虞國(guó)華

摘要：自20世紀(jì)末期我國(guó)逐漸步入老齡化社會(huì)后，在近些年以逐年上升的趨勢(shì)增長(zhǎng)。由于人口老齡化趨勢(shì)的不斷加劇，注重老年人生活方式與居住條件，同時(shí)對(duì)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式進(jìn)行分析與探討就顯得更為重要，尤其是在天津與北京等城市中，環(huán)境喧囂、房?jī)r(jià)飛漲，要想發(fā)展養(yǎng)老住宅可謂困難重重。本文以京津冀地區(qū)為例，探討產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈整合機(jī)制下的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式改革路徑。

關(guān)鍵詞：京津冀北；養(yǎng)老住宅；經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略

隨著近些年我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展與大眾生活水平的不斷提升，使得國(guó)內(nèi)人口老齡化現(xiàn)狀逐漸加重，尤其是天津、北京等大城市，步入老年社會(huì)的時(shí)間更早，存在非常嚴(yán)重的人口老齡化現(xiàn)象。本文從產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)我國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的研究提供了新思路。本研究首先分析我國(guó)城市地區(qū)老年人常見(jiàn)居住方式及其居住中所存在的問(wèn)題，重點(diǎn)探討京津冀北地區(qū)發(fā)展養(yǎng)老住宅的相關(guān)策略。

一、養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)有著不容樂(lè)觀的城市老年人養(yǎng)老居住現(xiàn)狀，對(duì)于京津冀區(qū)域，因?yàn)樘旖蚝捅本﹥纱蟪鞘杏兄鴺O為昂貴的地價(jià)、較大建筑密度，所以在發(fā)展老年住宅產(chǎn)業(yè)時(shí)往往很難克服重重困難。然而，冀北區(qū)域相比于天津、北京存在非常大的差異，而且具有非常強(qiáng)的互補(bǔ)性，將更為完善的新思路提供給老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（一）旺盛的養(yǎng)老住宅需求

本研究所指的養(yǎng)老住宅，其實(shí)包括兩大環(huán)節(jié)，即：①為城市中經(jīng)濟(jì)來(lái)源獨(dú)立、身體健康、經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的低領(lǐng)老年人創(chuàng)建的老年住宅；②為老年人集體生活和居住、并向其提供幫助與生活護(hù)理而建造的一種老年公寓。近些年，養(yǎng)老住宅在京津冀北地區(qū)有著非常旺盛的需求，并呈現(xiàn)逐漸升高趨勢(shì)。該需求主要來(lái)源于天津、北京等特大城市，以下詳細(xì)分析北京市養(yǎng)老住宅發(fā)展現(xiàn)狀：

截止到2014年，北京戶籍人口數(shù)量高達(dá)1229.8萬(wàn)人，218萬(wàn)人都是超過(guò)60歲的老年人口，其所占比例為17.7%，162萬(wàn)超過(guò)65歲的人口，其所占比例為13.2%。在60歲以上的老年人口中，50%的老年人在60～69歲的年齡段，13.5%的老年人在80%以上的年齡段。天津老齡化人口相比比北京少，依照天津統(tǒng)計(jì)局在2014年所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，到2014年底，天津有969萬(wàn)天津戶籍人口，其中有163萬(wàn)為超過(guò)60歲的老年人，其所占比例為16.8%，百萬(wàn)超過(guò)65歲的老年人口，其所占比例為11.9%。除此之外，天津與北京區(qū)域老齡化人口數(shù)量依舊呈每年上升趨勢(shì)。所以，具有非常大的老年公寓與老年住宅需求，隨著未來(lái)大眾生活水平不斷提升與觀念不斷更新，該養(yǎng)老住宅之需也隨之呈現(xiàn)升高趨勢(shì)。

（二）滯后的養(yǎng)老住宅供應(yīng)

國(guó)內(nèi)在近些年的人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)逐漸引起各界人士廣為關(guān)注與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視，很多老年人居住社區(qū)、退休社區(qū)以及養(yǎng)老社區(qū)等層出不窮，同時(shí)還存在一些大型老年社區(qū)，比方說(shuō)，北京東方太陽(yáng)城、北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓、四川崇州金色怡園、大連夕陽(yáng)紅等。然而，就整體而言，與老年人需求相比，養(yǎng)老住宅依舊缺乏供應(yīng)，尤其是對(duì)和低領(lǐng)健康老年人相適合的老年住宅更是少之又少。盡管老年公寓已先后被創(chuàng)建，然而，卻具有相對(duì)比較高的價(jià)格，只有經(jīng)濟(jì)比較富裕的老年人愿意去居住，然而，對(duì)于有著一般經(jīng)濟(jì)條件的普通退休老人卻存在空白的養(yǎng)老市場(chǎng)，比方說(shuō)，現(xiàn)階段北京條件相對(duì)較好卻具有較大規(guī)模的老年公寓主要是北京東方太陽(yáng)城和太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓。本研究以北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓為例，該養(yǎng)老住宅區(qū)所處的位置在昌平小湯山溫泉養(yǎng)生療養(yǎng)地區(qū)，42萬(wàn)平方米的占地面積，30多萬(wàn)平方米的總建筑面積，北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓具有非常齊全的配套設(shè)施、優(yōu)美的環(huán)境，同時(shí)還配備了太陽(yáng)城醫(yī)院，是老年人養(yǎng)老的最佳居所，然而，此處僅創(chuàng)建有3800套的老年公寓，200各左右的出租床位，再加上太陽(yáng)城內(nèi)部的消費(fèi)非常高，只適合經(jīng)濟(jì)條件好的老年人居住，現(xiàn)階段太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓的售價(jià)是每平方米12800元，對(duì)于出租房間也存在非常高的租金，在太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓中入住的老年人基本上都是收入非常高的退休老人，也有一些是親人在海外的孤守老人。

