淺析鐵路住宅維修基金管理問題及對策

王海旻

（中國鐵路南昌局集團(tuán)有限公司審計處，江西 南昌 330002）

鐵路局集團(tuán)公司屬于國有特大型企業(yè)，有著獨特的行業(yè)特點，造就了獨特的企業(yè)文化。在鐵路局經(jīng)濟(jì)活動中，計劃經(jīng)濟(jì)的歷史痕跡仍然存在，承擔(dān)社會責(zé)任是鐵路企業(yè)文化的重要方面，如扶貧資助、國防運(yùn)輸、公益項目、社區(qū)建設(shè)等。本文結(jié)合N鐵路局已售住宅維修基金使用情況審計調(diào)查，對住宅維修基金的管理現(xiàn)狀、使用中發(fā)生的問題進(jìn)行分析，并提出思考與對策。

一、鐵路已售住宅維修基金基本情況

（一）管理部門概況

N鐵路局住房制度改革委員會下設(shè)辦事機(jī)構(gòu)：住房制度改革辦公室。鐵路局土地房產(chǎn)管理處與房改辦為一套人馬兩塊牌子。房改辦主要負(fù)責(zé)全局房改資金的管理、統(tǒng)計房改數(shù)據(jù)、管理個人住房檔案和實物檔案、指導(dǎo)全局經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策執(zhí)行等工作，對全局已售公房的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理，也是其應(yīng)履行的重要職責(zé)之一。

（二）維修基金的管理

鐵路局為保證住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備正常、合理使用，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，根據(jù)國家和地方政府有關(guān)規(guī)定并結(jié)合本局實際，制定了《N局住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》文件。房改辦依據(jù)此辦法，對路局范圍內(nèi)的公有住房（含職工按照國家房改政策購買的原公有住房、集資房、購建房、建造成本價房）出售后繳存的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金進(jìn)行管理。維修基金專項用于住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的維修、大修、改造。

根據(jù)規(guī)定，需使用維修基金的，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主填寫《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修申請表》，由鐵路房建生活段或物業(yè)公司提出修繕方案，上報預(yù)算，經(jīng)房改辦審批后實施。對已售公房維修工作，房改辦采取以下程序——鐵路房建單位提報預(yù)算計劃，房改辦審批后交由房建單位實施，實施完工后，由轄區(qū)內(nèi)的房建段房產(chǎn)管理科負(fù)責(zé)驗收，最后由房改辦辦理決算計價。

（三）維修基金使用狀況

2008年2月1日起國家施行的《住宅專項維修資金管理辦法》對維修基金管理部門的賬戶設(shè)置作出了如下要求：“應(yīng)開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬”。

鐵路局已售公房基本上是國家實施房改政策后，鐵路職工購買的原公有住房。存量的維修基金來源，部分是職工繳存的、部分是在公房銷售款中以一定比例提取的。購房職工由于工齡、職務(wù)等因素每戶購房款不同，繳納的維修基金也不同，因而目前難以計算出每棟住房維修基金的實繳數(shù)。90年代，國家實施房改時，因政策的制定并不完善，當(dāng)初出售公房收繳維修基金時未按棟設(shè)分戶賬，歷年維修支出也未按棟建賬統(tǒng)計支出費(fèi)用，至今細(xì)分每棟繳存的資金余額極其困難。針對上述的特殊情況，為保證維修基金可持續(xù)使用，為了便于退出企業(yè)辦社會功能后移交，房改辦對維修基金使用的原則是：在本金的每年利息收入的基礎(chǔ)上控制維修支出。

二、維修基金支出存在普遍性、傾向性的問題

（一）已售住宅大修項目多計價

調(diào)查當(dāng)年，房改辦交由房建單位實施的已售住宅共用部位維修、搶修及大修共計126項，金額815.82萬元。審計過程中抽查了29項，金額175.45萬元，抽查率為21.5%。抽查的已售住宅大修項目，發(fā)現(xiàn)少做、漏做分項工作量共計69,793.4元，虛計價率為3.9%。

發(fā)現(xiàn)的問題集中在拆除及安裝PVC水落管未按圖實施；內(nèi)外墻修補(bǔ)及涂料粉飾實際施工面積不足；部分電線路整治工作量不足；屋面SBS防水施工攤鋪不到位，施工面積不足；利舊破損風(fēng)化的水泥塊隔熱層；地下排水管堵塞施工不到位；化糞池清掏數(shù)量不實等方面。

（二）維修基金退回不規(guī)范

鐵路已售公房拆遷后，拆遷戶退回住房維修基金時，房改辦按住戶維修基金原始繳納額辦理退還，未按住房維修基金繳納額加基金存儲利息收入減歷次維修支出，計算出的結(jié)余額退還原業(yè)主，退款金額缺乏準(zhǔn)確性。

