淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體管控側(cè)重要點(diǎn)

馮玲章

【摘要】近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)日的設(shè)計(jì)管控也提出了更高的要求。但在實(shí)際的設(shè)計(jì)管控過(guò)程中，如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管控工作，使之更好的為項(xiàng)目目標(biāo)服務(wù)，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)工作中尤為突出重難點(diǎn)之一。本文旨在針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要點(diǎn)及政府審批要點(diǎn)進(jìn)行概述探討設(shè)計(jì)管理的主要特點(diǎn)，以期為房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中提供啟發(fā)。

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì) 施工圖 規(guī)劃指標(biāo) 管控 優(yōu)化 側(cè)重點(diǎn)

一、各審批部門審查重點(diǎn)

（一）規(guī)劃部門

須重點(diǎn)關(guān)注社區(qū)服務(wù)中心面積、物業(yè)面積、商住配比、車位數(shù)、人防面積、供配電面積等。各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算都必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理章程。項(xiàng)目涉及特殊條件，如：臨山、臨湖、臨江、存在古建筑等條件，更要核實(shí)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)專項(xiàng)制度。

（二）水、電、燃?xì)獾仁姓嚓P(guān)

應(yīng)清楚當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施的要求（供電負(fù)荷、面積、房間尺寸要求等），確保圖紙相關(guān)內(nèi)容符合當(dāng)?shù)匾?guī)范要求。

（三）人防

要熟知當(dāng)?shù)厝朔擂k對(duì)人防面積配建要求與面積的計(jì)算方案，要求方案設(shè)計(jì)單位與人防設(shè)計(jì)單位密切配合，將人防圖紙等如實(shí)反映到地下室平面中，不能出現(xiàn)人防與方案圖不一致的情況，以防導(dǎo)致后續(xù)驗(yàn)收困難。

（四）消防

要充分了解當(dāng)?shù)叵缹彶閷?duì)消防規(guī)范的解讀。避免各地圖審單位對(duì)防火規(guī)范執(zhí)行理解有偏差，導(dǎo)致對(duì)同一建筑圖紙的消防執(zhí)行情況不一。

（五）綠化

在園林綠化面積、隱形消防通道方面要提前與園林局進(jìn)行充分溝通，在綠化面積計(jì)算辦法的解讀方面要熟悉掌握。避免在在綠化面積計(jì)算方法上產(chǎn)生較大爭(zhēng)議。

（六）信息中心

建筑面積計(jì)算應(yīng)嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的相關(guān)規(guī)定，避免與竣工實(shí)測(cè)面積的誤差大于規(guī)定要求。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中提前與信息中心進(jìn)行溝通，清楚面積計(jì)算各種細(xì)則，對(duì)設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、保溫等存在爭(zhēng)議的地方必須了解清楚，且要求設(shè)計(jì)單位對(duì)關(guān)于建筑面積的計(jì)算必須精確。

（七）房管

熟悉房管部門對(duì)于物業(yè)用房的相關(guān)核算規(guī)定，提高審批效率的同時(shí)避免物業(yè)用房面積的無(wú)效增加。同時(shí)避免在圖中出現(xiàn)會(huì)所、餐飲等名稱，統(tǒng)一調(diào)整為商業(yè)。避免引起房管局不必要的歧義，增加審批難度，同時(shí)也為后期項(xiàng)目銷售增加困難。

二、項(xiàng)目實(shí)際關(guān)注要點(diǎn)

（一）設(shè)計(jì)單位及圖審公司選定

應(yīng)選用對(duì)項(xiàng)目定位的產(chǎn)品類型建筑設(shè)計(jì)方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，對(duì)成本敏感性高，了解當(dāng)?shù)匾?guī)范和生活習(xí)慣，降低后期圖紙審查、項(xiàng)目驗(yàn)收等后續(xù)工作的難度。

為避免項(xiàng)目圖審過(guò)程中，消防、體型系數(shù)、節(jié)能等方面出現(xiàn)較大偏差，導(dǎo)致施工圖報(bào)審緩慢。建議在方案設(shè)計(jì)階段即確定審圖單位，提前與審圖單位溝通，對(duì)施工圖進(jìn)行預(yù)審，避免較大偏差的出現(xiàn)，縮短圖審時(shí)間。

