直管公房類型區(qū)劃分及微改造研究

張奕瑋

1 直管公房

公房有直管公房、自管公房、代管公房、托管公房之分，它們都是計劃經(jīng)濟時代福利制度的產物。我們今天主要闡明直管公房的相關問題。直管公房是由國家各級房地產管理部門直接經(jīng)營管理的國有房屋，也包括部分集體經(jīng)濟組織所有的房屋。此類房屋的所有權由國家和集體經(jīng)濟組織享有，國家和集體經(jīng)濟組織授權房地產管理部門（一般為房產經(jīng)營管理所）將房屋租賃給城市居民或集體經(jīng)濟組織的職工居住。

2 直管公房管理現(xiàn)狀

直管公房的管理現(xiàn)狀出現(xiàn)了很多現(xiàn)實性問題，主要房屋老化嚴重，養(yǎng)護任務重。由于直管公房建造年代久遠，限于當時技術水平，房屋結構多為磚木結構，一少部分為磚混結構。這種結構的房屋在使用和侵蝕作用下，破損老化非常嚴重，基本都存在漏水、墻體剝落等問題。在以往的管理工作中，對直管公房的維修僅限于“不倒不塌”的標準，但在當前，這種維修模式已達不到改善居住環(huán)境的發(fā)展需要。直管公房相鄰權利的情況比較嚴重。直管公房大多位于老舊城區(qū)，四鄰房屋離直管公房間距較?。ú蛔?m），有些甚至貼墻而建，更有甚者占用了公共夾道，嚴重侵犯直管公房的通風、采光、排水等相鄰權利。由于沒有相應的法律法規(guī)規(guī)定，直管公房管理工作難度加大。因此關于直管公房修繕問題、拆遷補償問題等日益突出，管理難度增大。

3 直管公房類型區(qū)劃分及微改造研究

廣州的直管公房數(shù)據(jù)的來源，來自于廣州房屋管理部門關于住宅和非住宅的合同統(tǒng)計表，有合同中的地址記錄在直管公房經(jīng)緯度表上，應用了經(jīng)緯度轉點的功能，將統(tǒng)計數(shù)據(jù)轉變?yōu)辄c狀數(shù)據(jù)，經(jīng)過投影轉換，得到了點狀數(shù)據(jù)庫，其中有直管公房的產別、使用情況以及地址門牌、合同序號等等。經(jīng)過對合同統(tǒng)計的信息進行了分析，綜合考慮了合同中的字段特征等，將相鄰地區(qū)的直管公房劃分到了一個地塊，實行實地調查。詳細記錄了房屋的層數(shù)、年代和質量等，通過后期的數(shù)據(jù)錄入和整理以及處理，獲得關于直管公房的建筑層數(shù)、結構和建筑質量等的信息，添加到了數(shù)據(jù)庫中。

經(jīng)過數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)整理，直管公房的租金標準、數(shù)量、特征等比較明確，當前的建筑面積從5.353～601m2不等，公產、租產和代管產兼有，已到期的房屋數(shù)量較多，租金標準較低，房屋的現(xiàn)狀采用接管未辦和空置的方式居多，用途較為復雜，分布的數(shù)量也較少。房托管的產數(shù)較少，批發(fā)零售的用途的數(shù)量較多，用于倉庫、學校和房管所用數(shù)量較多的區(qū)域較打，租金的標準差別也較大。

通過對直管公房的現(xiàn)狀進行了分析，結合人員訪談，得到了關于直管公房存在的主要問題的結論，外來人員租住在村鎮(zhèn)的住宅，不符合直管公房的出租條件，違規(guī)出租的租戶在清理上比較困難，較多的房屋沒有產權和接管書，長期以來使用臨時的水電的情況比較普遍，房屋到期后沒有與租戶續(xù)約，部分沒有達到續(xù)約條件。

經(jīng)過調查，出現(xiàn)上述原因的，是因為直管公房一般沒有廚房和廁所，居住條件非常差，本地人不愿意承租，長期以來都是外地人承租，不符合承租的條件，因此執(zhí)法起來相當困難。由于沒有房產權證，因此水電不能及時地受理和報裝，房屋的租金的參考價高于現(xiàn)實中的鋪租價，制約了租金價格的提升。

