營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響研究

邱新忠

一、營(yíng)改增政策的概述

營(yíng)改增的內(nèi)容是：規(guī)范減免稅環(huán)節(jié)，保證抵扣鏈條完整；降低小規(guī)模納稅人占比和建立留抵扣稅額退稅制度；完善統(tǒng)一增值稅率，盡量減少稅率檔次；擴(kuò)大增值稅征稅范圍，全面實(shí)施營(yíng)改增。

我國(guó)對(duì)增值稅一共改革了三次，營(yíng)改增改革是最重大的。之前銷售額是我國(guó)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，但造成嚴(yán)重的重復(fù)征稅，因此，我國(guó)政府提出了營(yíng)改增的改革方案，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)施。營(yíng)改增政策在很大程度上防止了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅問題，特別是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因這個(gè)行業(yè)流通環(huán)節(jié)多、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)重復(fù)征稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重，實(shí)行營(yíng)改增之后，企業(yè)稅負(fù)減小很多，這在一定程度上能緩解商品房?jī)r(jià)格的升高，降低房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的自由競(jìng)爭(zhēng)。

二、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

1.營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的不良影響

（1）稅負(fù)的影響。營(yíng)改增政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)之前是根據(jù)一定比例來繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)買機(jī)械設(shè)備的增值稅不能抵扣，這些都增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)成本；但是實(shí)施營(yíng)改增后增值稅不包括房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)的購(gòu)置成本。第二，增值稅在政策上是能抵扣的，但是要先取得增值稅發(fā)票，然而房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中用的沙石、水泥等原材料和農(nóng)民工、勞務(wù)公司的勞務(wù)費(fèi)用等不容易取得增值稅發(fā)票，因此不能抵扣，據(jù)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費(fèi)用占總費(fèi)用的比例高達(dá)30%，這增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（2）財(cái)務(wù)報(bào)表的影響。第一，沒實(shí)施營(yíng)改增前，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅要當(dāng)作成本進(jìn)行入賬，實(shí)行營(yíng)改增后，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)要當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額來抵扣，降低入賬價(jià)值，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、把房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高了。第二，利潤(rùn)表方面，增值稅是價(jià)外稅，要從營(yíng)業(yè)收入中減增值稅額，降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。但是人工、原材料等成本不容易取得增值稅發(fā)票，不能抵扣，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本。第三，在現(xiàn)金流量表方面，房地產(chǎn)工程竣工才能取得增值稅發(fā)票，房產(chǎn)企業(yè)要提前投入大量資金，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流不利。

（3）財(cái)務(wù)核算的影響。營(yíng)改增將使用房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)雙雙下降。收入方面，原收入總額不變的前提下，營(yíng)改增后的營(yíng)業(yè)收入將同比下降9.9%。成本方面，原成本、費(fèi)用不變的前提下，營(yíng)改增后的成本、費(fèi)用也將有所下降；資產(chǎn)也隨之縮水，財(cái)務(wù)核算改變對(duì)上市公司而言，面臨較大的業(yè)績(jī)考驗(yàn)壓力。

2.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的有利影響

第一，營(yíng)改增政策的實(shí)施能很大程度上防止征稅多次，增值稅是按照所有環(huán)節(jié)增值額來進(jìn)行征稅的，營(yíng)業(yè)稅是按照銷售額來征稅的，房地產(chǎn)的主要成本有材料、建筑、安裝、土地等成本，材料、建筑、安裝成本已經(jīng)交過稅負(fù)，但在房產(chǎn)銷售時(shí)仍需繳納營(yíng)業(yè)稅，導(dǎo)致多次繳稅。實(shí)施營(yíng)改增以后，只要在增值環(huán)節(jié)繳稅，用材料、建安等成本增值稅發(fā)票的形式來抵扣，降低房地產(chǎn)的企業(yè)稅負(fù)。

第二，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增后，不以單據(jù)的方式來報(bào)銷，而是按照增值稅的專用發(fā)票以及普通發(fā)票來抵扣，財(cái)務(wù)的有關(guān)部分只需審核增值稅發(fā)票，業(yè)務(wù)單位只需要給財(cái)務(wù)部門提供合格的增值稅發(fā)票，這樣原來稅票的重點(diǎn)在財(cái)務(wù)部門改變?yōu)闃I(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的配合協(xié)調(diào)。營(yíng)改增政策的實(shí)施推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)票據(jù)的整合。