（二）圖紙會(huì)審

圖紙會(huì)審是對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的地毯式檢查，有利于確保施工的正常開(kāi)展。建議合理安排圖紙會(huì)審時(shí)間，保證圖紙質(zhì)量。若需要可以在監(jiān)理和總包合同增加相關(guān)的約束條件。

（三）綠化面積與驗(yàn)收

提前與相關(guān)部門溝通，及時(shí)了解地方政策驗(yàn)收的最新動(dòng)態(tài)，掌握綠化面積計(jì)算方法，為驗(yàn)收做好充分準(zhǔn)備。對(duì)于審核辦法中對(duì)面積的界定要提前與園林相關(guān)部門溝通，尤其對(duì)于臺(tái)地、屋頂園林這種與周邊道路高差界定較為模糊的情況，折算面積的算法會(huì)嚴(yán)重影響最終面積結(jié)果。

（四）消防車道

景觀的主要?jiǎng)泳€要與消防車道相結(jié)合，對(duì)隱形消防車道的做法要堅(jiān)決杜絕。消防車道作為消防驗(yàn)收的重要一項(xiàng)，要在進(jìn)度方面做到不影響驗(yàn)收，在消防規(guī)范上盡量貼近規(guī)范要求。

因此在處理消防、綠化率、美觀、功能方面，要明輕重，巧處理。

（五）設(shè)計(jì)方案

在審核設(shè)計(jì)方案時(shí)，除了要關(guān)注消防車道、綠化面積等與驗(yàn)收相關(guān)的硬件指標(biāo)處理手法，還需側(cè)重項(xiàng)目的成本控制，將成本目標(biāo)貫徹到實(shí)際設(shè)計(jì)中去。效果圖的設(shè)計(jì)要盡量與現(xiàn)場(chǎng)吻合，并做到可實(shí)現(xiàn)。

三、現(xiàn)階段地產(chǎn)設(shè)計(jì)所面臨的主要問(wèn)題及解決啟示

（一）面對(duì)的主要問(wèn)題

（1）地域性差異、產(chǎn)品定位不同、產(chǎn)品復(fù)雜難以復(fù)制等諸多問(wèn)題均導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品線產(chǎn)品空有其名，未起到實(shí)質(zhì)效果。

（2）各個(gè)專業(yè)立場(chǎng)與利益訴求不一致，設(shè)計(jì)管理欠缺。設(shè)計(jì)、營(yíng)銷部門的工作思維是產(chǎn)品的美感度與“賣點(diǎn)”，同時(shí)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理人員本身由缺乏限額設(shè)計(jì)理念，即使有理念有標(biāo)準(zhǔn)，也有可能執(zhí)行不到位。

（3）只有口頭要求沒(méi)有實(shí)質(zhì)落地。沒(méi)有指導(dǎo)性的行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)公司如何推進(jìn)限額設(shè)計(jì)。公司只能結(jié)合實(shí)際情況，選擇性的對(duì)一些設(shè)計(jì)采用限額設(shè)計(jì)手法。

（二）主要的解決措施與突破方向

（1）加強(qiáng)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，不斷總結(jié)、復(fù)制、優(yōu)化產(chǎn)品線建設(shè)。標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)據(jù)庫(kù)是限額設(shè)計(jì)工作的數(shù)據(jù)支撐，因此，要積極收集項(xiàng)目設(shè)計(jì)及成本數(shù)據(jù)，加快推進(jìn)產(chǎn)品線優(yōu)化設(shè)計(jì)。

（2）加強(qiáng)各專業(yè)部門溝通銜接，注重過(guò)程控制。限額設(shè)計(jì)的實(shí)施需要公司設(shè)計(jì)、成本、工程、營(yíng)銷等各專業(yè)多方配合。

（3）建立合理有效的激勵(lì)和獎(jiǎng)懲體系。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)合同的限額控制要求和管理，增加考核條款，將設(shè)計(jì)費(fèi)用支付與限額設(shè)計(jì)成果綜合起來(lái)進(jìn)行考核，用考核來(lái)倒逼限額設(shè)計(jì)落實(shí)到實(shí)處。