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      供給側改革背景下房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調度研究
      ——基于因子分析、格蘭杰因果檢驗

      2018-08-10 05:39:58朱芬華
      關鍵詞:進程城鎮(zhèn)化水平

      朱芬華

      (安徽商貿(mào)職業(yè)技術學院 經(jīng)濟貿(mào)易系,安徽 蕪湖 241002)

      當前,日益上漲的房地產(chǎn)價格引起了越來越多的關注,中國的一線大城市房價一路飆漲,至今仍居高不下。與此同時,加速推進的城市化進程中,使越來越多的農(nóng)村人口來到城市生活,房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化息息相關。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的載體,隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,大量的農(nóng)村人口轉變?yōu)槌擎?zhèn)人口,對住房的需求大大增加。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)涵蓋建筑、運輸、建材、金融等十幾個相關產(chǎn)業(yè),對地方的GDP貢獻巨大,是國民經(jīng)濟不可或缺的支柱行業(yè),能夠促進城市建設,加速城鎮(zhèn)化進程。一些學者對房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化進行了相關研究,于守華[1]運用VAR模型分析城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價格三者之間的關系,發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率和工業(yè)化是房價波動的原因,房價和工業(yè)化不能提高城鎮(zhèn)化水平,房價和城鎮(zhèn)化不是工業(yè)化提高的原因。程利敏[2]就新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格影響程度進行實證研究,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格有正相關關系。吳蔚,朱小龍[3]在剔除通貨膨脹影響的情況下,對安徽省城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價格進行實證研究,認為二者存在長期均衡關系。劉佳剛[4]使用70個大中城市的面板數(shù)據(jù),采用PVAR模型對城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)泡沫的關系進行實證研究,結果表明城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)泡沫不會產(chǎn)生影響,房地產(chǎn)泡沫會對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生副作用。仇兵奎,張惠[5]利用變異系數(shù)法、耦合協(xié)調度模型對武漢市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展協(xié)調進行測度,結果表明二者的耦合協(xié)調度逐年遞增。王少文,邵煒星[6]對房地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設背景下所面臨的機遇和挑戰(zhàn)進行了分析,并對現(xiàn)行背景下的發(fā)展模式轉變進行了研究。王少文,邵煒星[7]等探討了新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)企業(yè)一體化運作模式,并進行了SWOT分析,通過層次分析法和灰色關聯(lián)分析法相結合分析出房地產(chǎn)企業(yè)一體化運作提升企業(yè)競爭力的實施路徑。從以上研究成果可以看出,基于供給側改革背景,利用因子分析、格蘭杰因果檢驗對房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調度的研究幾乎是空白,因此,本研究對于彌補空白具有重要的理論意義。

      一、 供給側改革背景下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

      基于供給側改革背景,在我國新型城鎮(zhèn)化進程中,人們的基本生活需求已經(jīng)滿足,但居住、出行、上學方面的剛需還很大。隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進,城市會融入更多的農(nóng)村人口,住房會成為大規(guī)模需求。新型城鎮(zhèn)化帶來城鎮(zhèn)新增人口的住房需求大大增加,加之原先已生活在城市,但還沒能力買房的“半城鎮(zhèn)化”人口對住房、學校等公共服務設施需求不斷的上升,這些對房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的要求,也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇。以下對近10年來我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進行剖析。

      1.指標選取

      考慮我國房地產(chǎn)的實際情況,結合指標選取原則,應具備真實性、可靠性和客觀性,同時還要考慮指標的可獲性,文章選取房地產(chǎn)從業(yè)狀況、房地產(chǎn)建筑面積和房地產(chǎn)資金規(guī)模3個一級指標、10個二級指標,具體見表1。

      2.實證分析

      因子分析從多個變量中提取共性因子,并且使信息保留較為齊全,分析結果客觀合理,文章運用統(tǒng)計軟件對我國房地產(chǎn)業(yè)進行實證研究,通過參考2017年版《中國統(tǒng)計年鑒》,搜集我國房地產(chǎn)指標的原始數(shù)據(jù),接著對軟件進行系列操作,過程見表2、表3及表4。

      表1 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的指標選取

      由表2可知,我國房地產(chǎn)相關系數(shù)矩陣顯示初始變量之間的相關系數(shù)較高,表明各初始變量的線性關系較顯著,適宜做因子分析。

      由表3可知,第1因子的特征值為8.917,解釋了初始變量總方差的89.17%,包含了10個初始變量89.17%的信息,因此,可以用該因子替代10個初始變量,分析2007~2016年我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀,結果見表4。

