，宣布海南進(jìn)入“全域限購(gòu)”時(shí)代。

限購(gòu)政策層層加碼：五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。

海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此高的購(gòu)房門檻，基本封堵了外地戶籍在海南購(gòu)房的可能性。此前進(jìn)入海南樓市的炒作資金，也將受到影響，短期無(wú)法獲利退出。

如此嚴(yán)格限購(gòu)政策出臺(tái)的背景是：近年來(lái)，外地人已經(jīng)成為了海南購(gòu)房的主力。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來(lái)自河南、山東、山西、四川的購(gòu)房者。

這其中，不少屬于“候鳥式養(yǎng)老”群體，越來(lái)越多來(lái)自全國(guó)各地的人選擇在海南養(yǎng)老和度假，助推海南房地產(chǎn)行情不斷看漲。

對(duì)于這種新趨勢(shì)，海南省住建廳對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，“海南作為國(guó)際旅游島，熱情歡迎國(guó)內(nèi)外人士前來(lái)旅游度假和養(yǎng)生。”

但這并不意味著，度假和養(yǎng)生與買房直接畫上等號(hào)。海南省住建廳也表示，針對(duì)解決島外人士前來(lái)旅游度假和養(yǎng)生的居住需求方面，“將逐步引導(dǎo)通過(guò)酒店賓館、鄉(xiāng)村民宿、住房租賃等各類經(jīng)營(yíng)性住房解決，嚴(yán)格控制商品住宅的開發(fā)規(guī)?！薄?/p>

在具體的市場(chǎng)引導(dǎo)上，將會(huì)兼顧島外與島內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)，逐步實(shí)行“雙軌制”。

海南省住建廳對(duì)《中國(guó)新聞周刊》解釋，未來(lái)，島內(nèi)市場(chǎng)將通過(guò)完善住房保障和供應(yīng)體系，發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房，以及實(shí)施棚戶區(qū)改造等，多渠道解決本地居民住房問(wèn)題，使本地居民有更多獲得感、幸福感、安全感。

面對(duì)島外需求，將繼續(xù)實(shí)施“兩個(gè)暫停”政策，高品質(zhì)開發(fā)面向島外居民的商品住宅，滿足島外享受性住房需求，并繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，有效遏制各類投機(jī)投資性購(gòu)房需求。

不會(huì)重蹈覆轍

在海南30年發(fā)展歷史上，房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫破裂，曾經(jīng)給海南帶來(lái)過(guò)沉重的代價(jià)。

1991年，海南GDP增長(zhǎng)14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長(zhǎng)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)炒作拉動(dòng)虛增造成的。

一個(gè)總?cè)藬?shù)不過(guò)655.8萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，平均每300個(gè)人一家房地產(chǎn)公司，這是上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)頂峰時(shí)的情景。

1993年6月，中央治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。由于受房地產(chǎn)泡沫破滅的影響，海南經(jīng)濟(jì)跌入谷底，海南省GDP增長(zhǎng)率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國(guó)第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國(guó)倒數(shù)。

“海南房地產(chǎn)的教訓(xùn)不能忘。”2017年，國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興在一次會(huì)議上，重提這段對(duì)海南帶來(lái)沉重代價(jià)的階段。

“海南房?jī)r(jià)頂峰時(shí)達(dá)到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產(chǎn)一個(gè)晚上就變成最壞的資產(chǎn)?！背鸨Ｅd說(shuō)，海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時(shí)間，直到2005年才算基本清理完。在他看來(lái)，當(dāng)時(shí)的教訓(xùn)，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有參照價(jià)值。

投資過(guò)度熱衷于資金快進(jìn)快出的房地產(chǎn)，地方財(cái)政過(guò)度依賴土地財(cái)政，就像一個(gè)難以根治的頑疾，困擾很多地方，海南也不例外。

“減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，對(duì)海南來(lái)講，會(huì)很痛、會(huì)出血，不下大的決心確實(shí)不容易做到?！焙Ｄ鲜∈￠L(zhǎng)沈曉明在今年的全國(guó)兩會(huì)上表示，房地產(chǎn)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)很大，即便如此，海南還是要痛下決心嚴(yán)控房地產(chǎn)。

