唐俊 王昱琛

【摘 要】內(nèi)部風(fēng)險控制是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保障，運(yùn)用魚刺圖分析法對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行識別與分析，提出其內(nèi)部風(fēng)險控制的基本框架、流程和方法，并針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制存在的問題提出政策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部風(fēng)險控制方法提供依據(jù)，也為企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部管理及提升盈利點(diǎn)提供重要支撐。

【Abstract】Internal risk control is an important guarantee for the development of real estate industry.In this paper， the risk of real estate enterprises is identified and analyzed by fishbone diagram analysis， and the basic framework， process and method of internal risk control are put forward， and the policy suggestions are put forward to the problems in the real estate enterprise， which provides the basis for the real estate enterprises to improve the internal risk control method and important support for the enterprise to optimize the internal management and improve the profit point.

【關(guān)鍵詞】HX房產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險控制；管理流程；魚刺圖

【Keywords】 HX real estate enterprise； risk control； management process； fishbone diagram

【中圖分類號】F275 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）04-0009-02

1 內(nèi)部風(fēng)險控制的含義

風(fēng)險管理旨在識別影響主體的潛在風(fēng)險以使其在該主體的風(fēng)險容量之內(nèi)，并為主體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供合理保證。房地產(chǎn)風(fēng)險控制就是對房地產(chǎn)經(jīng)營中的各種風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避和掌控從而達(dá)到損失最小、利益最大之目的。[1]內(nèi)部風(fēng)險控制是企業(yè)為提高經(jīng)營效率、保護(hù)資產(chǎn)、提高企業(yè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性而采取的方法和措施，包括以下幾個方面：

1.1 戰(zhàn)略風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險主要是指戰(zhàn)略決策所帶來的風(fēng)險，與企業(yè)自身的投資決策、企業(yè)對于政策的了解以及企業(yè)對于政策的適應(yīng)性等因素關(guān)系密切。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有投資額大，投資周期長、受宏觀調(diào)控政策影響大等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢結(jié)合企業(yè)自身情況下制定準(zhǔn)確的戰(zhàn)略決策。

1.2 項(xiàng)目管理風(fēng)險

項(xiàng)目管理風(fēng)險主要包括兩個方面：項(xiàng)目管理與執(zhí)行風(fēng)險和人力資源風(fēng)險。項(xiàng)目管理制度不完善，項(xiàng)目管理人員執(zhí)行不到位以及項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、資金、合同履行等脫離管控都會給項(xiàng)目帶來風(fēng)險；同時由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、周期時間長、風(fēng)險大等特點(diǎn)，因此具有決策性、技術(shù)性、專業(yè)性等的有關(guān)知識人才對企業(yè)起著不可代替的作用，所以這些人員在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識等方面的不確定性會給企業(yè)帶來一定程度上的風(fēng)險。

1.3 財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險具有以下特點(diǎn)：開發(fā)及建設(shè)期時間長，資金的周轉(zhuǎn)時間較長，資金回籠速度較慢造成的現(xiàn)金流斷裂、成本增加以及墊資造成的現(xiàn)金流緊缺易造成企業(yè)內(nèi)部資金上的風(fēng)險；現(xiàn)金流量在每個階段分布不均衡、不規(guī)律且資金的流向較為復(fù)雜，對開發(fā)商以及業(yè)主的應(yīng)收賬款無法及時回收以及對分包商的預(yù)付賬款管理不到位造成財務(wù)信息缺乏真實(shí)性、可靠性都會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。

2 內(nèi)部風(fēng)險控制的基本框架和基本方法

2.1 基本框架

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理框架有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員處理企業(yè)不確定性的能力，從而來提高企業(yè)創(chuàng)造財富價值能力的框架。在我國房地產(chǎn)內(nèi)部風(fēng)險控制基本要素主要包括：內(nèi)部環(huán)境、設(shè)定目標(biāo)并識別事項(xiàng)、評估風(fēng)險、應(yīng)對風(fēng)險及控制活動、信息與溝通、監(jiān)督與改正缺陷等。[2]

2.2 基本方法

2.2.1 風(fēng)險識別

風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的第一步，是對企業(yè)面臨的以及潛在的風(fēng)險加以判斷、歸類和鑒定風(fēng)險性質(zhì)的過程。本文運(yùn)用魚刺圖法進(jìn)行風(fēng)險分析。

魚刺圖又稱因果圖，分為問題整理型、原因型和對策型三種，是一種發(fā)現(xiàn)問題“根本原因”并能透過現(xiàn)象看本質(zhì)的分析方法，其原理是關(guān)聯(lián)分析導(dǎo)致系統(tǒng)發(fā)生事故的原因與結(jié)果，在系統(tǒng)中則是通過展示文字和線段的因果關(guān)系來描述危險因素與事故后果的邏輯關(guān)系。采用魚刺圖法對企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險進(jìn)行分析能夠?qū)⑹鹿试蚝啙嵒?，條理化，使房地產(chǎn)風(fēng)險評價人員能夠準(zhǔn)確找出導(dǎo)致事故發(fā)生的根本原因。

