趙奉軍

自2015年以來，中國住房租賃市場逐漸升溫。從中央到地方相繼出臺了鼓勵租購并舉的政策措施。2017年7月18日，住建部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。從最先出臺方案的廣州和最后出臺的深圳，時間不到兩個月。響應(yīng)之快，實屬罕見。

看完這些方案，平心而論，地方政府出臺的各種支持措施包括供給、金融、財稅和法律支持等如果都能落實，那肯定能促進中國住房租賃市場的發(fā)展。但這些方案中，筆者發(fā)現(xiàn)或多或少存在些不如人意之處。其中，最嚴重的就是基本上不談及如何增加公共產(chǎn)品供給以滿足租賃人口的需要。有人可能認為這個指責(zé)是欲加之罪，并認為現(xiàn)在各個城市方案之中的增加公共租賃房供應(yīng)、以及集體建設(shè)用地興建租賃住房、各種稅收優(yōu)惠和專業(yè)化住房租賃企業(yè)的金融支持和獎勵基金應(yīng)該都屬于廣義的增加公共產(chǎn)品和服務(wù)，怎么能說沒有增加公共產(chǎn)品呢？其實，這些措施基本上都停留在就住房談住房，而沒有意識到我們居住的任何空間實際上是與空間之外各種的公共資源（教育、醫(yī)療和各種基礎(chǔ)設(shè)施等）和社會資源（人力資本、社會資本、工作機會和其他機會等）互補的。沒有這些公共資源和社會資源的加持，居住空間的社會經(jīng)濟意義將大打折扣。如果住房之外的公共資源短缺，增加各種租賃房可能導(dǎo)致資源錯配并形成更緊張的社會關(guān)系。

中國市場經(jīng)濟的一個特色就是行政主導(dǎo)，即城市的行政序列或等級在資源配置中舉足輕重。越是大城市或省會城市，越是得到更多的資源。再加上大城市本來就有的聚集經(jīng)濟效應(yīng)，無疑會吸引勞動力向這些大城市流動。無論你如何控制或規(guī)劃大城市的規(guī)模，人們對美好生活的向往是無法阻擋的。

大量的人口流入使得一些城市人口規(guī)模急劇增加，城市政府可以將這些流入人口當(dāng)做“新市民”，無差別的給與市民權(quán)利，真正實現(xiàn)“城市的空氣讓人自由”，這意味著城市政府需要迅速增加基礎(chǔ)教育、醫(yī)療等公共產(chǎn)品供給，也意味著城市政府在財政支出結(jié)構(gòu)方面要增加各種社會性支出，而增加社會性支出的代價是經(jīng)濟增長速度放慢。如果沒有來自上層的壓力，處于橫向競爭中的城市政府幾乎會不約而同的選擇不給與市民權(quán)利。有興趣的讀者可以查看我國財政支出中社會性支出與OECD國家的比較，就可發(fā)現(xiàn)其中的端倪。當(dāng)然，一些人可以說我們與OECD國家在經(jīng)濟發(fā)展程度上有著巨大差別，那些國家是發(fā)達國家，我們畢竟是發(fā)展中國家，不顧一切發(fā)展是硬道理。在增長和民生的權(quán)衡中，增長有更大的權(quán)重。但是這些大城市的人均GDP，早就超過很多發(fā)達國家了。所以10年前我們還可以用發(fā)展是硬道理，蛋糕做大后再來談市民待遇，但對于一個整體已經(jīng)進入上中等收入的國家和普遍進入上等收入的一些大城市，繼續(xù)哭窮是沒有多少道理的。

