房地產(chǎn)金融發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)防范策略

馬嘉宏

近幾年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的下行壓力愈來愈大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著巨大調(diào)整。部分地區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大，房企融資愈加困難，整體投資動(dòng)力有所下降，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合性分析，并提出了相關(guān)防范策略，以供參考。

1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程概述

從1978?2018年，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了四十年的輝煌發(fā)展歷程，主要分為四個(gè)主要階段：在第一階段（1978-1992年），商品房概念初步形成，制定了土地管理法和規(guī)劃法、土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓、公積金制度等房地產(chǎn)相關(guān)制度，地產(chǎn)理論初步形成。在第二階段（1992-1995年），我國(guó)全面啟動(dòng)了房改，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成，部分區(qū)域甚至形成泡沫，處于整頓與調(diào)整階段。在第三階段（1995-2003年），房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和完善，迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為我國(guó)的一大支柱性產(chǎn)業(yè)。在第四階段（2003年至今），房地產(chǎn)在快速擴(kuò)張與政府調(diào)控相互交替中發(fā)展，房?jī)r(jià)逐步增局。但從2015年以后，房地產(chǎn)去庫(kù)存問題愈來愈凸顯，且?guī)齑媪砍掷m(xù)增長(zhǎng)。這一現(xiàn)象也對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響，帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)若要保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，必然要做好房?jī)r(jià)調(diào)控工作，加快去庫(kù)存步伐，盡可能消除潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)影響因素分析

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是由多重因素共同影響，相互作用所造成的，主要涉及到以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。一、二線城市量?jī)r(jià)齊飛，明顯“供不應(yīng)求”；而三、四線城市庫(kù)存量卻愈來愈大。從房地產(chǎn)市場(chǎng)類型結(jié)構(gòu)來看，在整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，住宅類房地產(chǎn)占比過大，商業(yè)地產(chǎn)寫字樓等比例相對(duì)較小。從需求角度來看，很多城市流動(dòng)人口住房問題難以解決，城市住房保障發(fā)展形勢(shì)不容樂觀。但在地級(jí)市、縣城當(dāng)中房地產(chǎn)滯銷現(xiàn)象頻繁可見?？傮w來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡。這種結(jié)構(gòu)性失衡使得去庫(kù)存難度愈來愈大，增加了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，甚至是金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的情況下，使得房地產(chǎn)開發(fā)、投資增速明顯下降，甚至部分地區(qū)還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。與房地產(chǎn)相關(guān)的上、下游行業(yè)也受到波及，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行不暢。（2）房地產(chǎn)金融融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)金融起步相對(duì)較晚，融資環(huán)境相對(duì)封閉，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融融資渠道十分單調(diào)，主要以個(gè)人住房抵押貸款、商業(yè)銀行貸款為主。在這種情況下，我國(guó)商業(yè)銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，將會(huì)對(duì)整個(gè)金融行業(yè)運(yùn)行穩(wěn)定性產(chǎn)生影響。再加上中國(guó)儲(chǔ)蓄率始終處于較高水平，大量的資金存儲(chǔ)在銀行當(dāng)中，會(huì)降低市場(chǎng)資金流動(dòng)性，不利于拓展融資渠道、發(fā)展多元化金融工具，顯然會(huì)制約房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。（3）社會(huì)征信體系相對(duì)滯后。目前來看，我國(guó)征信制度以及征信體系建設(shè)相對(duì)滯后。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，央行征信中心收錄接近9億自然人，但其中存在信貸記錄的不足50%。同時(shí)，征信系統(tǒng)所接入的主要為銀行，非金融機(jī)構(gòu)幾乎沒有接入到征信系統(tǒng)當(dāng)中，這樣也就無法對(duì)個(gè)人及企業(yè)信用記錄做出綜合性評(píng)估，即有可能造成信用風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范策略

構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系。針對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)建一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，有利于對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)防，做到“防患”于未然。首先，要設(shè)定合理的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，根據(jù)世界范圍內(nèi)對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合性分析、研究，參考不同時(shí)期的特征及變化，確認(rèn)設(shè)定監(jiān)測(cè)指標(biāo)的界限值。在此基礎(chǔ)上以云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)對(duì)各指標(biāo)界限值進(jìn)行分析，獲得出度量不同程度房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分級(jí)數(shù)值，有效劃分出金融風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，實(shí)現(xiàn)分層次、分級(jí)報(bào)警。其次，以監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系為基礎(chǔ)，金融監(jiān)管部門需定期獲取宏觀金融數(shù)據(jù)及產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)、利率變化、房?jī)r(jià)波動(dòng)等信息，以便對(duì)市場(chǎng)供求狀態(tài)、資金融通情況等進(jìn)行有效分析，以此來衡量金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)展形勢(shì)，并制定針對(duì)性的調(diào)控措施，盡最大程度降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

拓展房地產(chǎn)融資途徑。一方面，要加快房地產(chǎn)信托發(fā)展步伐。與行業(yè)銀行相比，房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資具有一定優(yōu)勢(shì)，不僅資金籌措更加靈活，且融資成本相對(duì)低下。我國(guó)明確規(guī)定資金信托計(jì)劃具有200份合同的限制，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資額度較大，單一的信托計(jì)劃顯然無法滿足項(xiàng)目開發(fā)需求。因此，一些信托計(jì)劃會(huì)引入銀行資金參與其中，銀行出優(yōu)先資金，將信托公司募集資金作為劣后資金，讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠快速獲得項(xiàng)目開發(fā)資金，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。另一方面，要進(jìn)一步完善住房公積金制度建設(shè)。在這個(gè)過程中，應(yīng)該將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入到城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系當(dāng)中，特別是納入住房公積金體系當(dāng)中。住房公積金利率要低于商業(yè)貸款利率，這樣便能夠從金融方向支持農(nóng)村務(wù)工人員在務(wù)工所在地購(gòu)房，也有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，為房地產(chǎn)降庫(kù)存創(chuàng)造新的途徑，使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分散化。

完善社會(huì)征信制度建設(shè)。合理、科學(xué)的社會(huì)征信制度是促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要助力。政府相關(guān)部門要加快征信立法及社會(huì)征信體系建設(shè)步伐，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)征信服務(wù)，為企業(yè)信息、個(gè)人安全信息提供安全保障，讓征信體系穩(wěn)定循環(huán)發(fā)展。征信體系除了要關(guān)注自然人信息用信息外，還要覆蓋到企業(yè)信息，對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行更為完整及詳細(xì)的錄入，將銀行貸款信息及非金融機(jī)構(gòu)貸款信息納入其中。同時(shí)，可引入社會(huì)機(jī)構(gòu)、企業(yè)參與其中，扶持專門從事征信業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)成會(huì)會(huì)長(zhǎng)。另外，要加大征信虛假信息法制整治力度，構(gòu)建征信企業(yè)及其從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，對(duì)存征信系統(tǒng)存在不良信息的個(gè)人及企業(yè)按照相關(guān)法律法規(guī)給予懲戒，促進(jìn)社會(huì)征信體系健康發(fā)展，以此來控制房地產(chǎn)金融市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)D

目前來看，房地產(chǎn)金融發(fā)展整體形勢(shì)不容樂觀，受多種因素影響，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題愈來愈突出。為了確保房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，必然要采取一定措施來遏制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過多種途徑、多部門之間的相互合作，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，不斷拓展房地產(chǎn)融資途徑，并加快社會(huì)征信制度建設(shè)，消除潛在風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。