魚刺圖分析法由因和果兩方面因素組成，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略和所處市場環(huán)境的特點(diǎn)，考察實(shí)際情況并查詢相關(guān)資料，通過對人員、財務(wù)、法律和管理風(fēng)險等主要因素進(jìn)行分析，深入研究，用魚刺圖建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險評價體系。其主要優(yōu)點(diǎn)有：①能清楚直觀的展示房地產(chǎn)企業(yè)中存在的各種問題，并能夠細(xì)化分析企業(yè)面臨的主要問題。②無需建立煩瑣的數(shù)學(xué)求解模型，更不必進(jìn)行復(fù)雜的數(shù)據(jù)分析，對于企業(yè)管理人員來說便于掌握和推廣，極具實(shí)用性。③具有很強(qiáng)的針對性，能夠直接集中于問題的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，而不是問題的過去或不同人員的片面觀點(diǎn)，從而有效地提高管理人員分析并解決問題的能力，同時大大提高了企業(yè)的管理效率。

2.2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程控制

依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，管理責(zé)任重大對整個項(xiàng)目影響也很大，因此要盡可能的減少管理上的失誤，加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的管理意識。主要強(qiáng)調(diào)兩個方面的管理：一是質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致的風(fēng)險；二是進(jìn)度管理方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致的風(fēng)險。

3 HX企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的主要問題

3.1 內(nèi)部控制環(huán)境缺失

房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不完善、不全面，制度不能夠覆蓋企業(yè)的各個部門；企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置繁雜、職能交叉重疊，職責(zé)定位分工不明確，難以實(shí)現(xiàn)組織精細(xì)化管控；房地產(chǎn)企業(yè)總體缺少內(nèi)部監(jiān)督部門及會計控制部門，即使有也缺乏獨(dú)立性。

3.2 內(nèi)部控制滯后

首先，內(nèi)部控制缺乏執(zhí)行力。很多企業(yè)認(rèn)為有了制度就等于有了保障等于有了控制，而實(shí)際上內(nèi)部控制更注重的是執(zhí)行結(jié)果，它是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而必須付出的行動。其次，很多企業(yè)目前對內(nèi)部控制的含義理解比較片面。多數(shù)企業(yè)都往往把更多的注意力集中到流程層面控制活動的內(nèi)部控制，而對信息交流與溝通、內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估等要素的關(guān)注度不夠。

4 HX企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制

4.1 建立內(nèi)部控制制度

①完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機(jī)制。完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、企業(yè)的文化理念，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實(shí)施等。只有建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境才能確保內(nèi)部風(fēng)險控制制度的落實(shí)。②建立內(nèi)部會計與監(jiān)督機(jī)制。企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要真實(shí)記錄在財務(wù)會計系統(tǒng)中并為了便于管理要對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸?。此外，對發(fā)生重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要進(jìn)行詳細(xì)的描述，在衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價值時要準(zhǔn)確無誤的記錄貨幣價值，在編輯財務(wù)報告時要合理地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，區(qū)分審計等職能。建立并完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督部門并給予監(jiān)督部門相應(yīng)的權(quán)利。[3]

4.2 強(qiáng)化內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)

①改善房地產(chǎn)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的基礎(chǔ)是優(yōu)化、健全企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，并且要完善企業(yè)內(nèi)部會計控制制度和決策機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部審計等監(jiān)督部門的獨(dú)立性并賦予相應(yīng)的權(quán)利行使監(jiān)督權(quán)，強(qiáng)化責(zé)任追究制度。②企業(yè)應(yīng)增加有效的內(nèi)部控制活動。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己公司的實(shí)際情況并依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)制定本公司的相應(yīng)的會計制度。主要包括的內(nèi)部控制活動有：一是要明確各個經(jīng)營任務(wù)的流程；二是要安排好各部門的職責(zé)；三是要對企業(yè)的資產(chǎn)加以使用和記錄；四是要加強(qiáng)考核企業(yè)員工的績效情況；五是對企業(yè)會計信息及憑證要加強(qiáng)保護(hù)、愛惜；六是財務(wù)清查要加強(qiáng)清查；七是要嚴(yán)格規(guī)定會計系統(tǒng)中財務(wù)人員的操作權(quán)限。③房地產(chǎn)企業(yè)必要建立和完善良好的內(nèi)部控制環(huán)境。內(nèi)部控制環(huán)境是實(shí)施內(nèi)部風(fēng)險控制的內(nèi)在基礎(chǔ)，內(nèi)部控制環(huán)境的好壞會直接影響內(nèi)部風(fēng)險控制的效果。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要以國家大局利益為前提，以消費(fèi)者至上為服務(wù)宗旨，最后實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

4.3 建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制信息系統(tǒng)

任何企業(yè)的經(jīng)營管理都離不開內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制特別是房地產(chǎn)這種高風(fēng)險性行業(yè)，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制主要依靠信息之間的溝通聯(lián)系，因此企業(yè)需要建立一個完整的溝通程序，以便從該程序中獲取信息并及時傳遞。

5 結(jié)語

針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的激烈競爭等現(xiàn)狀和存在的問題，運(yùn)用魚刺圖分析法對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制進(jìn)行識別和分析，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險模型并對其進(jìn)行定性分析，確定了內(nèi)部風(fēng)險控制的流程和框架、風(fēng)險控制操作過程及風(fēng)險控制配套政策和措施；同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制出現(xiàn)的問題，提出了完善風(fēng)險控制機(jī)制，建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)等，對增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的有效性具有指導(dǎo)意義。

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