      由表4可知,從2007年到2016年,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況越來越好。在我國高速的城鎮(zhèn)化步伐中,大量農(nóng)村人口進入城市,逐步轉變成城市人口,導致城市人口數(shù)量增加,必然導致住房需求擴大,推動著房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展;另一方面,隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展,城市居民的生活水平不斷提升,對住房的改善型需求不斷增多,也推動房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化更加關注質量,對居民生活質量和生態(tài)環(huán)境更加重視,這些都將推動房地產(chǎn)市場向更健康的方向發(fā)展。

      表2 我國房地產(chǎn)初始變量的相關系數(shù)矩陣

      資料來源:由SPSS19.0軟件統(tǒng)計運算而成

      表3 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的總方差解釋

      資料來源:由SPSS19.0軟件統(tǒng)計運算而成

      表4 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的綜合得分

      資料來源:由SPSS19.0軟件統(tǒng)計運算而成

      二、我國城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)狀

      城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟的動態(tài)演進過程,內(nèi)容豐富,涵蓋經(jīng)濟學、人口學、社會學等學科。當社會發(fā)展到一定歷史階段,就會產(chǎn)生城鎮(zhèn)化。[8]在城鎮(zhèn)化進程中,鄉(xiāng)村社會向現(xiàn)代城市社會轉變,社會生產(chǎn)方式由農(nóng)業(yè)為主轉向以工業(yè)和服務業(yè)為主,土地地域空間、人口職業(yè)和產(chǎn)業(yè)結構都發(fā)生相應的轉變。在社會發(fā)展進程中,非農(nóng)業(yè)活動比例逐漸增加,城市要素比重逐漸上升,人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉移,城鎮(zhèn)人口比例日益增多,城鎮(zhèn)數(shù)量快速增加,人類生產(chǎn)活動以農(nóng)業(yè)為主轉向非農(nóng)業(yè)。伴隨著城鎮(zhèn)化進程,人們享受現(xiàn)代城市的舒適與便捷,人們的生活方式、生活觀念和文化素質也隨之發(fā)生變化。在供給側改革背景下,我國城鎮(zhèn)化水平有了較大提升,具體情況見表5。

      表5 我國城鎮(zhèn)化水平:2007~2016年

      資料來源:由《中國統(tǒng)計年鑒》2017年版計算而成

      由表5可知,2007年,我國的城鎮(zhèn)化率為45.9%,之后城鎮(zhèn)化率以較快的速度增長,到2011年,城鎮(zhèn)化率突破了50%,說明我國城鎮(zhèn)人口占了一半以上。2016年,我國城鎮(zhèn)化率達到了57.3%,10年間城鎮(zhèn)化率以年均2.5%速度增長,越來越多的人在城鎮(zhèn)居住、生活。城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力,隨著科學技術的不斷進步,產(chǎn)業(yè)結構隨之進行調整,人口逐漸向城市集聚,城市建設快速發(fā)展,為房地產(chǎn)提供廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè),能拉動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展,反過來促進城鎮(zhèn)化進程加速,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間相輔相成,相互促進,共同發(fā)展。[9]文章采用實證分析方法,對房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調度進行實證研究。

      三、房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調度的實證研究

      本文以房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調度為研究對象,以期能豐碩該領域的理論研究成果。首先,對房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化水平進行格蘭杰因果關系檢驗,判斷二者之間是否存在因果聯(lián)系,檢驗結果見表6。

      表6 2007~2016年房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化水平的格蘭杰因果關系檢驗結果

      資料來源:運用Eviews3.1軟件運算而成

      由表6可知,當滯后1期時,房地產(chǎn)(FC)不是城鎮(zhèn)化(CZ)的Granger原因的P值為0.9529,大于0.05,則拒絕原假設,房地產(chǎn)(FC)是城鎮(zhèn)化(CZ)的原因,城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因的P值為0.0229,小于0.05,則接受原假設,城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因;當滯后2期時,房地產(chǎn)(FC)不是城鎮(zhèn)化(CZ)的Granger原因的P值為0.1292,,城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因的P值為0.1287,均大于0.05,則都拒絕原假設,城鎮(zhèn)化(CZ)和房地產(chǎn)(FC)互為因果。其后,本文對房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化水平進行回歸分析,結果見表7和表8。

