摘 要：近幾年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)逐漸興起，然而隨著我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境和結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)展變化，尤其是在習(xí)近平總書記對(duì)當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展提出了新的要求，出臺(tái)一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策之后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正面臨諸多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何突破商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)困境、進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者所亟待解決的問(wèn)題。本文概述了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的背景及發(fā)展歷程，分析了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題，并結(jié)合我國(guó)具體的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，提出商業(yè)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的相應(yīng)建議，以幫助商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供信息，從而以推動(dòng)城市商業(yè)地產(chǎn)繁榮發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型發(fā)展；新時(shí)代；策略

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自20世紀(jì)90年代開始起步，隨后經(jīng)歷高速發(fā)展，粗放成長(zhǎng)時(shí)期，使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了不菲的收益，同時(shí)成為了整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素也發(fā)生變化，過(guò)去粗放成長(zhǎng)中的弊端正在逐漸顯露。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)著房?jī)r(jià)一路水漲船高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我國(guó)居民的現(xiàn)有購(gòu)買能力，居民購(gòu)房壓力不斷攀升。2010年以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)系列政策加強(qiáng)住宅地產(chǎn)監(jiān)管，在一定程度上限制了住宅市場(chǎng)發(fā)展。由于住宅市場(chǎng)的滯緩，使得住宅市場(chǎng)的大量資源不斷轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)贏來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。自2011年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了快速成長(zhǎng)階段，市場(chǎng)供大于求階段，并于近期呈現(xiàn)出回暖趨勢(shì)。但由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)存在盲目性，趨同性，缺乏可行性研究，這就造成了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不平衡、結(jié)構(gòu)布局不合理等問(wèn)題，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期處于一種非理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)之中。在這商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，如何面對(duì)新的宏觀環(huán)境，如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式以突破發(fā)展瓶頸成了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)，這直接影響著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃有重要意義。

二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.建設(shè)嚴(yán)重重復(fù)，招商困難

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，行業(yè)長(zhǎng)期處于粗放的發(fā)展?fàn)顟B(tài)之中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未能形成完整的體系，不能找準(zhǔn)自身、客戶、規(guī)模、業(yè)態(tài)的定位，更不能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)。這容易造成盲目跟風(fēng)，消費(fèi)目標(biāo)群定位不準(zhǔn)確，從而使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏創(chuàng)新，達(dá)不到同業(yè)態(tài)中商品的互補(bǔ)功能作用，這就自然不能發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的“新洞天”。另外，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)障礙是商業(yè)環(huán)境的不成熟，例如：我國(guó)的法律、法規(guī)不完善，城市規(guī)劃、網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，業(yè)態(tài)組合不科學(xué)等，這些都使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)粗放的運(yùn)營(yíng)方式，難以在短期內(nèi)得到扭轉(zhuǎn)。本應(yīng)進(jìn)入黃金期發(fā)展期的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，由于其野蠻生長(zhǎng)方式，已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體過(guò)剩的局面，例如：購(gòu)物中心招商困難，空置率居高不下。這都是由于商業(yè)環(huán)境、管理機(jī)制的不成熟，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重等引起。

2.持續(xù)經(jīng)營(yíng)困難，電商沖擊力大

最近幾年，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)獲得快速發(fā)展，各種資金以及資源大量涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，致使產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大。正是由于商業(yè)地產(chǎn)粗放式發(fā)展方式，規(guī)劃布局的不合理，導(dǎo)致其競(jìng)爭(zhēng)壓力持續(xù)上升，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商開業(yè)了，卻無(wú)法在市場(chǎng)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地，最終只能關(guān)業(yè)。例如：北京的巨庫(kù)、第五大道，都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難的鮮活例子。另外，電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生很大沖擊。信息技術(shù)的快速發(fā)展為電子商務(wù)提供了良好的基于，然而這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊也是實(shí)實(shí)在在的，商業(yè)地產(chǎn)與電商相比受到地理位置及支付方式等條件的限制，不能做到如同電商那樣便捷。同時(shí)，一些商品受地域方面影響，沒(méi)有電商商品種類齊全，加之，商業(yè)地產(chǎn)不可避免成本支出費(fèi)用附加在商品上，其出售的商品難以獲得價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，這使的原本依托實(shí)體店鋪達(dá)成的交易逐漸被電商所取代，勢(shì)必會(huì)大大降低商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際需求，這都給商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了困難。

3.政策連續(xù)性差，政府疏于管理

政府出臺(tái)的政策對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然起著關(guān)鍵的指導(dǎo)作用。但我國(guó)還存在著相關(guān)政策缺乏連續(xù)性，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控能力不足等問(wèn)題。雖然，政府部門在連年采取了一定的措施，但許多政策未能做到有效的貫徹，一定程度上缺乏指導(dǎo)性與前瞻性，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控收效甚微，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)諸多起伏，一些不良企業(yè)借此機(jī)會(huì)投機(jī)取巧，牟取暴利，破壞了商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展。另外，一些省市的當(dāng)?shù)卣?，為了GDP等業(yè)績(jī)，盲目鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商興建大型購(gòu)物中心，視其為“搖錢樹”，甚至將其當(dāng)成衡量自身政績(jī)的工具，而這些新建的商場(chǎng)、購(gòu)物中心、物業(yè)等與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展水平不相適應(yīng)，造成了資源不必要的浪費(fèi)。這就造成了商業(yè)地產(chǎn)最終陷入品牌參差不齊、人氣不旺、空置率高的局面，長(zhǎng)此以往非常不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展模式創(chuàng)新建議

