余 瑛

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)體系中占有重要的地位，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系著人們的住房問(wèn)題，更關(guān)系著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)發(fā)展初期，以及快速發(fā)展時(shí)期，進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。有研究計(jì)算顯示，每向房地產(chǎn)業(yè)投資一元錢(qián)，就會(huì)帶動(dòng)三元的GDP。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了就業(yè)，對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)有積極的作用。二十世紀(jì)九十年代末，我國(guó)爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫，政府開(kāi)始重視嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，控制銀行信貸。從2011年開(kāi)始，國(guó)家增加了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款的限制，當(dāng)銀行貸款不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求時(shí)，就需要探索其他的融資渠道。融資難是我國(guó)許多行業(yè)的共性問(wèn)題，制定有效的對(duì)策，解決融資需求問(wèn)題，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

（一）內(nèi)部融資

隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，融資渠道不斷增多，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部融資主要是企業(yè)自有資金，這些資金一定程度上能夠滿(mǎn)足投資活動(dòng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的主要來(lái)源是消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)定金，抵押貼現(xiàn)的票據(jù)、債券等。

（二）外部融資

外部融資包括直接籌資和間接籌資，是從企業(yè)外部獲得的資金。直接籌資可以通過(guò)發(fā)行有價(jià)證券進(jìn)行，也可以向投資者直接籌資，并不經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)。間接籌資是需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)籌集資金的行為，主要是銀行，或者非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新建議

（一）加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)體系建設(shè)，提高企業(yè)自身的融資實(shí)力

對(duì)于世界各國(guó)來(lái)說(shuō)，對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行扶持的通常做法就是對(duì)商業(yè)銀行的企業(yè)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼，這是一種十分有效的政策引導(dǎo)方式。它對(duì)于銀企關(guān)系的重塑、金融風(fēng)險(xiǎn)的化解以及信用觀念的強(qiáng)化十分重要。與此同時(shí)，在現(xiàn)有的擔(dān)保制度中，建立和規(guī)范協(xié)作銀行制度，明確的劃分擔(dān)保機(jī)構(gòu)與協(xié)作銀行的關(guān)系以及防線分?jǐn)偙壤?，使銀行能夠強(qiáng)化對(duì)相關(guān)貸款項(xiàng)目的考察、評(píng)估，同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保業(yè)內(nèi)的信息透明。

建立房地產(chǎn)企業(yè)資信用考核和評(píng)估體系，進(jìn)而使企業(yè)的信息資源庫(kù)可以更為健全，并且貫徹落實(shí)企業(yè)資信管理制度。企業(yè)要對(duì)合作客戶(hù)進(jìn)行評(píng)估，從商業(yè)行為以及信譽(yù)兩個(gè)方面進(jìn)行。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)其某段時(shí)間的發(fā)展進(jìn)行綜合考評(píng)，進(jìn)而進(jìn)行信用等級(jí)的劃分，信用等級(jí)不同，其對(duì)應(yīng)的資信等級(jí)也是不相同的。針對(duì)信用等級(jí)不同的企業(yè)，采用不同的信用等級(jí)，進(jìn)而將最有價(jià)值的客戶(hù)（不僅具有高的經(jīng)營(yíng)能力，而且其商業(yè)信譽(yù)很好）選出，只有這樣才能保證每一筆費(fèi)用可以很好的在利潤(rùn)和效益比較高的企業(yè)中應(yīng)用，確保每一次的交易都可以獲得實(shí)際的利潤(rùn)。

