郭 皓

2014年5月，中共中央總書記習(xí)近平在河南考察時首次提及“新常態(tài)”，之后經(jīng)過專家的不斷總結(jié)完善，形成了以“經(jīng)濟增速由高速向中高速轉(zhuǎn)換”、“發(fā)展方式由規(guī)模速度型粗放增長向質(zhì)量效率型集約增長轉(zhuǎn)變”、“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由中低端向中高端轉(zhuǎn)換”、“增長動力由要素驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)換”、“資源配置由市場起基礎(chǔ)性作用向起決定性作用轉(zhuǎn)換”和“經(jīng)濟福祉由非均衡型向包容共享型轉(zhuǎn)換”等為特征的中國經(jīng)濟新態(tài)勢。

一、經(jīng)濟新常態(tài)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.行業(yè)發(fā)展趨于理性。隨著政府樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向去行政化、以市場調(diào)節(jié)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。因調(diào)控政策淡化，市場主導(dǎo)作用加強，住房制度改革完善和人口發(fā)展紅利帶來的需求爆發(fā)期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)將步入理性發(fā)展階段。

2.地產(chǎn)市場分化明顯。自1998年徹底廢止住房分配制度以來，十多年來中國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，部分城市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)曾一度趨于飽和，另一方面，部分城市的市場需求也有所增加。受經(jīng)濟發(fā)展水平、城鎮(zhèn)居民收入水平以及市場定位、城市功能、地方政府政策等多種因素影響，房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出明顯分化，有些城市需求強勁，有些城市需求疲軟，區(qū)域分化和功能性分化明顯。

3.新型城鎮(zhèn)化成為發(fā)展的新動力。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略是催生人口大轉(zhuǎn)移，就業(yè)范圍擴大的大概念。基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，社會公共服務(wù)大量投入會對當(dāng)前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，引發(fā)新一輪房地產(chǎn)市場剛性需要。新型城鎮(zhèn)化將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇新動力。

4.創(chuàng)新發(fā)展成為新趨勢。經(jīng)濟運行和發(fā)展速度放慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤被不斷壓縮，在保證企業(yè)原有的品牌聲譽、產(chǎn)品質(zhì)量不下滑的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新越來越重視，更加注重市場需求分化，去主動完善優(yōu)化提高產(chǎn)品市場競爭力，不斷創(chuàng)新尋找新的利潤點。房地產(chǎn)企業(yè)將不斷加強產(chǎn)品質(zhì)量，采用新的競爭模式，引進新概念、新技術(shù)，結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)特點，融合新的行業(yè)需求，如健康、養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、職能服務(wù)、金融業(yè)與行業(yè)整合聯(lián)姻。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐步適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)后，創(chuàng)新發(fā)展必將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新目標(biāo)、新特征和新趨勢。

5.改善性需求占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著社會發(fā)展和意識形態(tài)、文化因素、人口結(jié)構(gòu)等方面的影響，住房需求的總量已不再是關(guān)鍵問題，如今的關(guān)鍵問題在于結(jié)構(gòu)。中國自住房改革制度實施，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，對住房的剛性需求一直在房屋需求中占據(jù)主導(dǎo)地位。近幾年來，改善型住房逐漸被人們熟知和需要，可以預(yù)見，在未來的房地產(chǎn)市場中，改善性住房需求將取代剛性需求，在房地產(chǎn)市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。

6.商業(yè)物業(yè)回歸本性。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，中國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅、辦公樓作為銷售型物業(yè)獲取利潤，而不是通過租金回收經(jīng)營模式實現(xiàn)利潤。與國際上發(fā)達國家相背，缺少經(jīng)營思想，容易產(chǎn)生項目配套重復(fù)、產(chǎn)品單一、綜合服務(wù)能力不夠、社會貢獻不大、解決區(qū)域配套、公共配套功能不全，浪費、重復(fù)建設(shè)、規(guī)劃不合理現(xiàn)象突出，同時產(chǎn)品質(zhì)量功能低下，不利金融化、市場化，失去了商業(yè)物業(yè)是貿(mào)易經(jīng)營活動的空間載體的作用。