（三）問題產(chǎn)生的原因及整改思路

鐵路房改辦雖然是一個專管部門，但不是住房維修基金管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)；管理人員身兼數(shù)職，工作重心傾向鐵路運(yùn)輸站房的管理維護(hù)；維修基金管理活動是與鐵路主業(yè)發(fā)展方向不符的公共服務(wù)職能；維修基金管理工作缺乏正向激勵、負(fù)向懲罰的管理機(jī)制及監(jiān)督措施。正是由于國有企業(yè)辦社會職能的歷史遺留，造成管理機(jī)制不暢等原因，使得住房維修基金的現(xiàn)有管理工作存在種種缺陷。目前，鐵路住房維修基金管理工作應(yīng)細(xì)化的措施及重要任務(wù)主要是：第一，房改辦應(yīng)強(qiáng)化工程驗收工作，督促施工驗收部門嚴(yán)把驗收質(zhì)量關(guān)；第二，房改辦對房建生活段或物業(yè)公司提報的修繕方案加強(qiáng)調(diào)查，對不需更換的項目，不應(yīng)編制到施工預(yù)算中，防止決算不實現(xiàn)象的發(fā)生；第三，鐵路集團(tuán)公司加強(qiáng)管理人員及住房維修資金的監(jiān)管；第四，積極與地方政府協(xié)商移交鐵路局承擔(dān)的共用維修資金的管理、使用業(yè)務(wù)。

三、提高鐵路已售住房維修基金管理水平的思路

（一）采取有效措施控制維修基金存量加速減少的現(xiàn)狀

鐵路局已售住宅維修基金收支動態(tài)主要是存款利息收入和維修支出，而維修基金的收取、退回等其他業(yè)務(wù)僅占極低比例。根據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，維修基金存量2015年下降0.72%；2016年下降1.85%。在已售住宅后繼幾十年使用期內(nèi)，隨著設(shè)施的老舊，維修量將呈上升趨勢，維修基金支出仍將繼續(xù)加大。根據(jù)維修基金2016年支出情況分析，化糞池清掏支出占比為11.09%；住宅搶修及春檢費(fèi)支出占比為13.87%；住宅大修支出占比為75.04%。占比最大的大修工作主要是實施住宅屋面大修的防水處理及水落管更換。

1.合理安排住宅大修，控制全面翻新整治數(shù)量。2016年，房改辦根據(jù)居民申請及房建段對住宅的春檢結(jié)果，安排了當(dāng)年住宅屋面大修項目計劃，住宅大修施工基本上都采取了全面翻新整治的修理方式。僅在突發(fā)性的屋面滲漏報修時，采取打補(bǔ)丁的方式進(jìn)行防漏搶修。可采取的措施：僅對老舊且存在大面積多點滲漏的屋面采用全屋面翻新整治，控制全屋面大修數(shù)量，以控制維修基金支出。

2.鐵路物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)的征收工作，減輕維修基金承擔(dān)市政、環(huán)衛(wèi)等公益性支出。2016年，根據(jù)N市人民政府文件精神，鐵路物業(yè)公司等單位配合省、市、區(qū)政府組織人力、物力對鐵路社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境、主次干道保潔、垃圾廣告集中整治，其中鐵路局下?lián)苜M(fèi)用60余萬元，維修基金列支80余萬元（主要包括鐵路新村主干道鏟除垃圾廣告、主干道外墻刷涂料、樓道涂刷墻面等工作）。

經(jīng)了解，房改辦管理的已售公房，均未向居民收取物業(yè)管理費(fèi)，各小區(qū)內(nèi)的道路整修、路燈、綠化以及城市“創(chuàng)衛(wèi)”社區(qū)整治等費(fèi)用，一部分是由鐵路局承擔(dān)，一部分由已經(jīng)入不敷出的維修基金承擔(dān)?？刹扇〉拇胧悍扛霓k組織物業(yè)管理部門，調(diào)研物業(yè)管理費(fèi)征收的方式，加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)征收的政策性宣傳工作，本著取之與民用之與民的思路探索出一條征收物業(yè)費(fèi)切實可行的辦法，減少使用維修基金支付城市“創(chuàng)衛(wèi)”等費(fèi)用，減少房屋維修基金補(bǔ)貼居民物管費(fèi)支出的現(xiàn)象。在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，通過收取小區(qū)物業(yè)費(fèi)，使之更好地規(guī)范鐵路小區(qū)物業(yè)管理、更好地改善群眾生活環(huán)境。

（二）制定清掏工作標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整單價，據(jù)實清算清掏費(fèi)

經(jīng)統(tǒng)計N局已售住宅所屬化糞池共計6千余座。2016年，房改辦按三個房建單位上報的清掏總量和清掏綜合單價（2007年市場價格），清算了清掏費(fèi)共計150余萬元。