1.建立O2O的營(yíng)銷模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的快速發(fā)展，電子商務(wù)模式也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展，除了B2B、B2C、C2C等互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式之外，一種名為O2O的新型消費(fèi)模式已快速發(fā)展起來(lái)。O2O將線下消費(fèi)與線上消費(fèi)取長(zhǎng)補(bǔ)短，彌補(bǔ)電商體驗(yàn)性不足、質(zhì)量判斷間接性等的短板，把線上消費(fèi)的顧客吸引到線下進(jìn)行消費(fèi)，這為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展提供了一條新的途徑。這種加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)與電子商務(wù)的合作方式，能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)自身獲得更多的營(yíng)業(yè)額，以更好的應(yīng)對(duì)電子商務(wù)帶來(lái)的沖擊。諸如，蘇寧電器、國(guó)美電器這些行業(yè)領(lǐng)先的家電商場(chǎng)紛紛推出網(wǎng)上購(gòu)物平臺(tái)，蘇寧電器也正是更名為“蘇寧云商”，實(shí)施線下體驗(yàn)、線上訂單的O2O發(fā)展模式。這有效的克服傳統(tǒng)線下消費(fèi)的缺點(diǎn)，使消費(fèi)決策前置，顧客能間隙時(shí)間通過(guò)網(wǎng)絡(luò)快速做出消費(fèi)決策，無(wú)需等到購(gòu)物中心才決定，為顧客節(jié)省了大量寶貴時(shí)間。因此，O2O營(yíng)銷模式能夠更好地幫助商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)線上與線下有機(jī)融合，獲取更多的客戶群體和營(yíng)業(yè)額。

2.采取差異營(yíng)銷策略

地段是決定商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展的關(guān)鍵因素。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)因地制宜，所以商業(yè)地產(chǎn)要細(xì)致地分析市場(chǎng)的需求，做好市場(chǎng)定位。采取“差異化經(jīng)營(yíng)”戰(zhàn)略，對(duì)選擇的地段充分考慮消費(fèi)者需求，同時(shí)要考慮客流量、環(huán)境、交通等相關(guān)因素。一方面，在鄰里商業(yè)興起規(guī)模適宜的社區(qū)商場(chǎng)、社區(qū)購(gòu)物中心等，以滿足居民日常消費(fèi)需求。雖然社區(qū)商業(yè)的體量偏小，但遠(yuǎn)離城市中心的社區(qū)越來(lái)越多，已成為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型新動(dòng)力。社區(qū)購(gòu)物中心可以配套餐飲、休閑、娛樂(lè)等設(shè)施，以滿足居民消費(fèi)滿足需求。另一方面，對(duì)于追求高端品牌的人群，多考慮到的是品牌的形象、信譽(yù)度、品牌的體驗(yàn)感受和商品的質(zhì)量，在實(shí)體店選購(gòu)能夠直觀體驗(yàn)與鑒定產(chǎn)品的品質(zhì)，也更易取得消費(fèi)者的信任，所以，對(duì)于高端品牌的選購(gòu)，顧客更加傾向于在實(shí)體店消費(fèi)。尤其是一些奢侈品品牌更青睞于傳統(tǒng)的銷售渠道，品牌授權(quán)受到一定限制。因此，適當(dāng)?shù)囊M(jìn)高端品牌，為顧客提供專屬體驗(yàn)和個(gè)性化的服務(wù)，是提升傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力有效方式。

3.采用客戶體驗(yàn)式商業(yè)模式

當(dāng)下，電子商務(wù)發(fā)展固然有優(yōu)勢(shì)，但其也存在著體驗(yàn)性不足等弊端，消費(fèi)者在網(wǎng)上購(gòu)物時(shí)其社交、體驗(yàn)等需求也會(huì)受到一定局限，這就給傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇?！翱蛻趔w驗(yàn)試”商業(yè)模式則能夠有效彌補(bǔ)電子商務(wù)的這一短板，同時(shí)，這也被更多的實(shí)體商業(yè)所青睞。這種體驗(yàn)?zāi)Ｊ侥軌虺浞终J(rèn)識(shí)到消費(fèi)者的需求，從精神層面入手去滿足消費(fèi)者，以增強(qiáng)客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。諸如：商場(chǎng)的體驗(yàn)可以從品牌、服務(wù)、業(yè)態(tài)等方面入手，像越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更注重引入影院、游戲廳、冰場(chǎng)等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，一些開發(fā)商更是注重購(gòu)物中心的景觀建設(shè)，以此來(lái)滿足消費(fèi)者的體驗(yàn)需求，吸引消費(fèi)者。不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)更應(yīng)做到體驗(yàn)與購(gòu)物相結(jié)合，做到需求的精準(zhǔn)定，不能一味追求體驗(yàn)功能。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在處于新時(shí)代背景下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)深刻意識(shí)到自身所處的環(huán)境及發(fā)展格局，積極尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。一方面，充分利用互聯(lián)網(wǎng)等發(fā)展，將實(shí)體商業(yè)與電子商務(wù)線上與線下有機(jī)融合；另一方面，準(zhǔn)確找好定位，采取差異營(yíng)銷策略；最后，在商業(yè)中心中加入客戶體驗(yàn)?zāi)Ｊ?。通過(guò)這些方式以抓住機(jī)遇，以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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作者簡(jiǎn)介：陳軼（1981- ），男，漢族，湖南省湘潭人，經(jīng)濟(jì)師