小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，深圳在探路

陳 斌

2018年7月27日，深圳市政府公布了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》，向社會公眾征求意見，為期一個月。該辦法將公共配套類以及產(chǎn)業(yè)類（生產(chǎn)經(jīng)營性+商業(yè)辦公類）歷史違建作為“優(yōu)先處理類別”。小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補繳地價的方式轉(zhuǎn)正，是最為核心的內(nèi)容，廣受關(guān)注。

一些人遺憾該辦法沒有納入住宅類歷史遺留違法建筑（小產(chǎn)權(quán)住宅），個中原因，下文將解釋。當(dāng)然，如果該辦法實施效果良好，有望為小產(chǎn)權(quán)住宅問題的處理提供成功經(jīng)驗。如果深圳能順利解決小產(chǎn)權(quán)房問題，有望為全國其他城市提供成功經(jīng)驗。大家對該辦法傾注如此多的關(guān)注，原因也在于此。

全國為何看深圳，一組數(shù)據(jù)足以說明一切。根據(jù)2015年深圳市規(guī)劃國土委公布的“關(guān)于查違和歷史遺留違建處理工作的匯報”，截至2014年底，深圳市違建筑37.30萬棟，4.28億平方米，其中，住宅類違建1.72億平方米，占40.08%，租住在違建筑內(nèi)的人口約737.87萬，占深圳總?cè)丝诘?6%；工業(yè)類違建1.80億平方米，占比41.93%；商業(yè)和辦公類違建0.26億平方米，占6.02%；多種用途類、公共配套類等其它違建筑0.51億平方米，占11.98%。大致而言，是兩個“一半”：深圳大約一半的建筑面積是小產(chǎn)權(quán)房；超過一半的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)。深圳處理小產(chǎn)權(quán)房問題的難度可想而知。

事實也是如此。2009年6月2日，深圳市人大常委會公布《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，該決定“自公布之日起施行”，規(guī)定“違法建筑普查工作應(yīng)當(dāng)在本決定實施之日起一年內(nèi)完成”，正式提出對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正補繳地價的規(guī)則。根據(jù)深圳市的部署，2009年9月1日，全市各街道辦事處開始受理違法建筑當(dāng)事人的申報登記；12月2日為普查登記申報的截止日。但是，小產(chǎn)權(quán)持有人的申報意愿似乎不高，“違法建筑普查50天，登記不足十分之一”，小產(chǎn)權(quán)持有人抱著法不責(zé)眾的心態(tài)，觀望情緒嚴(yán)重。

四五年后，深圳市政府退了一步，制定了上述決定的“試點實施辦法”，于2014年4月1日施行，選區(qū)12個社區(qū)和1個街道作為“首期試點”，開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點工作。戰(zhàn)線從全市推進收縮為試點。根據(jù)“試點實施辦法”，原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分，可在有限確權(quán)后，補繳地價申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，進入市場流通。看起來挺優(yōu)厚的。

正在征求意見的辦法，沒有把小產(chǎn)權(quán)住宅納入，反推可知，試點過程中對小產(chǎn)權(quán)住宅的處理或許遇到了障礙，所以本著“先易后難”的原則，對小產(chǎn)權(quán)住宅先放一放再說。從補繳地價的規(guī)則來看，同樣的違建類型，“原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位”持有的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正比“原村民、其他企業(yè)或非原村民”補繳比例要低一些，轉(zhuǎn)成非商品性質(zhì)比轉(zhuǎn)成商品性質(zhì)補繳比例要低一些。生產(chǎn)經(jīng)營性轉(zhuǎn)正要比商業(yè)辦公類補繳比例要低，這一點是對“試點實施辦法”的優(yōu)化。在“試點實施辦法”中，生產(chǎn)經(jīng)營性與商業(yè)辦公類歸為一類，補繳比例是一樣的，并且都只能轉(zhuǎn)正為“非商品性質(zhì)”。

正在征求意見的辦法，規(guī)定“原村民、其他企業(yè)或非原村民”持有的小產(chǎn)權(quán)房，生產(chǎn)經(jīng)營性補繳“公告基準(zhǔn)地價的50%”，商業(yè)辦公類補繳“公告基準(zhǔn)地價”，即可轉(zhuǎn)成“非商業(yè)性質(zhì)”，前者有助于激勵小產(chǎn)權(quán)持有人申報與轉(zhuǎn)正。而在“試點實施辦法”中是要一律按照“公告基準(zhǔn)地價”補繳的。同樣的主體持有的小產(chǎn)權(quán)房，生產(chǎn)經(jīng)營性補繳“申請辦理時的市場評估地價的50%”，即可轉(zhuǎn)成“商業(yè)性質(zhì)”，亦有助于激勵小產(chǎn)權(quán)持有人申報與轉(zhuǎn)正。合理的激勵與利益分配很重要。辦法落地后效果如何，大家會持續(xù)關(guān)切。