賀萍

【摘 要】本文筆者分別從住宅商品房供給、需求以及同時(shí)影響供給和需求的雙邊因素等多方面分析了影響臺(tái)州地區(qū)住宅商品房?jī)r(jià)格上漲的因素，并給出相關(guān)政策建議。

【關(guān)鍵詞】住宅商品房；價(jià)格變化；影響因素

住宅商品房是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的一種形式，同時(shí)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)。住宅商品房不但是人們生活中的必需品，住宅商品房的價(jià)格和人們的生產(chǎn)和生活密切相關(guān)，同時(shí)還關(guān)系到一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，更和國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)以及金融穩(wěn)定有著緊密的聯(lián)系。對(duì)影響住宅商品房?jī)r(jià)格的各種因素進(jìn)行分析，不但能夠?yàn)橄M(fèi)者提供信息支持，而且還能夠?yàn)檎M(jìn)行宏觀調(diào)控提供重要的理論依據(jù)。

一、影響住宅商品房供給的主要因素

1.土地供給

在臺(tái)州，土地的供應(yīng)量是對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格影響最大的因素之一。對(duì)于這種情況，政府對(duì)土地的供給進(jìn)行了一定的限制，由政府進(jìn)行調(diào)控。而住宅商品房因?yàn)榕c土地聯(lián)系密切，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲，土地價(jià)格是決定房?jī)r(jià)的主要因素。從一定程度上說(shuō)分析房?jī)r(jià)上漲的影響因素就等于在分析地價(jià)上漲的原因。目前影響地價(jià)因素有以下幾點(diǎn)：（1）土地拍賣制度的興起導(dǎo)致地價(jià)不斷被推高，目前常用的的土地拍賣制度雖然能夠在一定程度上避免腐敗以及不正當(dāng)交易，但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致地價(jià)越拍越高，因?yàn)榕馁u制的原則是價(jià)高者得。（2）土地供不應(yīng)求；因?yàn)橥恋毓┬∮谛璧脑?，?dǎo)致地價(jià)不斷上漲，房?jī)r(jià)自然也就越來(lái)越高。（3）舊城拍賣用地成本高；城市拆遷成本大也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的升高。

2.建筑材料

影響住宅商品房?jī)r(jià)格的另一大因素是原材料的價(jià)格。一旦原料價(jià)格上升，房地產(chǎn)商就會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在臺(tái)州住宅商品房?jī)r(jià)格的35%左右是建造成本，因此原材料的價(jià)格變化起到很大的關(guān)聯(lián)作用，原材料的價(jià)格上漲會(huì)引起住宅商品房?jī)r(jià)格的上漲。

3.人工費(fèi)用

住宅商品房從生產(chǎn)到銷售到售后管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，都需要支付大量的人工成本費(fèi)。在策劃項(xiàng)目過(guò)程中，同樣要投入大量的人力、物力、財(cái)力，來(lái)對(duì)建筑地點(diǎn)進(jìn)行考察；而建造樓盤，這個(gè)階段是人工成本支出的重要階段；在售樓過(guò)程中同樣也需要投入大量的銷售人員?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)過(guò)程都離不開(kāi)人力資源的支持，需要支付很多的人工費(fèi)用，因此人工費(fèi)用會(huì)對(duì)住宅商品房的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。而最近幾年，隨著平均工資的不斷上升，這就意味著建筑成本也會(huì)不斷的上升。

二、影響住宅商品房需求的主要因素

1.居民可支配收入

居民的可支配收入會(huì)對(duì)住宅商品房的價(jià)格造成很大的影響，由于它直接關(guān)系到居民的購(gòu)買力以及購(gòu)買的意愿，只有當(dāng)居民有大量空閑資金的情況下，才會(huì)有買房的動(dòng)力。如果居民的可支配收入提高，其居住需求也會(huì)增大，這在一定程度上增加住宅商品房的價(jià)格。此外，如果居民的可支配收入增多，就會(huì)增加買房的意愿，以此來(lái)提升自己的生活水平。

2.區(qū)域位置和產(chǎn)業(yè)分布

區(qū)域指的是某一特定位置的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)等條件的結(jié)合體，區(qū)域性也是影響住宅商品房的價(jià)格的主要因素之一。首先是位置因素，樓盤所處的位置是影響它價(jià)格的首要因素，不同的地理位置能夠帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)效益。其次是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)分布也會(huì)對(duì)住宅商品房的價(jià)格產(chǎn)生很大影響。這是因?yàn)椴煌漠a(chǎn)業(yè)分布會(huì)影響到供求關(guān)系的變化，進(jìn)而影響到住宅商品房的價(jià)格。例如在臺(tái)州某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，由于這里的工作人群大多是藍(lán)領(lǐng)，很多還是外來(lái)務(wù)工人員，這些員工的可支配收入達(dá)不到購(gòu)房的要求。同時(shí)，這些人沒(méi)有在當(dāng)?shù)匕布业囊庠?，所以這里的房?jī)r(jià)就相對(duì)較低，這種現(xiàn)象不但與所處地理位置有關(guān)，也和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)分布有關(guān)系。

