張燕燕

自改革開放以來，我國房地產(chǎn)事業(yè)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，蓬勃發(fā)展。但在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，加上國家在土地出讓方面的限制進(jìn)一步加強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本大大增加，成為企業(yè)運(yùn)營、未來戰(zhàn)略發(fā)展道路上的重要障礙物。針對(duì)這種情況，必須全面、客觀分析各影響因素，改變傳統(tǒng)粗放型的管理模式，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，將全面預(yù)算管理應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理過程中，促使房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前績(jī)效管理、未來戰(zhàn)略運(yùn)營二者有機(jī)融合，有效解決財(cái)務(wù)管理方面存在的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略具體發(fā)展。

一、全面預(yù)算管理

就全面預(yù)算管理而言，是指借助戰(zhàn)略導(dǎo)向系統(tǒng)管理，客觀預(yù)測(cè)、籌劃未來經(jīng)營活動(dòng)，對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果，統(tǒng)籌規(guī)劃各方面資源，比如，人力、信息、財(cái)力，借助各個(gè)預(yù)算管理環(huán)節(jié)，比如，編制、控制、考核，引導(dǎo)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)所制定的戰(zhàn)略目標(biāo)。在全面預(yù)算管理中，要圍繞現(xiàn)金流，結(jié)合項(xiàng)目預(yù)算展開相關(guān)工作，具有多樣化的特點(diǎn)，比如，全員化、全面化。一是：全員化。所謂的全員化是指實(shí)施全面預(yù)算管理的時(shí)候，必須保障全體管理人員參與其中，不能將其歸結(jié)于財(cái)務(wù)部門，要根據(jù)實(shí)際情況，層層劃分預(yù)算目標(biāo)，將其落實(shí)到具體的工作崗位上，明確不同崗位工作人員職責(zé)，履行好相關(guān)的責(zé)任，確保每位員工都具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，根據(jù)各部門功能、性質(zhì)，優(yōu)化配置內(nèi)部已有的資源，促使企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)運(yùn)作具有鮮明的“透明化、程序化”特點(diǎn)。二是：全面化。就全面預(yù)算管理而言，涉及到的方面特別多，比如，財(cái)務(wù)運(yùn)用狀況、未來投資效率，幾乎包含企業(yè)所有管理系統(tǒng)，各運(yùn)營部門，比如，財(cái)務(wù)部門。也就是說全面預(yù)算管理過程中各組成要素都有著某種聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣，比如，業(yè)務(wù)、專項(xiàng)預(yù)算，相互促進(jìn)與影響。三是：全程化。就全面預(yù)算管理而言，全程化是指在實(shí)施全面預(yù)算管理過程中，各個(gè)工作項(xiàng)目和編制、預(yù)算目標(biāo)緊密相連，進(jìn)一步強(qiáng)化了企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行力度方面的監(jiān)控，全面、客觀分析預(yù)算運(yùn)行情況，合理考核、評(píng)價(jià)預(yù)算實(shí)施全過程，更好地指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展道路上一系列戰(zhàn)略經(jīng)營活動(dòng)。在預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控作用下，可以在最短的時(shí)間內(nèi)找到執(zhí)行過程中出現(xiàn)的各種問題，優(yōu)化利用預(yù)算考核形式，確保企業(yè)所制定的經(jīng)營計(jì)劃順利進(jìn)行。

二、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用

1.構(gòu)建實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的硬軟件環(huán)境

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)已有的審批制度、管理制度等，制定科學(xué)、合理的全面預(yù)算管理制度，可以根據(jù)自身發(fā)展情況，巧妙地引入咨詢公司合理設(shè)計(jì)。在此基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理形式、房地產(chǎn)行業(yè)特征，構(gòu)建全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本與費(fèi)用科目體系，作為預(yù)算項(xiàng)目成本、費(fèi)用的重要參考依據(jù)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算工作順利開展，促使房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用定額進(jìn)一步明確。房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)置專門的預(yù)算管理委員會(huì)，安排專業(yè)人員進(jìn)行辦公，也可以授權(quán)給財(cái)務(wù)部門履行相關(guān)的職責(zé)，開展全面預(yù)算方面一系列工作，安排好工作人員，明確不同崗位工作人員具體職責(zé)，進(jìn)一步提高工作效率與質(zhì)量。還要優(yōu)化利用先進(jìn)技術(shù)，合理設(shè)置計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理全流程。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助相關(guān)技術(shù)，自行開發(fā)相關(guān)的管理系統(tǒng)，巧妙地引入較為成熟的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，并進(jìn)行必要的二次開發(fā)，進(jìn)一步提高全面預(yù)算管理工作整體質(zhì)量。