第三，按照調(diào)查的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤(rùn)低于56%，營(yíng)改增政策實(shí)施會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤(rùn)大于56%，那營(yíng)改增政策的實(shí)施將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，根據(jù)調(diào)查，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤(rùn)都小于56%，就是實(shí)施營(yíng)改增之前，根據(jù)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅以5%的稅率，算上土地增值稅、教育費(fèi)附加以及城建稅等后，綜合稅負(fù)是14.97%，但實(shí)施營(yíng)改增政策后根據(jù)11%的增值稅稅率進(jìn)行計(jì)算，得到綜合稅負(fù)是14.49%，所以，理論計(jì)算上房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增政策有利于減少稅負(fù)。

三、解決營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的措施

1.做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作

增值稅能夠有效防止重復(fù)征稅，主要原因是按照增值額來進(jìn)行計(jì)稅，而增值額計(jì)稅要進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票以及銷項(xiàng)稅發(fā)票，所以，管理好房地產(chǎn)行業(yè)的各種票據(jù)對(duì)增值稅是特別重要的。要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作，第一，尋找能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行合作，比方說，我國(guó)政府非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)或者小規(guī)模納稅人，在勞務(wù)方面盡量和外包公司進(jìn)行合作，在農(nóng)產(chǎn)品方面，要和農(nóng)民進(jìn)行合作，因增值稅對(duì)農(nóng)產(chǎn)品有很多的優(yōu)惠政策；第二，取得增值稅發(fā)票的時(shí)間要和合作商協(xié)商好，不可以延期申報(bào)，占很多流動(dòng)資金；第三，做好規(guī)范財(cái)務(wù)部門的票據(jù)管理工作，要嚴(yán)格審核，定期培訓(xùn)票據(jù)管理人員，避免管理人員的票據(jù)暗地理進(jìn)行操作。第四，做好成本稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)的金額巨大、時(shí)間長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量多與本地稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通、交流，掌握最新的優(yōu)惠政策，然后把整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本在一定時(shí)間內(nèi)分?jǐn)?，這樣承擔(dān)的稅負(fù)少，在銷售階段進(jìn)行成本籌劃，把房產(chǎn)與房產(chǎn)裝修進(jìn)行分離，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，而裝修稅率是6%，可降低企業(yè)稅負(fù)。

2.劃分層次加強(qiáng)培訓(xùn)

針對(duì)領(lǐng)導(dǎo)層面，開展“投資新概念，經(jīng)營(yíng)新思維，融資新方向等”交流，實(shí)現(xiàn)觀念轉(zhuǎn)變；針對(duì)中層、高層，舉辦“增值稅原理，增值稅相關(guān)規(guī)定等”培訓(xùn)，增加管理層依法依規(guī)管理的自覺性；針對(duì)財(cái)務(wù)人員，開設(shè)“營(yíng)改增政策，增值稅管理、增值稅核算等”課程，讓專業(yè)人員掌握專業(yè)知識(shí)技能。

3.重建業(yè)務(wù)流程，建立建全精細(xì)管理

重視營(yíng)業(yè)稅下業(yè)務(wù)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再造業(yè)務(wù)流程，制訂相關(guān)制度，在采購(gòu)、建設(shè)、銷售中避免增值稅風(fēng)險(xiǎn)。向管理要效益，增值稅對(duì)企業(yè)管理要求非常高，比如對(duì)供應(yīng)商、客戶群體進(jìn)行分類管理。營(yíng)改增后，客戶能否接受稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤(rùn)、稅負(fù)、現(xiàn)金流。

四、結(jié)語

營(yíng)改增政策的實(shí)施是我國(guó)最為重大的改革，在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很多影響，既有有利的影響也有不良的影響，需要房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)真分析營(yíng)改增政策，清楚該政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅或者會(huì)計(jì)核算方面的影響，然后提出應(yīng)對(duì)的措施，做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與財(cái)務(wù)管理都有很重要的意義。

[1]孫建華.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響[J].會(huì)計(jì)師，2016（08）.

[2]沈琪.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（03）.