盡管島外人到海南購(gòu)房的熱情越來(lái)越高，但在海南省住建廳看來(lái)，如今海南的房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)再重蹈以前“泡沫”的覆轍，原因在于，支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因和條件都發(fā)生了根本變化。

海南省住建廳告訴《中國(guó)新聞周刊》，這種判斷基于幾個(gè)方面：

一是海南生態(tài)資源得天獨(dú)厚，生態(tài)環(huán)境不斷改善，經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，配套設(shè)施逐步完善，發(fā)展情景不斷向好，這些都將有力支撐海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

二是當(dāng)前的海南房地產(chǎn)有實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)需求作為支撐，在海南實(shí)施限購(gòu)、限貸、限轉(zhuǎn)讓等嚴(yán)控措施的情況下，仍有大量島外人士前來(lái)購(gòu)房，與上世紀(jì)90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。

三是海南省商品房預(yù)售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂后方可預(yù)售，有實(shí)實(shí)在在的建設(shè)投入，金融和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，顯然有異于上世紀(jì)90年代“炒賣樓花”的發(fā)展模式。

四是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力顯著增強(qiáng)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷提高，能有效應(yīng)對(duì)短期突發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

擺脫“房地產(chǎn)依賴”

海南省住建廳在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示，海南未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的總體調(diào)控思路是：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，以“壯士斷腕”的決心調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，減小海南省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，決不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”。

不過(guò)，和不少地方的通病一樣，海南的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，依然沒(méi)有擺脫對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴。

“海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)狀還未實(shí)現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變，短期依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)象依然存在?！焙Ｄ鲜∽〗◤d告訴《中國(guó)新聞周刊》，要擺正房地產(chǎn)在海南產(chǎn)業(yè)中的位置，從根本上需要大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快培育能替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)，降低房地產(chǎn)業(yè)在GDP增長(zhǎng)、地方財(cái)政收入中的比重。

控制和降低房地產(chǎn)在GDP中的比重后，如何彌補(bǔ)嚴(yán)控房地產(chǎn)給海南經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的缺口？海南省省長(zhǎng)沈曉明認(rèn)為，海南經(jīng)濟(jì)的出路在于“兩條腿”走路：一方面，今后海南要大力發(fā)展旅游業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè);另一方面，要大力提高消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重，利用好國(guó)際旅游島的離島免稅政策。

“房地產(chǎn)過(guò)度依賴”，還會(huì)帶來(lái)更嚴(yán)重的問(wèn)題。近年來(lái)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入海南投資建設(shè)，許多房企在海南掀起“圈地運(yùn)動(dòng)”，手握大量土地。在可利用土地越來(lái)越少的情況下，海南甚至出現(xiàn)“向海要地”、填海造陸的新問(wèn)題。

生態(tài)保護(hù)和房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾也越來(lái)越突出。2017年底，中央環(huán)保督查組在向海南省反饋督查意見(jiàn)時(shí)指出：“財(cái)政過(guò)分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)?！?/p>

海南省住建廳對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)環(huán)境破壞加劇的勢(shì)頭，應(yīng)該多管齊下：“把生態(tài)環(huán)境保護(hù)同時(shí)立為負(fù)面扣分和一票否決事項(xiàng)，督促市縣加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生態(tài)保護(hù)力度，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴，有效制止各類破壞生態(tài)環(huán)境發(fā)展房地產(chǎn)的行為。”

此外，還要實(shí)行更嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地管理和項(xiàng)目開發(fā)管理，“永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)的商品住宅只能在本省內(nèi)銷售?！?/p>

中央支持海南新一輪改革開放系列政策的發(fā)布，遏制了短期炒房勢(shì)頭，也關(guān)系到海南新一輪改革能否順利起步。

4月18日，國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人嚴(yán)鵬程在宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，談及近期公布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見(jiàn)》時(shí)指出，海南要認(rèn)真做好重大風(fēng)險(xiǎn)防范工作，“國(guó)家發(fā)改委將密切跟蹤上述指導(dǎo)意見(jiàn)實(shí)施中可能遇到的問(wèn)題，及時(shí)妥善應(yīng)對(duì)，堅(jiān)決防范炒房炒地產(chǎn)等投機(jī)行為?！?/p>