3.城鎮(zhèn)人口數(shù)量

一個(gè)地區(qū)所能容納的人口總量會(huì)直接影響到它的房屋需求量，因?yàn)槿绻粋€(gè)地區(qū)的常住人口增多，那么人們對(duì)房屋的需求也會(huì)隨之增多，因?yàn)槿藗兊纳骐x不開(kāi)住房。換個(gè)角度來(lái)講，人口的增加也會(huì)促進(jìn)很多行業(yè)的發(fā)展，例如服務(wù)業(yè)以及工業(yè)等，這樣又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。但是如果人口的數(shù)量突破某個(gè)界線，那么就會(huì)對(duì)城市的公共設(shè)施以及城市環(huán)境造成負(fù)擔(dān)，這時(shí)可以刺激政府增加對(duì)公共設(shè)施的投入，加大對(duì)城市配套設(shè)施的建設(shè)，讓城市變得更具有吸引力，吸引更多的外來(lái)人口進(jìn)入該城市，但是這樣就會(huì)導(dǎo)致城市超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致城市環(huán)境惡化，居民的購(gòu)買需求降低，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

三、影響住宅商品房供求的雙邊因素分析

1.宏觀經(jīng)濟(jì)因素

一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐淖≌唐贩績(jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。近幾年，臺(tái)州緊緊圍繞“躋身全省經(jīng)濟(jì)總量第二方陣”總目標(biāo)，積極主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，堅(jiān)定不移推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，統(tǒng)籌抓好穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)等各項(xiàng)政策措施，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級(jí)取得新進(jìn)展，居民的收入水平逐漸提高，導(dǎo)致對(duì)住宅商品房的需求發(fā)生改變，最終影響到房地產(chǎn)價(jià)格。

2.利率水平

利率水平不但對(duì)房地產(chǎn)商的融資成本造成影響，同時(shí)影響到購(gòu)房者的融資成本。房地產(chǎn)商的投資資金以銀行貸款為主，在利率上升的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就需要付出更多的貸款成本，這會(huì)導(dǎo)致住宅商品房的成本增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了保持利潤(rùn)只能再次提高房?jī)r(jià)；而在臺(tái)州，購(gòu)房者的資金也以銀行貸款為主，居民想貸款買房，就要付更多的貸款，這會(huì)導(dǎo)致人們的購(gòu)房欲望降低，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房需求下降、抑制房?jī)r(jià)。利率水平能夠?qū)ψ≌唐贩康膬r(jià)格產(chǎn)生比較明顯的影響，所以中國(guó)人民銀行通常都會(huì)通過(guò)調(diào)控利率來(lái)達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。

3.稅收

稅收也是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，而且由于稅收的品種比較繁多，能夠從很多方面對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，因此政府經(jīng)常將稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的工具。稅收有： 土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅以及土地使用稅等，一旦這些稅收的稅率提高，房地產(chǎn)的建設(shè)成本也會(huì)增多，住宅商品房的價(jià)格也會(huì)隨之增高。除此之外，關(guān)于住宅商品房的增值稅征收是流轉(zhuǎn)稅的一種，這種方式主要是為了限制炒作，從個(gè)人收入方面來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行限制，一旦提高個(gè)人所得稅稅率，降低人們的可支配收入以及實(shí)際購(gòu)買力，這樣就營(yíng)造出一種供大于求的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)降低住宅商品房的價(jià)格。

四、結(jié)論及政策建議

本文主要從住宅商品房的供給及需求方面對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的影響因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析。結(jié)果表明，影響住宅商品房供給的因素主要有土地供給、建筑材料的價(jià)格及人工費(fèi)用； 影響住宅商品房需求的因素主要有居民的可支配收入、所處的地理位置、周邊的產(chǎn)業(yè)配置及城鎮(zhèn)的人口數(shù)量；同時(shí)能夠影響到供給和需求的兩邊因素主要是利率、稅收及宏觀經(jīng)濟(jì)水平。

由于住宅商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)不是由單一因素引起的，所以需要綜合分析。根據(jù)本文的研究結(jié)果，對(duì)調(diào)控住宅商品房?jī)r(jià)格方面給出了以下幾點(diǎn)建議：

首先是加強(qiáng)宏觀調(diào)控及政府監(jiān)管。宏觀調(diào)控的內(nèi)容有貨幣供應(yīng)量、利率及稅收等多個(gè)方面。目前，政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管采取的是一城一策的方式，這種方式是合理的，因?yàn)椴煌某鞘校浞績(jī)r(jià)可能相差很大，因此采取不同的監(jiān)管方式會(huì)更符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟆?/p>

其次是加強(qiáng)土地管理。政府能夠通過(guò)各種土地供應(yīng)政策來(lái)對(duì)土地供應(yīng)量及土地的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)土地供大于求時(shí)，減少土地的供應(yīng)量；當(dāng)土地供不應(yīng)求時(shí)，適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量，讓土地市場(chǎng)的供求關(guān)系達(dá)到平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。除此之外還可以適當(dāng)把這些利用效率低、閑置以及爛尾工程用地進(jìn)行盤活，擴(kuò)大土地市場(chǎng)的供應(yīng)總量，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌后，再根據(jù)其實(shí)際需要對(duì)供需進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，引導(dǎo)住宅商品房?jī)r(jià)格達(dá)到一個(gè)合理的程度。另外還需嚴(yán)格控制土地的價(jià)格以及交易的數(shù)量，讓每一塊閑置的土地都能最大程度的利用，創(chuàng)造出最大的價(jià)值。還應(yīng)適當(dāng)?shù)恼{(diào)控住宅商品房的價(jià)格，并制定適當(dāng)?shù)膽土P措施來(lái)限制某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地不開(kāi)發(fā)的行為，使土地價(jià)格更加合理，促使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。

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