二、新常態(tài)下全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的作用

1.統(tǒng)一員工思想

預(yù)算管理能將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略規(guī)劃進行逐層分解，細化落實到企業(yè)各職能部門、各個員工身上，這可以使各部門、各個員工明確企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)、實現(xiàn)目標(biāo)的具體措施以及自身需要完成的任務(wù)，使企業(yè)全體人員的思想認識和行動準(zhǔn)則與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、規(guī)劃相統(tǒng)一，有利于企業(yè)戰(zhàn)略的實施。

2.降低企業(yè)成本費用

房地產(chǎn)企業(yè)，以營銷部門為例，有時為了吸引顧客，會推出各種各樣的優(yōu)惠活動，這導(dǎo)致企業(yè)的銷售費用存在極大的不確定性。通過預(yù)算管理，確定每年各個部門的經(jīng)營資金以及費用預(yù)算，使企業(yè)各部門和全體職工形成先算帳后花錢，精打細算的習(xí)慣，有效地降低成本費用。

3.有效應(yīng)對房地產(chǎn)市場變化

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場分化日益突出，政策調(diào)整也讓房地產(chǎn)市場的未來出現(xiàn)了更多的不確定性。面對多變的市場，房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)算管理，能夠讓企業(yè)各級管理人員養(yǎng)成預(yù)見性工作的能力，認真分析研究市場需求和資源供給的變化，在編制預(yù)算時，提前提出應(yīng)對措施，從而能夠主動地應(yīng)對市場變化。

3.新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的有效措施

(1)制定以戰(zhàn)略為導(dǎo)向、科學(xué)完善的預(yù)算目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)必須先根據(jù)自身發(fā)展特點，結(jié)合在經(jīng)濟新常態(tài)下企業(yè)規(guī)劃的轉(zhuǎn)型方向、戶型設(shè)計方向，制定科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃。在制定好戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃后，用具體的經(jīng)營目標(biāo)和規(guī)劃措施對其細化分解,再通過預(yù)算管理實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和規(guī)劃措施的具體執(zhí)行。因此，預(yù)算管理的執(zhí)行直接影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃的落實，預(yù)算管理不能偏離企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃。故房地產(chǎn)企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標(biāo)時務(wù)必要充分考慮本企業(yè)在新常態(tài)下的發(fā)展轉(zhuǎn)型方向,結(jié)合企業(yè)的實際情況、國家政策等制定戰(zhàn)略目標(biāo)，之后，以切合自身實際的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，制定科學(xué)完善的預(yù)算目標(biāo)。

(2)構(gòu)建以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的企業(yè)全面預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系由預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算控制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算考核構(gòu)成。不同的行業(yè)、處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè),預(yù)算管理的重點不盡相同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況選擇真正契合本企業(yè)發(fā)展的預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該確定符合本企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的預(yù)算編制方式，是選用一種固定的編制方法亦或是兩種方法相結(jié)合等。在預(yù)算控制中,要突出管理重點,提高事前控制能力。預(yù)算調(diào)整應(yīng)符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,明確調(diào)整的條件。預(yù)算考核作為預(yù)算管理生命線,應(yīng)體現(xiàn)戰(zhàn)略導(dǎo)向、彰顯管理意圖、發(fā)揮激勵作用,以提高預(yù)算管理成效,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和長遠目標(biāo)。

(3)實現(xiàn)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)資源的有效整合。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得發(fā)展,就必須認清新常態(tài)的真正內(nèi)涵,并對房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境有一個清晰的認識和準(zhǔn)確定位。這就需要現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中,以資源整合為基點,多項舉措并舉,在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)預(yù)算管理人力、物力、財力資源的有效整合,保證房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理重心不偏移、目標(biāo)不脫離實際且執(zhí)行力度強。

綜上所述,在經(jīng)濟新常態(tài)下,我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建以房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向的預(yù)算管理機制,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源的全面整合,提高預(yù)算管理效率,為促進房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

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