梁方勤

摘要：商品房預(yù)售因其標(biāo)的物尚不存在時就開始銷售，因此會比商品房現(xiàn)售價格低，所以已經(jīng)廣為購房者熟知，但在商品房預(yù)售過程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。通過對商品房預(yù)售中存在的問題提出對商品房預(yù)售合同登記備案目的及意義的見解。

關(guān)鍵詞：預(yù)售合同；登記備案；法律規(guī)定；目的分析

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）04-0052-55 收稿日期：2018-02-05

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為，簽約時標(biāo)的物尚不存在。商品房預(yù)售合同作為一種遠(yuǎn)期交貨合同，它在合同中的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)人并沒有取得房屋的所有權(quán)，只是取得了所有權(quán)的期待權(quán)利。由于履行時限較長，加之合同義務(wù)履行的遠(yuǎn)期性以及房屋在物理形態(tài)上的不確定性，使得商品房預(yù)售合同登記備案制度顯得尤為重要。為了有效避免諸多不必要的糾紛，維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全性，保護(hù)購房者的合法權(quán)益，必須完善商品房預(yù)售合同登記備案制度，充分維護(hù)商品房銷售市場的秩序。

1商品房預(yù)售中購房者存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1購買了不符合銷售條件的房屋

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對外銷售商品房時，應(yīng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，并在售樓廣告和說明書中載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號，未取得預(yù)售許可證的不能對外預(yù)售。一些開發(fā)企業(yè)為了籌集更多的資金，在未取得預(yù)售資格的前提下把未建好的商品房預(yù)售給購房者。未取得預(yù)售資格一般是因?yàn)樵擁?xiàng)目存在用地、建設(shè)手續(xù)不全、建設(shè)資金未達(dá)到一定的比例、違法違規(guī)建設(shè)或者有其他權(quán)利糾紛等，購房者因不熟悉相關(guān)的法律法規(guī)而購買了這些不符合銷售條件的房屋導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

1.2購買了有糾紛的房屋

商品房預(yù)售又稱期房買賣或“炒樓花”，因在較長的履行期限內(nèi)購房者只是取得了所購房屋的期待權(quán)，并沒有取得房屋的所有權(quán)，購房人購房時沒有督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該房屋進(jìn)行備案，購房后也沒有對該房屋是否備案進(jìn)行核實(shí)，若開發(fā)商此時將預(yù)售房再次賣給他人或?qū)⒁杨A(yù)售的房屋再行抵押（如在建工程抵押），或因糾紛已預(yù)售的房屋因未公示而被法院查封（預(yù)查封），第三人購買了上述房屋，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

1.3購買了已銷售的房屋

第三人購買了他人已經(jīng)購買但因種種原因沒能及時進(jìn)行備案公示確權(quán)的房屋，而第三人購房前也沒有或不知道去核查該房屋的權(quán)利（是否可以出售），聽信導(dǎo)購人員的花言巧語，盲目購買了他人已經(jīng)購買的房屋從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2商品房預(yù)售合同登記備案法律規(guī)定

建設(shè)部1994年頒布、2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條對商品房預(yù)售許可作了規(guī)定，即商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。因此，商品房預(yù)售合同備案是政府主管部門對市行政區(qū)域范圍內(nèi)的在建并在預(yù)售的商品房實(shí)施合同備案管理。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。第13條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第39條的規(guī)定處罰?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售合同登記備案作了規(guī)定，同時也對預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、登記時間、辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)、處罰辦法等都做了規(guī)定。

1995年施行、2007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款也確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度，即商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。通過上述規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門可以有效地監(jiān)管房地產(chǎn)交易狀況，并根據(jù)出現(xiàn)的情況采取監(jiān)管措施，有助于行政機(jī)構(gòu)向社會進(jìn)行公示已售商品房的情況，從而維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬變動的穩(wěn)定，有效避免房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛的發(fā)生。

3商品房預(yù)售合同登記備案的目的及意義

3.1商品房預(yù)售合同登記備案可以對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行有效地制約作用