4 類型區(qū)域劃分

為了發(fā)揮出直管公房的真正的價值，采用類型區(qū)域劃分的方式，將直管公房的類型劃分，建立在區(qū)位和周邊基礎設施的改造方面，充分挖掘改造的潛力，進行了直管公房的現(xiàn)狀的分析，依據(jù)數(shù)據(jù)庫中建筑年代和建筑層數(shù)以及建筑結構、質量等的條件，采用相應的改造方式。

（1）在建筑質量上，質量稍好點的一般是鋼筋混凝土結構，建筑結構和質量尚可。建筑低矮的房屋基本完好，小高層損壞較大，高層完好。經(jīng)過分析，建筑質量呈現(xiàn)出較為明顯的地域分布規(guī)律，低矮的房屋，在中部地區(qū)由于分布較為廣泛，因此，東南部分的小高層完好的房屋較多。

（2）周邊的環(huán)境上來說，通過走訪，直管公房的周邊的情況經(jīng)過直觀的認識，產業(yè)包括批發(fā)零售行業(yè)，產業(yè)較為景氣，周邊的臟亂差的現(xiàn)象已經(jīng)得到了一定的治理，適宜居住和商業(yè)。周邊的環(huán)境中，學校、菜市場和公交車站等配套設施，在定型數(shù)據(jù)中顯示屬性是較好、一般、較差三個級別的，具有一定的改造潛力。

改造的內容包含了數(shù)據(jù)庫的字段，主要是直觀的進行表述的，包括私產、經(jīng)濟價值、改造阻力和綜合價值的提升等，改造潛力分為極大、較大和一般、不大四種類型。

5 直管公房微改造

經(jīng)過對直管公房的建筑情況、改造潛力和周邊基礎情況的綜合考慮，微改造方案制定了直管公房的劃分方案，按照區(qū)域進行了方案的整合，參照改造潛力空間，將重點改造類型區(qū)域加以提升，背部設定為加固改造類型區(qū)域。圖1為廣州某區(qū)直管公房微改造的區(qū)域劃分圖。

圖1 廣州市直管公房微改造區(qū)域劃分示意圖

重點提升中部的商業(yè)類建筑改造類型。對于低矮基本完好和一般損壞的房屋，進行相對的改造，整體改造潛力較大的區(qū)域，價值提升的能力也增大了，周邊的情況地塊較好，整體改造好，距離中心區(qū)域近，特色鮮明。通過功能提升，背部的直觀功放的數(shù)量分布相對分散，整體的房屋為獨立建筑，土地開發(fā)的潛力較大，整體的改造潛力大，區(qū)位的條件受到了制約，改造起來難度小于中部地區(qū)，通過加固改造的方式，采用外部裝飾和內部加固的方法，提升了商業(yè)價值。

西南部的公房與私房、公房和公房聯(lián)合經(jīng)營的部分有相當一部分為高層，周邊的情況較好，整體的改造潛力一般，商業(yè)價值較大，公產和私產混雜，整體改造潛力小于背部，通過聯(lián)合經(jīng)營的方式，實現(xiàn)效益的最大化。

比如中部城區(qū)經(jīng)過典型地塊的微改造，提高了改造的效率，對應的建筑以及歷史功能得到了提升，外立面和整體環(huán)境得到了初步的提升，提高了商業(yè)價值。因為廣州中部功能區(qū)的地理位置優(yōu)良，建筑風格獨特，因此在進行微改造的時候初步計劃引入兩家大型婚紗攝影機構，并以此為契機建立婚紗基地?；榧喕氐慕⒖梢晕苓叺纳虡I(yè)發(fā)展，背部的加固改造地塊，區(qū)域位置較好，非住宅成仙了連片分布的特點，整條街道的改造潛力巨大。房屋的加固改造提高了安全性，整體的整治得到了行業(yè)的青睞。改造為批發(fā)零售一條街之后，提高了商業(yè)價值。

6 結語

通過針對廣州某區(qū)的直管公房的分析，得到了公房出租后的一系列問題的處理措施的結論，在周邊基本情況和改造潛力的分析前提下，進行類型區(qū)域劃分是正確的，最終提高了直觀公房的改造效率，使得效益實現(xiàn)了最大化。

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