由于多年來在民生和社會性支出的欠賬，一些大城市針對常住人口的公共產(chǎn)品的數(shù)量短缺非常嚴重。我們知道，在商品短缺又不能漲價的時候，票證、排隊和抓鬮就成了產(chǎn)品分配的三種常用機制。而住房就成了一種特殊的票證，有房就能在公立小學(xué)招生和各種積分落戶中排在最前面。這是歧視租房人口嗎？是的，毫無疑問。但給定公共產(chǎn)品短缺的局面，即使是神仙也無計可施。所以，這里面存在一個惡性循壞，即越是公共產(chǎn)品短缺，越是要買房以便在公共產(chǎn)品的分配中排在前面。哥倫比亞大學(xué)的魏尚進教授過去幾年有一個高論，即“性別失衡、競爭性儲蓄和高房價”。魏教授認為，由于中國性別失衡嚴重，在婚戀市場上男方為了獲得競爭優(yōu)勢，大都選擇了買房，這會推高房價。這種為了獲得競爭優(yōu)勢而買房推高房價的看法我非常同意，但我認為大城市的性別失衡與中國整體的性別失衡其實是截然相反的，所以未必是婚戀市場的競爭。公共產(chǎn)品的供給不足同樣會導(dǎo)致政府對一些群體給與歧視性的政策，人們?yōu)榱吮苊馄缫晻偁幮詢π顝亩聘叻績r。高房價一方面導(dǎo)致不少人被迫進入租賃市場，另一方面導(dǎo)致專業(yè)化的長租公寓難以盈利。而轉(zhuǎn)向個體出租又自然帶出了另一個問題，即分散化的租賃契約導(dǎo)致租期短承租人權(quán)益難以得到保證。

所以，廣州在2017年其最早公布的方案中首次提出“租售同權(quán)”，首先得承認這是個巨大的觀念進步。在“應(yīng)然世界”里，權(quán)利應(yīng)該無差別的賦予給每個個體，但在“實然世界”里，權(quán)利的產(chǎn)生和實現(xiàn)必須以一定的社會經(jīng)濟條件為基礎(chǔ)。沒有物質(zhì)基礎(chǔ)，“租售同權(quán)”也就成了空談。因此，在談租售同權(quán)中，我們談?wù)摰闹攸c可能應(yīng)該轉(zhuǎn)向如何增加城市公共產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量上來。

一旦我們認識到租售同權(quán)或租賃市場建設(shè)的重中之重是增加住房之外的公共產(chǎn)品供給，那么城市政府的支出結(jié)構(gòu)就應(yīng)該從過去的“以經(jīng)濟建設(shè)為中心”轉(zhuǎn)向“以常住人口的民生為中心”。而只有公共產(chǎn)品供給的增加包含各種基礎(chǔ)設(shè)施，才能使得城市更宜居。在這一點上，有必要破除那種城市規(guī)模既定論。即認為城市規(guī)模不能超出某個人口數(shù)量。在這種觀念支配下同時公共產(chǎn)品供給或治理能力又沒有跟上，那就會讓城市的管理者包括內(nèi)部人覺得城市太擠了。降低城市規(guī)模的直接武器就是趕人。而那些外部人又沒有任何談判勢力往往淪為被驅(qū)趕的對象。中國城鎮(zhèn)化的一個痛苦的現(xiàn)實就是，勞動力向特大城市或中心城市流動與決策者期望的流向完全不符，決策者對擁擠效應(yīng)過于擔(dān)心，一再不肯接受特大城市（現(xiàn)已改為超大城市）仍有繼續(xù)擴張的空間。其實，如果接受城市規(guī)模是可變的，是隨著治理水平、公共產(chǎn)品供給數(shù)量和技術(shù)條件的變化而變化的，那么留給管理者的就只剩下一個選擇，那就是增加公共產(chǎn)品的數(shù)量以適應(yīng)城市規(guī)模的擴大。

既然要增加公共產(chǎn)品的供給，那無疑需要調(diào)整城市的財政支出結(jié)構(gòu)。支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整并不是一件皆大歡喜的事情，觸動利益比觸動靈魂還要困難。但我對此非常樂觀。原因有兩個。一是中國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，已不可能重返高增長，這意味著在增長和民生的權(quán)衡中，由于支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整導(dǎo)致的增長減速或代價不像以前那么高了。城市政府因而有了調(diào)整支出結(jié)構(gòu)的空間。二是中國勞動力的數(shù)量從2014年就開始減少。展望未來，即使徹底放開生育，中國勞動力數(shù)量仍然會繼續(xù)減少。這對勞動者的權(quán)利來說實在是一個太好不過的消息。對于那些仍然處于橫向競爭中的城市政府來說，形勢比人強，如果不改變支出結(jié)構(gòu)，不增加某些公共產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量，勞動者即使不能用手投票但會用腳投票。今日在全國風(fēng)行的積分落戶、積分入學(xué)這些本質(zhì)上歧視流動人口的制度遲早會被拋棄，到那時租售同權(quán)就成了一件再自然不過的事情。