      表7 城鎮(zhèn)化促進房地產(chǎn)發(fā)展的回歸分析結果

      資料來源:運用Eviews3.1軟件運算而成

      從表7可知,城鎮(zhèn)化水平每提升1個百分點,就能推動房地產(chǎn)業(yè)增加25.6%。模型的回歸檢驗結果見表9。

      表8 房地產(chǎn)促進城鎮(zhèn)化水平的回歸分析結果

      資料來源:運用Eviews3.1軟件運算而成

      從表8可知,房地產(chǎn)發(fā)展水平每提升1個百分點,就能促進城鎮(zhèn)化水平提升3.9%。模型的回歸檢驗結果見表9。

      表9 城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)回歸分析的檢驗結果

      資料來源:運用Eviews3.1軟件運算而成

      由表9可知,可決系數(shù)為98.88%,調整的可決系數(shù)為98.75%,遠遠高于85%,擬合優(yōu)度檢驗通過;F統(tǒng)計量為709.05,F(xiàn)統(tǒng)計量的概率為0,F(xiàn)檢驗通過;常數(shù)和解釋變量的P值均為0,說明均通過雙側概率(t)檢驗,模型回歸結果合理。房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化互相促進,協(xié)調發(fā)展。城鎮(zhèn)化水平提升使城市人口增多,對房地產(chǎn)需求不斷增加,直接驅動房地產(chǎn)發(fā)展;反過來,房地產(chǎn)為城鎮(zhèn)化進程提供有力保障,[10]房地產(chǎn)的快速發(fā)展可以提高城鎮(zhèn)化的質量與速度,房地產(chǎn)能滿足城鎮(zhèn)居民居住需要,改善城鎮(zhèn)面貌,推動城鎮(zhèn)化水平進一步提升,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)能有效拓展城鎮(zhèn)空間,提升城鎮(zhèn)形象,提高居民的住房水平,二者呈現(xiàn)良性循環(huán)狀態(tài)。

      四、實現(xiàn)房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調發(fā)展的建議

      1.把控好城鎮(zhèn)化進程的速度

      如果沒能很好把控城鎮(zhèn)化進程的節(jié)奏,城鎮(zhèn)化進程速度過慢,則會導致房地產(chǎn)發(fā)展也較為緩慢,反過來,城鎮(zhèn)化進程過快,則比較容易造成土地資源緊缺,容易助推房地產(chǎn)泡沫越來越大,不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此,要調節(jié)好城鎮(zhèn)化進程的速度,使房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化能夠健康可持續(xù)的協(xié)調均衡發(fā)展。

      2.大力發(fā)展小城鎮(zhèn),推進城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展

      小城鎮(zhèn)是農(nóng)村地區(qū)的中心地帶,處在城鄉(xiāng)過渡帶,是連接城鄉(xiāng)的中間樞紐,也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的結合點。要增加對小城鎮(zhèn)建設的資金投入,完善道路、綠化等公共基礎設施,提高小城鎮(zhèn)的承載能力;要建設風格特色鮮明的小城鎮(zhèn),明確小城鎮(zhèn)的規(guī)劃定位,要發(fā)揮自己的優(yōu)勢,體現(xiàn)自己的特色,形成獨特的風格,樹立良好的小城鎮(zhèn)形象。

      3.重視房地產(chǎn)的民生保障供給

      住房需求是民生最關注也是最重要的內(nèi)容,房價的波動時刻牽動著百姓的心。如房價上漲過快,對城市的發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等會產(chǎn)生不利影響。政府必須保障群眾的基本住房需求,從供需兩端進行調控,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供保障。政府應進加大住宅用地的供應,增加中低價位的中小套型商品住房的供應數(shù)量,積極解決城鎮(zhèn)新居民的住房需求。

      4.推進戶籍制度改革,激發(fā)新型城鎮(zhèn)化的潛力

      戶籍制度制約著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展,拉大城市居民和非城市居民在社會福利上的差距,造成人們在社會保障、就業(yè)、教育等基本公共服務上存在差距,不利于農(nóng)業(yè)轉移人口社會環(huán)境的改善,制約著我國城鎮(zhèn)化進程。國務院印發(fā)的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》,目標是到2020年基本建成新型戶籍制度,實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶,有利于我國新型城鎮(zhèn)化進程的推進。[11]

      5.注重培養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的復合型人才

      房地產(chǎn)業(yè)涉及多個領域,房地產(chǎn)項目的成功運作需要大量的復合型人才。[12]為適應新型城鎮(zhèn)化建設需要,要培養(yǎng)知識、能力、和素質協(xié)調統(tǒng)一,具有扎實的經(jīng)濟、管理和工程技術等基礎知識,以及房地產(chǎn)開發(fā)和管理等專業(yè)知識,從事房地產(chǎn)行業(yè)的應用型高級復合型人才。培養(yǎng)的房地產(chǎn)人才應具備分析和解決房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)營銷策劃和銷售、工程估價等方面的能力。

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