二、京津冀北區(qū)域養(yǎng)老住宅商業(yè)模式改革路徑

京津冀都市圈具有非?？斓牡貐^(qū)一體化發(fā)展進(jìn)程，冀北區(qū)域城市和京津具有非常強(qiáng)的互補(bǔ)性，在發(fā)展養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)方面能夠從地區(qū)視角實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌規(guī)劃，一方面可以對(duì)城市養(yǎng)老問(wèn)題進(jìn)行解決，另一方面對(duì)發(fā)展周邊小城市也具有促進(jìn)作用，同時(shí)還會(huì)對(duì)大城市房?jī)r(jià)的提升形成抑制性。京津冀北區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)在于：距離天津、北京地區(qū)近，具有便利的交通條件；較好的生態(tài)環(huán)境；相對(duì)較便宜的房?jī)r(jià)；具備城市基礎(chǔ)設(shè)施。京津冀北區(qū)域養(yǎng)老住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略主要有以下幾點(diǎn)：

（一）區(qū)域老年公寓的發(fā)展戰(zhàn)略

就某方面來(lái)說(shuō)，區(qū)域老年公寓其實(shí)就是基于老年自身心態(tài)與體內(nèi)，創(chuàng)建適合老年人集體生活與居住的一種公寓式老年居所，老年公寓的類型是集綜合管理、衛(wèi)生清潔、醫(yī)療保健以及文化娛樂(lè)等為一體。因?yàn)槔夏旯⒅饕菫槔夏耆颂峁┳o(hù)理與服務(wù)，因此，老年公寓地區(qū)原則應(yīng)該在于京津比較近的小城市，比方說(shuō)，燕郊。其所創(chuàng)建的老年公寓形式建議是多層板樓，也可創(chuàng)建小高層板樓，其居住特點(diǎn)是具有集中性，但必須具備面積較大的綠地花園與完整的配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)方式主要為出租。

（二）區(qū)域老年住宅的發(fā)展戰(zhàn)略

為城市中有著獨(dú)立的生活經(jīng)濟(jì)來(lái)源、身體健康的低齡老年人獨(dú)居所創(chuàng)建的一種單元式住宅就叫做老年住宅。獨(dú)立、健康年輕老年人是老年住宅的主要需求對(duì)象，地區(qū)應(yīng)該選擇與京津距離較遠(yuǎn)的小城市，比如，河北永清。該區(qū)域的老年住宅形式建議選擇低層住宅，并保證低密度性，板樓以五層為主，同時(shí)還要確保有環(huán)境優(yōu)美與鄰里和諧的居住環(huán)境。

（三）其它發(fā)展戰(zhàn)略

應(yīng)該改善京津冀北區(qū)域的交通條件?，F(xiàn)階段，京津冀北區(qū)域已經(jīng)形成相對(duì)較為完善的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，然而，還缺乏完善性，尤其是周邊小城市和大城市交通還缺乏通暢性，所以，應(yīng)該創(chuàng)建京津周邊交通圈，將三河、固安、涿州等區(qū)域的交通連接起來(lái)。加強(qiáng)醫(yī)療合作機(jī)制。北京和天津的老年人在冀北區(qū)域養(yǎng)老，應(yīng)該便于在當(dāng)?shù)鼐歪t(yī)看病，所以當(dāng)?shù)夭粌H要有正規(guī)的醫(yī)院，而且還應(yīng)該和天津、北京的醫(yī)保掛鉤。

三、總結(jié)

總而言之，京津冀北地區(qū)具有非常大的養(yǎng)老住宅發(fā)展?jié)摿?，一方面解決了大城市養(yǎng)老問(wèn)題，另一方面對(duì)發(fā)展周邊小城市也具有促進(jìn)作用，完善了區(qū)域城鎮(zhèn)化機(jī)制。除此之外，還可以在很大程度上對(duì)大城市房?jī)r(jià)上漲情況進(jìn)行有效抑制，實(shí)現(xiàn)京津冀北區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 高衛(wèi)慶，蘇振民， 王群依.產(chǎn)業(yè)化住宅部品體系的集成化探析[J]. 改革與戰(zhàn)略， 2008， 24：175-177

[2] 郭銳欣. 人口老齡化背景下保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老實(shí)體產(chǎn)業(yè)研究[J]. 改革與戰(zhàn)略， 2011， 27：153-156

[3] 韓清林. 河北省實(shí)施“兩環(huán)”戰(zhàn)略的幾個(gè)理論與實(shí)踐問(wèn)題關(guān)于東西大通道“陸橋橋頭堡”京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)業(yè)聚集帶的構(gòu)想[J]. 經(jīng)濟(jì)論壇， 1996：154-155