2.結(jié)合市場(chǎng)、行業(yè)、企業(yè)的具體情況，合理設(shè)置預(yù)算指標(biāo)

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，極易受到政策因素的影響。在制定預(yù)算目標(biāo)的時(shí)候，必須圍繞國家所制定的調(diào)控政策，使其具有其彈性。房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須樹立“面向市場(chǎng)”的理念，檢驗(yàn)所制定的預(yù)算指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)必須動(dòng)態(tài)監(jiān)督社會(huì)市場(chǎng)變化，做好調(diào)研工作，比如，促銷政策、商品房空置情況，制定合理化的預(yù)算指標(biāo)，降低預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)運(yùn)營成本。在編制預(yù)算的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際情況，制定可行的量化財(cái)務(wù)指標(biāo)，兼顧相關(guān)者利益，合理制定、調(diào)整非財(cái)務(wù)指標(biāo)，結(jié)合企業(yè)運(yùn)營實(shí)際情況，明確權(quán)重?cái)?shù)值，準(zhǔn)確找出重要的驅(qū)動(dòng)因素，充分顯現(xiàn)關(guān)鍵性業(yè)務(wù)預(yù)算，比如，銷售指標(biāo)的編制、執(zhí)行。

3.協(xié)調(diào)、統(tǒng)一企業(yè)全面預(yù)算年度指標(biāo)、項(xiàng)目指標(biāo)

從某種角度來說，預(yù)算管理、企業(yè)戰(zhàn)略密切相關(guān)，而全面預(yù)算管理的應(yīng)用是房地產(chǎn)企業(yè)走上長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展道路的重要基石。就預(yù)算管理而言，是數(shù)字化計(jì)劃的再現(xiàn)，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)已制定的發(fā)展戰(zhàn)略順利落實(shí)到具體工作中，需要優(yōu)化利用財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)信息，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系。在實(shí)施預(yù)算管理前，必須全方位分析已有的資源，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，制定可行的長(zhǎng)、中、短期目標(biāo)，合理編制對(duì)應(yīng)的預(yù)算，使其相互連接，確保預(yù)算工作順利開展。

三、結(jié)語

總而言之，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理貫穿于各開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營管理活動(dòng)中，可以在一定程度上提高管理水平、整體績(jī)效。在全面預(yù)算管理過程中，必須圍繞項(xiàng)目成本控制，加強(qiáng)工程項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，合理、科學(xué)修訂、分散、調(diào)整對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，確保各運(yùn)營部門處于動(dòng)態(tài)監(jiān)控中，有效控制工程項(xiàng)目成本、費(fèi)用，明確房地產(chǎn)企業(yè)利潤目標(biāo)。還要多角度合理管理現(xiàn)金流，以收支兩條線為基點(diǎn)，優(yōu)化利用合同費(fèi)用、非合同費(fèi)用方面的具體管理形式，優(yōu)化操作流程，合理安排內(nèi)部資金回籠、費(fèi)用支出，促使已有的資金得到優(yōu)化利用，在減少運(yùn)營成本的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

[1]龔婕.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的運(yùn)用[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2011,03:1+4.

[2]段英.略論全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用[J].經(jīng)營管理者,2011,15:95+93.

[3]潘玨.論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的運(yùn)用[J].管理觀察,2015,33:167-169.

[4]葉的娟.全面預(yù)算管理在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用[J].經(jīng)濟(jì)視角(上旬刊),2015,01:24-25.