可以督促開發(fā)企業(yè)按照法律規(guī)定的時限辦理預(yù)售登記備案，對預(yù)售方的任意處分已購商品房的行為進(jìn)行有效地控制，杜絕一房多賣和其他權(quán)屬糾紛的發(fā)生；同時也可以督促開發(fā)企業(yè)加快建房速度，按合同約定的時限交付房屋。

3.2商品房預(yù)售合同登記備案可以起到公示作用

購房者與預(yù)售人簽訂預(yù)售合同后，應(yīng)督促預(yù)售人將其姓名、購房地址、房屋面積、購房款、簽訂日期等合同內(nèi)容錄入商品房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)，并及時點(diǎn)擊“備案”按鍵完成備案（如果未點(diǎn)擊“備案”按鍵，系統(tǒng)也會在合同簽訂后30日內(nèi)自動備案，在此期間該套房屋將會被鎖定，無法再次與他人簽訂合同），完成登記備案后購房者可到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進(jìn)行備案查詢。這一公示作用可有效抑制一房多賣情形的發(fā)生。當(dāng)購房者與開發(fā)企業(yè)因合同真實(shí)性產(chǎn)生糾紛時，可以就登記機(jī)關(guān)備案的合同文本作為依據(jù)，有效起到登記備案的鑒證作用；開發(fā)企業(yè)與第三方之間因債權(quán)債務(wù)發(fā)生糾紛時（如查封、抵押等），備案制度就可以有效保護(hù)購房者的合法權(quán)利。因此，商品房預(yù)售合同登記備案使買賣雙方交易的合法性和唯一性得到了有效地保障。

3.3商品房預(yù)售合同登記備案體現(xiàn)房地產(chǎn)登記部門的審核職能

商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)（如審核預(yù)售許可內(nèi)容、預(yù)售房的限制情況、排除重復(fù)登記的狀況等），開發(fā)企業(yè)滿足預(yù)售條件時必須履行報(bào)備義務(wù)接受審查的一項(xiàng)行政管理行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條第2款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條、第10條、第13條、第15條，對開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為和登記備案的時限做了規(guī)定，并明確規(guī)定實(shí)行登記備案是開發(fā)企業(yè)必須履行的義務(wù)，如果沒有履行這些義務(wù)違反法律法規(guī)的規(guī)定將要受到相應(yīng)的處罰和罰款。

3.4商品房預(yù)售合同登記備案為購房者辦理預(yù)售商品房抵押登記提供了證明

當(dāng)購房者購買預(yù)售商品房后需要銀行按揭時，購房者與銀行之間就產(chǎn)生了借貸關(guān)系，購房者辦理預(yù)售商品房抵押登記須提供購房合同、購房人身份證復(fù)印件及房產(chǎn)管理部門出具的合同備案告知單，該告知單證明了購房人購房的事實(shí)，貸款人也可到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)該借款人的備案情況，如屬實(shí)則給購房者繼續(xù)辦理按揭手續(xù)。

4結(jié)語

商品房預(yù)售合同登記備案自法律規(guī)定開始，合同備案便具備了公示的作用，減少了購房者因信息不對稱而導(dǎo)致其在交易中的弱勢地位，商品房預(yù)售合同登記備案建立了公平有序的商品房市場環(huán)境，也完善了行政機(jī)構(gòu)對預(yù)售商品房的監(jiān)管。商品房預(yù)售合同登記備案從原有的易出錯、有漏洞的紙質(zhì)手工合同備案發(fā)展到現(xiàn)在的網(wǎng)上自動登記備案，該網(wǎng)上備案系統(tǒng)將簽訂合同已備案的購房人姓名在相應(yīng)樓盤表上的房號中顯示出來，點(diǎn)擊該房號時就會顯示已備案的顏色圖標(biāo)和文字，而未備案的房號則在該樓盤表上顯示為空白。因此，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案進(jìn)一步規(guī)范了開發(fā)企業(yè)的銷售行為，維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，大大提高商品房交易信息的透明度，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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