（二）完善相關(guān)法律法規(guī)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行信用制度的建設(shè)時(shí)，最為關(guān)鍵就是依靠法律支持，因此應(yīng)盡快的制定并執(zhí)行社會(huì)信用法規(guī)。社會(huì)信用的立法短期內(nèi)是不可能進(jìn)行完備的，它需要一個(gè)過(guò)程，因而在短期內(nèi)可以采用行政管理規(guī)定的形式對(duì)社會(huì)信用進(jìn)行規(guī)范，然后再根據(jù)實(shí)踐的情況不斷的進(jìn)行完善，等到適宜時(shí)以法律的形式出臺(tái)。關(guān)于這方面的問(wèn)題，我們可以借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，發(fā)達(dá)國(guó)家的法律支持體系基本上都十分完善，如英國(guó)規(guī)定所有從事企事業(yè)信用業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)均需要獲得有關(guān)部門(mén)頒布的從業(yè)執(zhí)照，進(jìn)而對(duì)其提供的貸款、信用、租賃以及輔助業(yè)務(wù)等進(jìn)行一定的限制和約束；關(guān)于推銷(xiāo)和廣告問(wèn)題，推行精致銀行推銷(xiāo)的準(zhǔn)則。

（三）完善企業(yè)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐，進(jìn)一步改革企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。以往在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰的情況下，往往出現(xiàn)只顧追求利益，但不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的失信行為。為了杜絕這一行為的產(chǎn)生，只有從理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系入手，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在此基礎(chǔ)上的權(quán)力、義務(wù)以及責(zé)任方能股對(duì)稱(chēng)，才能促進(jìn)信用制度以及信用體系的建立。在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征，建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)制，促進(jìn)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，并且根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定出適合企業(yè)的管理方式，促進(jìn)制度改革。

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算管理，針對(duì)無(wú)預(yù)算的資金支出行為進(jìn)行嚴(yán)格的限制，使資金占用情況可以最大程度的降低，進(jìn)而能夠如期的償還銀行的貸款，最終在銀行等金融機(jī)構(gòu)中樹(shù)立起良好的信譽(yù)形象。另外，加強(qiáng)企業(yè)的責(zé)任追究制度以及內(nèi)部管理制度，對(duì)企業(yè)的應(yīng)付應(yīng)收賬款進(jìn)行嚴(yán)格的管理，對(duì)銷(xiāo)貨單位以及收貨單位的信用情況和償付能力進(jìn)行認(rèn)真的核查，使企業(yè)間的相互拖欠情況可以最大程度的降低，甚至避免。與此同時(shí)，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，編制企業(yè)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行反映。通過(guò)這一制度，將可以很大程度的提高企業(yè)銷(xiāo)售的應(yīng)收賬款的管理意識(shí)。在進(jìn)行銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)贏利和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率之間的相關(guān)性進(jìn)行詳細(xì)的闡述，唯有如此，才能促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)利的可能性的增加。

（四）建立以信為本的企業(yè)文化

所謂的以信為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化指的是，企業(yè)職工在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，守信用、重承諾意識(shí)的強(qiáng)化，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以信為本的企業(yè)文化至關(guān)重要，守信是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要法寶。正所謂人無(wú)信則不立，企業(yè)沒(méi)有信用就無(wú)法在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，取得優(yōu)勢(shì)。不斷的增強(qiáng)企業(yè)員工的信用意識(shí)，使員工將信用的好壞和企業(yè)的發(fā)展聯(lián)系在一起。當(dāng)前，我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是一種信用經(jīng)濟(jì)，道德經(jīng)濟(jì)，只有在市場(chǎng)中始終保持信用意識(shí)，才能在市場(chǎng)中如魚(yú)得水。因此，企業(yè)要加強(qiáng)自身的職業(yè)道德教育和商德教育，塑造出誠(chéng)實(shí)守信的企業(yè)形象。當(dāng)前，很多企業(yè)在進(jìn)行文化建設(shè)時(shí)，對(duì)企業(yè)形象的設(shè)計(jì)和塑造十分重視，提出了諸如“形象資源”、“形象營(yíng)銷(xiāo)”等方案，推行形象識(shí)別系統(tǒng)等。

結(jié)語(yǔ)

本文基于對(duì)上述文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，最后提出相關(guān)的改進(jìn)建議和措施，以為同行工作者提供相關(guān)建議。

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