按照房改辦要求每座化糞池每年應(yīng)清掏一次，二家房建單位清掏工作決算書中也反映每座化糞池均進(jìn)行了清掏。但是在實地檢查中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)部分化糞池當(dāng)年并未進(jìn)行清掏。

經(jīng)現(xiàn)場查勘了解，清掏工作存在以下情況：第一，每棟住宅樓的化糞池有不同型號，按容量可分為一號至九號，最大的與最小的清理費(fèi)相差數(shù)倍；第二，廢棄物傾倒的地點，城市管理部門有明確規(guī)定，因此城市住宅與及沿線小站住宅的廢棄物運(yùn)距相差較大，而運(yùn)距費(fèi)占清掏成本較大比重；第三，每個城市的清掏市場價格不盡相同；第四，物業(yè)公司、房建段與清掏隊并未訂立明確的清掏工作合同，只是要求清掏隊在每年末至春節(jié)前完成公司管轄內(nèi)的化糞池開蓋檢查工作，固體廢棄物達(dá)到過半容量時要求清掏，對年內(nèi)有發(fā)生溢滿，住戶報修的化糞池進(jìn)行應(yīng)急清理。因此，二家單位對轄區(qū)內(nèi)當(dāng)年狀態(tài)較好的化糞池未予清掏；第五，二家單位向外請的清掏隊計價時，是以轄區(qū)內(nèi)化糞池全部總量為基數(shù)，向房改辦計算清掏費(fèi)。

維修基金的的權(quán)益人是每棟房屋的業(yè)主，應(yīng)實行專戶管理，要求采用的是專款專用的方式支付維修費(fèi)。房改辦與各房建單位；各房建單位與清掏隊之間的清掏費(fèi)用清算，并非按施工決算書中所標(biāo)明的清掏數(shù)量及定額計價，而是實質(zhì)上采用滿足設(shè)施正常使用為前提，進(jìn)行整體包干，該方式雖然簡化了計價過程與支付程序，但各房建單位對施工隊清掏工作沒有一個定量的判定，容易造成本失真?？刹扇〉拇胧悍扛霓k制定出清掏工作標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同單價，按實際的清掏量向房建單位計價；房建單位應(yīng)做好清掏隊的招議標(biāo)工作，年末仔細(xì)清查化糞池，合理地安排清掏量，并詳細(xì)記錄清掏的化糞池型號、數(shù)量、運(yùn)距、單價等基礎(chǔ)資料，據(jù)實向清掏隊計價。

（三）各部門協(xié)調(diào)配合，合理安排維修基金資金運(yùn)用

2015年末，房改辦業(yè)務(wù)部門向財務(wù)部門提出資金申請，將2年定期3000萬元存單中的1500萬元提前支?。舸?500萬元仍按2年定期月費(fèi)率--2.9167‰計息），用于彌補(bǔ)維修基金賬戶可使用資金。2016年末，支付完大修款后，維修基金銀行存款余額為500余萬元（按月費(fèi)率--0.29167‰計息），根據(jù)2016年維修基金支出情況來分析，1500萬元資金額度超過了2016年全年維修基金支出需求。

根據(jù)住宅共用部位維修工作的特點，每年房改辦是對房屋春檢后再實施大修整治等工作，也就是在二季度后基本可以確定當(dāng)年維修資金量。房改辦對資金調(diào)度使用的籌劃存在重大瑕疵?？刹扇〉拇胧旱谝唬扛霓k加強(qiáng)資金頭寸管理，業(yè)務(wù)部門與財務(wù)主管部門應(yīng)及時溝通協(xié)調(diào)，及時了解存量資金、大額存單的狀況，并結(jié)合各期維修計劃，合理安排好資金調(diào)度。第二，充分利用鐵路局資金中心對定期存單可部分提取的政策，在設(shè)定存單的存款年限、金額上進(jìn)行籌劃，更有效地獲取利息收入。

（四）加快推進(jìn)剝離國有企業(yè)辦社會職能工作

加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題是黨的十八屆三中全會及國務(wù)院作出的重要改革部署。鐵路局首先應(yīng)整理健全職工個人住房檔案和實物檔案，做好職工房改信息系統(tǒng)管理及日常維護(hù)工作。其次建立維修基金明細(xì)賬戶，統(tǒng)計每棟樓房維修支出，執(zhí)行單棟樓房維修基金的查詢和對賬制度；最后將公用部位維修金余額、正確地分劈至每個小區(qū)直至每棟樓房。只有做好的前期基礎(chǔ)工作，鐵路局才能與地方政府開展有實質(zhì)意義的溝通。政企雙方應(yīng)本著堅持市場導(dǎo)向、政企分開的原則，推進(jìn)公共服務(wù)專業(yè)化運(yùn)營，提高服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營效率，使國有企業(yè)不再承擔(dān)與主業(yè)發(fā)展方向不符的公共服務(wù)職能。