石運金

地產(chǎn)股大漲的邏輯

石運金

元旦節(jié)后A股迎來開門紅，地產(chǎn)板塊領漲A股，近期泰禾集團漲幅超過70%，保利地產(chǎn)2個月不到也上漲超過50%。在地產(chǎn)銷售大好的背景下，A股地產(chǎn)板塊迎來集體暴漲，簡單分析下地產(chǎn)股特別是龍頭地產(chǎn)股的大漲邏輯。

第一，2017年銷售大好。中國房地產(chǎn)開發(fā)商破天荒的出現(xiàn)了三個年銷售額突破5000億企業(yè)，分別是碧桂園、萬科和恒大，國內(nèi)龍頭房企跨入5000億時代。融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn)則突破3000億元，綠地集團和中海地產(chǎn)進入2000億梯隊，另外龍湖地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團、華潤置地、新城控股、招商蛇口、世貿(mào)房地產(chǎn)等突破1000億銷售額。地產(chǎn)商銷售額的不斷突破，反映的是政府成功去掉了地產(chǎn)的庫存，目前地產(chǎn)商存貨占比顯著偏低。港股龍頭地產(chǎn)商碧桂園和恒大在銷售聯(lián)袂突破5000億之時，股價更是節(jié)節(jié)攀升，碧桂園(02007.HK)2017年上漲268%，中國恒大（03333.HK）則暴漲458%。

第二，估值便宜。即使在大幅上漲后，地產(chǎn)股估值仍然十分便宜。以A股地產(chǎn)板塊超過1000億市值的公司為例，目前共有5家A股地產(chǎn)公司市值突破1000億，分別是萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠地控股和華夏幸福。以動態(tài)PE（TTM）角度看，上述5家千億市值公司均在15倍以下，2017年PE普遍在10倍左右的估值水平，這一估值水平在A股處于行業(yè)低端，估計也只有銀行股估值比地產(chǎn)股低些。

第三，市場偏好藍籌風格。2017年A股投資的主導方向是白馬股、藍籌股，類似貴州茅臺、恒瑞醫(yī)藥、伊利股份等白馬股漲幅驚人，貴州茅臺全年上漲113%，恒瑞醫(yī)藥2017年錄得82.5%的漲幅，伊利股份則上漲89%；超級大藍籌工商銀行也上漲了47%。而作為地產(chǎn)股龍頭的保利地產(chǎn)、招商蛇口等則一直沒漲，保利地產(chǎn)直到2017年11月中才開始啟動上漲行情。也就是說香港的同行在暴漲，A股的同為藍籌板塊的同行在大漲，只有A股的地產(chǎn)龍頭股沒有表現(xiàn)，顯然這里存在認知的偏差。

第四，地產(chǎn)股主營業(yè)務收入確認滯后于銷售。由于地產(chǎn)公司采用預售制度，所以雖然很多地產(chǎn)商銷售形式大好，但最終落腳到業(yè)績兌現(xiàn)上，會有一定時間的遲滯，比如萬科雖然銷售額突破5000億，但目前確認主營收入會滯后，截至2017年三季度，萬科的營業(yè)收入只確認了1171億元，可以預見2018年萬科將大規(guī)模確認銷售收入，從而報表凈利潤會暴漲。

總結來看就是，A股的地產(chǎn)股尤其是龍頭地產(chǎn)股，面臨這樣一種情況，銷售表現(xiàn)大好，估值非常便宜，同行都紛紛大漲，業(yè)績很快將確認暴漲，那等待A股地產(chǎn)龍頭股則只有補漲這一條路了。到了目前的位置，地產(chǎn)股已經(jīng)漲了一大波了，很多投資者開始有風險意識，不敢追高買地產(chǎn)股了，那該如何應對呢？首先我覺得目前地產(chǎn)股在經(jīng)歷一波上漲之后仍然很便宜，其次2018年地產(chǎn)股報表業(yè)績將迎來確認的高峰，高業(yè)績增長將持續(xù)刺激A股地產(chǎn)股。所以站在現(xiàn)在時點來看，地產(chǎn)股的上漲只是第一波，未來回調(diào)后仍可介入。